深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法.doc

發(fā)布者：深圳市人民政府令第74號 深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法 第一章總 則第一條為了加強對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，維護物業(yè)管理服務(wù)市場秩序，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合深圳經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實際，制定本辦法。 第二條在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)，應(yīng)遵守本辦法。 第三條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當遵循社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。 第四條深圳市人民政府住宅行政管理部門是物業(yè)管理行業(yè)的主管部門（以下簡稱市主管部門），依法對物業(yè)管理行業(yè)進行指導、監(jiān)督和管理。 區(qū)人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區(qū)主管部門）在市主管部門的指導下負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督、管理工作。 第五條深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織，依照本辦法規(guī)定履行職責。第二章物業(yè)管理企業(yè)第六條本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的，為住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、寫字樓、商住樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地提供專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的企業(yè)法人，包括物業(yè)管理專營企業(yè)和兼營企業(yè)。 第七條物業(yè)管理企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)如發(fā)生更名、分立、合并或其他工商變更登記事宜，應(yīng)按本辦法規(guī)定重新辦理備案及資質(zhì)證書核準手續(xù)。第三章物業(yè)管理的招標投標第八條委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理服務(wù)的，應(yīng)當采用招標的方式確定物業(yè)管理企業(yè)，但符合下列條件之一的除外： （一）物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的； （二）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。 前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。 第九條物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用，但業(yè)主管理委員會尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作；業(yè)主管理委員會已經(jīng)成立的，由業(yè)主管理委員會負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作，但法律、法規(guī)規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位在一定期限內(nèi)負責物業(yè)管理服務(wù)的，從其規(guī)定。 業(yè)主管理委員會組織招標活動的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會討論決定。 招標組織者享有下列權(quán)利： （一）編制招標文件，組織招標活動； （二）選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標人； （三）根據(jù)評標原則決定評標、定標辦法； （四）選定中標人； （五）依法享有的其他權(quán)利。 第十條招標組織者組織物業(yè)管理服務(wù)招標，應(yīng)當成立招標機構(gòu)。招標機構(gòu)中應(yīng)有市、區(qū)主管部門的代表參加。 招標機構(gòu)負責招標活動具體實施，審定標底，提出評標、定標辦法和定標意見。 第十一條招標組織者制作招標文件應(yīng)客觀、公正，并廣泛聽取業(yè)主及非業(yè)主使用人的意見。 前款所稱招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協(xié)議條款。招標書應(yīng)當包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的情況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂設(shè)施等； （二）物業(yè)管理的內(nèi)容和要求； （三）投標書編制的方式及依據(jù)； （四）投標人的資質(zhì)和條件； （五）組織解釋招標文件及實地查驗物業(yè)的時間、地點； （六）送達投標書的地點及截止時間； （七）開標、評標的時間、地點； （八）其他需要說明的事項。 第十二條物業(yè)管理服務(wù)招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。符合下列條件之一的，經(jīng)市主管部門批準，可以采用議標方式： （一）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的； （二）外國政府、個人、國際金融機構(gòu)及港澳臺同胞贈款建設(shè)，并且明確要求采取議標方式的。 前款所稱議標，是指招標組織者與二家以上（含二家）的物業(yè)管理企業(yè)就特定物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)包條件進行協(xié)商，擇優(yōu)選定中標人的招標方式。 招標方式一經(jīng)確定，不得中途變更。 第十三條采用公開招標方式的，招標組織者應(yīng)當提前一個月通過報刊、廣播、電視或其他方式公開發(fā)布招標公告，同時報市、區(qū)主管部門備案；采用邀請招標方式的，招標組織者應(yīng)向符合資質(zhì)要求的三家以上（含三家）的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，同時報市、區(qū)主管部門備案。 前款招標公告或投標邀請書應(yīng)包括下列內(nèi)容： （一）招標組織者的名稱、地址； （二）擬招標的物業(yè)的名稱、類別、用途、座落地點、建筑面積等； （三）投標的地點和期限； （四）獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關(guān)的費用等。 第十四條參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照招標文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制投標書。投標書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容： （一）物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度； （二）管理服務(wù)人員配備方案； （三）管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案； （四）管理服務(wù)費用收支預算方案； （五）管理服務(wù)分項標準與服務(wù)承諾； （六）社區(qū)文化服務(wù)方案； （七）管理服務(wù)模式設(shè)想等。 第十五條受開發(fā)建設(shè)單位委托、對同一物業(yè)承擔過管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在同等條件下享有優(yōu)先中標權(quán)。 前款物業(yè)管理企業(yè)有二家以上的，最后承擔管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標權(quán)。 第十六條物業(yè)管理服務(wù)招標應(yīng)當堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。招標、投標雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權(quán)益。 第四章物業(yè)管理服務(wù)第十七條開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主管理委員會應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并報區(qū)主管部門備案。 委托管理合同由市主管部門會同市工商行政管理部門共同制定示范文本。 第十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在其接受委托的物業(yè)范圍內(nèi)設(shè)立管理處，并就下列事項提供專業(yè)化管理服務(wù)，業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當給予配合： （一）房屋本體及其配套設(shè)施的合理使用、維修和養(yǎng)護； （二）消防設(shè)施、電梯及其他機電設(shè)備、溝、渠、池、井、道路及路燈、停車場、單車棚等公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場地的使用、維修養(yǎng)護和管理； （三）協(xié)助有關(guān)部門維持社區(qū)公共秩序和治安秩序； （四）按照有關(guān)規(guī)定對車輛的行駛和停泊進行引導和管理； （五）環(huán)境衛(wèi)生的清潔、消殺和維護； （六）園林綠化地維修、養(yǎng)護和管理； （七）法律、法規(guī)和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)對屬于業(yè)主和非業(yè)主使用人的特定財產(chǎn)提供保管服務(wù)的，應(yīng)當另行訂立保管合同，明確保管關(guān)系。 第十九條物業(yè)管理企業(yè)可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔機電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程維修等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理的整體責任以承包、租賃或其他方式轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人。 