某地產(chǎn)研展體系工作組織系統(tǒng)的探究.ppt

0 第一部分融創(chuàng)地產(chǎn)研展體系工作組織系統(tǒng)的思考 1 目錄 一 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷與戰(zhàn)略二 項(xiàng)目定位及整體操作思路三 設(shè)計(jì)方案組織四 技術(shù)實(shí)施五 后期支持 2 項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)圖 3 一 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷與戰(zhàn)略 4 1 土地價(jià)值判斷是項(xiàng)目戰(zhàn)略的基礎(chǔ)多重理解房地產(chǎn)的要素項(xiàng)目SWOT分析2 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義及要素項(xiàng)目戰(zhàn)略意義項(xiàng)目戰(zhàn)略要素 一 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷與戰(zhàn)略 5 多重理解房地產(chǎn)的要素 1 土地價(jià)值判斷是項(xiàng)目戰(zhàn)略的基礎(chǔ) 6 項(xiàng)目SWOT分析 理解地塊 主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weakness 機(jī)會(huì)點(diǎn) Opportunist 及威脅點(diǎn) Threats 1 土地價(jià)值判斷是項(xiàng)目戰(zhàn)略的基礎(chǔ) 7 8 中心落腳點(diǎn) 9 2 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義及要素 1 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義項(xiàng)目戰(zhàn)略是公司戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)和執(zhí)行 它是公司戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的保障項(xiàng)目戰(zhàn)略是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大體方向 決定著項(xiàng)目的定位與開(kāi)發(fā)節(jié)奏 它是檢驗(yàn)項(xiàng)目操作的基本尺度項(xiàng)目戰(zhàn)略改變我們的思維方式和行為方式 挖掘我們的潛力 釋放我們的能量 10 2 項(xiàng)目戰(zhàn)略要素項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略意義財(cái)務(wù)指標(biāo)的分解影響著項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏決定規(guī)劃格局 2 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義及要素 例 海逸長(zhǎng)洲土地價(jià)值的判斷 1 理解房地產(chǎn)要素理解城市城市發(fā)展重心南移 友誼南路發(fā)展速度快天津市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)連續(xù)數(shù)10年位居全國(guó)前列天津政府對(duì) 十五 計(jì)劃加大執(zhí)行力度 房地產(chǎn)是重要發(fā)展方面理解行業(yè)天津市的房地產(chǎn)操作水平提高迅速土地政策迅速拉升土地價(jià)值 景觀優(yōu)勢(shì)資源地塊越來(lái)越少行業(yè)的發(fā)展方向正在瞄準(zhǔn)品牌與產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力理解市場(chǎng)市場(chǎng)的總體供求關(guān)系趨于平衡 市場(chǎng)呈現(xiàn)良性發(fā)展區(qū)域內(nèi)高檔產(chǎn)品林立 是公認(rèn)的津城富人區(qū)域缺少個(gè)性產(chǎn)品和價(jià)值含量高的產(chǎn)品 12 2 項(xiàng)目SWOT分析 理解地塊 優(yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì) 共享資源 河西 梅江 梅江南 地段都市風(fēng)景區(qū)及充足水體資源 具有唯一性資源公司的品牌影響力品牌劣勢(shì)分析項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施尚不完善開(kāi)發(fā)成本高 占用資金量大 配套不完善性心理距離遙遠(yuǎn) 海逸長(zhǎng)洲土地價(jià)值的判斷 13 機(jī)會(huì)分析區(qū)域整體氛圍正在形成 發(fā)展?jié)摿薮笳w市場(chǎng)良性天津市的高端市場(chǎng)正在邁向高速發(fā)展期區(qū)域內(nèi)缺乏真正高品質(zhì)和差異化的住宅差異化市場(chǎng)空間威脅分析區(qū)域內(nèi)新盤上市量巨大 競(jìng)爭(zhēng)激烈開(kāi)發(fā)商的整體實(shí)力和操作水平明顯提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目增多 海逸長(zhǎng)洲土地價(jià)值的判斷 14 