湖南興元房產(chǎn)麓谷風(fēng)尚（暫定名）產(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)策劃初步探討項(xiàng)目

湖南興元房產(chǎn)麓谷風(fēng)尚（暫定名）項(xiàng)目 產(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)策劃初步探討 謹(jǐn)呈 ： 湖南興元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 深圳市卓爾房地產(chǎn)代理有限公司 承蒙貴司信任，邀請(qǐng)我司參與“麓谷風(fēng)尚”（暫定名）項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售代理工作，在此我司對(duì)貴司給予的信任和合作機(jī)會(huì)表示由衷地感謝！ 本次提案屬前期溝通，主要目的是在了解岳麓區(qū)及麓谷房地產(chǎn)綜合市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，著重分析本項(xiàng)目所面臨的宏觀環(huán)境、供需市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)特征等問(wèn)題，雙方在客戶(hù)定位和產(chǎn)品定位與細(xì)節(jié)設(shè)定上取得共識(shí)。 我們?cè)谇捌诙ㄎ凰伎挤矫嬷饕獜氖袌?chǎng)主流趨勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)著手，并著力于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)如何挖掘與發(fā)揮地塊的最大化價(jià)值。 我們相信準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和良好的產(chǎn)品規(guī)劃將能切實(shí)地貫徹開(kāi)發(fā)商“短、平、快”的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。 詳細(xì)論證報(bào)告待正式合作階段，在后續(xù)服務(wù)工作中分階段重點(diǎn)論述！ 前言 分析項(xiàng)目 價(jià)值 地塊綜合條件分析 創(chuàng)新模式 研究與分析思路 拓?fù)浣馕?項(xiàng)目深度認(rèn)識(shí) 地塊價(jià)值評(píng)估 開(kāi)發(fā)模式和市場(chǎng)謀略 總體定位規(guī)劃概念創(chuàng)意 新概念形象和推廣謀略 剖析項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)和發(fā)展空間 項(xiàng)目切入口剖析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 宏觀經(jīng)濟(jì)及政策解讀 1 解讀宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 中央出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、持續(xù)的發(fā)展，力求解決供求結(jié)構(gòu)失衡，抑制炒房投機(jī)等行為。 從 2005年“國(guó)八條”算起，到后來(lái)的 “國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè) 人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率 到多部門(mén)聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障； 再到 2007年 9月 27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的 房貸新政 、國(guó)土資源部的 39號(hào)令 （ 236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)，這些政策的調(diào)控效果將在 2008年逐漸體現(xiàn)，直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。 最后從目前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，如： 共 17大、股市房市共贏等，透過(guò)現(xiàn)象分析房產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。 2008年，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年 現(xiàn) 象 解 讀 十月各分類(lèi)價(jià)格指數(shù)變化幅度一覽表 食品 煙酒及用品 衣著 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù) 醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi) 交通和通信類(lèi) 娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù) 居住類(lèi) 上漲 上漲 下降 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)，今年 10月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 漲幅比 9月份上升 110月份累計(jì)同比上漲 緊縮貨幣政策和財(cái)政政策的風(fēng)險(xiǎn)加大 1、 10月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同月上漲 月環(huán)比漲 在國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期不斷加強(qiáng)，信貸增速依然較快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)仍然較大，預(yù)計(jì)央行會(huì)進(jìn)一步采取包括加息、加快人民幣升值等措施，以及通過(guò)組合拳，發(fā)行央票，提高準(zhǔn)備金率以及發(fā)行特別國(guó)債等收緊流動(dòng)性，貨幣政策依然趨緊。 2、居住類(lèi)價(jià)格同比上漲 其中，水、電及燃料價(jià)格上漲 建房及裝修材料價(jià)格上漲 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步提高，宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)增大。 十七大報(bào)告摘錄 1、創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。保護(hù)合法收入，調(diào)節(jié)過(guò)高收入，取締非法收入。逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴(kuò)大趨勢(shì)。 2、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值到 2020年比 2000年翻兩番。 3、必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。 4、健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。 1、老百姓的收入不光來(lái)自工資，國(guó)家還將創(chuàng)造條件增加百姓的多元化收入，有利于增加百姓財(cái)富，能使大多數(shù)人成為中等收入者，將會(huì)刺激其對(duì)住房需求的欲望。 2、將 兩番的目標(biāo)由總量變?yōu)槿司?，體現(xiàn)出黨將發(fā)展成果惠及人民群眾的戰(zhàn)略部署。 3、此次只提出廉租房，卻未提經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房已經(jīng)成為住房保障方式的首選，經(jīng)濟(jì)適用房則退居第二位；政府從保障有房產(chǎn)轉(zhuǎn)換到保障有房住。 政 策 解 讀 中共 17大 加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè) 財(cái)產(chǎn)性收入 股市與樓市 “齊升” 1 07年上半年的大牛市吸引無(wú)數(shù)人的關(guān)注，而全民炒股也成為人們熱議的話題， 07年瘋狂的股市、不斷飆升的房?jī)r(jià)一改以往的“蹺蹺板”效應(yīng)，形成了彼此“雙動(dòng)”的局面。 2、部分資金會(huì)從樓市流到股市，同樣也會(huì)有資金從股市流到樓市，從而形成一種輪動(dòng)的賺錢(qián)效應(yīng)。 3、股市的活躍對(duì)投資者有巨大的吸引力，但樓市具有保值增值特性，很多投資者把股市賺到錢(qián)反過(guò)來(lái)再投資樓市。 