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文檔簡介

鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司二零零四年八月第一章 項(xiàng)目基本情況1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位1.1.1項(xiàng)目單位: 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司法人代表: 韓杏軍獨(dú)立開發(fā)本項(xiàng)目。1.1.2項(xiàng)目名稱:鳳凰城住宅小區(qū)1.1.3擬建地點(diǎn)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于曲周縣新開大街與邯臨公路交叉口西南側(cè)。1.1.4承辦單位概況 河北眾誠集團(tuán)成立于2000年2月,初建時(shí)名稱為河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司經(jīng)過三年多跳躍式的發(fā)展,目前已逐步成為以房地產(chǎn)公司為龍頭,物業(yè)公司、新型建材公司(含商品混凝土生產(chǎn))、化工科技公司、投資顧問公司和石料廠協(xié)同發(fā)展的多元化、集團(tuán)化公司的聯(lián)合體,資產(chǎn)總額達(dá)1.7億元,年利稅4600萬元,擁有400余人的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì),其中,管理人員全部為大中專畢業(yè)生。 眾誠集團(tuán)總裁韓杏軍先生,1990年畢業(yè)于河北工學(xué)院,2001年清華大學(xué)進(jìn)修房地產(chǎn)MBA并獲證書,2002年榮獲人民大學(xué)MBA證書。他是石家莊市連續(xù)兩界“十佳青年企業(yè)家”,長安區(qū)政協(xié)委員,橋東區(qū)人大代表。在2004年人代會(huì)和政協(xié)會(huì)上,韓杏軍先生被授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協(xié)委員”榮譽(yù)稱號(hào)。這是政府對他的工作和成績的又一次肯定。在集團(tuán)管理中,他奉行堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存,以誠信求發(fā)展”的企業(yè)宗旨,遵循“誠心誠意為大眾”的企業(yè)理念,弘揚(yáng)“令行禁止,雷厲風(fēng)行,挑戰(zhàn)自我,追求卓越,自強(qiáng)不息,永爭第一”的企業(yè)精神,走“品牌戰(zhàn)略”之路,科技興企,創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù),使公司一舉成為“工商聯(lián)直屬會(huì)員單位”。 公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè),2003年成立了黨支部,韓杏軍先生擔(dān)任第一界支部書記。公司在我國改革開放的大潮中,始終為市里分憂,為下崗職工解難,安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作,為民營企業(yè)做出了榜樣。韓杏軍先生還要求,公司管理層必須全部是大專以上文化水平,能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢中,始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優(yōu)秀民營企業(yè)”、“納稅先進(jìn)單位”、“旺銷守信企業(yè)”、“爭創(chuàng)質(zhì)量無投訴先進(jìn)單位”、“爭創(chuàng)誠信無投訴先進(jìn)單位”稱號(hào),被農(nóng)行系統(tǒng)評定為2003年度AA級信用客戶。 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司是具有獨(dú)立法人資格、和三級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè),專注于高質(zhì)量商品住宅及商務(wù)置業(yè)的開發(fā)建設(shè),以“倡導(dǎo)高尚生活,提升康居品質(zhì)”為已任,遵循“以人為本,親合自然”的開發(fā)理念,成功開發(fā)了民心園一期、民心園二期及建華百合園、開泰家園近10萬平方米的商品住宅。其中,建華百合園、開泰嘉園正在建設(shè)之中,已經(jīng)于今年6月竣工。最近,公司正在運(yùn)做兩個(gè)項(xiàng)目,其中一個(gè)是有著上千畝土地、總建筑面積130萬平方米的、本市橋西區(qū)大談舊村改造項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目,享受政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目緊鄰石家莊海洋公園和南水北調(diào)生態(tài)環(huán)境綠化帶,屬于高檔社區(qū)開發(fā)地段。我們力爭在5年時(shí)間內(nèi),將這一地區(qū)建設(shè)成為石家莊市最具亮點(diǎn)的康居示范小區(qū)。 眾誠建材公司有混凝土攪拌站兩個(gè),三條生產(chǎn)線,年產(chǎn)100萬方優(yōu)質(zhì)混凝土,已經(jīng)是石家莊市最大的混凝土生產(chǎn)企業(yè),并于2002年通過ISO9001質(zhì)量認(rèn)證,產(chǎn)品占據(jù)了石家莊市混凝土市場40%的份額。人們在各個(gè)街道上看到最多的,就是攜帶“河北眾誠房地產(chǎn)”字樣的混凝土攪拌輸送車。 2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠,有固定資產(chǎn)2000萬元,員工235人,年利稅200萬元。在掛牌河北眾誠化工科技有限公司僅一個(gè)月,就扭虧為盈,創(chuàng)造了民營兼并國營一個(gè)成功的范例。 目前,眾誠公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長提出的“組建世界上最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì),創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè)”這個(gè)宏偉目標(biāo)乘風(fēng)破浪,奮勇前進(jìn)。1.2研究工作的依據(jù)和范圍1.2.1研究工作的依據(jù)A、曲周縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神。B、項(xiàng)目土地掛牌出讓地形圖C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。1.2.2研究工作范圍 本報(bào)告重點(diǎn)對建設(shè)的必要性、市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)分析等進(jìn)行研究。