創(chuàng)意產業(yè)項目研究--創(chuàng)邑金沙谷項目案例研究.doc

一、 項目概況創(chuàng)邑金沙谷地處真北路988號，是一座集創(chuàng)意辦公和休閑商業(yè)為一體的時尚高地，位于上海5 大創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)之一的真北路/金沙江路創(chuàng)意園，園區(qū)以吸引創(chuàng)意人才、集聚創(chuàng)意產業(yè)為宗旨， 為活躍在滬上的文化人、設計師、先鋒藝術家提供一個開闊思維的創(chuàng)意工作場所， 重點引進服裝設計、建筑裝飾設計、印刷包裝設計、工業(yè)產品設計等創(chuàng)意設計企業(yè)及工作室，從而打造出一條集設計、出樣、功能展示于一身的創(chuàng)意產業(yè)鏈。項目投資開發(fā)商：上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司，成立于1996年，注冊資本5000萬元，是一家專業(yè)商業(yè)房地產開發(fā)集成運營、建筑工程設計、實業(yè)投資的綜合型民營企業(yè)。其旗下的上海創(chuàng)邑投資管理有限公司負責專營創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)類工程項目，迄今為止已經開發(fā)了：如創(chuàng)邑河、創(chuàng)邑源、創(chuàng)邑車博會、創(chuàng)邑金沙谷等多個創(chuàng)意產業(yè)類項目。 區(qū)位圖一 區(qū)位圖二整體效果圖二、 經營狀況項目經濟指標地址真北路988號類型創(chuàng)意產業(yè)園總建筑面積23000平方米基地面積19676平方米原土地性質工業(yè)廠房用地主體樓層4層投資商上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司經營管理商上海創(chuàng)邑投資管理有限公司主力面積（平方米）60-80、500、整棟配置狀況毛坯層高3-6米得房率80-90%電梯有空調無建筑功能布局A、布局構想 金沙谷的建筑布局構想，分為兩大功能區(qū)：1、商業(yè)展示區(qū)，位置為正門入口30米范圍，主體建筑3棟 2、商務辦公區(qū)，包括辦公樓、酒店及其他配套，主體建筑9棟 從其建筑功能布局構想觀測，更多是從商業(yè)利潤最大化進行考量，即 入口優(yōu)勢位置布置利潤最高的商業(yè)功能、中心區(qū)設置辦公區(qū)、最劣位置設置酒店及配套等低利潤產出用途。B、現實布局金沙谷的現實布局延續(xù)了兩大功能分區(qū)的構想，但調整了兩大功能區(qū)的比例，并且在功能構成上放棄了原先多元化的構想，轉為單一功能突出的格調：1、 商業(yè)功能比例有所下調，現商業(yè)總面積約為園區(qū)建筑面積的10%；展示、餐飲設置比例有所調整，餐飲僅設置一家，其余全部為展示2、 辦公功能 比例進一步擴充，辦公樓已經達到8棟之多； 取消酒店，調整為辦公用途； 取消正門商業(yè)，調整為辦公用途C、建筑布局總結從上述現實經營對于原構想的調整可見：1、 商業(yè)、辦公原配比存在偏差，市場無法支持利潤最大化的構想2、 商業(yè)業(yè)態(tài)設置需結合考慮園區(qū)內辦公客戶與項目周邊客戶需求，并且以兩者權重設置商業(yè)業(yè)態(tài)比例。本案中減少餐飲比例，就是基于上述權重考量后的重新定位。交通動線布局交通動線與停車解決方案：真 北 路整個園區(qū)主入口開在真北路上交通動線分為兩條：一條為商業(yè)部分輸送車流，另一條為辦公提供車流。停車位集中在個區(qū)域一個服務于餐飲業(yè)商業(yè)，另個則分別為辦公區(qū)域服務。園區(qū)體量較大，對停車位需求較大。所以在規(guī)劃時即設了不少露天停車位，同時建筑底層也擴充了停車。號樓底層臨內街的部分，劃為停車，一方面為商務酒店提供便利，另一方面較為合理的為、號樓入住客戶較多的樓提供了車位。整個園區(qū)停車位約個三、 租金水準2號樓樓層業(yè)態(tài)層高價格1f展示34米3.3元/平方/天2f辦公45米2.5元/平方/天3f辦公6米2.8元/平方/天4f辦公6米2.8元/平方/天號樓整棟辦公6米7元/平方/天5號樓整棟展示6米5元/平方米/天6號樓整棟 展示、餐飲6米5元/平方米/天4號樓（原酒店）4f辦公34米2.22.4元/平方米/天10號樓整棟辦公2層4元/平方/天11號樓整棟辦公局部3層4元/平方米/天物業(yè)費：5元/平方/月在區(qū)域內與其它商務樓相比其價格沒高出多少，但卻具有明顯的層高優(yōu)勢。最短、最長租期年。隨著園區(qū)價值會的提升，招租商把最長租期設定在年。等區(qū)域內辦公環(huán)境成熟屆時可再度提