現(xiàn) 象 解 讀 06年以來(lái)中國(guó)股市大牛市行情，眾多投資者從股市獲利，盡管不少資金轉(zhuǎn)移至股市，但獲利投資者一定程度刺激了房地產(chǎn)投資需求，從而出現(xiàn)了 06年以來(lái) ,股市與樓市“共?！钡木置?。 1、 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知 。 其中規(guī)定，“自 2006年 6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”。 2、政策規(guī)定了空置 3年以上的住房不能作為貸款的抵押物，這就使閑置土地的處置更加明確，按照合同的約定， 1年該開(kāi)工的日期，如果超過(guò) 1年還沒(méi)開(kāi)工的，就高額地征收土地閑置費(fèi)，超過(guò) 2年還沒(méi)有開(kāi)工的就無(wú)償收回。 90/70政策 效力逐顯，緊湊戶(hù)型時(shí)代呼之欲出 政 策 解 讀 1、“ 90/70政策“凍結(jié)”大量新盤(pán)： 90/70政策 使得大量新項(xiàng)目由于不符合新政策的硬性指標(biāo)，而無(wú)法按原計(jì)劃取得規(guī)劃許可證或施工許可證，因此也就無(wú)法按照原定開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。 2、 2008年上半年，將是中小戶(hù)型集中釋放的階段：根據(jù)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的成交情況分析，目前市場(chǎng)主流仍然是 90130左右的中、大戶(hù)型，新政策的影響力將在 2007年底 2008年得到充分體現(xiàn)， 90以下的中小戶(hù)型將集中放量。 3、促進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新，配套功能齊全： 直接促使小戶(hù)型產(chǎn)品的大量增加，開(kāi)發(fā)商必須創(chuàng)新，避免同質(zhì)化；同時(shí)區(qū)域內(nèi)的人口密度陡然，規(guī)劃必須增強(qiáng)生活配套。 1、物權(quán)法草案 3月 8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議后， 3月 16日，國(guó)家主席胡錦濤簽署主席令，公布 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 ，至此，經(jīng)過(guò)七次審議的 物權(quán)法 最終塵埃落定。自 2007年 10月 1日起施行。 2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 3、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?4、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。 1、明確業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)資源的控制能力降低，業(yè)主與物業(yè)之間關(guān)系、車(chē)庫(kù)公建歸屬問(wèn)題、相鄰建筑物采光權(quán)等方面都涉及到房產(chǎn)問(wèn)題，尤其是物業(yè)方面，將對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有一定的影響力。 2、物權(quán)法出臺(tái)之后，對(duì)于購(gòu)房百姓是有了一個(gè)更強(qiáng)大的一種保護(hù)，在一定程度上刺激消費(fèi)者的購(gòu)房自住與投資的欲望。 3、物權(quán)法的實(shí)施，房屋拆遷工作的難度加大，將令未來(lái)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步上漲。 4、投資性購(gòu)買(mǎi)“商用住宅”的情形將進(jìn)一步減少，中低檔寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)迎來(lái)利好。 政 策 解 讀 物權(quán)法 房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)將迎來(lái)新的挑戰(zhàn) 政 策 解 讀 1、 中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì) 9月 27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%。 2、商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過(guò) 10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的 體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。 房貸新政 市民購(gòu)房趨于理性，樓市觀望氣氛漸濃，但也存在反彈的可能 1、新政實(shí)施后，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付和還貸壓力將陡增，這很可能會(huì)減少中產(chǎn)階層的投資行為。對(duì)于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來(lái)說(shuō)，新政可能使其中一部分資金本來(lái)就比較緊張的人打消購(gòu)房念頭或推遲購(gòu)房計(jì)劃。 2、新政實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商陷入兩難的境地，原本為應(yīng)對(duì) 90/70政策，將一套房分割成 2套房銷(xiāo)售的策略面臨房貸的困境。 1、國(guó)土資源部第 39號(hào)令，發(fā)布 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 ，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價(jià)款和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)等作出明確規(guī)定，自 2007年 11月 1日起施行。 2、 9號(hào)令在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 ” 3、第二十三條受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后， 方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。未按出讓合同約定繳清全部土 地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā) 放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。 1、有利打擊囤地，徹底杜絕開(kāi)發(fā)商采取“分期付款”這樣的方式分期獲得土地使用權(quán)，此舉將規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)避銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。 2、行業(yè)集中將越來(lái)越高，在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)入的門(mén)檻，短期利于房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境，但變相助長(zhǎng)壟斷。 3、地產(chǎn)資本時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入門(mén)檻提高，加上緊縮銀根的金融政策，由于利潤(rùn)的刺激，各種形態(tài)的戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本聯(lián)盟進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界將加速 政 策 解 讀 39號(hào)令 有利房?jī)r(jià)理性回歸，保障住宅供地 1、提高購(gòu)房成本： 07年以來(lái)連續(xù)加息、提高住房按揭利率，這些政策提高了按揭購(gòu)房者的月購(gòu)房支出，抑制超前購(gòu)房消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。這類(lèi)政策的優(yōu)點(diǎn)是較為市場(chǎng)化，缺點(diǎn)是全面打擊購(gòu)房者，程度較輕，難以徹底打擊投資 /投機(jī)需求。 