大石城四層潮流服裝城招商策劃方案2358521158

大石城潮流服裝精品城招商策劃方案大石城潮流服裝精品城招商策劃方案 前言前言 大石城四大石城四層擬規(guī)層擬規(guī)劃成一個集劃成一個集時時尚服尚服飾飾 皮具 精品 美容 皮具 精品 美容 電電玩玩娛樂娛樂 休 休閑閑 美食美食為為一體的潮流街區(qū) 打造大石商圈內(nèi)第一個一體的潮流街區(qū) 打造大石商圈內(nèi)第一個為為年年輕輕人而人而創(chuàng)創(chuàng)的潮流的潮流時時尚尚購購 物之物之 都 本案主要以大石城四都 本案主要以大石城四層層的的經(jīng)營項經(jīng)營項目定位 目定位 經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)布局 租金定價 招商布局 租金定價 招商 廣廣 告推廣和招商策略方面作出分析和建告推廣和招商策略方面作出分析和建議議 一 一 項項目目經(jīng)營經(jīng)營定位定位 1 項項目分析目分析 大石城占地面大石城占地面積積近萬平方米 建筑面近萬平方米 建筑面積積三萬多平方米 共分三萬多平方米 共分為為五五層層 首 首層為層為 麥當麥當勞勞 蒙自源餐 蒙自源餐廳廳 珠寶首 珠寶首飾飾 化 化妝妝品 品牌服品 品牌服飾專賣飾專賣店店為為主 二三主 二三層為層為天天 匯匯 百百貨貨超市 四超市 四層層其中其中2000平方平方為歡樂時為歡樂時光游光游藝藝中心 五中心 五層為層為大地數(shù)字影院和大地數(shù)字影院和 星星 光量光量販販式式KTV 四五 四五層現(xiàn)層現(xiàn)在正在在正在進進行裝修 行裝修 計計劃年前開劃年前開業(yè)業(yè) 四 四層層尚有尚有4000多千多千 平方米面平方米面積積空置 空置 首首層層至三至三層現(xiàn)層現(xiàn)今年今年1月份已開月份已開業(yè)業(yè) 除了首 除了首層層麥當麥當勞勞 蒙自然生意 蒙自然生意較較好 其它好 其它 商家商家經(jīng)營經(jīng)營狀況不太理想 首狀況不太理想 首層層小商小商戶戶因因經(jīng)營經(jīng)營不理想有欠租情況 出不理想有欠租情況 出現(xiàn)現(xiàn)以上情以上情 況主況主 要是首要是首層經(jīng)營層經(jīng)營面面積積小 商品小 商品經(jīng)營業(yè)態(tài)單經(jīng)營業(yè)態(tài)單一 可逛性不一 可逛性不強強 大部分 大部分顧顧客去了超市客去了超市 或或 麥當麥當勞勞消消費費就離開 因此大石城就離開 因此大石城經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)有需要適當作出重新有需要適當作出重新調(diào)調(diào)整 整 補補充和充和 豐富豐富 經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 構(gòu) 2 項項目定位目定位 大石城位于大石大石城位于大石鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心位置 毗中心位置 毗鄰鄰大石大石鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府 屬于城政府 屬于城鄉(xiāng)結(jié)鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū) 大石城合地區(qū) 大石城 1 周邊旺鋪林立 商業(yè)氣氛濃厚 車輛 行人川流 不息 大石城所處區(qū)域的零售業(yè) 態(tài)為大型超市和社區(qū)型商業(yè)街道相結(jié)合形式 