霍邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

.霍邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析一、霍邱縣基本情況簡(jiǎn)介霍邱縣是安徽省六安市下轄的一個(gè)縣，位于安徽省西部。西與河南省固始縣接壤、北與阜陽市潁上縣隔淮相望、東與六安、壽縣毗鄰、南與金寨相連。地處大別山北麓，淮河中游南岸，地勢(shì)南高北低，南部屬低崗丘陵地區(qū)，北部為平地湖泊河流，是淮河中游的重點(diǎn)行蓄洪區(qū)（建國后區(qū)行蓄洪 25 次）。1983 年被國務(wù)院列為全國第一批商品糧生產(chǎn)試點(diǎn)縣， 是安徽省九大水產(chǎn)基地之一?；羟窨h域總面積 3493.16 平方公里，物華天寶、素以魚米之鄉(xiāng)著稱。霍邱縣境內(nèi)常年平均水資源量超過13.5億立方米，霍邱縣平均有效蓄水量 4.29億立方米，有灃河、找母河、牛角河、窖灣河、高塘河、汲河、頭道河、二道河、油坊河、洪城河、石龍河、淮河、淠河、史河、湖泊有 城東湖和城西湖。霍邱鐵礦位于霍邱縣西北部的周集至眾興集一帶，礦區(qū) 北鄰淮河，東距城西湖5 公里，西南緊靠四十里長(zhǎng)山與河南毗鄰，整個(gè)礦區(qū)南北長(zhǎng) 32 公里，東西寬5 公里，由九個(gè)鐵礦床、十五個(gè)磁異常點(diǎn)組成，已探明儲(chǔ)量16.5億噸，在全國居第五位。同時(shí)，霍邱縣也是國家重點(diǎn)扶持的貧困縣。二、霍邱縣人口狀況根據(jù)以 2010 年 11 月 1 日零時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的第六次全國人口普查的結(jié)果，霍邱縣人口狀況如下：1 、霍邱縣常住人口、戶籍人口霍邱縣常住人口為1246129 人，同第五次全國人口普查2000 年 11 月1 日零時(shí)的 1313915 人相比，十年共減少67786 人，下降 5.16%，年平均下降 0.53%。;.霍邱縣普查登記的戶籍人口為1663984 人，同第五次全國人口普查2000 年 11 月 1 日零時(shí)的 1465453 人相比，十年共增加198531 人，增長(zhǎng)13.55%，年平均增長(zhǎng)1.28%。2 、家庭戶人口霍邱縣常住人口中共有家庭戶366168 戶，家庭戶人口為1223003人，平均每個(gè)家庭戶的人口為3.34人，比 2000 年第五次全國人口普查的3.60 人減少 0.26人。3 、性別構(gòu)成霍邱縣常住人口中，男性人口為650195 人，占 52.18%；女性人口為 595934 人，占 47.82%?？?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）由 2000 年第五次全國人口普查的109.16 下降為 109.11 。4 、年齡結(jié)構(gòu)霍邱縣常住人口中，0-14 歲人口為 241806 人，占 19.40% ； 15-64歲人口為 883111 人，占 70.87%；65 歲及以上人口為121212 人，占 9.73%。同 2000 年第五次全國人口普查相比，0-14 歲人口的比重下降6.31個(gè)百分點(diǎn)， 15-64 歲人口的比重上升3.41個(gè)百分點(diǎn)， 65 歲及以上人口的比重上升 2.9個(gè)百分點(diǎn)。三、霍邱縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2011 年，霍邱縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp） 175.08 億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng) 15.0%，總量居六安市首位。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值40.88 億元，增長(zhǎng)4.5% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值85.90 億元，增長(zhǎng) 24.9% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值48.30億元，增長(zhǎng)9.0 % 。第一產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為23.3%，比上年下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)比重為49.1 % ，比上年上升4 個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)增加值占gdp的比重達(dá) 44.2%，比上年提高4.