2、打擊投資 /投機(jī)需求： 主要有期房限轉(zhuǎn)、短期交易征收營(yíng)業(yè)稅、特別是今年 9月出臺(tái)了購(gòu)買(mǎi)第二套住房最低首付款四成的金融整體，通過(guò)對(duì)短期交易的抑制來(lái)控制投資 /投機(jī)的需求，這類(lèi)政策優(yōu)點(diǎn)可以比較直接的打擊短期炒房者，缺點(diǎn)是治標(biāo)不治本，在供求失衡的市場(chǎng)里面起不到完全抑制投資 /投機(jī)作用。 3、土地政策： 07年 10月國(guó)土資源部發(fā)布規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行，都將減少地方政府與開(kāi)發(fā)商拉高土地價(jià)格，聯(lián)合推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。 土地價(jià)格的攀升和土地政策趨嚴(yán)意味著我們未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本不斷加大。 政策走向小結(jié) 面臨嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn) 近年來(lái)，面對(duì)政府不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)增勢(shì)未改。溫家寶總理更是在十屆人大第五次會(huì)議的政府工作報(bào)告中明確提出了要加強(qiáng)監(jiān)管調(diào)控抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。 消費(fèi)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 2 結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)看消費(fèi)市場(chǎng)需要 消費(fèi)市場(chǎng)的根本就是供需關(guān)系，供需關(guān)系是判斷消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展前景的重要條件。 供給趨勢(shì) 1:大盤(pán)圍城時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨 1. 06年可謂長(zhǎng)沙大盤(pán)元年，大盤(pán)開(kāi)發(fā)四面開(kāi)花，芙蓉北、金星北、星沙、南城等城郊區(qū)地段的大型樓盤(pán)也慢慢成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 2. 大盤(pán)四面開(kāi)花，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，供應(yīng)量大，將在一定程度上推動(dòng)郊區(qū)化、邊緣化置業(yè)。 3. 大盤(pán)的品牌實(shí)力、產(chǎn)品品質(zhì)以及營(yíng)銷(xiāo)推廣力度已經(jīng)改變長(zhǎng)沙消費(fèi)者的置業(yè)觀念，并且大盤(pán)的價(jià)格空間與價(jià)格引導(dǎo)能力 相對(duì)較強(qiáng)。 城市邊緣區(qū)與遠(yuǎn)郊 25萬(wàn)平米或300 1000畝以上中大盤(pán)為主 新城區(qū)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo) 低密度住宅開(kāi)發(fā)為主 目前大盤(pán)的主要供給模式 珠江花城 藏瓏國(guó)際社區(qū) 綠城青竹園 青竹湖畔 奧林匹克花園 比華利山 早安星城 威尼斯城 長(zhǎng)沙玫瑰園 蘇迪亞諾 蔚藍(lán)海岸 汀香十里 麓山別墅 陽(yáng)光 100 托斯卡納 山語(yǔ)城 中信新城 長(zhǎng)沙部分上市大盤(pán)分布與概覽 1 07年 5月，建發(fā)房地產(chǎn)以折約 788萬(wàn)元畝的價(jià)格拍下地塊位于天心區(qū)黃土嶺 1號(hào)面積為 （約合 土地， 5億多的最終拍賣(mài)價(jià)格超出評(píng)估價(jià)近 3億元。這是目前長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)單宗土地最高單價(jià)。 2 07 年 6月 25日，長(zhǎng)沙市第一次使用網(wǎng)上掛牌出讓表上，高鑫房地產(chǎn)公司最終以 95200萬(wàn)元拍得星沙雷鋒大道某地塊，出讓面積 而這次溢出掛牌起始價(jià)（ 34115萬(wàn)元）高達(dá) 61085萬(wàn)元。 3 07年 7月，北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)與北京城建以 92億天價(jià)聯(lián)合拍得開(kāi)福區(qū)新河三角洲地塊，創(chuàng)造了中國(guó)單宗土地最高價(jià)，地塊樓面地價(jià)達(dá)到 3000元 / 以上，未來(lái)催生長(zhǎng)沙城市天價(jià)豪宅將顯而易見(jiàn)，新河三角洲的未來(lái)規(guī)劃更是令人值得期待。 供給趨勢(shì) 2:地價(jià)飚漲助推城區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升 土地交易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響： 1. 土地價(jià)格的大幅上漲，無(wú)疑造成了開(kāi)發(fā)成本的不斷上漲，將推進(jìn)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的不斷攀升，考慮到開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍將不斷上漲。 2. 二環(huán)以?xún)?nèi)的市區(qū)土地稀缺性，導(dǎo)致土地價(jià)格和房?jī)r(jià)上漲速度均越發(fā)明顯，建發(fā)地塊和新河三角洲地塊地塊樓面地價(jià)都達(dá)到 3000元 /，而數(shù)據(jù)顯示長(zhǎng)沙城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)率先突破 4000元 / ，漲幅排名第一。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)價(jià)格區(qū)間已經(jīng)不斷拉大，置業(yè)城區(qū)的成本也越來(lái)越高。 供給趨勢(shì) 3: 70/90新政決定了機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 長(zhǎng)沙十一五住宅規(guī)劃明確規(guī)定了市區(qū) 90以下戶(hù)型控制在 70% 90%左右，市區(qū)高品質(zhì)宜居項(xiàng)目逐漸稀缺 ，追求環(huán)境與居住品質(zhì)的部分客群很顯然將置業(yè)瞄準(zhǔn)城市邊緣、遠(yuǎn)郊的交通方便、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)宜居項(xiàng)目，將為本案帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。 從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看， 戶(hù)型面積逐漸減小，新政初現(xiàn)成效， 120區(qū)間戶(hù)型占比重最大，為 90 以下的戶(hù)型供應(yīng)占比為 比例比去年增長(zhǎng)了 同時(shí)大量緊湊型的小兩房、小三房的低總價(jià)實(shí)用性強(qiáng)也將對(duì)本案產(chǎn)生較大的沖擊。 不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖（批準(zhǔn)預(yù)售）（單位：套）6 0 01 4 4 200同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖（登記銷(xiāo)售）（單位：套）6 0 01 4 4 200給趨勢(shì) 4:大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始分流 長(zhǎng)沙威尼斯城位于長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)星沙大道北端，項(xiàng)目占地總面積約2580畝，規(guī)劃建筑面積約 100萬(wàn)平方米，計(jì)劃建成一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、商業(yè)、居住于一體的配套設(shè)施齊全的大型高尚居住小區(qū)。 傳統(tǒng)大盤(pán)開(kāi)發(fā)：低密度住宅為主 超低密度豪宅 傳統(tǒng)郊區(qū)大盤(pán)以低密度，享受型的洋房、別墅類(lèi)物業(yè)為主，以小高層住宅物業(yè)為主的高密度高容積郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)，選址在城市快速干道旁，如山語(yǔ)城、陽(yáng)光 100、玫瑰園等項(xiàng)目并獲得市場(chǎng)的追捧。 