眾多連鎖品牌商家已經(jīng)進駐 商業(yè) 空間的發(fā)展?jié)摿O大 整個商圈業(yè)態(tài)以服飾 手 機通訊 銀行 超市 金飾 小 食店為主 針對大石鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)和大石城優(yōu)劣勢分析 大 石鎮(zhèn)經(jīng)營服飾以底檔次和高檔 次為主 周邊有一個規(guī)模較大服裝市場 但服裝 服市場是傳統(tǒng)舊的商業(yè)模式 以 個體小商戶為主 購物環(huán)境差 無空調(diào) 商鋪雜 亂無章 除了賣衣服外 沒有配 套經(jīng)營項目 賣的衣服檔次底和價格較底 大部 分適合底層次外來人員消費 而 高檔次服飾是以街道兩邊連鎖品牌專賣和大型 商場大眾品牌服飾為主 如天匯百 貨 經(jīng)營服飾價格以高檔次為主 款式欠缺新穎 潮流 款式老土 一般適合30 歲以上消費 因此在大石鎮(zhèn)現(xiàn)時尚欠缺一個可 以讓年輕人追求集時尚潮流服飾 休閑美食 娛樂的一站式消費高級購物環(huán)境 針對以上狀況 現(xiàn)計劃在大石城四層規(guī)劃定位 成一個潮流時尚服飾精品城 填補大石商圈的市場空白 同時可對大石城整 個經(jīng)營業(yè)態(tài)作一個豐富補充 現(xiàn)時主要考慮到經(jīng)營項目偏離正常經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū) 域 對招商和日后租戶可持續(xù) 經(jīng)營帶來好大的風險 這是最重要考慮的主要 的因素 但是凡事沒有絕對 經(jīng)近 日在廣州進行幾個時尚潮流服裝商場進行市調(diào) 有的服裝商場位置也在四樓 五 樓 但經(jīng)營得也不錯 能旺起來主要原因是商場 商品結(jié)構(gòu)豐富而潮流時尚 富有 個性主題 因而吸引以年輕人為主的層次消費 3 項目名稱 服裝商場名稱 服裝商場以潮流 時尚等字眼為名稱 由公司起 名 建議參考名稱 1 綠盈時尚服裝城 綠盈潮流服裝城 綠盈時尚 坊 2 2 大石 大石時時尚服裝城 大石潮流服裝城 尚服裝城 大石潮流服裝城 二 四二 四層經(jīng)營業(yè)態(tài)層經(jīng)營業(yè)態(tài)功能分區(qū)功能分區(qū) 一 四 一 四層層全全層層共共6128 平方米 平方米 擬規(guī)擬規(guī)劃成一個集潮流劃成一個集潮流時時尚服尚服飾飾 娛樂娛樂 休休閑閑 美食美食為為一體的高尚消一體的高尚消費購費購物物環(huán)環(huán)境 四境 四層層共劃分共劃分 為為如下三大如下三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)類經(jīng)營業(yè)態(tài) A 時時尚潮流區(qū)尚潮流區(qū) B 休 休閑閑美食區(qū)美食區(qū) D 電電玩玩娛樂娛樂數(shù)數(shù)碼碼區(qū)區(qū) 1 時時尚潮流尚潮流A區(qū)區(qū) 時時尚潮流尚潮流A區(qū)以區(qū)以時時尚尚靚靚妹裝 休妹裝 休閑閑裝 運裝 運動動裝 裝 牛仔 精品 手袋 鞋牛仔 精品 手袋 鞋類類 美容 美甲 化美容 美甲 化妝妝品等等品等等為為主要主要經(jīng)營項經(jīng)營項目 目 2 休 休閑閑美食美食B區(qū)區(qū) 休休閑閑美食美食B區(qū)區(qū)計計劃引入一到兩劃引入一到兩間飲間飲食食項項目作目作為為 配套配套經(jīng)營經(jīng)營 如中餐 如中餐館館 水吧 水吧 