1.3研究工作概況 項(xiàng)目單位依據(jù)縣政府關(guān)于加快縣城市化建設(shè)的戰(zhàn)略意圖,通過對曲周縣房地產(chǎn)還沒有開發(fā)建設(shè)的需求,為了改善縣城居住環(huán)境,彌補(bǔ)現(xiàn)有住宅檔次低的現(xiàn)狀,決定開發(fā)建設(shè)鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目,以期為曲周縣城居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美,集商業(yè)、健身娛樂、休閑廣場、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房。1.4建設(shè)方案1.4.1建設(shè)指導(dǎo)思想 結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際,以人為本,合理利用土地,創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。1.4.2建設(shè)規(guī)模 小區(qū)一期規(guī)劃總占地2.67萬平方米,總建筑面積3.7萬平方米,建有多層住宅、高品質(zhì)幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、羽毛球場等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。1.4.3建設(shè)條件供電: 本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷 KVA,供電電源引自縣城電力干線。供水:給水水源為市政管網(wǎng),項(xiàng)目最高日最大時(shí)用水量 m3/h。供暖: 項(xiàng)目采暖為地?zé)峒泄?,采暖熱?fù)荷為 MW。1.5土地利用 本項(xiàng)目建設(shè)為商品房項(xiàng)目,符合國家及省市的產(chǎn)業(yè)政策,土地在本縣總體規(guī)劃范圍內(nèi),屬城市商住兩用建設(shè)用地。1.6研究結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和縣政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求,項(xiàng)目建成后,在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求,經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目一期總投資3700萬元,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后),投資利潤率 %,投資利潤率 %,借款償還期2年。由此表明,項(xiàng)目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利,具有一定風(fēng)險(xiǎn),但社會(huì)效益顯著,項(xiàng)目總體可行。第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目背景2.1.1產(chǎn)業(yè)政策 改革開放二十年來,我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長階段,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),積極培育新的增長點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè),帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì),已成為目前帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先導(dǎo)性行業(yè)。 中共中央、國務(wù)院對房地產(chǎn)工作高度重視,把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā),拉動(dòng)消費(fèi)增長作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容,實(shí)現(xiàn)了以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破,使我國房地產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作,為此出臺(tái)了一系列非常優(yōu)惠的政策,為我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件,并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 曲周縣屬于內(nèi)陸縣級城市,改革開放二十多年來,政治、經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展,但比起沿海開放縣城來講,其發(fā)展速度已經(jīng)滯后,與全國其他縣城相比,本縣屬于中心縣城,發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢非常之快。但是,我縣因?yàn)槌擎?zhèn)級別原因,市區(qū)范圍比較小,城區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)遺留了很多問題,尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來越突出,已經(jīng)到了非改造將會(huì)影響整個(gè)城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)刻,縣委縣政府在此時(shí)提出城市化建設(shè)的思路,真正符合我們縣發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要,符合廣大市民的需要,符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后,曲周的城市建設(shè)將會(huì)有一個(gè)大的飛躍,城市綜合環(huán)境將會(huì)有較大的改觀,人民生活也將會(huì)得到較大的改善。 宏觀必要性 從一個(gè)城市的宏觀上講,首先表現(xiàn)在:土地作為城市的寶貴資源,未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán),未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益;其次,城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境,城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用,不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求,促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。同時(shí),尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快,原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠(yuǎn)的影響,因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。