城市廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)規(guī)劃商業(yè)組合建議培訓(xùn)講座PPT.ppt

金域 城市廣場(chǎng)商業(yè)組合建議 目錄 index 市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組合建議招商策略租賃政策時(shí)間控制 一 市場(chǎng)分析 金域 城市廣場(chǎng) 1 區(qū)域格局 商貿(mào)城 惠民西路 縣府路 傳統(tǒng)商業(yè)中心 老步行街低端百貨 與狼共舞品牌男裝 勁霸品牌男裝 七匹狼品牌男裝 花花公子品牌男裝 哥弟品牌女裝 小吃城 2 消費(fèi)分析 1000 1500 2000 2000 4000 4000 6000 6000以上 城鎮(zhèn)居民收入 單位 元 月 21 93 1 75 54 39 13 16 8 77 城鎮(zhèn)主力消費(fèi)人群收入在2000 4000元 月 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)區(qū)域百分比 城鎮(zhèn)主力消費(fèi)人群相對(duì)固定 個(gè)別選擇外出消費(fèi)也是基于其消費(fèi)需求在本地得不到滿足 83 33 28 07 14 91 35 96 42 11 15 79 12 28 14 91 25 44 35 09 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需求百分比 不難看出居民消費(fèi)最為關(guān)注的是生活超市 同時(shí)餐飲類 服裝及兒童培訓(xùn)也有較高的關(guān)注比例 啟示 項(xiàng)目占據(jù)老商業(yè)中心核心消費(fèi)連接處 占領(lǐng)商業(yè)先機(jī) 城鎮(zhèn)消費(fèi)人群的消費(fèi)條件雖有 但無(wú)法有與之匹配的商業(yè)街及商業(yè)形態(tài)滿足其消費(fèi)要求 作為商業(yè)街中的主力租金價(jià)位來(lái)源于零售百貨類商鋪 而達(dá)到全方位的消費(fèi)需求則需要引進(jìn)覆蓋居民生活消費(fèi)的各個(gè)方面 由于上述調(diào)查中消費(fèi)者的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于住宅已購(gòu)客戶 故在其入住前對(duì)于家電 家居的需求有明顯反應(yīng) 二 項(xiàng)目分析 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 金域 城市廣場(chǎng) 位于惠水縣人民北路 總建筑面積約18萬(wàn)方 是一個(gè)集購(gòu)物 休閑 娛樂(lè) 餐飲為一體的商業(yè)中心及高檔居住區(qū)所組成的城市綜合體項(xiàng)目 金域 城市廣場(chǎng) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 是惠水老城區(qū)商業(yè)中心的延伸區(qū) 商業(yè)面履蓋全縣及長(zhǎng)順 羅甸等地 隨著城南片區(qū)的開(kāi)發(fā) 必將成為惠水新的商業(yè)中心區(qū) 將改變和引領(lǐng)惠水商業(yè)新格局 2 地塊分析 金域 城市廣場(chǎng) 人民北路 1 此路段多為五金 建材類商鋪 2 項(xiàng)目一側(cè)商業(yè)延伸帶不足 金域 城市廣場(chǎng) 建設(shè)中路 1 承接縣府路商業(yè)人氣 2 商業(yè)有效經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)度不足 金域 城市廣場(chǎng) 惠興路 1 以轉(zhuǎn)盤處為界 近人民北路方向主要經(jīng)營(yíng)五金 建材 農(nóng)藥 農(nóng)機(jī)等 近商貿(mào)街方向逐漸以百貨零售類為主 2 部分服裝知名品牌匯集此街 且主要裝修開(kāi)業(yè)時(shí)間為近半年內(nèi) 但其經(jīng)營(yíng)規(guī)模不足以形成商業(yè)街 金域 城市廣場(chǎng) 惠民西路 1 地處本地中心商業(yè)帶內(nèi) 與縣府路形成有效商業(yè)連接 2 此條街道匯集眾多商家 雖品質(zhì)高低不一 但達(dá)到滿足消費(fèi)者逛街購(gòu)物的心里訴求 金域 城市廣場(chǎng) 縣府路 1 地處本地核心商業(yè)帶 與惠民西路共同組成本地核心商圈 其范圍內(nèi)的商鋪因此在本地炙手可熱 租金當(dāng)之無(wú)愧成為本地最高的代表 2 此條街道匯集眾多商家 品質(zhì)亦高低不一 但由于其百貨零售類商家 特別是一些品牌商家常年于此地經(jīng)營(yíng) 