項(xiàng)目投資控制程序.doc

濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司程 序 文 件編號(hào)：SHYQP-19第C版第1次修改標(biāo)題：項(xiàng)目投資控制程序第2頁(yè)共6頁(yè)1.0目的通過(guò)編制并實(shí)施科學(xué)、有效的項(xiàng)目投資控制程序，促進(jìn)項(xiàng)目資金準(zhǔn)時(shí)足量到位，保障項(xiàng)目及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成。2.0適用范圍本程序適用于本公司所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制。3.0職責(zé) 3.1市場(chǎng)部負(fù)責(zé)編制市場(chǎng)銷售限額，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、預(yù)（決）算部負(fù)責(zé)協(xié)助市場(chǎng)部分析計(jì)算工程成本，財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)編制管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)用成本，市場(chǎng)部最終形成項(xiàng)目可行性報(bào)告，確立估算指標(biāo)。 3.2財(cái)務(wù)部編制項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)或投資價(jià)值評(píng)價(jià)；若評(píng)價(jià)結(jié)果不夠理想，必須作進(jìn)一步分析，適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目構(gòu)成，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值或降低項(xiàng)目成本。3.3預(yù)(決)算部編制設(shè)計(jì)方案的估算，并寫出估算報(bào)告，提交項(xiàng)目籌備組審核通過(guò)。3.4預(yù)(決)算部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖概算、預(yù)算、決算的編制工作，其中概算的編制誤差應(yīng)控制在+10%以內(nèi)，其他應(yīng)控制在+3%以內(nèi)。對(duì)于委托其他咨詢中介單位編制的造價(jià)文件，預(yù)(決)算部進(jìn)行初步審核，并組織工程項(xiàng)目部、監(jiān)理單位、咨詢單位和承包方進(jìn)行核對(duì)，定稿。3.5預(yù)(決)算部負(fù)責(zé)編制工程資金使用計(jì)劃，計(jì)核部負(fù)責(zé)核實(shí)，確保工程款的支付不超過(guò)預(yù)算計(jì)劃。 3.6財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資工作。編制融資計(jì)劃、投資計(jì)劃、審定竣工決算書，并對(duì)工程款及其他費(fèi)用的支付進(jìn)行監(jiān)督和審查，并做項(xiàng)目投資控制工作總結(jié)。4.0程序4.1投資控制的依據(jù)4.1.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)方案的估算報(bào)告、合作建房合同中的有關(guān)經(jīng)濟(jì)條款。4.1.2施工合同中有關(guān)工程造價(jià)及資金支付情況、保證金的使用條款。4.1.3材料、設(shè)備合同中有關(guān)費(fèi)用的條款。4.1.4工程預(yù)算書、決算書以及工程造價(jià)審定書或標(biāo)底。4.2投資控制的基本原則4.2.1投資控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制過(guò)程，以主動(dòng)控制和事前控制為主，其他控制為輔。4.2.2投資控制的一般原則是：設(shè)計(jì)概算不突破估算指標(biāo)，施工圖預(yù)算不突破設(shè)計(jì)概算；竣工結(jié)算不突破施工圖預(yù)算。濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司程 序 文 件編號(hào)：SHYQP-19第C版第1次修改標(biāo)題：項(xiàng)目投資控制程序第3頁(yè)共6頁(yè)4.2.3預(yù)（決）算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。 4.2.4投資控制貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，各實(shí)施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。 4.3投資控制的工作程序 4.3.1策劃階段的投資控制4.3.1.1營(yíng)銷中心市場(chǎng)部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查，并收集與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本有關(guān)的資料。如項(xiàng)目所在地周邊綜地的地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料；有關(guān)建筑、安裝費(fèi)用資料；有關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用資料；以及其他有關(guān)費(fèi)用資料等。4.3.1.2開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部應(yīng)根據(jù)工程的估算指標(biāo)，委托設(shè)計(jì)單位形成初步設(shè)計(jì)方案，預(yù)（決）算部依據(jù)設(shè)計(jì)方案編制出概算報(bào)告，報(bào)送分管開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。