回回轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)壽司 無煙壽司 無煙燒燒烤 之烤 之類飲類飲食食經(jīng)營項經(jīng)營項目 目 3 電電玩玩娛樂娛樂數(shù)數(shù)碼碼D區(qū)區(qū) 電電玩玩D區(qū)其中區(qū)其中約約2000平方米已出租平方米已出租歡樂時歡樂時光游光游 藝藝中心 即將開中心 即將開業(yè)業(yè) 除了 除了 提供提供電電玩游玩游戲娛樂戲娛樂服服務務外 在外 在電電玩區(qū)增玩區(qū)增設電設電玩玩 配套商品如配套商品如PS游游戲戲機及相關(guān)機及相關(guān)電電 玩玩產(chǎn)產(chǎn)品 品 動動漫漫產(chǎn)產(chǎn)品 品 電電子數(shù)子數(shù)碼產(chǎn)碼產(chǎn)品 品 MP3 手機 手機 精品等等 精品等等 注 具體注 具體業(yè)態(tài)規(guī)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃見見附附圖圖一所示 一所示 3 二 四 二 四層層商商鋪設計鋪設計 四四層層服裝城所有商服裝城所有商鋪鋪裝修裝修設計風設計風格均以格仔檔 格均以格仔檔 籠籠仔檔 形式 每仔檔 形式 每間實積約間實積約 四平方米左右 四平方米左右 計計劃推出劃推出100 200間間商商鋪鋪 視視情況而定 公共通道情況而定 公共通道寬寬度度設計為設計為 為為1 8米至米至2米左右 服裝城商米左右 服裝城商鋪設計風鋪設計風格布局以格布局以 時時尚潮流尚潮流為為主 在具體裝修方主 在具體裝修方 案由工程部案由工程部設計設計定案 定案 三 三 經(jīng)營項經(jīng)營項目租金定價策略目租金定價策略 大石城四大石城四層層潮流服潮流服飾飾精品城所精品城所處處的樓的樓層層位置位置較較 高 偏離正常高 偏離正常經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)域 區(qū)域 因位置因位置較較高高對對招商工作和開招商工作和開業(yè)業(yè)后后經(jīng)營帶經(jīng)營帶來來較較困困 難難和和風險風險 如何減少招商 如何減少招商風險風險和和讓讓 開開業(yè)業(yè)后后進場進場租租戶戶能可以持能可以持續(xù)經(jīng)營續(xù)經(jīng)營是最重要的是最重要的問問 題題 其中就最重要是以好的 其中就最重要是以好的經(jīng)營環(huán)經(jīng)營環(huán) 境和境和較較底的租金成本吸引商家底的租金成本吸引商家進駐進駐 這這也是招也是招 商重要吸引手段 商重要吸引手段 一 租金收取 一 租金收取標標準準 為為了了給給租租戶戶減底租金成本 每減底租金成本 每間間商商鋪規(guī)鋪規(guī)劃成劃成籠籠 仔仔鋪鋪 格仔 格仔鋪鋪 形式 商 形式 商鋪規(guī)鋪規(guī) 劃面劃面積積以每以每間實積間實積控制在控制在4平方米之平方米之間間 分 分攤攤面面 積積以以5成成計計算 即建筑面算 即建筑面積為積為8 平方米左右 按出租面平方米左右 按出租面積積和位置不同 租金共劃和位置不同 租金共劃 分分為為A B C D四個檔次租四個檔次租 金收取金收取標標準 準 1 A鋪鋪位置租金位置收取位置租金位置收取標標準 準 A鋪鋪是指位置是指位置較較好 如大堂位置 前面主通道 好 如大堂位置 前面主通道 十字位 入口位 雙十字位 入口位 雙門門面面 鋪鋪 靠 靠電電梯位置 按建筑面梯位置 按建筑面積積每平方米每平方米80元元計計租租 即 即8平方米商平方米商鋪鋪收取收取約約 650元元 間間 2 B鋪鋪位置租金位置收取位置租金位置收取標標準 準 B鋪鋪是指位置一般 