2.2項(xiàng)目發(fā)展概況 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司,積極響應(yīng)縣委縣政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路,經(jīng)過與縣國土局多次接觸,廣泛調(diào)查和積極運(yùn)做,得到了曲周縣委縣政府和人民大眾一致的支持,我公司編制了項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告),是根據(jù)國家及縣有關(guān)規(guī)定,編制的本報(bào)告。第三章 市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模3.1市場預(yù)測3.1.1基本形勢分析 近幾年,隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)走強(qiáng),我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目及不斷出臺(tái)鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規(guī)進(jìn)一步完善,使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個(gè)人已成為商品房的消費(fèi)主體,據(jù)統(tǒng)計(jì),2002年1-8月份,全省商品房銷售面積為192.4萬平方米,同比增長11%,其中銷售給個(gè)人的商品房面積為18.7萬平方米,占商品房銷售總面積的93.9%,同比提高了9.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房金額達(dá)29.7億元。商業(yè)營業(yè)用房投資和銷售大幅度增加,是房地產(chǎn)市場的又一個(gè)“亮”點(diǎn)。截止8月底,商業(yè)用房投資完成12.7億元,竣工面積達(dá)15.3萬平方米,銷售建筑面積32.3萬平方米,同比增長3.77倍;商業(yè)用房的銷售額為8.3億元,同比增長3.5倍。3.1.2市場供求 石家莊市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要問題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,住宅建設(shè)單一,品質(zhì)低,但相對價(jià)位高,中低收入家庭買得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。 在購房需求方面,首先,目前省會(huì)上市房大多屬于低檔次住宅,中高檔價(jià)位對于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經(jīng)購買,而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次,符合省會(huì)老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次,盡管石家莊整體GDP指數(shù)很高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健,但其實(shí)真正缺房的是工薪階層,他們對于幾十萬元的房價(jià)十很難接受的。所以,開發(fā)高品質(zhì)、低價(jià)位的小戶型住房是房地產(chǎn)開發(fā)商的明智選擇。另外,還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主,進(jìn)行三次、四次置業(yè),以求得質(zhì)優(yōu)價(jià)廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。3.1.3區(qū)位優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目鳳凰城住宅小區(qū)在長安區(qū),周圍醫(yī)療、學(xué)校、商場、健身娛樂休閑等配套設(shè)施齊全,屬于成熟社區(qū)。但項(xiàng)目緊鄰工業(yè)區(qū),周邊環(huán)境較差,附近沒有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后,依托緊鄰民心河的優(yōu)勢、良好的交通狀況,將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園,這必將會(huì)吸引廣大工薪階層前來居住。3.1.4出售對象分析 省會(huì)石家莊目前人均收入仍較低,80%以上屬于工薪階層,由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價(jià)位問題,因此高品位、適度低價(jià)位得住宅在省會(huì)有巨大得熱銷潛力。3.2建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積356畝,建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程,公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè).等??偨ㄖ娣e55.5萬平方米。其中住宅面積50萬平方米,公建面積5.5萬平方米。第四章 建設(shè)場址與建設(shè)條件4.1建設(shè)場址 4.1.1場址選擇 本項(xiàng)目擬建場址位于我市東北地段,用地南面為豐收路,西側(cè)為沿西小區(qū),北側(cè)為北二環(huán)路,東面是沿東小區(qū),建設(shè)場地呈長方形,規(guī)劃總用地面積為356畝。該場址區(qū)域位置較好。4.1.2自然條件 石家莊市地處中緯度內(nèi)陸地帶,華北平原中南部,屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)型大陸氣候,北近滹沱河,西靠太行山。春季干旱多風(fēng),夏季高溫多雨,秋季天高氣爽,冬季寒冷干燥,四季分明。每年降水集中于7、8月份。1、氣溫全年平均氣溫 13.4極端最低氣溫 -19.8極端最高氣溫 42.92、濕度冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對濕度 53%夏季通風(fēng)室外相對濕度 75%3、降水量日最大降水量度 359.3mm時(shí)最大降水量 92.9mm全年平均降水量 534.2mm 4、積雪深度最大積雪深度過 190mm5、凍土深度最大凍土深度 56mm6、風(fēng)向冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C32%,N10%夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C35%,SE10%年主導(dǎo)風(fēng)向及其頻率 C32%,SE9%7、風(fēng)速冬季室外風(fēng)速 1.8m/S夏季室外風(fēng)速 1.4m/S全年平均風(fēng)速 1.6m/S8、全年日照量數(shù) 2533.4H冬季日照率 61.6%9、全年雷暴日數(shù) 30.4天10、大氣壓力 冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa11、年平均相對濕度 62%4.1.3 地質(zhì)狀況 石家莊市地處太行山東麓華北沖積大平原,地跨山地與平原兩大地貌單位,地勢由西北向東南傾斜,坡降均為千分之一,海拔67-68m,市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原,基底巖層以上有較厚的第四紀(jì)覆蓋層,表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成;地耐力一般為150-200kpa。