導(dǎo)致此街自發(fā)成為惠水當(dāng)?shù)刈钅軡M足購(gòu)物需求的地方 3 周邊商業(yè)現(xiàn)狀 商業(yè)配套 農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 郵政銀行 中國(guó)聯(lián)通 創(chuàng)維專賣 海爾專賣 泰康人壽 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 小吃城等交通配套 暫無(wú)教育配套 暫無(wú)醫(yī)療配套 社區(qū)衛(wèi)生服裝站 4 問(wèn)題分析 項(xiàng)目周邊人氣不足 1 業(yè)主入住率不高2 周邊經(jīng)營(yíng)品類單一經(jīng)營(yíng)商家信心不足 1 消費(fèi)人群集中在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)2 沒(méi)有集中品牌商家經(jīng)營(yíng)推廣宣傳力度不足 1 項(xiàng)目商業(yè)知名度缺失2 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃意圖不清晰 啟示 地處商業(yè)核心帶 市場(chǎng)成熟度較高 為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)契機(jī) 奠定項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)值體系的基礎(chǔ) 周邊商業(yè)自發(fā)形成 尚處于初級(jí)階段 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)簡(jiǎn)陋低端 品牌經(jīng)營(yíng)散亂 傳統(tǒng)商業(yè)中心自發(fā)形成 缺乏整體規(guī)劃及統(tǒng)一形象 商家經(jīng)營(yíng)分散 品牌商家進(jìn)駐帶來(lái)全新購(gòu)物享受及體驗(yàn) 專業(yè)化 特色化商業(yè)項(xiàng)目呼之欲出 三 項(xiàng)目定位 1 經(jīng)營(yíng)理念定位 品牌化 專業(yè)化 集中化 一站式商業(yè)中心 體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念和價(jià)值 惠水首席lifestylecenter時(shí)尚生活中心 2 經(jīng)營(yíng)檔次定位 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔 3 功能定位 零售餐飲休閑體驗(yàn)游樂(lè) 四 業(yè)態(tài)組合建議 金域城市廣場(chǎng)商業(yè)一層業(yè)態(tài)分布示意 次入口 次入口 次入口 次入口 主入口 內(nèi)部步行街 城市公路 人民北路 超市入口 10000平米超市 次入口 次入口 書城 文具用品城 精品流行服裝 精品 家電城 手機(jī)數(shù)碼城 品牌服裝 品牌服裝 品牌服裝 品牌服裝 中國(guó)移動(dòng) 金飾珠寶 運(yùn)動(dòng)品牌系列 西式快餐1層 兒童玩具服裝系列 皮具 皮鞋系列 精品流行服裝 精品流行服裝 女性飾品 化妝品類 精品小吃城 2層入口 項(xiàng)目通道 女性飾品 社區(qū)服務(wù)類 主力超市 品牌服裝 流行服裝 黃金珠寶 家電 手機(jī)數(shù)碼 金域城市廣場(chǎng)商業(yè)二層業(yè)態(tài)分布示意 家居生活館 兒童培訓(xùn) 游樂(lè) 港式餐廳 精品餐飲 西式快餐2層 二層平臺(tái) 二層平臺(tái) 連接通道 自動(dòng)扶梯 美發(fā)專區(qū) 美容美體中心 棋牌休閑會(huì)所 休閑咖啡廳 桑拿中心 賓館 自動(dòng)扶梯 家居生活館 西式品牌快餐 精品中餐廳 咖啡廳 西餐廳 美容 美體 兒童培訓(xùn) 游樂(lè) 五 招商策略 1 主力店先行 2 次主力店補(bǔ)充 3 品牌店引入 4 特殊商家特殊政策 5 按業(yè)態(tài)組合分類進(jìn)行 次主力店建議 1 有一定規(guī)模專業(yè)市場(chǎng) 2 本地實(shí)力商家 3 選擇范圍 家居 家電 數(shù)碼通訊 德克士 本地消費(fèi)需求 品牌服裝店建議 1 積極聯(lián)系本地品牌經(jīng)營(yíng)商家 2 可考慮未進(jìn)入本地的優(yōu)質(zhì)品牌 貴陽(yáng) 3 可考慮部分本地實(shí)力投資者 為其介紹代理經(jīng)營(yíng) 七 時(shí)間控制 2013 3月至4月 項(xiàng)目定位 2013 4月至9月 次主力店及品牌店招商 2013 10月至次年1月 已售客戶訪談 招商團(tuán)隊(duì)組建 項(xiàng)目全面招