至滿足項(xiàng)目最初的估算指標(biāo)后，由開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行交底，編制施工圖。4.3.1.3分管開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織工程項(xiàng)目部、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、預(yù)(決)算部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材清單，具體控制要求見(jiàn)產(chǎn)品采購(gòu)控制程序（SHYQP-25）。4.3.1.4分管開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織工程項(xiàng)目部、預(yù)（決）算部、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、計(jì)核部共同確定甲、乙供材料、設(shè)備的價(jià)格，預(yù)(決)算部編制材料、設(shè)備限定價(jià)格一覽表。若有特殊材料設(shè)備且價(jià)位不清時(shí)可暫估價(jià)位，由分管開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理批準(zhǔn)并加以說(shuō)明、備案。到確定價(jià)位時(shí)，即可及時(shí)調(diào)整工程造價(jià)。4.3.1.5財(cái)務(wù)部依據(jù)投資估算，編制融資或籌資計(jì)劃；依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，編制項(xiàng)目投資計(jì)劃。4.3.2設(shè)計(jì)階段的投資控制4.3.2.1預(yù)(決)算部依據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告，提出成本控制要求給開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。4.3.2.2預(yù)(決)算部根據(jù)設(shè)計(jì)方案，做出設(shè)計(jì)方案估算報(bào)告，作為進(jìn)一步設(shè)計(jì)依據(jù)。4.3.2.3預(yù)（決）算部在施工圖紙未出之前，進(jìn)行造價(jià)咨詢單位的市場(chǎng)調(diào)查，做出報(bào)告報(bào)分管開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理批準(zhǔn)，確定編制預(yù)算的單位并與之簽訂合同。在接到施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、材料設(shè)備價(jià)格一覽表、甲供材清單后，造價(jià)咨詢單位一個(gè)月內(nèi)做出預(yù)算書或標(biāo)底，預(yù)（決）算部審核。4.3.2.4計(jì)核部審計(jì)工程預(yù)算書。抽取2-5個(gè)具有代表性的分部或分項(xiàng)工程進(jìn)行復(fù)濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司程 序 文 件編號(hào)：SHYQP-19第C版第1次修改標(biāo)題：項(xiàng)目投資控制程序第4頁(yè)共6頁(yè)核。當(dāng)復(fù)核造價(jià)誤差在3%之內(nèi)時(shí)，可以認(rèn)為造價(jià)準(zhǔn)確，否則需要擴(kuò)大復(fù)核范圍（整個(gè)工程的30-50%）。若仍達(dá)不到要求，則需要重新編制預(yù)算書。4.3.2.5預(yù)（決）算部根據(jù)初步設(shè)計(jì)，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算（若項(xiàng)目無(wú)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，此步可?。?。計(jì)核部審核設(shè)計(jì)概算，若概算造價(jià)突破估算造價(jià)時(shí)，應(yīng)分析突破原因。是設(shè)計(jì)原因的，應(yīng)返回設(shè)計(jì)單位重新設(shè)計(jì)；是增加功能或項(xiàng)目的，應(yīng)重新進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)；是其他原因的，應(yīng)作補(bǔ)充說(shuō)明或解釋。4.3.2.6根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)，由預(yù)(決)算部編制工程施工圖預(yù)算或招標(biāo)工作的標(biāo)底，與估算進(jìn)行對(duì)比，做出初步成本分析報(bào)告，找出與原成本控制的差距，分析原因，報(bào)請(qǐng)財(cái)務(wù)總監(jiān)得到認(rèn)可后，方可編制出最終施工圖預(yù)算，并修正投資估算，計(jì)核部組織并審核。若施工圖預(yù)算造價(jià)突破概算（或估算）造價(jià)時(shí)，應(yīng)分析突破原因。是設(shè)計(jì)原因的，應(yīng)返回設(shè)計(jì)單位重新設(shè)計(jì)；增加功能或項(xiàng)目原因的，應(yīng)重新進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)；是其他原因的，應(yīng)作補(bǔ)充說(shuō)明或解釋。4.3.2.7工程項(xiàng)目部依據(jù)施工圖預(yù)算或標(biāo)底與施工承包方簽訂工程施工合同。