鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告06年.doc

鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告(2006年上半年)一、2006年16月基本情況2006年16月，在縣委、政府的宏觀調(diào)控下，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)步發(fā)展，商品房新開(kāi)工面積、商品房銷售量、銷售總額均保持了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)看是供、需基本平衡、價(jià)格穩(wěn)中有升、走勢(shì)平穩(wěn)。房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)于改善居民居住條件，推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。1、商品房新開(kāi)工面積為3.83萬(wàn)m2，比去年同期減少12.95%，其中：商品住宅新開(kāi)工面積為 3.54萬(wàn) m2,比去年同期增加10.63%，經(jīng)營(yíng)用房為 0.29萬(wàn)m2,比去年同期減少75.83 %。2、商品房預(yù)銷售面積2.011萬(wàn)m2，比去年同期減少36.76 %，其中商品住宅銷售面積1.452萬(wàn) m2，比去年同期減少 49.05%，經(jīng)營(yíng)用房預(yù)銷售面積0.559m2，比去年同期增加69.39 %。3、二級(jí)市場(chǎng)：存量住房交易面積為1.068萬(wàn)m2，比去年同期減少36.04%，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了較好地促進(jìn)作用。由于存量住房的交易價(jià)格還是低于商品房?jī)r(jià)格，因而也為部分收入水平有限的工薪階層購(gòu)買住房提供了可選擇的市場(chǎng)。4、按揭貸款在購(gòu)房資金中所占比重逐年增長(zhǎng)，今年上半年按揭貸款在購(gòu)房資金中所占比重為46 %，按揭貸款比例增長(zhǎng)。一方面說(shuō)明老百姓消費(fèi)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，對(duì)鎮(zhèn)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、對(duì)預(yù)期收入的增加充滿信心，但是一方面也說(shuō)明老百姓的積累已經(jīng)在減少，如果沒(méi)有銀行支持，換句話說(shuō)，如果銀行在房貸款政策方面有調(diào)整，對(duì)我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響比重也會(huì)增大很多?？偟膩?lái)看，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況與去年同期基本持平。但也有一些不同之處。1、從新開(kāi)工的商品房面積來(lái)看，政府以規(guī)劃為龍頭的宏觀調(diào)控起到了有效的作用，新開(kāi)發(fā)的房屋不是從數(shù)量上猛增，而是從環(huán)境、功能和小區(qū)的整體規(guī)劃來(lái)要求，不論是銘城花園、古鎮(zhèn)花園、舞陽(yáng)文化園，還是正在實(shí)施小菜園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和羊坪彩虹廣場(chǎng)等，都充分考慮了住宅小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量。2、商品房銷售保持良好的態(tài)勢(shì)，但空置總量有所上升，應(yīng)引起足夠重視，從空置房情況分析來(lái)看，空置房以商品住宅為主，地點(diǎn)集中在區(qū)位較偏、環(huán)境欠佳、服務(wù)功能不完善地段，如南門溝市場(chǎng)和舞陽(yáng)公寓等商品住宅。3、從今年上半年商品住宅價(jià)格走勢(shì)看，住宅價(jià)格一直保持平穩(wěn)走勢(shì)，價(jià)格基本保持在680980元/m2的微小區(qū)域內(nèi)浮動(dòng)。最高價(jià)格在1021元/。截止6月20日止，全縣商品房平均銷售價(jià)格為700、50元/m2，與去年同期比減少2.06元/m2，二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作存在的主要問(wèn)題1、存量房交易市場(chǎng)潛力未能充分發(fā)揮。我縣住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，存量住房交易市場(chǎng)發(fā)展較差，房改房上市交易政策落實(shí)不到位，全縣房改房共1400多套，近兩年來(lái)所收取的土地收益金和已經(jīng)辦理市場(chǎng)準(zhǔn)入手續(xù)的還不到400戶.城鎮(zhèn)居民賣舊房、買新房、推動(dòng)商品住宅增長(zhǎng)的梯度消費(fèi)的巨大市場(chǎng)潛力未能充分發(fā)揮。2、房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提高，開(kāi)發(fā)行為亟待進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)的政策運(yùn)用把握不夠，缺少成熟理性的發(fā)展計(jì)劃。3、發(fā)展不平衡，供求結(jié)構(gòu)失衡，片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)、減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中低收入家庭難以入市買房。4、對(duì)批地建私房控制不嚴(yán)，土地供應(yīng)過(guò)量，沖擊開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，制約投資開(kāi)發(fā)。三、擬采取的主要措施1、加大住房分配貨幣化方案的實(shí)施力度，盡快制定完善措施，推進(jìn)住房分配貨幣化方案的實(shí)施，加大對(duì)已購(gòu)公房未補(bǔ)交購(gòu)房款及土地收益金的歸繳工作.2、繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格地宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，規(guī)劃是龍頭、土地是根本，根據(jù)本縣房屋需求，合理批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，使供需基本平衡。3、制定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮中心城市商品流通輻射作用，通過(guò)政府引導(dǎo)，盡快建立鎮(zhèn)遠(yuǎn)具有一定規(guī)模效應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)，與城市建設(shè)規(guī)劃配套，消化空置商品房，拓展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的長(zhǎng)期效應(yīng)。4、繼續(xù)穩(wěn)定房改房上市優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)職工賣舊房、賣小房、