4.1.4 抗震設(shè)防 依據(jù)中國地震局制定,由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖(GB18306-2001),本項(xiàng)目抗震地動(dòng)峰值加速度按0.05g設(shè)防。4.2 建設(shè)條件4.2.1 供電 本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷為8275KVA,電源引10KV電源至小區(qū)變電站,由10KV母線向小區(qū)各配電室提供電源,能滿足本項(xiàng)目使用要求。4.2.2 給排水 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)最高日最大時(shí)用水量為262.25 m3/h,給水水源為市政管網(wǎng),水量及水質(zhì)可滿足項(xiàng)目需要。 本項(xiàng)目排水采用雨污分流,生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng),生活污水(主要來源于廚房及洗滌用水)經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補(bǔ)水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。4.2.3 供暖 本項(xiàng)目在我市集中供熱區(qū)域范圍內(nèi),采暖熱源為集中供熱蒸汽,壓力約為0.4Mpa,采暖熱負(fù)荷為25.8MW。4.2.4弱電 本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。第五章 工程技術(shù)方案5.1工程設(shè)計(jì)原則 自然是與人工的完美結(jié)合,此設(shè)充分結(jié)合現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)理念,即以“天人合一”的設(shè)計(jì)思想為指導(dǎo)來構(gòu)建新世紀(jì)居住工程。 小區(qū)的建設(shè)是城市建設(shè)的一部分,把小區(qū)建設(shè)融入整個(gè)城市的規(guī)劃之中,優(yōu)美的自然環(huán)境,淳厚的文化底蘊(yùn),較高的文化品位,現(xiàn)代化的生活理念,將構(gòu)成小區(qū)的一大特色,可謂“風(fēng)景這邊獨(dú)好”,同時(shí)又考慮到城市總體環(huán)境,兩者要達(dá)到水乳交融般和諧。 新穎而獨(dú)具特色,人類與自然的完美結(jié)合是本項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)原則。5.2總平面布置5.2.1總平面布置原則1、根據(jù)功能不同,居住空間與公共空間分區(qū)布置。2、按照小區(qū)、組團(tuán)兩級結(jié)構(gòu)概念有機(jī)組織居住空間。3、充分考慮與城市道路的關(guān)系,合理布置道路網(wǎng)絡(luò),形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。4、在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動(dòng)場所,形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。5、按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。5.2.2 總平面布置綜述 本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為356畝,用地西側(cè)為沿西小區(qū)居民住宅,南側(cè)為豐收路,北側(cè)為北二環(huán)路,東側(cè)為沿東街,交通便利,小區(qū)共分五個(gè)組團(tuán),宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確,易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通。 景觀以入口為起點(diǎn),以中心綠地為高潮,入口設(shè)小區(qū)標(biāo)志性雕塑河構(gòu)筑物,中心綠地設(shè)音樂、噴泉,形成豐富而怡人的環(huán)境。各居住組團(tuán)根據(jù)居住形式的不同,采用并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內(nèi)外環(huán)境,為居住者提供了戶外的休閑活動(dòng)場所,同時(shí)加強(qiáng)了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機(jī)結(jié)合,聯(lián)系緊密又互不干擾,形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。 小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設(shè)方式,使環(huán)境更優(yōu)美。5.2.3 豎向設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設(shè)計(jì)采用就地平整的平坡式布置形式??紤]到基槽余土等情況,小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。5.2.4 總平面圖布置經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃總占地面積23.7萬m2,(356畝)2、總建筑面積:55.5萬m2。其中:住宅建筑面積:50萬m2 公建面積:2萬m2。3、居住戶數(shù):5000戶。4、居住人口:15000人。5、建筑密度:6、綠化率:42%。7、容積率:2.345.3工程設(shè)計(jì)方案5.3.1 建設(shè)內(nèi)容 本小區(qū)建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓和公建工程。住宅33棟,公建工程包括物業(yè)管理中心、托幼、文化活動(dòng)中心、小學(xué)等。各項(xiàng)工程詳細(xì)指標(biāo)見下表:序號(hào)項(xiàng)目建筑面積(m2)建筑形式備注1物業(yè)管理中心1200框架2文化活動(dòng)中心3498框架3商業(yè)服務(wù)35000框架4托勸2100框架結(jié)構(gòu)5居委會(huì)334磚混6公廁260磚混7變電站140磚混8泵房108磚混9熱交換站189磚混10垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站243磚混11小學(xué)4000框架結(jié)構(gòu)5.3.2 建筑設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì) 根據(jù)當(dāng)今住宅發(fā)展趨勢,并適應(yīng)工薪階層的需求。