(重)第三章-房地產價格和價值PPT課件

第三章房地產價格和價值 1 房地產價格的含義和形成條件2 房地產價格的特性3 房地產的供求與價格4 房地產價值和價格的種類 2 第一節(jié)房地產價格的概念和形成條件 一 房地產價格的含義價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西 它通常用貨幣來表示 雖然不一定要用貨幣形式來償付 現(xiàn)象價格是商品價值的貨幣表現(xiàn) 價值是凝結在商品中的抽象人類勞動 本質房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價 貨幣額 商品或其他有價物 3 第一節(jié)房地產價格的概念和形成條件 二 房地產價格的形成條件3個條件 有用性稀缺性有效需求價格實質上是市場經濟這種特定的經濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式 分配方式 武力 禮讓 抽簽 排隊 計劃 價格 4 第二節(jié)房地產價格的特征 房地產價格與一般物品價格相同之處 都是價格 都有波動 受供求因素的影響 都是按質論價一 地價與一般物品價格的不同生產成本不同折舊不同價格差異不同市場性質不同價格形成時間不同供求變化不同 5 第二節(jié)房地產價格的特征 二 房地產價格特征房地產價格既有交換代價的價格 又有使用代價的租金房地產價格受區(qū)位的影響很大房地產價格實質上是房地產權益的價格房地產價格形成時間較長房地產價格容易受交易者的個別因素的影響 6 第三節(jié)房地產的供求與價格 一 房地產需求房地產需求的概念房地產需求 是指在一個特定時期內 消費者在各種可能的價格下 愿意而且能夠購買的房地產數量 決定房地產需求量的因素該種房地產的價格水平消費者的收入水平消費者的偏好相關物品的價格水平消費者對未來的預期 7 第三節(jié)房地產的供求與價格 一 房地產需求房地產的需求曲線 價格 數量 S D1 D2 P P1 0 D0 8 第三節(jié)房地產的供求與價格 二 房地產供給 一 房地產供給的概念房地產供給 是指房地產開發(fā)商和擁有者 買賣 在一個特定時期內 在每一價格水平下 對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量 供給量 存量 拆除量 轉換為其他種類房地產量 其他種類房地產轉換為該種房地產產量 新開發(fā)量 9 第三節(jié)房地產的供求與價格 二 房地產供給決定房地產供給量的因素該種房地產的價格水平該種房地產的開發(fā)成本該種房地產的開發(fā)技術水平房地產開發(fā)商對未來的預期 10 第三節(jié)房地產的供求與價格 二 房地產供給決定房地產供給量的因素 價格 數量 S P 0 11 第三節(jié)房地產的供求與價格 三 房地產均衡價格房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格 也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格 均衡是市場價格運行的必然趨勢 房地產的價格與其需求呈正相關 與其供給負相關 12 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 不同的房地產價值和價格 所起的作用不盡相同 評估時采用的依據和考慮的因素也不盡相同 13 一 價值 使用價值和交換價值使用價值 該種商品能滿足人們某種需要的效用 交換價值 該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例 沒有使用價值則不會有交換價值 房地產估價所評估的是房地產的交換價值 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 14 二 成交價格 市場價格 理論價格評估價格成交價格 一筆房地產交易中交易雙方實際達成交易 買者支付 賣者收取的貨幣額 商品或其他有價物 是買價和賣價的折衷價格 形成正常成交價格的條件 公開市場 交易對象具備市場性 眾多的買賣雙方 買賣雙方不受任何壓力 出于自愿 理性的經濟行為 買賣雙方具有完全信息 適當的期間完成交易 成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分 例如土地交易 招標成交價 拍賣成交價 掛牌成交價和協(xié)議成交價 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 15 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 二 成交價格 市場價格 理論價格評估價格市場價格 某種房地產在市場上的一般 平均水平價格 大量成交價格的抽象結果 理論價格 經濟學假設的 經濟人 的行為和預期是理性的 或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 評估價值 估價人員對房地產價值進行測算和判定的結果 評估價值可以根據所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼 如比準價格 積算價格 收益價格 從理論上講 一個良好的評估價值 正常成交價格 市場價格 16 三 市場價值 快速變現(xiàn)價值 謹慎價值 在用價值 殘余價值和投資價值1 市場價值 市場價值是假定估價對象在符合一系列條件下進行交易而最可能實現(xiàn)的價 交易雙方是自愿進行交易的交易雙方是處于利己動機進行交易的交易雙方是精明 謹慎行事的 并了解交易對象知曉行情交易雙方有充裕的時間進行交易不存在買者因特殊興趣而給與附加出價 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 