綠城 青竹園坐落于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖畔 ,首期規(guī)劃用地面積1000余畝，容積率 開(kāi)發(fā) 280多棟高檔別墅，單棟建筑面積 360家庭院面積 500低密度復(fù)合型社區(qū) 高密度復(fù)合型社區(qū)：玫瑰園、山語(yǔ)城等 長(zhǎng)沙玫瑰園位于望城縣與星沙交界地帶 ,總占地面積 住總建筑面積 100萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)的住宅類(lèi)型包括小高層和高層公寓、獨(dú)棟別墅等。 城市化首先是年輕化！ 長(zhǎng)沙市城市化的水平每年以 2個(gè)百分點(diǎn)左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約 14萬(wàn) 16萬(wàn)人左右?？鄢丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)（近 6年平均每年增加人口 1萬(wàn)人左右），每年新增城市人口約 15萬(wàn)人左右。 新增人口也呈現(xiàn)明顯的年輕化的趨勢(shì)。 年輕人群在置業(yè)上通常為首次置業(yè)，結(jié)婚需求所推動(dòng)的一次剛性置業(yè)成為年度住宅消費(fèi)力不可忽視的重要組成部分。 按照 中華人民共和國(guó)人類(lèi)住區(qū)發(fā)展報(bào)告 關(guān)于 2010 年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積 26 平方米標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)沙市 2006 2010 年，則需新建住房建筑面積約 1950 萬(wàn)平方米。平均每年需新增390 萬(wàn)平方米。而這一需求與投資型、奢享型需求不同；將是未來(lái)市場(chǎng)的最為剛性的需求。 需求趨勢(shì) 1：城市化進(jìn)程加速 需求趨勢(shì) 2：“年輕化”是今天中國(guó)社會(huì)的重要特征 城市 年輕化 一、是城市人口年輕化，大量的年輕人進(jìn)入城市來(lái)實(shí)現(xiàn)他們未來(lái)的夢(mèng)想，越是大城市年輕人比例越高； . 經(jīng)濟(jì) 年輕化 二、是經(jīng)濟(jì)的年輕化，新行業(yè)、新企業(yè)呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的增長(zhǎng)，而傳統(tǒng)行業(yè)與許多老企業(yè)卻在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中不斷地退出了舞臺(tái)； 財(cái)富 年輕化 三、 是財(cái)富的年輕化，年輕人的收入普遍高于年長(zhǎng)者，高收入階層呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)。據(jù) 2002年 福布斯 公布，中國(guó)財(cái)富 100名平均 46歲。而香港、日本、美國(guó)、歐洲平均在 67 75歲。 需求趨勢(shì) 3： 房?jī)r(jià)持續(xù)攀升導(dǎo)致 “住小”“住遠(yuǎn)”趨勢(shì)明顯 住小 住遠(yuǎn) 城區(qū)房?jī)r(jià)不斷飆升，對(duì)于期待居住在主城區(qū)享受完善的生活配套、便利的交通以及都市繁華的消費(fèi)者而言，不愿郊區(qū)臵業(yè)帶來(lái)的生活不便，更是無(wú)力承擔(dān)郊區(qū)臵業(yè)帶來(lái)的生活成本，主城區(qū)的低總價(jià)、低門(mén)檻的小戶(hù)型、緊湊型產(chǎn)品成為他們的首選。盡管今年以來(lái)二環(huán)以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)基本突破 4000元 / ， 他城、左岸右岸、巧克力空間的項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，從客群結(jié)構(gòu)看自住、過(guò)度居住客群明顯增加。 城市邊緣、郊區(qū)相對(duì) 1000以上的價(jià)格差，相對(duì)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，讓眾多期望住得更加舒適的購(gòu)房客，無(wú)法承擔(dān)在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)住宅的情況下，用相同的甚至更低總價(jià)，臵業(yè)城市邊緣地帶的高品質(zhì)宜居產(chǎn)品， 山語(yǔ)城一期 200套小高層當(dāng)天銷(xiāo)售一空，筑夢(mèng)園來(lái)自長(zhǎng)沙市區(qū)的與來(lái)自外地的分別占到已成交客戶(hù)的 35%和 32%，有良好配套預(yù)期的芙蓉北與相對(duì)成熟的星沙成為長(zhǎng)沙遠(yuǎn)郊臵業(yè)的主要板塊。很明顯交通與配套仍是能否打動(dòng)自住客群遠(yuǎn)郊臵業(yè)的關(guān)鍵因素。 如何在眾多購(gòu)房者“住遠(yuǎn)，住舒適”與“住小，住方便”的博弈中謀求項(xiàng)目的發(fā)展？ 一種趨勢(shì) 一種態(tài)度 一組數(shù)據(jù) 來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心的消息稱(chēng)，上周長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)現(xiàn)已突破 3500元，中心城區(qū)商品住宅均價(jià)也已超出 4500元。目前芙蓉區(qū)內(nèi)，均價(jià) 4500元的樓盤(pán)已難覓蹤影。在房?jī)r(jià)日益攀升、購(gòu)房日趨理性的今天，這種向邊緣板塊、邊沿區(qū)域分流的將是順理成章的。 某種意義上，市區(qū)房?jī)r(jià)的飆升，引發(fā)一種樓市的擠出效應(yīng)。一些消費(fèi)者被迫出走，來(lái)到房?jī)r(jià)偏低的區(qū)域購(gòu)房臵業(yè)。傳統(tǒng)郊區(qū)臵業(yè)以享受型、度假型的洋房別墅類(lèi)物業(yè)的金子塔尖人群為主， 目前邊緣城區(qū)相對(duì)高容積高性?xún)r(jià)比的居住區(qū)也越來(lái)越受大眾客群的關(guān)注。主動(dòng)住郊區(qū)去與被動(dòng)住郊區(qū)去形成了兩股郊區(qū)臵業(yè)的主要力量。 在某省級(jí)電視臺(tái)工作的李先生便是一個(gè)典型。“原本打算在伍家?guī)X商圈的繁華地段，購(gòu)買(mǎi)一套 80平方米的二房，單價(jià)約在 4000元，總價(jià)需要 32萬(wàn)元；而在金鷹城板塊一側(cè)的某樓盤(pán)，按單價(jià) 2600元核算，買(mǎi)一套 120平方米的三房，還不到 32萬(wàn)元 ” 花同樣的錢(qián)買(mǎi)更大更舒適的住宅！ 長(zhǎng)沙星沙某大型超市的張小姐在購(gòu)房上，也很是謹(jǐn)慎和精明?！斑€不如在郊區(qū)買(mǎi)一套房，同時(shí)還可以買(mǎi)一臺(tái)小車(chē)?！?花更少的錢(qián)買(mǎi)同樣的住宅！ 需求大勢(shì) 4： 高房?jī)r(jià)之后的“出走” ，邊緣板塊風(fēng)生水起 消費(fèi)市場(chǎng)變化特征： 80后首次置業(yè) 、外地置業(yè) 、返鄉(xiāng)置業(yè)、投資客 目前，本省其他地區(qū)臵業(yè)者在長(zhǎng)沙購(gòu)房比例在逐年增長(zhǎng)，其比例由 2004年的 升至 2006年的 到今年上半年的 50%。 這表明，當(dāng)前在長(zhǎng)臵業(yè)者中，本地城區(qū)居民購(gòu)房所占比例正逐步縮小，而外地新移民特別是 本省其他地區(qū)居民由于認(rèn)同長(zhǎng)沙，正大量遷入長(zhǎng)沙，推動(dòng)著長(zhǎng)沙住房需求，從而影響著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 1、 80后首次臵業(yè)、客群年輕化趨勢(shì) 眾星捧月臵業(yè)長(zhǎng)沙 2、外地臵業(yè) 3、返鄉(xiāng)臵業(yè) 隨著 80后進(jìn)入適婚年齡段， 80后臵業(yè)進(jìn)入高潮，從目前各樓盤(pán)客群結(jié)構(gòu)看， 80后客群比例逐漸增加，成為不可忽視的生力軍。剛性需求依然存在，低總價(jià)、低門(mén)檻、高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品成為 80后的主要選擇。 