本小區(qū)以產(chǎn)品質(zhì)精品舒適和經(jīng)濟(jì)為設(shè)計(jì)的主要指導(dǎo)思想,戶型多樣化,二室二廳、三室二廳、為主的組合體。2、立面設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)所有建筑物均采用現(xiàn)代風(fēng)格簡潔明快,細(xì)部精品化,力求與周圍環(huán)境和諧,極富家園氛圍和人情味。3、內(nèi)裝修 為方便居民,本設(shè)計(jì)采取高、中、低檔次不同的精裝修。開創(chuàng)省城住宅基本無精裝小區(qū)的先河。4、建筑構(gòu)造 住宅0.000以上采用短肢剪力墻屋頂保溫厚度為80mm,外門密閉性能好,采用塑鋼門窗,氣密性為級。5、公建設(shè)計(jì) 外觀造型與小區(qū)其他建筑相協(xié)調(diào),內(nèi)裝修采用中檔標(biāo)準(zhǔn)以滿足與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 小區(qū)住宅均為高層建筑,高層住宅設(shè)有地下室做為儲(chǔ)藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結(jié)構(gòu),基礎(chǔ)采用筏板,樓板砼全現(xiàn)澆。 公建工程大空間部分建筑采用框架結(jié)構(gòu),獨(dú)立柱基。5.4 給排水工程 5.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB15-88(1997年版)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ13-87(97年)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14-87(97年)建筑專業(yè)及有關(guān)專業(yè)提供的條件5.4.2 給水工程1、水源及水質(zhì) 本項(xiàng)目用水水源由市政給水,水質(zhì)符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)??梢詽M足本小區(qū)生活及消防用水的需要。2、給水方案及用水量 本項(xiàng)目給水?dāng)M采用中水回用,即廚房及洗滌用水由物業(yè)管理中心統(tǒng)一收集處理后供衛(wèi)生設(shè)備、洗車及綠化澆灑用水。經(jīng)統(tǒng)計(jì)這樣可節(jié)約近1/3的生活用水。故小區(qū)設(shè)計(jì)用水量為:1、生活用水:按每人日均用水量150L/人.日,小時(shí)變化系數(shù)K取2.5,生活用水最高日用水量2250m3/d,最高日平均時(shí)用水量93.7m3/h,最高日最大時(shí)用水量234m3/h。2、商業(yè)用水:最高日用水量10.5m3/d。(1)公用建筑用水:公建用水量按生活用水量的8%估算為7.5 m3/h。(2)采暖系統(tǒng)補(bǔ)水量根據(jù)采暖系統(tǒng)補(bǔ)水要求按6.2 m3/h考慮。(3)澆灑道路用水量標(biāo)準(zhǔn)按2L/M2.次。每日1次計(jì)。(水源主要來源于中水)。(4)澆灑綠化用水量標(biāo)準(zhǔn)按4L/ M2.次,每日1次計(jì)(水源主要來源于中水)。(5)未預(yù)見水量:取生活用水量的15%,為14 m3/h。以上總用水量為:最高日用水量為:2517 m3/d最高日平均時(shí)用水量為:104.9 m3/h最高日最大時(shí)用水量為:262.25 m3/h消防用水量:根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求,該小區(qū)統(tǒng)一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證,小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消水栓,消防用水量按15L/S計(jì)算,樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓,室內(nèi)消防用水量10L/S,消火栓滅火時(shí)間按二小時(shí)計(jì);故消防總用水量為180 m3。消防給水由消防水池集中供給,室外消火栓保護(hù)半徑為150m,布置間距不大于120m,且消防泵出水管設(shè)置兩條,分別與室外給水管網(wǎng)干管相連。5.4.3 給水系統(tǒng) 本項(xiàng)目設(shè)置二次加壓泵房。生活及消防采用聯(lián)合給水系統(tǒng),水由一條DN150管道引入小區(qū)內(nèi)蓄水池,經(jīng)二次加壓后送至各用水點(diǎn)。各用水點(diǎn)廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經(jīng)隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點(diǎn)衛(wèi)生設(shè)備及綠化、洗車用水。加壓泵采用變頻調(diào)速供水設(shè)備,使水壓保持恒定,同時(shí)達(dá)到減小噪音,充分節(jié)能的目的。室外消火栓應(yīng)適當(dāng)布設(shè)在環(huán)狀管網(wǎng)上。 為滿足消防及生活用水水壓,以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不均衡性,設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。1、蓄電池蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%,為251 m3。蓄水池內(nèi)的消防儲(chǔ)畜為25L/SX2h = 180 m3。則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于431 m3。蓄水池選用國家標(biāo)準(zhǔn)圖S822“鋼筋混凝土蓄水池”,容量為450 m3一座。2、加壓泵房 生活給水采采變頻恒壓供水裝置,以保證生活用水的需要,配用水泵為150DL 150 20三臺(tái),其中兩用一備,單臺(tái)性能參數(shù)Q = 131.12 m3/h,H = 80mHO,電機(jī)功率P = 45KW。消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺(tái)100DL,其中一用一備,單臺(tái)性能參數(shù)為Q = 100 m3/h,H = 80mHO,電機(jī)功率P = 37KW。5.4.4 中水系統(tǒng)1、中水水源中水水源主要來源于廚房及洗滌用水。2、用途根據(jù)水量平衡估算,中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。3、處理工藝采用生物處理與物化處理相結(jié)合工藝流程,如下圖所示:原水格柵隔油池調(diào)節(jié)池生物處理沉淀池污泥排放 過濾消毒中水儲(chǔ)水池用水點(diǎn)5.4.5 給水管網(wǎng) 給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置,以提高供水的安全性,且當(dāng)管徑大于等于DN100時(shí),給水管材采用承插式給水鑄鐵管,小于DN100時(shí)采用鍍鋅鋼管。