4.3.2.8根據(jù)施工合同，依照標(biāo)底或施工圖預(yù)算書及公司項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃，由工程項(xiàng)目部編制工程設(shè)備材料款支付計(jì)劃和工程進(jìn)度款支付計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)審批。4.3.3施工階段的投資控制4.3.3.1根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量，施工單位提出申請(qǐng)報(bào)監(jiān)理公司認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)工程項(xiàng)目部核實(shí)當(dāng)月實(shí)際完成工程量，工程項(xiàng)目部經(jīng)理審定工程量，轉(zhuǎn)預(yù)(決)算部根據(jù)合同及國(guó)家有關(guān)規(guī)定審核計(jì)算進(jìn)度款，報(bào)分管開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理審批后返回工程項(xiàng)目部。計(jì)核部根據(jù)工程進(jìn)度款支付計(jì)劃，監(jiān)督和審查當(dāng)月實(shí)際應(yīng)支付的工程進(jìn)度款。4.3.3.2工程發(fā)生變更后，現(xiàn)場(chǎng)簽證施工單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)上報(bào)監(jiān)理公司，監(jiān)理公司首先做出初步原因和費(fèi)用的分析意見(jiàn)書報(bào)工程項(xiàng)目部、預(yù)(決)算部 確定費(fèi)用。預(yù)(決)算部應(yīng)及時(shí)合理地做出費(fèi)用分析意見(jiàn)報(bào)分管開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理，得到認(rèn)可后，可及時(shí)的做出成本上升或下降的原因分析意見(jiàn)， 報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。若總經(jīng)理不批準(zhǔn)，則不可以變更或簽證拒簽，計(jì)核部審核簽字后蓋章。4.3.3.3設(shè)計(jì)變更的審核，詳見(jiàn)設(shè)計(jì)變更控制程序（SHYQP-23）。濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司程 序 文 件編號(hào)：SHYQP-19第C版第1次修改標(biāo)題：項(xiàng)目投資控制程序第5頁(yè)共6頁(yè)4.3.4竣工階段的投資控制4.3.4.1預(yù)（決）算部在接到工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，依據(jù)合同中的要求，通知承包方報(bào)工程決算書給監(jiān)理單位，經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位初步核對(duì)后，預(yù)（決）算部進(jìn)行審核。4.3.4.2施工承包方報(bào)送的工程決算書，應(yīng)蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。4.3.4.3.施工單位報(bào)送工程決算書與監(jiān)理單位、預(yù)(決)算部初步審核，送財(cái)務(wù)部最終審定，確定工程造價(jià)，雙方簽字、印章。預(yù)（決）算部與施工圖預(yù)算對(duì)比分析，做出工程造價(jià)成本分析報(bào)告，找出控制偏差，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。4.3.5項(xiàng)目成本分析4.3.5.1編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書1)財(cái)務(wù)部與施工單位核對(duì)工程款撥付情況，2)根據(jù)竣工決算書和工程款以及其他項(xiàng)目撥付情況，由財(cái)務(wù)部編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書，財(cái)務(wù)部經(jīng)理審定項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書，財(cái)務(wù)總監(jiān)審批項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書。4.3.5.2由計(jì)核部牽頭，與預(yù)（決）算部共同完成項(xiàng)目成本分析：1)收集項(xiàng)目投資估算書、設(shè)計(jì)概算書、施工圖預(yù)算書（或標(biāo)底）、竣工決算書以及有關(guān)施工合同、訂購(gòu)合同等資料；2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況，將實(shí)際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預(yù)算（或標(biāo)底）進(jìn)行對(duì)比分析，找出差異，分析原因；3)編制項(xiàng)目成本分析報(bào)告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 4.3.5.3財(cái)務(wù)部審核成本分析報(bào)告。4.3.5.4 計(jì)核部審定成本分析報(bào)告。4.3.5.5財(cái)務(wù)總監(jiān)審批項(xiàng)目分析報(bào)告。5.0相關(guān)文件和記錄5.1設(shè)計(jì)變更控制程序（SHYQP-23）5.2產(chǎn)品采購(gòu)控制程序（SHYQP-25） 5.3承包方控制程序（SHYQP-28） 5.4招標(biāo)管理辦法（SHYQP-2