海逸長(zhǎng)洲項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 獨(dú)一無(wú)二的景觀優(yōu)勢(shì) 天津市最大的風(fēng)景區(qū) 全國(guó)罕見(jiàn)的市內(nèi)風(fēng)景區(qū) 128公頃水面適合人居 市內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的中心城區(qū)生態(tài) 景觀居住區(qū) 15 海逸長(zhǎng)洲項(xiàng)目戰(zhàn)略 打造全國(guó)最好的都市中的風(fēng)景區(qū)住宅通過(guò)項(xiàng)目操作鍛造一支深入理解并偏執(zhí)執(zhí)行企業(yè)核心價(jià)值觀 具有高水平操作經(jīng)驗(yàn)的管理和專業(yè)隊(duì)伍為融創(chuàng)公司后續(xù)發(fā)展提供資金 團(tuán)隊(duì)和操作經(jīng)驗(yàn)等方面強(qiáng)力支持 使融創(chuàng)置地躋身于全國(guó)一流開(kāi)發(fā)企業(yè)豐富公司高端產(chǎn)品的品牌形象 16 海逸長(zhǎng)洲項(xiàng)目戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體銷售均價(jià)將實(shí)現(xiàn)7800元 平方米 平均直接成本4800元 平米 總成本5600元 平米 項(xiàng)目總投資額35 5億元 銷售總收入49 5億元 總利潤(rùn)14億元 利潤(rùn)率25 采取統(tǒng)一規(guī)劃 分期開(kāi)發(fā)的模式 整個(gè)項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā) 到2008年5月全部開(kāi)發(fā)完畢 每期以住宅為核心 輔以相應(yīng)的公建 商業(yè) 教育 交通設(shè)施 逐步培育成熟的高檔社區(qū) 17 二 項(xiàng)目定位及整體操作思路 18 一 項(xiàng)目定位1 項(xiàng)目定位的內(nèi)容2 影響項(xiàng)目定位的重要因素 二 項(xiàng)目整體操作思路1 開(kāi)發(fā)理念2 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 二 項(xiàng)目定位及整體操作思路 19 一 項(xiàng)目定位 1 項(xiàng)目定位的內(nèi)容項(xiàng)目定位是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的核心 項(xiàng)目定位需要確定市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 主要是確定外部市場(chǎng)的需求情況 即項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格 目標(biāo)客戶的產(chǎn)品類型 這是房地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)所必須面對(duì)的問(wèn)題 也只有明確以上三點(diǎn) 項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)才能作到有的放矢產(chǎn)品定位 主要是項(xiàng)目自身產(chǎn)品類型與產(chǎn)品要素的確定 是要幫助開(kāi)發(fā)商解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題 即符合目標(biāo)客戶需求的產(chǎn)品究竟是什么 并在此基礎(chǔ)上幫助開(kāi)發(fā)商明確思想 最終設(shè)計(jì)出真正符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品 20 1 項(xiàng)目定位的內(nèi)容 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶定位階層 收入水平 客戶年齡 消費(fèi)習(xí)性通過(guò)項(xiàng)目和市場(chǎng)的結(jié)合 可以對(duì)目標(biāo)客群有個(gè)基本的預(yù)期 再通過(guò)對(duì)這部分目標(biāo)客群的調(diào)研支持產(chǎn)品風(fēng)格和細(xì)節(jié)的調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目均價(jià) 分期價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格由項(xiàng)目戰(zhàn)略和土地素質(zhì)決定 21 目標(biāo)客戶定位 22 產(chǎn)品定位 1 包含內(nèi)容規(guī)劃理念建筑形式的確定建筑風(fēng)格景觀特點(diǎn)產(chǎn)品序列性配套標(biāo)準(zhǔn)定位產(chǎn)品最大價(jià)值的挖掘 2 產(chǎn)品定位描述 1 項(xiàng)目定位的內(nèi)容 23 2 影響項(xiàng)目定位的重要因素 公司戰(zhàn)略公司的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)回款速度 利潤(rùn)要求 成本控制等要求是我們進(jìn)行項(xiàng)目定位的基本出發(fā)點(diǎn) 綜合平衡通過(guò)定位達(dá)到綜合平衡是項(xiàng)目定位的基本目標(biāo) 1 價(jià)格定位和產(chǎn)品序列性 達(dá)到財(cái)務(wù)指標(biāo)與銷售速度的平衡2 產(chǎn)品形式 達(dá)到成本 