深圳、廣州等城市的高額房?jī)r(jià)，讓眾多湖南打工者望而卻步，臵業(yè)長(zhǎng)沙成為眾多湖南打工者的首選， 返鄉(xiāng)臵業(yè)客群已經(jīng)逐漸擴(kuò)大，并且返鄉(xiāng)臵業(yè)人群偏好選擇形象高、品質(zhì)好的品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目。 客戶(hù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生明顯變化，客戶(hù)結(jié)構(gòu)的分裂決定了項(xiàng)目定位將更加細(xì)分，如何準(zhǔn)確的把握細(xì)分客戶(hù)將在未來(lái)至關(guān)重要。 近來(lái)，中央不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，從第二套房房貸首付提至四成以上、物業(yè)保有稅試點(diǎn)等來(lái)看，目標(biāo)客戶(hù)定位為首次臵業(yè)者的樓盤(pán)，將獲得較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 宏觀背景分析與麓谷的發(fā)展藍(lán)圖 3 興工強(qiáng)區(qū)、三產(chǎn)富區(qū)“戰(zhàn)略雙引擎” 將強(qiáng)力推動(dòng)岳麓區(qū)發(fā)展 興工強(qiáng)區(qū) ： 岳麓區(qū)“一園三基地”為主體的工業(yè)園區(qū)建設(shè)在強(qiáng)力推進(jìn) ， 06年岳麓區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 200億元，增幅達(dá)到 ，增幅居長(zhǎng)沙 8區(qū)縣第一，園區(qū)經(jīng)濟(jì)始終是岳麓區(qū)工業(yè)發(fā)展和招商引資的重點(diǎn)。 岳麓區(qū)的最大優(yōu)勢(shì)是擁有湖南省最優(yōu)越、我國(guó)中西部地區(qū)極富競(jìng)爭(zhēng)力的知識(shí)區(qū)位。區(qū)內(nèi)高校的密集程度在全省市中獨(dú)一無(wú)二，在全國(guó)省會(huì)城市的城區(qū)中也屬少見(jiàn)。全區(qū)有各類(lèi)科技人員 10萬(wàn)余人，占全區(qū)總?cè)丝诘?1/4，占長(zhǎng)沙市科技人員總數(shù)的 1/2，占全省科技人員總數(shù)的 1/4。全省 30多位中國(guó)科學(xué)院、中國(guó)工程院院士中，有 23位工作、生活在岳麓區(qū)。 三產(chǎn)富區(qū) 岳麓區(qū)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚需要調(diào)整，非營(yíng)利性服務(wù)業(yè)所占比重偏大。批發(fā)零售、餐飲等行業(yè)缺少骨干企業(yè)等支撐。因此第三產(chǎn)業(yè)在岳麓區(qū)的發(fā)展也顯現(xiàn)出日新月異的態(tài)勢(shì)，金星中路一流國(guó)際街區(qū)正式起航，沃爾瑪金星店、郡原商務(wù)社區(qū)也相繼入駐該區(qū)域。另外，龍柏灣商業(yè)街區(qū)開(kāi)業(yè)在即，新一佳銀杉旗艦店、恒生超市望城坡店正式營(yíng)業(yè)，加上以通程商業(yè)廣場(chǎng)為核心的溁灣鎮(zhèn)商圈，大岳麓商業(yè)區(qū)基本格局已成型，河西已成為長(zhǎng)沙名副其實(shí)的最具潛力的黃金商業(yè)走廊。 酒店業(yè)呈高歌猛進(jìn)之勢(shì)。而 2007年，麓山南路文化產(chǎn)業(yè)街、金星中路國(guó)際街區(qū)等特色產(chǎn)業(yè)商街將繼續(xù)高歌前進(jìn)，岳麓區(qū)將支持通程麓山、沁園春、御院、金星大酒店等星級(jí)酒店建設(shè) 麓谷是“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略的引擎 長(zhǎng)沙工業(yè)發(fā)展提速為整體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)提供有力支撐。 06年完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 比上年增長(zhǎng) ，在中部六省中增加值增速也僅次于南昌，工業(yè)提速更加明顯。 園區(qū)集聚效應(yīng)更加明顯，產(chǎn)業(yè)布局當(dāng)中，園區(qū)起著產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的龍頭作用。在招商引資當(dāng)中，園區(qū)是戰(zhàn)略投資者的首選區(qū)，起著開(kāi)放窗口的作用。工程機(jī)械、汽車(chē)、電子信息等產(chǎn)業(yè)已成為長(zhǎng)沙“園區(qū)制造”的特色品牌；園區(qū)工業(yè)內(nèi)聚集了全市 70%的外商及港澳臺(tái)工業(yè)、 60%的過(guò)億元企業(yè)。而麓谷園區(qū)作為高新區(qū)的核心更是起著關(guān)鍵作用， 眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)也將投資首選麓谷。 產(chǎn)業(yè)集群配套更加明顯 ，長(zhǎng)沙市已經(jīng)擁有了一批發(fā)展較快、規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的支柱產(chǎn)業(yè)，其中工程機(jī)械、汽車(chē)制造、家用電器產(chǎn)業(yè)， 此外電子信息、新材料、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)也為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)，其中前三大產(chǎn)業(yè)對(duì)長(zhǎng)沙規(guī)模經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了 20以上，先進(jìn)制造、電子信息、新材料、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)正是麓谷園區(qū)的核心，占了麓谷技工貿(mào)總產(chǎn)值的 90以上。 “ 長(zhǎng)沙發(fā)展看工業(yè)，工業(yè)振興看園區(qū)，園區(qū)崛起看科技 ” 這已經(jīng)是長(zhǎng)沙市上下的共識(shí)，很明顯也是市委、市政府發(fā)展工業(yè)的決策取向。 麓谷正是依托長(zhǎng)沙”興工強(qiáng)市“戰(zhàn)略步入了快速發(fā)展的道路，通過(guò)四大產(chǎn)業(yè)基地的快速健康發(fā)展， 到 2010年，麓谷將建設(shè)成為湖南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、新型工業(yè)化的示范區(qū)、生態(tài)新城的樣板區(qū)，力爭(zhēng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技工貿(mào)總收入突破 1000億元。 十一五規(guī)劃為麓谷發(fā)展勾勒了宏偉藍(lán)圖 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的目標(biāo)是：產(chǎn)業(yè)層次明顯提升，培育形成產(chǎn)業(yè)鏈條 較長(zhǎng)、創(chuàng)新能力較強(qiáng)的工程機(jī)械、汽車(chē)、家電等先進(jìn)制造業(yè)集群，形 成一批經(jīng)營(yíng)規(guī)模、自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和品牌影響力居國(guó)內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先水平的 現(xiàn)代企業(yè)；建成中部地區(qū)最具實(shí)力的國(guó)家生物、軟件和新材料產(chǎn)業(yè)基 地，新興科技型產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)為全市工業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；文化產(chǎn)業(yè)、信息服 務(wù)、現(xiàn)代物流、房地產(chǎn)業(yè)等續(xù)發(fā)展提升，初步構(gòu)建形成中心城市服務(wù) 經(jīng)濟(jì)格局；高效生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展走在中部前列。 麓谷的四大核心產(chǎn)業(yè)將 是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵。 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 工業(yè)空間布局 十一五規(guī)劃 幾大興奮點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 一洲兩岸建成經(jīng)濟(jì)文化景觀帶 ,主要包括 河西新城 、星馬新城、一洲兩岸、城南新區(qū)、四大組團(tuán)。