房地產(chǎn)項目策劃方案ppt課件.ppt

1 項目實施規(guī)劃 2 工程鳥瞰圖 3 目錄 第一部分綜合說明第二部分管理目標第三部分工作部署第四部分項目組織體系與分工第五部分工程重點難點及控制措施 第六部分安全文明管理第七部分經(jīng)濟效益分析第八部分工期目標管理第九部分項目基礎(chǔ)管理 4 合肥東方國際會議中心商業(yè)街 香墅湖別墅工程位于肥東縣新城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)合店路與臨湖路交叉口 工程項目包括商鋪1 9 別墅1 3 5 8 工程總建筑面積為33392m2 商鋪一層層高5 1米 二層以上層高4 2米 其中一 二層為獨立商鋪 三 四層為商業(yè)用房 兩個公共出入口 建筑類別 三類建筑 耐火等級二級 建筑抗震設(shè)防烈度 7度 結(jié)構(gòu)體系 框架結(jié)構(gòu) 設(shè)計使用年限50年 別墅建筑工程等級二級 建筑類別 多層住宅 耐火等級 二級 抗震設(shè)防烈度 7度 屋面防水等級 I級 結(jié)構(gòu)體系 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 使用年限同上 第一部分綜合說明 一 工程概況 1 1工程概況 5 該工程采用商品砼 基礎(chǔ)為C25 基礎(chǔ)墊層為C15 柱 墻 梁 板為C25 該工程臨時道路修建原則是永臨結(jié)合 現(xiàn)場利用原拆除建筑垃圾做基礎(chǔ) 在滿足現(xiàn)場施工的同時節(jié)約成本 臨時用電 臨時道路平面圖附后 該工程用電設(shè)備主要有龍門架 手動 電動工具 焊機等 主電源由業(yè)主提供的總配電室采用銅芯電纜明敷引到臨時配電房內(nèi)的總配電柜 根據(jù)JGJ46 2005 施工現(xiàn)場臨時用電安全技術(shù)規(guī)范 及總公司要求 從總配電柜開始所有線路 設(shè)備均采用三相五線制 以三級配電兩級保護的方式運行 詳見臨時用電專項方案 6 1 2項目相關(guān)單位建設(shè)單位 合肥沃爾特置業(yè)發(fā)展有限公司勘測單位 蕪湖核工業(yè)勘測設(shè)計研究院設(shè)計單位 上海堯舜建筑設(shè)計有限公司監(jiān)理單位 合肥宏圖建設(shè)工程監(jiān)理有限責任公司施工單位 安徽水利開發(fā)股份有限公司 7 總平面定位圖 臨時道路 水電平面圖 1 3項目位置圖 8 9 一 工期目標根據(jù)現(xiàn)場情況 開工日期定于2015年5月8日 因總體建筑面積為3 392萬平方 體量不大 但單體多 根據(jù)實際情況 項目工期目標 1 主體工程9月底基本結(jié)束 水電 消防同步跟進 2 裝飾及配套工程施工2015年春節(jié)前基本結(jié)束 二 質(zhì)量目標該工程的體量不大 但單體較多 結(jié)構(gòu)并不復(fù)雜 施工主要是總平面的布置協(xié)調(diào)以及細節(jié)的把控 籌劃要高標準 嚴要求 本工程計劃質(zhì)量目標 檢驗批合格率達100 分項工程合格達到100 分部工程的質(zhì)量均驗收合格 質(zhì)量控制資料完整 有關(guān)的安全和功能的檢測資料完整 功能項目的抽檢結(jié)果符合質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定 觀感質(zhì)量驗收符合要求 確保工程的形象 模式 進度 質(zhì)量不能有瑕疵 做到內(nèi)外有區(qū)分 打好項目的整體牌 第二部分管理目標 10 三 安全文明目標項目將貫徹 安全第一 預(yù)防為主 綜合治理 方針 做好安全管理工作 確保安全生產(chǎn) 杜絕重大傷亡及火災(zāi) 機械事故 輕傷頻率控制在3 以下 嚴格遵守國家及合肥市肥東縣文明施工及環(huán)保要求 