是指內(nèi)區(qū)商是指位置一般 是指內(nèi)區(qū)商鋪鋪的通道位置 的通道位置 如十字位和入口位 按建如十字位和入口位 按建 4 筑面積每平方米70元計租 即8平方米商鋪敢取 約550元 間 3 C鋪位置租金位置收取標準 C鋪是指位置較差 如內(nèi)攏鋪 死角位鋪 按建 筑面積每平方米60元計 租 即8平方米商鋪敢取約480元 間 4 D鋪位置租金位置收取標準 D鋪是指大面積商鋪 如中餐廳 水吧 美容美 發(fā)等 如超過50平方米 以上的商鋪 按位置和面積大小不同 租金按30 至40元敢取租金 管理費 空調(diào)分攤另計 二 租金遞增 四層潮時尚服飾精品城如簽訂兩年合同的 第 二年租金按上一年的租遞增 8 進行計租 三 其它費用收取標準 1 合同保證金 四層服裝小商鋪收取合同保證金為12個月租金 作為保證金 另預付一 個月租金 如一間鋪8平方米 一個租金就是500元 預付一 年就是6000元 2 管理費及水電費 小面積商鋪共公水電費分攤費 空調(diào)分攤費 管 理費已包含在租金內(nèi) 除大面積商鋪外 小商鋪因面積較小 租戶商鋪 內(nèi)自用的電費每月建議對 每間商鋪以估算形式進行收取算電費 小商鋪每 月按固定費用來收取 特 5 殊經(jīng)營和大鋪需裝獨立電表 3 水電押金 每戶收取300元作為水電押金 4 廣告宣傳推廣費 計劃每間商鋪收取一個月的租金作為日后宣傳 推廣費 每年收取一 次 如建筑面積8平方米商鋪月租金為500元 一年推廣費為500元 5 營業(yè)稅 四層流行時尚服飾精品城以集體牌照經(jīng)營 每 間個商戶收取一定營業(yè) 稅 具體收取標準與財務協(xié)商而定 6 合同轉(zhuǎn)名費 每間每次收取500元作為轉(zhuǎn)名手 續(xù)費 7 相關(guān)費用列表 按小商鋪8平方收取500標準 計 編號 收取費用項目名稱 收取標準 備注 預付租金 500元 月 1 視面積大少和位置而收取標準不同 合同押金 6000元 2 如一間鋪8平方米 一個租金就是500元 預付一年就是6000元 預付月租金 500元 3 簽訂合同時預收一個月租金 管理費及公共水電分攤費 租金包含 4 小面積商鋪共公水電費 空調(diào)使用分攤費 管理費已包含在租金內(nèi) 除大面積商鋪外 租戶自用電費 每月估算 5 自用電每月建議以估算形式進行收取算電費 特殊經(jīng)營和大鋪需裝獨立電表 廣告宣傳推廣費 500元 年 6 計劃每間商鋪收取一個月的租金作為日后宣 傳推廣費 每年收取一次 水電押金 300元 7 作商鋪水電押金 合同期滿結(jié)清所有費用無 息退還 合同轉(zhuǎn)名費 500元一次 8 每間每次收取500元作為轉(zhuǎn)名手續(xù)費 注 簽訂合同時如商鋪是8平方米的 每月租為500元的 應相關(guān)繳費用合計為 7800元 四 合同期及裝修期四 合同期及裝修期 6 四四層層流行流行時時尚服尚服飾飾精品城 合同期建精品城 合同期建議簽訂議簽訂最少兩年以上 因最少兩年以上 因為為如果合同期如果合同期 過過短或短或簽訂簽訂一年的一年的話話 很多租客是不愿 很多租客是不愿簽訂簽訂的 同的 同時對時對我公司我公司經(jīng)營經(jīng)營也有不利也有不利 的方的方 面 主要分析如下 因面 主要分析如下 因為為四四層層是一個新的是一個新的賣場賣場 在開 在開業(yè)業(yè)后 通常會有一個后 通常會有一個經(jīng)營經(jīng)營 磨磨 合期 新合期 新場場通常會守一定的通常會守一定的時間時間 才會慢慢旺起來 正常來 才會慢慢旺起來 正常來說說少的少的話話也要半年也要半年 左左 右才會真正旺起來 