房地產項目策劃全案.doc

房地產項目策劃全案 房地產項目全程策劃內容計劃書常用概念性模板項目全程策劃內容計劃書 一、市場調研1，前言-本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；2，市場分析- （1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量） （2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3，近期房地產的有關政策、法規(guī)、金融形勢4，競爭個案項目調查與分析5，消費者分析（ （1）購買者地域分布；（ （2）購買者動機（ （3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）（ （4）購買時機、季節(jié)性（ （5）購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）（ （6）購買頻度6結論該報告最遲應在年月日前提交并得到甲方認可。 二、項目環(huán)境調研 1、地塊狀況（ （1）位置（ （2）面積（ （3）地形（ （4）地貌（ （5）性質 2、地塊本身的優(yōu)劣勢3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）該報告最遲應在年月日前提交并得到甲方認可 三、項目投資分析1，投資環(huán)境分析（ （1）當前經濟環(huán)境（ （2）房地產的政策法規(guī)（ （3）項目所在地房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2，土地建筑功能選擇3，現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4，土地延展價值分析判斷5，成本敏感性分析（ （1）容積率（ （2）資金投入（ （3）邊際成本利潤包括非主營收入、財務利潤、政府收益等等6，投入產出分析（ （1）成本與售價模擬表是指包括土地成本、各種規(guī)費、配套費、規(guī)劃設計費、資金成本、運作成本、營銷成本、建設安裝成本等等與銷售額的價差（ （2）股東回報率7，同類項目成敗的市場因素分析（以上部分為項目開發(fā)及運營過程中由工程承擔方與開發(fā)商共同承擔的權責，不屬于項目廣告策劃推廣服務范疇，請貴方取消）該報告最遲應在年月日前提交并得到甲方認可四，營銷策劃（一）市場調查1項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風格3建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）4裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）7發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質）8結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）（二）目標客戶分析 1、經濟背景經濟實力家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）行業(yè)特征 2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位 1、理論價格（達到銷售目標） 2、成交價格 3、租金價格 4、價格策略 5、付款方式及優(yōu)惠政策建議 6、階段價格調整及控制（四）、入市時機、入市姿態(tài)（五）、廣告策略 1、廣告的階段性劃分 2、階段性的廣告主題 3、階段性的廣告創(chuàng)意表現 4、廣告效果監(jiān)控（六）廣告設計及執(zhí)行 1、平面廣告創(chuàng)意、設計 2、新聞稿、軟文創(chuàng)作 3、影視廣告、電臺廣告腳本創(chuàng)意 4、SP活動策劃、統(tǒng)籌 5、市區(qū)內長效媒體安排建議 6、開盤前各類平面設計完稿 7、開盤前印刷品出樣審核與修正（六）、媒介策略 1、媒介選擇 2、軟性新聞主題 3、媒介組合 4、投放頻率 5、費用估算（七）、開盤前期準備銷售道具準備 1、售樓處裝修及布置建議 2、樣板房裝修及布置建議 3、模型公司選擇及制作建議 4、效果圖的制作建議 5、價目表、付款方式及銷售表擬定建議（八）、推廣費用1現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷售文件、售樓書等3媒介投放 五、概念設計 1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2、小區(qū)容積率的敏感性分析 3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流） 4、小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等） 5、小區(qū)建筑風格的形式及運用示意 6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7、小區(qū)戶型比例的搭配關系 8、小區(qū)經典戶型的功能判斷及其面積劃分 9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則 10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意 六、識別系統(tǒng)（一）核心部分1，名稱2，標志3，標準色4，標準字體（二）運用部分1，現場工地圍板彩旗掛幅歡迎牌2，營銷中心形象墻門楣標牌指示牌展板規(guī)范胸卡工作牌臺面標牌3，工地辦公室經理辦公室工程部保安部財務部4，功能標牌請勿吸煙防火、防電危險配電房火警119消防通道監(jiān)控室 七、銷售執(zhí)行方案 1、組建銷售體系 (1)銷售人員招募安排 (2)制定專業(yè)培訓計劃 (3)營銷人員培訓A、職前培訓（基礎知識、接待禮儀、銷售執(zhí)行）體系、表格管理體系、售樓技巧的初步培訓）B、職中培訓（售樓技巧培訓）C、售前培訓（樓盤情況的培訓） 2、實施營銷計劃（ （1）制定現場銷售管理制度（接待程序、信息反饋、策略調整、客戶跟蹤、樓款收取等）（ （2）銷售人員服裝的設計、制作（ （3）特殊行銷手段采用（ （4）銷售情況統(tǒng)計與銷售跟蹤指導（ （5）客戶及價格反應與檢討（ （6）廣告效果檢討、廣告效果統(tǒng)計（ （7）廣告策略調整、銷售策略調整（ （8）階段性SP、PR活動安排（ （9）階段性銷售總結（ （10）完善