河西新城、星馬新城：加速形成相對(duì)獨(dú)立的城市次中心和體現(xiàn)城市科教水準(zhǔn)與產(chǎn)業(yè)實(shí)力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 項(xiàng)目所在區(qū)位屬于河西新城將是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。 聚焦兩區(qū)：在布局重心上突出長(zhǎng)沙高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，打造領(lǐng)跑總部的長(zhǎng)沙工業(yè)“雙核”。其中高新區(qū)發(fā)展高科技、高附加值的新興產(chǎn)業(yè)。 項(xiàng)目依托的麓谷工業(yè)園區(qū)是高新區(qū)的心臟。 專(zhuān)題研究： 麓谷規(guī)劃與發(fā)展研判 麓谷工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、國(guó)內(nèi)外高科技企業(yè)的進(jìn)駐、高素質(zhì)人才的支撐、高起點(diǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃都將對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。 長(zhǎng)沙高新區(qū) 2000年新開(kāi)辟的一個(gè)集中產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，遠(yuǎn)景規(guī)劃 80平方公里 ，先期開(kāi)發(fā) 50平方公里 ，目前形成 13平方公里開(kāi)發(fā)規(guī)模。爭(zhēng)取在 2010年達(dá)到 25平方公里 的開(kāi)發(fā)規(guī)模。 麓谷園區(qū)區(qū)位交通條件優(yōu)越 ： 坐落于風(fēng)景秀麗的岳麓山西北角，北臨 319國(guó)道，東枕湘江，西接城市外環(huán)線，園區(qū)內(nèi)有楓林路，桐梓坡路、麓谷大道、長(zhǎng)常高速、長(zhǎng)潭西線高速等交通網(wǎng)絡(luò) 。 聚集 400多家高新技術(shù)企業(yè)： 園區(qū)內(nèi)電子信息、先進(jìn)制造、新材料、生物醫(yī)藥等四大核心產(chǎn)業(yè)生機(jī)勃發(fā)，目前聚集了 400多家高新企業(yè)，中聯(lián)重科、三辰卡通、諾基亞、日立電器等眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)已經(jīng)匯聚麓谷。 全部達(dá)產(chǎn)后可形成 500多億元生產(chǎn)規(guī)模 到 2010年?duì)幦〖脊べQ(mào)總收入突破 1000億元。 麓谷：眾多先天優(yōu)勢(shì)于一身 人居生態(tài)環(huán)境優(yōu)美： 園區(qū)依山就勢(shì)、立體園林，40%的綠化率和 60%的植被覆蓋率，麓谷廣場(chǎng)和長(zhǎng)沙六大生態(tài)公園之一的麓谷公園位于園區(qū)核心地帶。 麓谷：產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 人才快速核聚 產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的麓谷 ： 聚集了 400多家高新企業(yè) 以中聯(lián)重科、華泰重工、東洋電氣等企業(yè)為代表的先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)集群 以長(zhǎng)沙軟件園、電子信息集團(tuán)、湘郵科技、三辰卡通為代表的軟件與電子信息產(chǎn)業(yè)集群 以杉杉新材、大陶科技、博云新材料 為代表的新材料產(chǎn)業(yè)集群 以九芝堂、雙鶴醫(yī)藥等企業(yè)為代表的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群 四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展生機(jī)勃發(fā)，園區(qū)企業(yè)全部達(dá)產(chǎn)后可形成 500多億元生產(chǎn)規(guī)模 此外眾多國(guó)際知名企業(yè)已經(jīng)將目光聚焦到了麓谷，諾基亞、摩托羅拉等世界巨頭已經(jīng)投資麓谷。近期世界物流業(yè)著名企業(yè)“普洛斯” 已經(jīng)確定進(jìn)駐麓谷，總投資 3000萬(wàn)美金，規(guī)劃用地面積 人才聚集的麓谷 ： 與產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展相對(duì)應(yīng)的同時(shí)是大量的高科技人才會(huì)聚麓谷，如以黃伯云、鐘志華院士為代表的專(zhuān)家學(xué)者、海歸留學(xué)生為代表的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人才、各大企業(yè)的管理人員及高技術(shù)人才，目前已經(jīng)有近 15萬(wàn) 企業(yè)員工。 400多家高新企業(yè)，近 15萬(wàn)高素質(zhì)員工 是相關(guān)住宅及相關(guān)配套商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展基石 麓谷遠(yuǎn)景規(guī)劃 總體發(fā)展目標(biāo)： 麓谷園區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃 80平方公 里，先期開(kāi)發(fā) 50平方公里，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè) 13 平方公里 , 到 2010年規(guī)劃建設(shè) 25平方公里 。 發(fā)展速度： 以每年 2開(kāi)發(fā)速度推 進(jìn)，十一五期間主要 向西北方向發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)： 通過(guò)四大核心產(chǎn)業(yè)基地的快 速健康發(fā)展，到 2010年過(guò)四大產(chǎn)業(yè)基地的快速健 康發(fā)展，到 2010年力爭(zhēng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技工貿(mào)總收 入突破 1000億元。 十一五近期住宅規(guī)劃 ：麓谷三期控規(guī)區(qū)域。 由長(zhǎng)常高速公路 麓云路 楓林三路 西 三環(huán)圍合的區(qū)域。整個(gè)區(qū)域總面積為 公里，地面積為 近期建設(shè)住宅總面 積為 其中商品房面積為 保障性住房面積為 90 以下套型占總 建設(shè)面積的比例控制在 67以上。 “未來(lái)的麓谷科技新城將是技術(shù)密集、人才密集、資本密集最大的生態(tài)新城?！?優(yōu)越的宏觀環(huán)境，將為麓谷房地產(chǎn)帶來(lái)怎樣的機(jī)會(huì)？ 住宅類(lèi)物業(yè)市場(chǎng) 隨著麓谷的加速發(fā)展，眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的進(jìn)駐，帶來(lái)的大量高素質(zhì)人群，安居方能樂(lè)業(yè)，對(duì)置業(yè)麓谷提供了廣大的客群基礎(chǔ)，政府在十一五期間，規(guī)劃居住用地面積為 近期建設(shè)住宅總面積為 ，平均每年有近 40萬(wàn)以上的開(kāi)發(fā)規(guī)模 國(guó)六條的執(zhí)行要求為 90 以下套型占 總建設(shè)面積的比例控制在 67以上。 企業(yè)的進(jìn)駐，帶來(lái)的高科技人才以及未來(lái)幾年麓谷板塊大量高檔住宅小區(qū)的居民入住，更對(duì)麓谷相對(duì)落后的商業(yè)和生活配套提出了更高的要求，滿(mǎn)足幾十萬(wàn)居民的消費(fèi)需求將帶來(lái)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。僅僅以目前 麓谷近 15萬(wàn)員工計(jì)算，按照 06年長(zhǎng)沙人均日常消費(fèi)支出 為標(biāo)準(zhǔn)，將帶來(lái)近 16億元的巨大消費(fèi)市場(chǎng)。 商業(yè)類(lèi)物業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)況與機(jī)會(huì)分析 4 市場(chǎng)的根本就是供需關(guān)系，供需關(guān)系是判斷市場(chǎng)發(fā)展前景的重要條件。 