如果一年合同期的右才會真正旺起來 如果一年合同期的話話 真正能 真正能賺錢賺錢也只有幾個月 所以租也只有幾個月 所以租 戶戶 是不愿意考是不愿意考慮慮的 另一方面 租的 另一方面 租戶戶怕旺后第二年出怕旺后第二年出現(xiàn)現(xiàn)收收貴貴租的情況 未能租的情況 未能給給租租 戶戶 前景信心 從公司前景信心 從公司經(jīng)營經(jīng)營管理立管理立場場來考來考慮慮 通常一個新的服裝 通常一個新的服裝賣場賣場 會不斷有少 會不斷有少 數(shù)數(shù) 租租戶戶因不會因不會經(jīng)營經(jīng)營或不想再做或不想再做這這行而想行而想轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓出去或關(guān)出去或關(guān)鋪結(jié)業(yè)鋪結(jié)業(yè) 商 商鋪鋪就得重新就得重新轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 讓讓或或 招租出去 如果只有幾個月的合同期就會沒有新租招租出去 如果只有幾個月的合同期就會沒有新租戶戶愿意承租使用了 愿意承租使用了 這樣這樣 就會就會 有些商有些商鋪鋪因出租不了而空置 因出租不了而空置 對對日后日后經(jīng)營經(jīng)營管理是不利的 管理是不利的 免租裝修期 在新租免租裝修期 在新租戶進場戶進場裝裝時時 通常會 通常會給給一個免租裝修一個免租裝修費費 方便 方便給給租租戶進戶進 行裝修和上行裝修和上貨貨 小商 小商鋪鋪免租裝修期一般免租裝修期一般為為10天 天 視視情況而定 情況而定 五 招商推廣策略五 招商推廣策略 一 招商 一 招商優(yōu)優(yōu)惠措施惠措施 為為了加快四了加快四層層流行流行時時尚服尚服飾飾精品城招商精品城招商進進度和吸引商家度和吸引商家進駐進駐 計計劃推出一系劃推出一系 列招商列招商優(yōu)優(yōu)惠政策 方案如下 惠政策 方案如下 1 免 免費費期期優(yōu)優(yōu)惠政策惠政策 為為了加快招商了加快招商進進度前度前30名名進駐進駐的商的商戶給戶給予一定的免予一定的免費費期 期 前前10名名簽訂簽訂合同的租客 合同的租客 給給予予60天的免租期 天的免租期 前前11至至20名名簽訂簽訂合同的租客 合同的租客 給給予予45天的免租期 天的免租期 7 前21至30名簽訂合同的租客 給予30天的免租 期 注 裝修免租期另計 二 商場包裝及廣告推廣策略 在整個招商推廣過程中 商場包裝及廣告宣傳 推廣是服裝城成功招商主 要因素 必須十分重視的包裝過程 商業(yè)項目一 定要宣傳其特色與獨特之處 才可吸引商家 投資者和消費者的垂青 因此在 現(xiàn)在商業(yè)市場競爭日益激烈 的市場環(huán)境下 要獲得商業(yè)項目的成功 富有特 色 訴求點明確的公關(guān)及廣 告宣傳是絕不可或缺的環(huán)節(jié) 1 商場包裝 四層潮流時尚服飾服飾精品城整個商場包裝以 時尚潮流為主題 營造一 個以年輕人為主題集潮流時尚購物 休閑 娛樂 為一體的營商環(huán)境 商場包裝由公司廣告公司出包裝方案再定 2 招商廣告宣傳推廣 為了更好配合四層服裝城招商工作 在廣告宣傳 推廣上 建議招商前期作 一定的宣傳廣告 建議作如下廣告宣傳計劃 1 DM招商宣傳單張廣告 DM宣傳單張 規(guī)格以A3紙為大小 雙面彩印 共分為AB兩面廣告內(nèi) 容 A面做大石城整個項目經(jīng)營廣告 B面做四 層服裝城招租廣告 主要內(nèi) 容以四層潮流服飾精品城招租信息為主 計劃 第一期先印20000份 主要安 排相關(guān)人員派發(fā)到服裝市場和周邊商業(yè)街和樓 