嚴格按照肥東縣監(jiān)管局下發(fā)的防塵防污染手冊施工 通過采取有效措施嚴格按照公司級安全文明工地標準進行 現(xiàn)場管理人員要做到事前主動控制 利用現(xiàn)場資源力爭做到完美 合店路施工大門按照監(jiān)管局要求采用自動沖洗平臺系統(tǒng) 確保車輛出門時不帶泥土 滿足揚塵管理的要求 現(xiàn)場施工料場 臨時用電 配電箱 宣傳牌等嚴格按照監(jiān)管局及公司要求進行布置 爭創(chuàng)集團標化四 合同目標合同履約率100 11 一 施工安排根據(jù)工程的現(xiàn)場實際情況 工程特點以及業(yè)主對工期的要求 確定本工程的施工安排總體原則為 緊緊圍繞工期目標 以確保工程質(zhì)量和施工安全為前提 通過合理劃分施工區(qū)域 科學安排工序銜接 保證施工作業(yè)面的連續(xù) 穩(wěn)定和各項生產(chǎn)資源的配套均衡 二 施工區(qū)域劃分與招標進展情況本項目有沿街商鋪1 9 別墅1 3 5 8 二個施工區(qū)域 明確項目責任主體 在目標節(jié)點工期時間內(nèi)完成目標內(nèi)容 現(xiàn)場單體施工順序單邊開挖施工 待基礎(chǔ)回填后再施工另一邊 這樣不僅減少土方的轉(zhuǎn)運也節(jié)約了施工成本 截止5月12日土方 主體勞務(wù) 鋼筋 混凝土主材的招標工作也已確定并簽證合同 水電 消防勞務(wù)的招標5月13日下午開標 裝飾的招標依據(jù)現(xiàn)場進度另行確定 第三部分工作部署 12 三 管理措施 一 項目管理人員吃 住在項目 工作之余加強學習建筑新政 加強與兄弟項目的溝通 交流 虛心請教 取長補短 二 施工單位按招標文件規(guī)定足額繳納履約保證金 三 施工期間每周一上午11 00召開項目溝通會 周四上午11 00召開項目調(diào)度會 周二和周四晚和施工單位7 30召開工程例會 確保問題在第一時間內(nèi)解決 四 甲供材料施工計劃科要對照施工計劃 和施工班組溝通對接好 材料計劃提前與器材科對接 避免因材料不能及時進場而影響工期 對乙供材料也要跟進 落實 所有進場材料必須要有合格證書等相關(guān)資料 送檢合格后方可投入使用 五 項目部要有較強的團隊意識 加強對外溝通協(xié)調(diào)力度的同時現(xiàn)場主體質(zhì)量嚴防死守 確保質(zhì)量 六 項目人員明確分工 職責到人 細列計劃 強化溝通 采取一對一 幫 帶 扶 共同提高 避免工作進入盲點 七 項目部各科室及時與分公司職能科室對接 溝通 做到及時 準確 避免盲區(qū) 13 第四部分項目組織與劃分一 項目組織體系 14 為了保證工程能順利實施 按期完成管理目標 項目部人員由山香項目 產(chǎn)業(yè)園項目 七條路項目 公園項目抽調(diào)精兵強將組成項目部 雖有部分崗位人員配置有新人經(jīng)驗不足有所缺失 但在項目其他人員配置彌補下 亦會得到改善 項目將堅持合理分工密切協(xié)作相結(jié)合 把有施工經(jīng)驗 有創(chuàng)新精神 有工作效率的人選入項目主要領(lǐng)導團隊 認真執(zhí)行因事設(shè)崗 因職選人的原則 讓大家建立危機意識 同時做好傳 幫 帶工作 給大家平臺機會 為公司培養(yǎng)一批有責任心 有集體榮譽感 懂技術(shù)會管理的人才 人員分工 鄭建章負責項目內(nèi)外部溝通 總體質(zhì)量 進度 安全 成本管理 毛寧負責整體生產(chǎn)進度 工程推進 張磊負責安全管理 蔡煒負責方案審核及現(xiàn)場技術(shù)對接 交底 監(jiān)督 辦公室 陳玉峰負責工程質(zhì)量監(jiān)督 方案落實及監(jiān)理單位溝通對接 楊超負責整體成本測算控制 器材 工程結(jié)算 報表上報 簽證審核等一系列經(jīng)濟核算工作 15 童樂負責工程實驗溝通 項目質(zhì)量檢測 建筑 門窗 保溫等資料的收集 編制 歸檔至檔案館 項目施工具體實施 毛寧 趙肅召 杜騰飛負責商鋪 