房地產(chǎn)投資分析課件ppt第一章

第一章緒論 主要內(nèi)容 1 1房地產(chǎn)的價值與價格1 2房地產(chǎn)投資概述1 3房地產(chǎn)投資分析概述 CompanyLogo 1 1房地產(chǎn)的價值與價格 1 1 1投資價值投資價值就是投資對象預(yù)期的未來收益的價值 房地產(chǎn)投資價值則是指某一物業(yè)預(yù)期未來收益的價值 CompanyLogo 1 1 2市場價值市場價值是指在完全競爭開放的市場中 買賣雙方對市場熟悉并且都處于理智狀態(tài)下的最可能交易價格 市場價值的要素包括 買方自愿 賣方自愿 公平交易 資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時間 當(dāng)事人雙方各自精明 謹(jǐn)慎行事 CompanyLogo 1 1 3投資價值與市場價值的關(guān)系 CompanyLogo 1 1 4交易價格交易價格是指在房地產(chǎn)市場中買賣雙方通過交易行為所形成的價格 交易價格是實際發(fā)生過的數(shù)值 一般認(rèn)為是歷史價格 CompanyLogo CompanyLogo 圖1 1價值關(guān)系 交易區(qū)間 1 2房地產(chǎn)投資概述 1 2 1投資概述1 投資及投資要素投資是經(jīng)濟(jì)主體 國家 企業(yè) 個人 以獲得未來貨幣增值或收益為目的 預(yù)先墊付一定量的貨幣與實物 經(jīng)營某項資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為 投資行為的四項基本要素包括投資主體 投資客體 投資目標(biāo)和投資方式 CompanyLogo 2 投資的分類 1 按投資與獲得收益的方式不同 投資可分為直接投資和間接投資 2 按照投資期的長短不同 投資可分為固定資產(chǎn)投資和流動資金投資 CompanyLogo 1 2 2房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵1 房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指國家 集體或個人等投資主體 將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 管理 服務(wù)和消費等活動中 期望獲得未來房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益的經(jīng)濟(jì)行為 CompanyLogo 2 房地產(chǎn)投資的三要素 CompanyLogo 時機區(qū)位質(zhì)量 3 房地產(chǎn)投資的特點投資金額巨大 回收期長投資不確定因素多 風(fēng)險較大依賴金融部門的支持具有專業(yè)性具有相互影響性具有保值 增值性 CompanyLogo 1 2 3房地產(chǎn)投資的分類1 按房地產(chǎn)投資形式劃分 CompanyLogo 1 房地產(chǎn)直接投資 2 房地產(chǎn)間接投資 2 按房地產(chǎn)投資的用途劃分 CompanyLogo 1 住宅房地產(chǎn)投資 2 商業(yè)房地產(chǎn)投資 3 工業(yè)房地產(chǎn)投資 4 特殊用途房地產(chǎn)投資 3 按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分 CompanyLogo 1 出售型房地產(chǎn)投資 2 出租型房地產(chǎn)投資 3 混合型房地產(chǎn)投資 1 2 4房地產(chǎn)投資的作用1 房地產(chǎn)投資的宏觀作用 CompanyLogo 1 房地產(chǎn)投資有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2 房地產(chǎn)投資能夠協(xié)調(diào)優(yōu)化社會資源配置 3 房地產(chǎn)投資可以有效地改善城市投資環(huán)境 2 房地產(chǎn)投資的微觀作用 CompanyLogo 1 房地產(chǎn)投資是一種增值手段 2 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險與收益適當(dāng) 3 房地產(chǎn)投資可以獲得避稅收入 4 房地產(chǎn)投資可以提升投資者資信等級 1 2 5房地產(chǎn)投資的影響因素 CompanyLogo 1 經(jīng)濟(jì)因素2 社會因素3 政治和行政因素4 政策法規(guī)因素5 技術(shù)因素 1 3房地產(chǎn)投資分析概述 1 3 1房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) CompanyLogo 1 為投資者提供投資方向2 為投資者提供運作方式3 為投資者預(yù)測投資收益4 為投資者分析風(fēng)險并提供避險策略 1 3 2房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 CompanyLogo 1 房地產(chǎn)投資的環(huán)境與市場分析2 房地產(chǎn)項目成本估算與融資方案擇優(yōu)3 房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)分析4 房地產(chǎn)項目投資的不確定性分析5 房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析6 房地產(chǎn)投資項目的社會影響評價和環(huán)境影響評價7 房地產(chǎn)投資決策分析 1 3 3房地產(chǎn)投資分析的方法 CompanyLogo 1 理論聯(lián)系實際的方法2 定量分析與定性分析相結(jié)合3 靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合4 宏觀分析與微觀分析相結(jié)合 推薦閱讀1 譚順 使用價值論 北京 中國經(jīng)濟(jì)出版社 20052 英 戴維 皮爾斯 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典 第3版 畢吉耀 谷愛俊譯 北京 北京航空航天大學(xué)出版社 19923 美 查爾斯 H 溫茨巴奇