17 2 快速變現(xiàn)價值快速變現(xiàn)價值 或強制變賣價值 是指在銷售時間過短 達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下 變賣資產所能合理收到的價值數額 3 謹慎價值4 在用價值在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值 而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量 在用價值是特定資產在特定用途下對特定使用者的價值 是以該特定資產未來預計可實現(xiàn)的現(xiàn)金流量 以及處置該資產可實現(xiàn)的變現(xiàn)值的折現(xiàn)值表示的 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 18 5 殘余價值剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下 將資產中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值 6 投資價值某個特定的投資者基于個人的需要或意愿 對該房地產所評估出的價值 建立在主觀 個人因素基礎上同一房地產對于不同的投資者會有不同的投資價值 投資者評估的投資價值大于或等于該房地產的市場價值 是其投資行為能夠實現(xiàn)的基本條件 房地產估價所評估的是房地產的市場價值 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 19 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 四 買賣價格 租賃價格 抵押價值 典價 保險價值和征收價值買賣價格 房地產權利人通過買賣方式將其房地產轉移給他人 由房地產權利人收取或他人支付的貨幣額 商品或其他有價物 租賃價格 房地產權利人作為出租人將其房地產出租給承租人使用 由出租人收取或承租人支付的貨幣額 商品或其他有價物 抵押價值 假設債務履行期屆滿債務人不履行債務 拍賣 變賣抵押房地產最可能所得的價款或者抵押房地產折價的價值扣除優(yōu)先受償的款額后的余額 保險價值 為確定保險金額提供參考依據而評估的價值 計稅價值 為課稅的需要 估價人員評估的作為計稅依據的價值 征收價值 政府強制取得房地產時應給予的補償金額 20 五 所有權價格 使用權價格和其他權益價格這是一組按照所交易或評估的房地產權益來劃分的價格 所有權價格 主要指房屋所有權 涉及國家土地制度 嚴格意義上不存在土地所有權價格 使用權價格 主要指土地使用權價格 其他權益價格 泛指所有權 使用權以外的各種權益的價格 如租賃權價格 地役權價格 典權價格等 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 21 六 原始價值 賬面價值 公允價值和市場價值會計上使用的一組價值概念原始價值 一項資產在取得時實際發(fā)生的成本 簡稱原值 原價 賬面價值 一項資產的原始價值減去已計提折舊后的余額 公允價值 在公平交易中 熟悉情況的雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額 市場價值 一項資產現(xiàn)時在市場上實際所值的價格 原始價值是始終不變的 賬面價值隨時間流逝而減少 市場價值隨時間而波動 房地產估價所評估的是房地產的市場價值 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 22 七 市場調節(jié)價 政府指導價和政府定價這是一組與政府對價格管制或干預的程度有關的價格 市場調節(jié)價 經營者自主制定 通過市場競爭形成的價格 政府指導價 政府價格主管部門或其他有關部門 按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度 指導經營者制定的價格 估價結果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度 政府定價 政府價格主管部門或其他有關部門 按照定價權限和范圍制定的價格 估價結果應以政府定價為準 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 23 八 基準地價 標定地價和房屋重置價格這是 城市房地產管理法 提到的三種價格 基準地價 在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內 對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地 按照商業(yè) 居住 工業(yè)等用途 分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格 標定地價 政府根據管理需要 評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價日期的土地使用權價格 它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格 房屋重置價格 某一基準日期 不同區(qū)域 不同用途 不同建筑結構 不同檔次或等級的房屋 建造它所需要的一切合理 必要的費用 稅金及應獲得的利潤 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 24 九 土地價格 建筑物價格和房地價格這是一組按照房地產的存在形態(tài)來劃分的價格 土地價格 簡稱地價 不含建筑物價格在內的價格 根據土地的生熟程度 相應的有生地價格 毛地價格 熟地價格建筑物價格 不含所占用土地價格在內的價格 