工期與銷售速度的平衡3 產(chǎn)品匹配和開(kāi)發(fā)分期 達(dá)到市場(chǎng)容量和銷售速度的平衡產(chǎn)品定位的差異化與適度超前 二 項(xiàng)目整體操作思路 1 開(kāi)發(fā)理念項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念是對(duì)項(xiàng)目定位的深化 是連接產(chǎn)品與銷售的重要環(huán)節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念是在方案設(shè)計(jì)工作進(jìn)行中 對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品層面進(jìn)行更為深入的發(fā)展構(gòu)思 對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行再理解 闡釋居住理念和生活品質(zhì) 使產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)順暢地過(guò)渡到銷售過(guò)程 2 開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)節(jié)奏的安排主要考慮以下條件 公司戰(zhàn)略對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏 25 例 海逸長(zhǎng)洲項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 都市頂級(jí)風(fēng)景居住區(qū)1 都市風(fēng)景區(qū)中的住宅項(xiàng)目位于外環(huán)線以內(nèi) 友誼路西側(cè) 毗鄰梅江和梅江南居住區(qū)擁有獨(dú)一無(wú)二的自然資源 梅江風(fēng)景區(qū) 景區(qū)用地400公頃 其中水面128公頃 是全國(guó)罕見(jiàn)的市內(nèi)風(fēng)景區(qū)之一2 頂級(jí)居住充分挖掘和利用土地優(yōu)勢(shì) 超前定位 確定高層加獨(dú)體別墅的產(chǎn)品構(gòu)成 強(qiáng)調(diào)頂級(jí)居住環(huán)境和氛圍 通過(guò)高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 打造全國(guó)最好的風(fēng)景社區(qū) 26 充分挖掘區(qū)域水景景觀優(yōu)勢(shì) 將水景引入到居住區(qū)內(nèi)部 采用高層觀景住宅建筑形式 降低建筑密度 為景觀爭(zhēng)取更多空間 臨近風(fēng)景區(qū)地塊布置親水獨(dú)體別墅 提升項(xiàng)目整體價(jià)值 例 海逸長(zhǎng)洲產(chǎn)品定位 27 產(chǎn)品構(gòu)成多方案對(duì)比分析流程圖 28 三 方案組織 1 方案組織流程簡(jiǎn)圖 三 方案組織 30 2 方案組織設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 準(zhǔn)確傳達(dá)項(xiàng)目意圖 2 選擇合適的設(shè)計(jì)合作伙伴 3 在設(shè)計(jì)過(guò)程應(yīng)不斷審視 4 設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)遵循項(xiàng)目定位 挖掘產(chǎn)品內(nèi)在優(yōu)勢(shì) 31 2 方案組織設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 準(zhǔn)確傳達(dá)項(xiàng)目意圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是指導(dǎo)方案組織設(shè)計(jì)工作中的重要部分 是傳遞項(xiàng)目理念及產(chǎn)品定位的途徑和手段 任務(wù)書(shū)包含內(nèi)容應(yīng)準(zhǔn)確詳實(shí)總論 項(xiàng)目地理位置描述 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目宗地氣象水文地質(zhì)簡(jiǎn)述 項(xiàng)目擬定開(kāi)發(fā)概況 設(shè)計(jì)原則 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目定位 市場(chǎng)狀況的分析和判斷 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目定位 客戶定位等規(guī)劃設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)及基礎(chǔ)資料 場(chǎng)地概述 總平面布局 交通組織 其它系統(tǒng)布置 景觀設(shè)計(jì)構(gòu)想 綠化系統(tǒng)建筑篇 設(shè)計(jì)依據(jù)基礎(chǔ)資料 設(shè)計(jì)范圍 住宅設(shè)計(jì) 32 2 方案組織設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2 選擇合適的設(shè)計(jì)合作伙伴良好的設(shè)計(jì)單位能充分理解項(xiàng)目 結(jié)合市場(chǎng)定位 把握產(chǎn)品品質(zhì) 挖掘產(chǎn)品核心價(jià)值 提供符合市場(chǎng)及項(xiàng)目定位的高水平設(shè)計(jì)方案 良好的設(shè)計(jì)單位能正確理解反饋信息 與甲方及時(shí)高效地溝通 