第二十條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當遵循國家有關(guān)的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應(yīng)當符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標準。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務(wù)標準，提高管理服務(wù)水平。 第二十一條物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理成本、物業(yè)管理企業(yè)的傭金以及法定稅費構(gòu)成。物業(yè)管理企業(yè)的傭金不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。 下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復計算： （一）管理處管理人員的工資、福利； （二）保潔消殺費； （三）治安防范費； （四）公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護費； （五）園林綠地維修養(yǎng)護費； （六）用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費用； （七）公用部位水電費； （八）電梯運行維修養(yǎng)護費； （九）中央空調(diào)費。 第二十二條物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和委托管理合同的規(guī)定，遵循合理、公開以及管理服務(wù)水平與社會承受能力相適應(yīng)的原則。具體收費標準由業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，經(jīng)業(yè)主大會討論通過后執(zhí)行。 市主管部門和市價格行政管理部門可以根據(jù)國家價格法的基本原則，結(jié)合特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的實際情況，制定物業(yè)管理服務(wù)收費的分類指導標準，明確規(guī)定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當遵照執(zhí)行。 第二十三條物業(yè)管理企業(yè)收取管理服務(wù)費用的標準及其服務(wù)項目應(yīng)當提前公布。 開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定自行或委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)的，應(yīng)在物業(yè)銷售時即公布收費標準及其服務(wù)項目，并承擔物業(yè)人住前的管理服務(wù)費用。 第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取。其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質(zhì)相同的費用。 業(yè)主應(yīng)當按時交納管理服務(wù)費用。 第二十五條管理服務(wù)費用的收支情況應(yīng)按規(guī)定每三個月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。 第二十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托管理合同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房及其他公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地進行經(jīng)營管理的，其收入應(yīng)當用于物業(yè)的管理服務(wù)，不得挪作他用。 前款經(jīng)營性收入的收支情況應(yīng)按規(guī)定每三個月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。 第二十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費用，不得擅自提取或挪作他用。 第二十八條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，依照法律、法規(guī)規(guī)定設(shè)置有公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的用途使用，不得挪作他用。 前款基金的收支賬目，應(yīng)每三個月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。 第二十九條物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)對物業(yè)進行巡視、檢查，或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進行維修養(yǎng)護或改造，或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改造的項目及施工的時間、地點均應(yīng)當提前公布。 業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復。 第三十條業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標準及服務(wù)項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處，并將查處結(jié)果書面通知投訴人。第五章物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會第三十一條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法人。其主要職責是： （一）制定物業(yè)管理行業(yè)行為準則及道德規(guī)范； （二）組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓、考試； （三）受理對會員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理意見； （四）向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意見、建議和要求，維護物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益； （五）調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議； （六）協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評優(yōu)活動； （七）辦理主管部門委托的其他事項。 第三十二條依法成立的物業(yè)管理企業(yè)和其他從事物業(yè)管理活動的組織可以申請加人市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，成為協(xié)會團體會員；從事物業(yè)管理服務(wù)和理論研究工作的個人，可以申請加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，成為個人會員。 會員應(yīng)當遵守物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會章程并按規(guī)定繳納會費。 第三十三條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員大會是協(xié)會的最高權(quán)力機構(gòu)，理事會是會員大會的執(zhí)行機構(gòu)。會員大會和理事會的職權(quán)由章程規(guī)定。 第三十四條理事會理事由協(xié)會選舉產(chǎn)生。理事會總?cè)藬?shù)由章程規(guī)定。第六章法律責任第三十五條未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市、區(qū)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并可處以違法經(jīng)營所得一倍以下罰款。 第三十六條物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定辦理物業(yè)管理資質(zhì)證書年審的，由市、區(qū)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，收回資質(zhì)證書，并可處以違法經(jīng)營所得一倍以下罰款。 第三十七條轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由市、區(qū)主管部門責令限期改正，并給予通報批評；逾期不改正的，收回資質(zhì)證書，并處以違法經(jīng)營所得一倍以下罰款。 第三十八條違反本辦法規(guī)定，未采用招標投標方式確定并委托物業(yè)管理企業(yè)承擔管理服務(wù)的，委托行為無效，由市、區(qū)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對委托人和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)分別處以二萬元以上五萬元以下罰款。 第三十九條違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)市主管部門批準，擅自采用議標方式的，招標行為無效，由市、區(qū)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對委托人和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)分別處以二萬元以上五萬元以下罰款。采用公開招標或邀請招標方式未報市、區(qū)主管部門備案的，由市、區(qū)主管部門責令改正，并給予通報批評。 第四十條違反本辦法規(guī)定，招標、投標雙方弄虛作假、惡意串通的，招標投標行為無效，由市、區(qū)主管部門給予警告，并分別處以五萬元以上十萬元以下罰款；造成損失的，應(yīng)承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 第四十一條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自增加管理服務(wù)費收費項目或提高收費標準的，應(yīng)當退還多收部分，并由市、區(qū)價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處以多收金額五倍以下罰款；造成他人損失的，應(yīng)承擔賠償責任。 第四十二條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，將用于物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性收入挪作