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)比.重為 27.6%，比上年下降2.1 個(gè)百分點(diǎn)。人均gdp首次突破萬元。2011 年，霍邱縣實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入17.57億元，較上年增長(zhǎng)44.5%，凈增收 5.4億元。總量位居六安市各縣區(qū)首位，預(yù)計(jì)占全省76 個(gè)縣區(qū) 16 位， 較上年上升 1 個(gè)位次。收入總量中，地方級(jí)收入完成10.2 億元，增長(zhǎng) 35.8%； 稅收收入完成14.95億元，增長(zhǎng) 50.5%，占財(cái)政收入總量的85.1%， 上 升 了 3.4個(gè)百分點(diǎn)。2、霍邱縣鐵礦業(yè)的發(fā)展霍邱鐵礦位于霍邱西部，北臨淮河，西與河南省固始縣相鄰，現(xiàn)有9個(gè)大中型鐵礦床和15 個(gè)零星鐵礦，已探明儲(chǔ)量20 億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量30 億噸以上，位居全國第五，華東第一，是全國唯一一個(gè)剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，屬鞍山式沉積變質(zhì)鐵礦，平均品位為32%-34%，被列為全國大型鐵礦基地。2003 年，霍邱鐵礦開始大規(guī)模開發(fā)，此后每年的開采量都以較大幅度上升，詳見下表：2003 年 2008 年霍邱鐵礦行業(yè)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)表單位：噸、萬元年度營業(yè)收入經(jīng)濟(jì)指標(biāo)營業(yè)利潤鐵精粉量國稅稅收指標(biāo)地稅合計(jì)增幅%20032583837330848068548-2004978249531317148711471018862005299245586421635284310323875281200648081859783662740762610668673200713535453710146558316103505721160216200829301993171189520038059738645445115合計(jì)5187431661004824067624321630078732-從上表可以看出，霍邱鐵礦行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，發(fā)展前景空前，霍邱鐵礦行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)度很高，無疑是霍邱縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010 年，霍邱鐵礦開發(fā)企業(yè)可生產(chǎn)鐵精粉300 萬噸左右， 完全可以滿足200 萬噸鋼廠生產(chǎn)的需要， 而 200 萬噸的鋼廠年實(shí)現(xiàn)稅收 10億元左右?？梢?，霍邱鐵礦開發(fā)的目標(biāo)必將定位在鋼鐵項(xiàng)目上，依托資源建設(shè)鋼鐵基地，提高資源附加值，霍邱鐵礦拉動(dòng)霍邱經(jīng)濟(jì)的杠桿效應(yīng)將大大增強(qiáng)。四、霍邱縣房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀通過現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)考察，不難發(fā)現(xiàn)霍邱縣房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，應(yīng)屬于剛 起步階段。目前，已結(jié)束項(xiàng)目?jī)H約3 個(gè)，總開發(fā)體量約30 萬方。目前在建的項(xiàng)目有4 個(gè)，已出讓但尚未開發(fā)土地5 宗。1、霍邱縣在建項(xiàng)目情況（1）陽光假日城項(xiàng)目陽光假日城項(xiàng)目位于臥陽大道與雙湖路交叉口東北角，屬較核心地段。2010 年 6 月以 160 萬元/ 畝的價(jià)格取得67.4畝土地使用權(quán)，容積率3.2 ，該項(xiàng)目總開發(fā)體量約15 萬方，項(xiàng)目規(guī)劃情況如上圖所示。目前已是尾盤，銷售情況良好，銷售均價(jià)約4000 元/ 。（ 2）臥陽錦繡城項(xiàng)目臥陽錦繡城項(xiàng)目位于臥陽大道與雙湖路交叉口西北角，屬較核心地段。2010 年 6 月以 197 萬元/ 畝的價(jià)格取得106 畝土地使用權(quán)， 容積率 3.2 ， 總開發(fā)體量約25 萬方，共計(jì) 14 棟樓，以高層為主，17 31 層不等。分兩期開發(fā)，整個(gè)小區(qū)呈南低北高，東低西高的階梯式布局。