5.4.6 排水系統(tǒng) 由于本工程設(shè)有中水系統(tǒng),經(jīng)過水量平衡估算,本工程采用污廢分流,廢水作為中水水源回收利用,污廢分流系統(tǒng)設(shè)有專用通氣立管。污水直接排至室外化糞池,經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。屋面雨水與地面雨水經(jīng)雨水口統(tǒng)一收集后一部分排入中水儲(chǔ)水池,多余部分匯入市政雨水管網(wǎng)。5.5 供熱工程5.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)本設(shè)計(jì)依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范以及土建、給排水專業(yè)所提條件進(jìn)行。5.5.2 氣象參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓:夏季:995.7hpa冬季:1036.8hpa冬季采暖計(jì)算干球溫度:-8冬季平均風(fēng)速:1.8m/s冬季風(fēng)向:N冬季日照率:61.6%最大凍土厚度:56mm設(shè)計(jì)計(jì)算用采暖期天數(shù):117天5.5.3采暖設(shè)計(jì)方案 1、采暖熱源:本項(xiàng)目采暖一次熱源來自于城市供熱管網(wǎng)提供的蒸氣,蒸汽壓力為4Kg/cm,通過設(shè)于熱交換站的高效智能汽-水換熱器生氣出9070熱水作為采暖熱煤。 2、采暖熱負(fù)荷:小區(qū)住宅按節(jié)能住宅設(shè)計(jì),采暖按45W/m2計(jì)算,住宅采暖熱負(fù)荷約22.5MW;公建采暖面積5.5萬m2,采暖負(fù)荷約3.3MW,總采暖熱負(fù)荷25.8MW。冬季采暖期為四個(gè)月,供水溫度為90,回水溫度為70,管網(wǎng)漏損系數(shù)取1.03。則總循環(huán)水量為884T/h。采暖撥采用雙管分戶計(jì)量系統(tǒng)。室外采暖管道呈支狀直埋敷設(shè),室外采暖管道均采用無縫鋼管,系統(tǒng)定壓及水處理設(shè)備均集中設(shè)置在換熱站內(nèi)。采暖系統(tǒng)形式以新雙管分戶計(jì)量單管跨越式為主,供水干管及回水干管均為埋地敷設(shè)。散熱器選用單面定向?qū)α麒T鐵散熱器。采暖管道采用低壓流體用普通焊接鋼管,管徑= 32mm螺紋連接,管徑32mm焊接或法蘭連接。供暖總立管和敷設(shè)在不采暖房間內(nèi)的管道除銹后刷兩道防銹漆,并做保溫處理。保溫材料采用40mm厚巖棉管殼。供暖管路系統(tǒng)中的最高點(diǎn)和最低點(diǎn),分別設(shè)置自動(dòng)排氣和自動(dòng)泄水裝置。管道的熱補(bǔ)償采用波紋管補(bǔ)償器,補(bǔ)償器設(shè)在檢查井內(nèi)。為方便系統(tǒng)維修,在管道各分支處均設(shè)關(guān)斷用閥門和檢查井。5.6電氣工程5.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-922、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-943、建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50303-20024、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50200-945、低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范GB50054-956、10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范7、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范8、其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等5.6.2電氣設(shè)計(jì)規(guī)劃1、負(fù)荷概況:本小區(qū)建筑物均為高層建筑。該小區(qū)用電負(fù)荷除19層以上建筑為一級負(fù)荷外,其他均為二級負(fù)荷。本小區(qū)住宅面積500000m2,按每平米50瓦計(jì),需要系數(shù)kx = 0.25,公建建筑面積為20000 m2,按15W/ m2估算Jx = 0.8,商用建筑面積為35000 m2,按60W/ m2估算,Kx = 0.85則總用電計(jì)算負(fù)荷8275KVA。小區(qū)內(nèi)設(shè)四處變電所,可分設(shè)在地下設(shè)備層,采用環(huán)網(wǎng)方式供電。每處變配電所可依所承擔(dān)負(fù)荷容量選用23臺(tái)SC3-1000KVA節(jié)能變壓器。負(fù)荷大多為單相負(fù)荷,按電業(yè)局要求采用電力電容器作為無功補(bǔ)償裝置,功率因數(shù)達(dá)0.9以上。2、由變電所向相應(yīng)組團(tuán)采用電纜供電,小區(qū)內(nèi)所有電纜線路走電纜溝,自變電所內(nèi)引出的低壓電纜以放射式結(jié)合樹干式向各單體建筑物供電。建筑物內(nèi)電源為380/220伏,三相五線制。配電系統(tǒng)為放射式與樹干式混合供電。樓內(nèi)管線均沿墻及現(xiàn)澆樓板內(nèi)暗敷設(shè)。住宅樓內(nèi)居民用電計(jì)量到戶,按一戶一表方式設(shè)計(jì),要求電能表集中設(shè)置在一層和二層,樓梯間及地下室公用燈單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。住戶地下室照明自戶表內(nèi)接線用電,由戶表統(tǒng)一計(jì)量。每戶設(shè)終端配電箱(配電系統(tǒng))設(shè)五六個(gè)回路,一個(gè)照明回路,三路插座回路(兩路普通插座回路,一路空調(diào)回路,一路廚房浴廁插座回路),五個(gè)回路除前面四個(gè)回路外,增加一個(gè)客廳空調(diào)插座回路。插座回路設(shè)漏電保護(hù)裝置,以保證人身安全。3、住宅用電水平石家莊每年最熱月最高溫度平均值30度,夏季主要降溫設(shè)備是空調(diào)器,主要用電負(fù)荷可分成四類:全年經(jīng)常性負(fù)荷,降溫負(fù)荷,電熱取暖負(fù)荷和電炊負(fù)荷,每戶住宅建筑面積超過100 m2的,確定一般住宅為6kW/戶,高級住宅為89kW/戶。4、道路照明小區(qū)內(nèi)道路照明和庭院燈照明燈具集中控制,采用光敏元件控制開關(guān)。廣場和景觀照明可就近控制。所有照明電纜均穿管埋地敷設(shè)。5、防雷接地系統(tǒng)在建筑物頂層設(shè)獨(dú)立避雷針或避雷網(wǎng),利用建筑物柱內(nèi)主筋做防雷引下線,基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地極,輔助人工接地極。引下線與接地網(wǎng)及頂層屋面避雷網(wǎng)可靠焊接。組成防雷接地系統(tǒng)。變壓器中性點(diǎn)直接接池。設(shè)備接池,通訊等電子設(shè)備接地與防雷接地系統(tǒng)共同接地裝置,要求綜合接地電阻小于1歐姆。當(dāng)建筑物高于30m時(shí),尚應(yīng)采取以下防側(cè)擊的措施:1、從30m起每隔不大于6m沿建筑物四周設(shè)水平避雷帶并與引下線相連;2、30m及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接;3、在電源引入的總配電箱處宜裝設(shè)過電壓保護(hù)器。