在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下有效地控制成本 保證時(shí)間節(jié)點(diǎn)和圖紙質(zhì)量 并在后期服務(wù)時(shí)提供支持 33 2 方案組織設(shè)計(jì)要點(diǎn) 3 在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)不斷審視隨著方案設(shè)計(jì)的不斷深化 我們?cè)陉P(guān)注細(xì)節(jié)的同時(shí)更要不停的審視在設(shè)計(jì)過(guò)程中是否偏離了項(xiàng)目定位以及產(chǎn)品定位 產(chǎn)品序列性等既定原則在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中 由于外界因素的變化 需要隨時(shí)審視項(xiàng)目定位 及時(shí)糾偏 降低項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn) 4 設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)遵循項(xiàng)目定位 挖掘產(chǎn)品內(nèi)在優(yōu)勢(shì) 34 例 海逸長(zhǎng)洲項(xiàng)目規(guī)劃理念 充分挖掘和利用風(fēng)景區(qū)水體優(yōu)勢(shì) 營(yíng)造具有異域風(fēng)情 特色鮮明的風(fēng)景主題居住環(huán)境強(qiáng)調(diào)頂級(jí)居住環(huán)境 高層突出觀景 視野 別墅強(qiáng)調(diào)親水 自然 私有領(lǐng)地的特點(diǎn)創(chuàng)造一個(gè)社區(qū)中心 提供開(kāi)放的聚會(huì) 休閑娛樂(lè) 商業(yè)活動(dòng)中心場(chǎng)所 并利用中心極具標(biāo)志性姿態(tài)的建筑和景觀形成社區(qū)地標(biāo) 提升整個(gè)社區(qū)氛圍在系統(tǒng)的風(fēng)格下 創(chuàng)造四個(gè)具有不同尺度的水體 不同建筑姿態(tài)的個(gè)性社區(qū) 以利于持續(xù)發(fā)展提供多樣化的社區(qū)開(kāi)放空間 加強(qiáng)水體與社區(qū)之間的互動(dòng)性 35 36 四 技術(shù)實(shí)施 施工圖 37 施工圖設(shè)計(jì)流程簡(jiǎn)圖 38 1 施工圖設(shè)計(jì)單位的選取設(shè)計(jì)資源的實(shí)力是實(shí)現(xiàn)高水平施工圖設(shè)計(jì)的前提 資質(zhì) 技術(shù)水平 項(xiàng)目成績(jī) 業(yè)界口碑 良好的服務(wù)意識(shí)與水平保證工程設(shè)計(jì)的順利進(jìn)行和后期的技術(shù)支持設(shè)計(jì)資源的專長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)要與項(xiàng)目自身特性相匹配與備選單位的溝通與交流有助于提高判斷的準(zhǔn)確性 四 技術(shù)實(shí)施 施工圖 39 2 施工圖設(shè)計(jì)組織與管理各設(shè)計(jì)方之間的配合與銜接影響產(chǎn)品的品質(zhì)組織設(shè)計(jì)單位之間深入 持續(xù)地溝通與交流 準(zhǔn)確傳達(dá)信息與思路 保證項(xiàng)目的延續(xù)性方案與施工圖設(shè)計(jì)單位之間的緊密搭接保證方案的延續(xù)性分項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)單位之間的溝通保證施工圖設(shè)計(jì)的整體性專項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)工作保證項(xiàng)目的整體性重視信息的收集與應(yīng)用關(guān)注政策走向 及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施 保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)關(guān)注新技術(shù) 新產(chǎn)品的應(yīng)用 提高項(xiàng)目的科技含量 增加項(xiàng)目附加值 四 技術(shù)實(shí)施 施工圖 3 施工圖設(shè)計(jì)階段的控制要素嚴(yán)格控制出圖時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 對(duì)設(shè)計(jì)周期進(jìn)行分解 形成細(xì)化的內(nèi)部設(shè)計(jì)時(shí)間表與設(shè)計(jì)單位深入溝通 及時(shí)提供設(shè)計(jì)資料 做好技術(shù)交底工作與相關(guān)部門緊密配合 增強(qiáng)可控時(shí)間的把握能力 提高內(nèi)部工作效率把握施工圖設(shè)計(jì)水平做好方案與施工圖設(shè)計(jì)單位的銜接 保證設(shè)計(jì)意圖的傳遞加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注 保證方案外檐的整體效果優(yōu)化各專業(yè)之間的配合 保證使用功能的合理性合理控制成本選取合理的結(jié)構(gòu)方案 加強(qiáng)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制 合理降低土建成本合理選擇建材產(chǎn)品 實(shí)現(xiàn)成本 功能與效果的平衡結(jié)合后期運(yùn)營(yíng) 優(yōu)化設(shè)備選用方案 合理控制綜合成本