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀 總體均衡 局部失衡 07年上半年長(zhǎng)沙及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況 07年上半年長(zhǎng)沙及各區(qū)商品房、住宅銷(xiāo)售情況 從 2007年上半年的供需分析，岳麓區(qū)銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于批準(zhǔn)預(yù)售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，存量和增量都出現(xiàn)快速銷(xiāo)售，從全市來(lái)看，岳麓區(qū)銷(xiāo)售總量?jī)H次于雨花區(qū)及天心區(qū)，隨著下半年岳麓區(qū)大量新盤(pán)上市，出現(xiàn)供需兩旺的局面，價(jià)格大幅提升。 岳麓區(qū)：出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格快速飚升 1、供應(yīng)情況 2007年上半年，長(zhǎng)沙市純商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售 同比增長(zhǎng) 住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的 住宅批準(zhǔn)預(yù)售的套均面積為 ，面積同比 縮小 從各區(qū)情況來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售同比有較大增幅，天心區(qū)、岳麓區(qū)批準(zhǔn) 預(yù)售同比負(fù)增長(zhǎng)。 2、銷(xiāo)售情況 2007年上半年，長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷(xiāo)售 同比增長(zhǎng) 住宅銷(xiāo)售占商品房銷(xiāo)售總量的 其銷(xiāo)售的套均面積為 ，面積同比縮小 2007年上半年我市純商品住宅供銷(xiāo)比為 1 。 從各區(qū)情況來(lái)看，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供應(yīng)量?jī)H為銷(xiāo) 售量的一半，供應(yīng)量的嚴(yán)重不足，使此二區(qū)成為我市價(jià)格上漲速度較快的區(qū)域。 長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格回顧與走勢(shì)展望 06年，商品房均價(jià)為 2991元 ，同比下跌 但并不意味著房?jī)r(jià)下跌 , 商品住宅平均售價(jià)為 2691元 ，同比上漲 商品住宅價(jià)格仍呈上升態(tài)勢(shì) 。 中心城區(qū)商品住宅均價(jià) 4078元 ，同比上漲 ，價(jià)格漲幅最大的是中心城區(qū)與二環(huán)之間的樓盤(pán)。 06年無(wú)論是商品房，還是商品住宅，岳麓區(qū)成交均價(jià)均為全市最低，分別為 2542元 和 2378元 ，但 07年隨著一些品質(zhì)大盤(pán)的上市，價(jià)格得到大幅提升，部分樓盤(pán)已經(jīng)突破 4500元 。 從我們目前了解的長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)看，均價(jià)在 4000以下的商品住宅將越來(lái)越稀缺， 07年房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)抬升，隨著國(guó)家的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)成效， 08年房?jī)r(jià)將趨于更加理性，增幅趨緩。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω窬謱?duì)比 區(qū)域 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 價(jià)格 主要物業(yè)形態(tài) 北城 新河三角洲、兩館一廳；交通便利， 機(jī)遇： “ 北聚 ” 增速：中 提升空間：大 住宅、商業(yè) 中城 傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當(dāng)成熟，商業(yè)氛圍濃厚厚。 機(jī)遇： “ 西拓 ” 、 “ 長(zhǎng)望融城 ” 增速：快 提升空間：中 公寓、寫(xiě)字 樓、商業(yè) 東城 發(fā)展成熟區(qū)，配套成熟，高品質(zhì)住宅云集，居住環(huán)境優(yōu)越。機(jī)遇： “ 東提 ” 增速：慢 提升空間：中 住宅、商業(yè) 南城 省府變遷給南城帶來(lái)生機(jī)，融城讓南城發(fā)力，發(fā)展?jié)摿皺C(jī)遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。 機(jī)遇： “ 南進(jìn) ” 、 “ 融城 ” 、未來(lái)核心區(qū) 增速：快 提升空間：大 住宅 麓南 自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，人居環(huán)境得天獨(dú)厚，機(jī)遇： “ 西拓 ” 、 “ 長(zhǎng)望融城 ” 增速：中 提升空間：中 別墅、住宅 麓北 市府的西遷帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展，人文氛圍濃厚，西部有麓谷科技園產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域加速發(fā)展。土地資源儲(chǔ)備豐富，必將成為未來(lái)角逐的焦點(diǎn)。 增速： 快 提升空間： 大 別墅、住宅 商業(yè) 星沙 工業(yè)發(fā)達(dá)，公建配套齊備。 機(jī)遇：未來(lái)長(zhǎng)沙第六區(qū)， 增速：慢 提升空間：大 別墅、住宅 麓南片區(qū)供給概況 麓南片區(qū) 自然環(huán)境和人文環(huán)境得天獨(dú)厚，岳麓山為國(guó)家 4區(qū)集長(zhǎng)沙“山水洲城”的城市風(fēng)貌特色于一體，擁有其它片區(qū)無(wú)法復(fù)制的先天資源優(yōu)勢(shì)。逐漸形成了 高檔豪宅成片開(kāi)發(fā)，新都市主義社區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā) 的趨勢(shì)。 位置：猴子石大橋西行 5000米 占地面積： 二期 26萬(wàn) 建筑面積： 36萬(wàn)左右 容積率： 化率： 46（不包括山林面積） 總戶(hù)數(shù)： 1500戶(hù)，二期 330套 陽(yáng)光 100 香格里 麓山別墅 位置：猴子石大橋西頭北側(cè) 占地面積： 659569 建筑面積： 120萬(wàn)，分 4期 容積率： 化率： 40 總戶(hù)數(shù)： 6500多戶(hù) 麓北片區(qū)供給現(xiàn)狀 麓北板塊 隨著市委市政府的西遷和岳麓區(qū)政府新址啟用，岳麓大道、金星大道、銀杉大道、銀盆嶺路、岳華路的修建以及基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，加上河西的湖湘文化底蘊(yùn)以及得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，優(yōu)越居住環(huán)境得到市民的認(rèn)可，人氣指數(shù)急升。旺盛的消費(fèi)需求及擁有天賦優(yōu)勢(shì)的山水資源，為開(kāi)發(fā)新一代 高檔景觀樓盤(pán) 奠定了堅(jiān)實(shí)的支撐，外來(lái)發(fā)展商（如和記黃埔、深圳卓越、深圳南山等）與本地發(fā)展商紛紛強(qiáng)力搶灘。 位置：金星大道與銀杉路交匯處 占地面積 :總建筑面積 :1000000平方米 容積率： 化率 48% 戶(hù)數(shù)：一期公寓 1080套，別墅107套 玫瑰園 卓越 蔚藍(lán)海岸 位置：金星大道與含光路交匯處 占地面積 :372000平方米 總建筑面積 :443056平方米， 容積率： 化率 43% 周期：分四期開(kāi)發(fā) 本案所處核心板塊 麓谷片區(qū)供給現(xiàn)狀 麓谷板塊 隨著麓谷工業(yè)園區(qū)的區(qū)域規(guī)劃、核心產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、優(yōu)越的政策條件、秀麗的生態(tài)環(huán)境、各種配套設(shè)施的不斷完善以及帶來(lái)的高素質(zhì)人群，麓谷板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是進(jìn)入了快速發(fā)展階段，已經(jīng)成了 長(zhǎng)沙樓市一股不可小視的力量，由前期麓谷 谷雅園、麓谷加州陽(yáng)光等中檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，發(fā)展到目前標(biāo)志麓谷坐標(biāo)、湘麓國(guó)際的高品質(zhì)樓盤(pán)，整體以麓谷公園為核心快速發(fā)展，項(xiàng)目基本以“生態(tài)、麓谷工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等概念為主要賣(mài)點(diǎn)。 