5.6.3弱電遠(yuǎn)景規(guī)劃為了使小區(qū)跟上時(shí)代的步伐,通過綜合配置住宅區(qū)內(nèi)各功能子系統(tǒng),以綜合布線為基礎(chǔ),以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化平臺(tái)的新型住宅小區(qū)。1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置通信和管理系統(tǒng)通信和管理系統(tǒng)包括電話(帶傳真)、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機(jī)管理系統(tǒng),為了滿足通信發(fā)展的需要,每戶電話線路不少于兩對。一對接電話,一對接傳真或電腦,每對線路可帶主付機(jī)插座各一只,主要廳室均有通信插座,計(jì)算機(jī)通信可利用市話網(wǎng)絡(luò)chinanet或internet聯(lián)通,如今后有條件的話,可建立小區(qū)局域網(wǎng)與公共網(wǎng)聯(lián)通。住宅內(nèi)主要廳室均放置了有線電視終端,充分利用城市有線電視(CATV)網(wǎng)節(jié)目資源豐富,覆蓋面廣,投資省的優(yōu)點(diǎn)。住宅內(nèi)采用了三表計(jì)量出戶,今后有條件將可改成三表出戶自動(dòng)計(jì)量、計(jì)量系統(tǒng),我們將在小區(qū)局域網(wǎng)的設(shè)計(jì)上,充分利用總線資源,將數(shù)據(jù)通信,對講、呼叫、報(bào)敬信號(hào)的傳輸納人該總線,簡化小區(qū)布線,節(jié)省投資,提高效益。2、安全防范系統(tǒng)小區(qū)對安全防范要求很高,在安全防范系統(tǒng)設(shè)計(jì)上充分利用新技術(shù)、新產(chǎn)品,建成開放式、全方位、多功能的小區(qū)安全防范系統(tǒng)。采用對講或可視對講系統(tǒng)、報(bào)警按鈕、電視監(jiān)控(CCTV)系統(tǒng)相結(jié)合的防盜報(bào)警系統(tǒng),在住戶室內(nèi)與單元門口建立對講系統(tǒng)或可視對講系統(tǒng),將來小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對講,住戶室內(nèi)隱蔽處設(shè)置防盜按鈕,在單元門口警衛(wèi)室,或物業(yè)管理中心設(shè)置可顯洋住戶位置的聲光報(bào)警裝置;在小區(qū)出人口主要通道,單元門口等重要場所設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng),以上三個(gè)系統(tǒng)結(jié)合,加上小區(qū)保安人員,物業(yè)管理人員及居民,將使小區(qū)具有一個(gè)較為完善的防益體系。安全報(bào)警系統(tǒng)將來形成網(wǎng)純利潤,在住室內(nèi)安裝感煙(或感煙)火災(zāi)控制器、煤氣控制器、火災(zāi)報(bào)警按鈕和醫(yī)療呼救按鈕等,在警衛(wèi)室或物管理中心安裝控制器,即可顯示災(zāi)情類型和住戶位置的報(bào)警裝置,在單元門口設(shè)置聲光報(bào)警裝置,有利于保安人員組織救災(zāi)和居民互救,更好地消除災(zāi)情。3、音響廣播系統(tǒng)音響廣播系統(tǒng)與火災(zāi)事故廣播合用。在公建內(nèi)的辦公區(qū)域,走道及霸天會(huì)場等公共場所設(shè)背景音樂揚(yáng)聲器,通過廣播中心及消防控制室進(jìn)行控制。平時(shí)可播放背景音樂,遇有火災(zāi)發(fā)生時(shí),在消防控制室將揚(yáng)聲器和廣播音響擴(kuò)音機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入事故廣播狀態(tài),進(jìn)行緊急廣播。第六章 消防6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-906.2 消防給水設(shè)計(jì)范圍:小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)原則:以防為主,防消結(jié)合。消防水源來自市政給水管網(wǎng),小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地上式消火栓。6.2.1 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)室風(fēng)消火栓為10L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。室外消火栓為15L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。6.2.2 消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng),管網(wǎng)成環(huán)狀布置,消防采用低壓制,設(shè)地下式消火栓。設(shè)儲(chǔ)水池一座及加壓水泵房,儲(chǔ)水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓適當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上,其半徑布置間距不大于120m。在不宜用水場所如變配電室、控制室等處置移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。第七章 環(huán)保、節(jié)能與綠化7.1 環(huán)保7.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)一、中華人民共和國國務(wù)院第253號(hào)令建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理二、河北省第八界人大常委會(huì)公告第80號(hào)河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理三、環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則(HJ/T2.1-2.3-93)四、環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響(HJ/T191997)7.1.2 施工期間環(huán)境影響因素項(xiàng)目建設(shè)施工期間,主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等,會(huì)對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關(guān)手續(xù),并按環(huán)保要求,采取必要的降噪抑塵措施,及時(shí)清理外運(yùn)建筑垃圾,以期降低不利影響。7.1.3 運(yùn)營期間環(huán)境影響因素本項(xiàng)目為居民居住綜合社區(qū),建成投入使用后,不產(chǎn)生有害污染物,不會(huì)對環(huán)境造成污染,日常產(chǎn)生的生活垃圾實(shí)行分類收集堆放,由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)清理外運(yùn)。