項(xiàng)目戶型面積83.6 142 平米，以 ,80 110 為主。目前系一期開發(fā)，項(xiàng)目銷售情況良好，銷售均價(jià)約4000 元/ 。（ 3）西湖帝都錦園項(xiàng)目西湖帝都錦園項(xiàng)目位于西湖北路西側(cè)，地段靠近經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政府，地段稍偏。 2010 年 1 月以 104 萬元/ 畝的價(jià)格取得107 土地使用權(quán)， 容積率 3.5 ，總開發(fā)體量約25 萬方，由 16 棟小高層、高層建筑、居住人口將達(dá) 6500 人左右。目前一期2#、3#樓已基本封頂，銷售情況良好，目前僅剩余幾套房源，4#樓在建，接受預(yù)定，其他未建。（ 4）旭日尚城項(xiàng)目旭日尚城項(xiàng)目位于光明大道南段東側(cè)，地段稍偏，但應(yīng)屬于霍邱縣城區(qū)未來發(fā)展的走向。 2010 年 7 月以 100 萬元/ 畝的價(jià)格取得99.7畝土地使用權(quán)，容積率3.0 ，項(xiàng)目總占地約152 畝（其中的 52 畝尚未拆遷，未進(jìn)行出讓，但納入該小區(qū)總體規(guī)劃），總開發(fā)體量約29 萬方。目前一期7 幢樓已封頂（總體量約5 萬方），已銷售 80%；二期已動(dòng)工。2、土地出讓情況自 2010 年至今，霍邱縣已出讓商住土地共11 宗（含 3 宗安置房用地） ，總出讓土地面積約687.7畝，除上述已開工建設(shè)的4 宗，未來地上總開發(fā)體量約 47.8萬方，具體情況詳見下表：霍邱縣土地出讓情況一覽表( 畝)( 萬元)110-1-281073.511100普通商品房拍賣在開發(fā)210-6-467.43.210800普通商品房拍賣在開發(fā)310-6-41063.220900普通商品房拍賣在開發(fā)410-6-434.43.58100普通商品房拍賣8萬510-7-2099.7310088普通商品房掛牌在開發(fā)612-5-1868.92.610329普通商品房掛牌12萬712-5-1840.72.56105普通商品房掛牌6.8 萬812-5-18632.57566.96普通商品房掛牌11萬912-5-2852.81.51320.49安置房劃撥1012-5-28231.5578.625安置房劃撥10萬1112-5-2824.81.5619.05安置房劃撥合計(jì)687.787507.125序號(hào)出讓時(shí)間出讓面積容積率出讓價(jià)格土地性質(zhì)出讓方式備注五、霍邱縣房地產(chǎn)供求分析綜合上述資料、數(shù)據(jù)，可以總結(jié)出霍邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下特點(diǎn)：.1、總體市場(chǎng)供不應(yīng)求以第六次人口普查的數(shù)據(jù)為例，霍邱縣常住人口中共有家庭戶約36.6 萬戶，家庭戶人口約為120 萬人?？傮w市場(chǎng)供應(yīng)量以150 萬方計(jì)算，人均住宅供應(yīng)量?jī)H為1.25方/ 人，戶均住宅供應(yīng)量?jī)H為4.1 方/ 戶。2、總體市場(chǎng)價(jià)格偏高2011年，霍邱縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp） 175.08 億元，以 120 萬人口計(jì)算，人均 gdp14590元，戶均 gdp48633元；以 4000 元/ 的市場(chǎng)價(jià)格，按照每戶購買100 的住宅 1 套計(jì)算，需40 萬元；也就是說，需8 年以上的積累，每戶方可購買1 套住宅，因此，總體市場(chǎng)價(jià)格偏高，當(dāng)然，這與土地市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格偏高有關(guān)。3、需求價(jià)格彈性小以第六次人口普查的數(shù)據(jù)為例，霍邱縣15-64 歲人口約為88 萬人，人均擁有房地產(chǎn)開發(fā)量1.7 ，因此可以看出，目前霍邱縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求幾乎全部應(yīng)為剛性需求，需求價(jià)格彈性小。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)小自 2010 年至目前，霍邱縣出讓土地的平均價(jià)格為127 萬元/ 畝，平均容積率為 2.8 ，可以計(jì)算出平均樓面地價(jià)約為680 元/ ，以 1800 元/ 的綜合建安成本計(jì)算，霍邱縣商品房開發(fā)的綜合成本約為2480 元/ ，平均市場(chǎng)銷售價(jià)格為4000 元/ （未考慮商業(yè)性質(zhì)商品房的利潤空間更大）， 平均利潤空間為1520 元/ ，平均利潤率為61.3%，利潤率很高。再考慮 到整