盤 廣告內(nèi)容及平面設計由廣告公司和招商部完成 10月22日前印刷好 并 8 交付招商部交付招商部對對外招租使用 外招租使用 2 DM夾報夾報宣宣傳傳 計計劃在廣州日劃在廣州日報夾報報夾報5000份份DM招商宣招商宣傳單張傳單張 主要投放在番禺靠大石主要投放在番禺靠大石 幾大幾大鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū) 區(qū) 10月月22日前完成 日前完成 3 番禺 番禺電視電視招商廣告招商廣告 建建議議在番禺在番禺電視電視臺作一期臺作一期電視電視招商廣告 投放招商廣告 投放1 5至至30次 廣告內(nèi)容以次 廣告內(nèi)容以 招租廣告招租廣告為為主 具體宣主 具體宣傳傳方案由廣告公司和招方案由廣告公司和招 商部完成 建商部完成 建議議在在10月月22前前 開始投放 開始投放 4 外立面 外立面噴噴畫廣告畫廣告 在大石城外立面原來的招商在大石城外立面原來的招商噴噴畫廣告 重新制畫廣告 重新制 作更作更換換 內(nèi)容以四 內(nèi)容以四層層服裝城服裝城 招租廣告招租廣告為為主 建主 建議議在在20日前完成 日前完成 注 四注 四層層服裝城主要廣告內(nèi)容構(gòu)思服裝城主要廣告內(nèi)容構(gòu)思見見附表三附表三 六 服裝城開六 服裝城開業(yè)業(yè)前期工作日程安排前期工作日程安排計計劃劃 一 服裝城招商工作日程安排及一 服裝城招商工作日程安排及計計劃表劃表 1 四 四層層服裝服裝經(jīng)營經(jīng)營布局平面布局平面圖圖 層層服裝服裝經(jīng)營經(jīng)營布局平面布局平面圖圖 必 必須須在在10月月20日前完日前完 成并交招商部成并交招商部進進行行對對外招商 外招商 2 廣告招商宣 廣告招商宣傳傳方案方案 DM招商宣招商宣傳單張傳單張平面平面設計設計 電視電視招商廣告內(nèi)容招商廣告內(nèi)容 說詞說詞 噴噴畫畫設計設計 海 海報設報設 計計 吊旗 吊旗設計設計由策劃定案于由策劃定案于10月月18日前完成 日前完成 9 3 DM招商宣傳單張印刷完成并交招商部招租 使用 DM招商宣傳單張共印20000份 必須于10月20 日前完成 交招商使用 4 電視招商廣告宣傳投放時間 計劃在番禺電視臺投放一期電視廣告 10月22 日開始投放 5 大石城外立面噴畫廣告 大石城外立面噴畫招商廣告于是10月20日前重 新更換 內(nèi)容以四層服裝城 招商為主 6 四層商鋪租金表 大石城四層服裝城商鋪租金于10月18日前完成 并交付招商使用 7 招商平面圖 規(guī)劃立面效果 四層商鋪立面效果圖于10月20日前完成 并交 招商部使用 8 相關(guān)招商資料 海報 展板 租控板 相關(guān)招商資料 海報 展板于10月20日前完成 交招商使用 9 公開開始對外招租 為了不錯過招商期和服裝行業(yè)的旺季 計劃于1 0月20日開始對外進行招商 10 服裝城商場氣氛包裝 服裝城商場氣氛包裝對整個賣場招商最重要的 氣氛包裝由廣告公司用招商 部完成 于開業(yè)前10天完成 11 四層裝修工程方案 四層裝修方案由工程部完成 招商部配合 于10 月25日前定案 12 水電 消防 排風 空調(diào)安裝方案 四層裝修方案由工程部完成 于10月25日定案 13 四層裝修工程施工完結(jié) 10 四四層層裝修工程裝修工程須須天開天開業(yè)業(yè)前前10天完成 由工程部天完成 由工程部 負責負責 14 水 水電電 消防 排 消防 排風風 空 空調(diào)調(diào) 工程 工程 四四層層服裝城水服裝城水電電 消防 排 消防 排風風 空 空調(diào)調(diào)工程由工程