排水實(shí)行污廢分流制,污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng);廢水作為中水水源回用,雨水經(jīng)收集后部分用作中水回用,剩余部分排入市政雨水管道。7.2 節(jié)能7.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程(DBJ-2000)2、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(GBJ26-95)7.2.2 節(jié)能措施本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料;門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗,門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán);主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備,照明選用高效節(jié)能燈具,熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥,用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng),并全部采用節(jié)水型設(shè)備,以節(jié)省能源,降低能耗。7.3 綠化小區(qū)綠化布置采用中心與局部相結(jié)合的方式。景觀以入口廣場為起點(diǎn),中心綠地為高潮,庭院綠地與之融合。景觀形成一個(gè)較大的綠色生態(tài)中心。各中心綠地和廣場內(nèi)部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間,形式活潑,種類多樣,形成各區(qū)的景觀中心和公共活動(dòng)中心。綠地中的雕塑小品、景觀構(gòu)架和特色公建形式活動(dòng),且具有標(biāo)志性,為加強(qiáng)鄰里交往和娛樂休閑提供了場所。第八章 物業(yè)管理本項(xiàng)目建成投入使用前,將由房地產(chǎn)公組建小區(qū)物業(yè)管理公司,對整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理,以更好地維護(hù)住宅的使用功能,延長房屋使用年限,為居民創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。8.1物管理的內(nèi)容和目標(biāo)8.1.1管理內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容主要有:維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。8.1.2管理的目標(biāo)物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)有:1、要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益,保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮;2、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益,在經(jīng)營管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值,使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù),為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境;4、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán),提高公司的服務(wù)水平和市場競爭力。8.2機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員8.2.1機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名,副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。2、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營收支,代收各種費(fèi)用等。3、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理,對外聯(lián)絡(luò),公司發(fā)展規(guī)劃等。4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。5、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。 經(jīng) 理 副經(jīng)理 副經(jīng)理經(jīng) 保 辦 財(cái) 工 環(huán)營 安 公 務(wù) 程 衛(wèi)部 部 室 室 部 部8.2.2勞動(dòng)定員勞動(dòng)定員表序號(hào)部 室定 員備 注工作人員管理人員1辦公室422財(cái)務(wù)室323經(jīng)營部724保安部1225工程部1016環(huán)衛(wèi)部81合 計(jì)4410548.3 物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源8.3.1物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運(yùn)營進(jìn)行維護(hù),對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù),所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個(gè)方面。8.3.2房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設(shè)備,由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營,其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目內(nèi)。8.3.3房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案9.1項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)期2年,具體劃分為以下階段:1、目前期及論證工作2、步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段3、址清理4、建施工5、程掃尾,竣工驗(yàn)收9.2實(shí)施進(jìn)度安排 9.2.1 施進(jìn)度安排 1、1月2月 項(xiàng)目前期及論證工作2、3月5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3、3月5月 場地清理4、5月22月 土建施工5、22月24月 工程掃尾,竣工驗(yàn)收9.2.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表(附后)9.3招

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