位置：麓楓路 61號(hào) 占地面積 :77715平方米 總建筑面積 :200405平方米 容積率： 化率 35% 產(chǎn)品類(lèi)型：疊加洋房、寬景洋房、 電梯小高層 湘麓國(guó)際 標(biāo)志麓谷坐標(biāo) 位置：長(zhǎng)沙高新區(qū)麓谷中心區(qū) 占地面積 :32691平方米 總建筑面積 :70341平方米， 容積率： 2，綠化率 35% 產(chǎn)品類(lèi)型：寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)中心 岳麓區(qū)的產(chǎn)品主流供給模式總結(jié) 歐美風(fēng)情低密度住宅 以類(lèi)別墅的花園洋房啟動(dòng)市場(chǎng)的低密度住宅產(chǎn)品。 如：卓越 蔚藍(lán)海岸、南山 蘇迪亞諾等 宜居型住宅 處于配套較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：香海西岸、星藍(lán)灣等 新都市中心豪宅 依傍新的行政中心和未來(lái)都市概念所建設(shè)的高密度住宅。如：美林 銀谷 高品質(zhì)復(fù)合型郊區(qū)大盤(pán) 處于城市邊緣地帶，通過(guò)社區(qū)內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)營(yíng)造品質(zhì)感 建筑形態(tài)有聯(lián)排、花園洋房、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：玫瑰園 專(zhuān)題研究： 麓谷地產(chǎn)格局與歷程 隨著 02年以來(lái)麓谷園區(qū)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，園區(qū)各種配套設(shè)施的不斷完善，麓谷板塊的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，成為河西乃至長(zhǎng)沙地產(chǎn)一股不可小視的力量。 1、低價(jià)產(chǎn)品入市拉開(kāi)了麓谷板塊的序幕 05年麓谷 谷雅園、陽(yáng)明山莊、麓谷錦園、麓谷 上附近一些算是麓谷板塊外延的樓盤(pán)如廣廈新苑、時(shí)代天驕、咸嘉新村等，宣告著麓谷板塊板塊已經(jīng)成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)不可忽略的一個(gè)部分。 陽(yáng)明山莊三期 占地 209畝，總建 8萬(wàn) 容積率： 化率： 32% 產(chǎn)品：小高層 05年均價(jià)： 2000元 /平米 市場(chǎng)分析： 當(dāng)時(shí)這些項(xiàng)目普遍以低價(jià)入市，成為長(zhǎng)沙低價(jià)房源相對(duì)集中的板塊，據(jù)我們了解當(dāng)時(shí)麓谷的住宅銷(xiāo)售都不是特別理想，銷(xiāo)售去化速度較慢，小高層去化不如多層。我們判斷銷(xiāo)售情況不佳存在以下原因： 1、 規(guī)劃進(jìn)度的不同步。 當(dāng)時(shí)企業(yè)進(jìn)駐率低，但是住宅項(xiàng)目已經(jīng)是“兵馬未動(dòng)、糧草先行”了，開(kāi)始先行大張旗鼓的做起來(lái) 2、社區(qū)的不成熟。 雖然拉通了道路，但是交通并不方便；生活購(gòu)物場(chǎng)所完全沒(méi)有； 3、 小高層項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)并不是最適合麓谷園區(qū)的住宅形態(tài)。 多層跟別墅仍是主要選擇。 麓谷 總建 積率： 化率： 產(chǎn)品：小高層 05年均價(jià)： 1850元 /平米 麓谷錦園： 總建： 容積率： 綠化率： 48% 產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 05年售價(jià)： 3000平米，以小高層價(jià)格購(gòu)買(mǎi)別墅 谷漸入開(kāi)發(fā)高潮：湘麓國(guó)際 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 湘麓國(guó)際位于麓谷核心區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃由寬景洋房、電梯小高層構(gòu)成，總建筑面積：項(xiàng)目打造成具有國(guó)內(nèi)一流水平的標(biāo)志性高品質(zhì)公園進(jìn)湖全享社區(qū)。 產(chǎn)品類(lèi)型 寬景洋房、電梯小高層 戶(hù)型及面積 兩居到五居一應(yīng)俱全， 80二房二廳和三房二廳為主流戶(hù)型，配以四房以上大面積寬景洋房 湘麓國(guó)際： 項(xiàng)目依托于麓谷生態(tài)公園獨(dú)特的湖景優(yōu)勢(shì)，打造高品質(zhì)居住小區(qū)，項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)都比較好，目前銷(xiāo)售情況良好，均價(jià)為 2900元 /平米，一期已經(jīng)基本售完，僅剩余部分大戶(hù)型。 谷漸入開(kāi)發(fā)高潮 加州陽(yáng)光 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 麓谷 加州陽(yáng)光項(xiàng)目位于麓谷高開(kāi)區(qū)的中心位置，北面是高開(kāi)區(qū)管委會(huì)，東面緊鄰 20萬(wàn)平方米的麓谷生態(tài)公園。項(xiàng)目總占地面積約 126畝，總建筑面積為 20萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)到了 37。 產(chǎn)品類(lèi)型 項(xiàng)目分東、西組團(tuán)兩期開(kāi)發(fā)。東組團(tuán)總建筑面積為 9萬(wàn)多平方米，由 19棟 11層 17層的住宅和酒店式公寓以及商鋪組成。 戶(hù)型及面積 主力戶(hù)型是三房?jī)蓮d，面積從 ；二房二廳 ；四房二廳 。 加州陽(yáng)光： 項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)也是 20萬(wàn)平米的麓谷生態(tài)公園，從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)沒(méi)有創(chuàng)新，中規(guī)中矩，沒(méi)有太多特色，目前銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，今年 7月快要交房的情況下，各種戶(hù)型均有房源，目前均價(jià)在 2700元 / ,說(shuō)明目前在麓谷板塊，沒(méi)有核心賣(mài)點(diǎn)的產(chǎn)品難以獲得消費(fèi)者的追捧。 谷漸入開(kāi)發(fā)高潮 麓谷坐標(biāo) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目是由湖南標(biāo)志房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的一座集商務(wù)、辦公、商業(yè)、公寓為一體的 谷坐標(biāo)總用地面積為 32691平方米，總建筑面積為 70341平方米 ,整個(gè)建筑群形成穩(wěn)重、大氣、開(kāi)放、通透和自然的建筑風(fēng)貌。 產(chǎn)品類(lèi)型 由一棟 16層的寫(xiě)字樓（ 三棟 12層的公寓（ 兩棟 3層的商業(yè)中心（ 成 戶(hù)型及面積 主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d，面積在 140 左右，精裝小戶(hù)型公寓 麓谷坐標(biāo)： 提出了 為麓谷第一家集商務(wù)、寫(xiě)字樓、公寓的綜合型項(xiàng)目，從定位上來(lái)看，項(xiàng)目整體是偏商務(wù)，共享麓谷產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，差異化的定位獲得了市場(chǎng)的關(guān)注，此外高端的品質(zhì)也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，但銷(xiāo)售情況卻不是開(kāi)發(fā)商期待的火爆，主要原因仍是價(jià)格偏高，目前全裝公寓起價(jià) 4700元，精裝寫(xiě)字樓起價(jià) 4000左右，相對(duì)麓谷周邊項(xiàng)目不到 3000元 / 的均價(jià)，難以獲得熱捧 未來(lái)，麓谷地產(chǎn)將是一場(chǎng)貴客云集的豪華盛宴 目前麓谷地產(chǎn)主要是圍繞麓谷廣場(chǎng)、麓谷生態(tài)公園為核心，向周邊發(fā)展， 周邊的地塊大部分已名花有