房地價格 建筑物連同其占用的土地的價格 等同于一般人們所說的房價 房地價格 土地價格 建筑物價格 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 25 十 總價格 單位價格和樓面地價這是一組按照房地產價格表示單位劃分的價格 總價格 某一宗或某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格 單位價格 按照單位面積或其他計量單位表示的價格 樓面地價 按地上建筑面積均攤的土地價格 樓面地價 土地總價 總建筑面積 土地單價 容積率樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低 例 現(xiàn)有甲 乙 丙三塊地 土地單價分別是 甲為1000元 平方米 乙為800元 平方米 丙為500元 平方米 其容積率分別為6 4 2 如此三塊地其他條件完全相同 則明智的買者應購買 A 甲 B 乙 C 丙 D 無法確定 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 26 十一 實際價格和名義價格實際價格 在成交日期一次付清的價格 或者將不是一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格 名義價格 成交日期講明 但不是一次付清的價格 例 一套建筑面積100m2 每平方米建筑面積3000元的住房 總價為30萬元 其在交易中的付款方式有以下幾種 年折現(xiàn)率為5 1 在成交日期時一次付清2 如在成交日期時一次付清 給予折扣 優(yōu)惠4 3 首期付10萬元 余款在一年內分兩次支付 每隔半年支付10萬元4 約定二年后一次付清5 以抵押貸款方式支付 首付5萬 余款在外來十年按月等額支付 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 27 十二 現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)貨價格 交易達成后立刻或在短期內進行商品交割的價格 期貨價格 交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格 現(xiàn)房價格 房地產的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產為交易標的的價格 當房地產的建筑物為已建成時 即為現(xiàn)房價格 期房價格 以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標的的價格 期房價格 現(xiàn)房價格 從期房到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 風險補償例 某期房還有一年才可投入使用 與其類似的現(xiàn)房價格為3300元 m2 出租的年末凈收益為330元 m2 設折現(xiàn)率為10 風險補償為現(xiàn)房的2 計算該期房目前價格 解 V 3300 330 1 10 3300 2 2934 元 m2 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 28 十三 起價 標價 成交價和均價這是在房地產銷售中出現(xiàn)的一組價格 起價 所銷售的商品房的最低價格 標價 即賣方的要價 成交價 買賣雙方實際交易價格 均價 所銷售商品房的平均價格 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 29 十四 評估價 保留價 起拍價 應價和成交價這是在房地產拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格 評估價 對擬拍賣的房地產的公開市場價值進行測算和判定的結果 保留價 又稱拍賣底價 拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格 起拍價 又稱開叫價格 起叫價 拍賣師拍賣時首次報出的拍賣標的的價格 應價 競買人對拍賣師報出的價格的應允 或自己報出的購買價格 成交價 拍賣師以公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價 第四節(jié)房地產價值和價格的種類 30 補地價 國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權出讓金 土地收益 需要補地價的情形主要有以下三類 土地使用者改變土地用途或規(guī)劃限制條件 土地使用者延長土地使用年限 土地使用者轉讓 出租 抵押劃撥土地使用權的房地產 對于第一類情形 一般情況下 補地價 改變后的地價 改變前的地價 補地價 31 補地價 例1 某宗面積為3000m2的土地 容積率為0 8 樓面地價為700元 m2 變更用途后 容積率為5 樓面地價為960元 m2 計算應補地價的數額 解 補地價 單價 960 5 700 0 8 4240 元 m2 補地價 總價 4240 3000 1272 萬元 例2 某宗土地總面積1000m2 容積率為3 對應的土地單價為450元 m2 現(xiàn)允許將土地容積率提高到5 樓面地價不變 計算應補地價的數額 解 樓面地價 450 3 150 元 m2 補地價 單價 150 5 3 300 元 m2 補地價 總價 300 1000 30 萬元 32 1 甲土地的樓面地價2000元 m2 建筑容積率為5 乙土地的樓面地價1500元 m2 建筑容積率為7 若兩塊土地面積等其他條件相同 其總價比有 A 甲等于乙B 甲大于乙C 甲小于乙D 難以判斷樓面地價 土地總價 總建筑面積 土地單價 容積率土地單價 樓面地價 容積率土地單價甲 10000乙