別墅具體施工管理 陳玉峰負責質(zhì)檢的同時兼水 電 消防具體施工管理器材設(shè)備管理由楊超負責 項目安全管理 現(xiàn)場安全文明管理及人員教育工作 安全資料收集整理及現(xiàn)場機械設(shè)備安全管理工作 由張磊負責 辦公室蔡煒負責公司文件資料上傳下達及后勤服務(wù)工作 另 現(xiàn)場樹木移植工作以毛寧牽頭 張磊 趙肅召 杜騰飛配合 確保5月底全部移植完成 楊超5月15日前上報移植方案及報價 16 第五部分工程重點難點及應(yīng)對措施1 施工場地管理難度大 由于該工程涉及專業(yè)多 專業(yè)施工作業(yè)隊伍繁雜 給施工現(xiàn)場的安全 環(huán)境衛(wèi)生 消防保衛(wèi)和總體協(xié)調(diào)等各方面的管理帶來極大困難 因此 必須對整個施工現(xiàn)場總體規(guī)劃 合理布局 高標準以滿足肥東縣相關(guān)部門要求 2 質(zhì)量標準高 工期緊 工程質(zhì)量目標 在合格的基礎(chǔ)上爭創(chuàng)建工杯 工程工期要求 1 主體工程9月底基本結(jié)束 水電 消防同步跟進 2 裝飾及配套工程施工2015年春節(jié)前基本結(jié)束 詳見工程進度橫道圖 17 施工進度計劃橫道圖 18 3 該工程單體多 占線較長 工期緊 必須一次性投入大量的模板及周轉(zhuǎn)工具 加大了該工程的施工難度 項目部要和施工班組溝通合理方案 在不影響施工進度和質(zhì)量的同時 組織好模板等周轉(zhuǎn)材料的使用 4 管理難度大 該工程涉及的專業(yè)較多 現(xiàn)場會造成多個專業(yè)交叉作業(yè) 項目部的協(xié)調(diào)量大 因此 如何發(fā)揮管理的組織協(xié)調(diào) 確保該工程各項目標的實現(xiàn)是該工程的難點和重點 項目成員大部分是第一次接觸房建工程 需要邀請有經(jīng)驗人員來項目指導 亦可到附近房建項目現(xiàn)場學習 多與班組請教 學習他們的施工經(jīng)驗 5 工程大面積開挖 施工作業(yè)面小 料場和加工場安排較為緊湊并且占線長等實際情況增加了材料轉(zhuǎn)運難度 項目在施工前規(guī)劃好施工現(xiàn)場材料堆放區(qū)域 擬定切實可行方案 并按方案實施 6 工程跨夏季 冬季 現(xiàn)場要克服基礎(chǔ)在雨季施工 冬季惡劣環(huán)境影響 按照規(guī)范要求 針對性的編制可實施操作的冬雨季施工方案 邀請有經(jīng)驗的人員指正 報公司審核后嚴格跟蹤落實 7 該工程涉及清淤 軟基礎(chǔ)開挖等內(nèi)容 要及時與甲方 設(shè)計院溝通處理 8 模板 深基坑 軟基礎(chǔ)要單列專項方案 重點把控 19 第六部分安全文明管理一 項目駐地建設(shè)該項目實施后 公司即明確在滿足正常需求后以節(jié)約為主 力爭在安徽水利內(nèi)部房地產(chǎn)項目樹立園林裝飾分公司形象 項目部利用公司資源在工地邊租賃甲方辦公室4間作為項目部 施工班組的辦公室 不僅立即可投入使用并且節(jié)約了資金 20 項目部入口 樓梯入口外景 21 項目部走道效果 22 項目辦公區(qū)域 23 項目內(nèi)置走廊及背景 24 會議室 25 施工主大門 外墻公益 廉政宣傳 26 三 安全管理措施 一 落實安全責任 實施責任管理 貫徹 一崗雙責 項目部管理人員及專職安全員承擔控制 管理施工生產(chǎn)進度 成本 質(zhì)量 安全等目標的責任 因此 項目部管理人員及專職安全員必須同時承擔進行安全管理 實現(xiàn)安全生產(chǎn)的責任 建立 完善以項目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導組織 有組織 有領(lǐng)導的開展安全管理活動 承擔組織 領(lǐng)導安全生產(chǎn)的責任 建立各級人員安全生產(chǎn)責任制度 明確各級人員的安全責任 抓制度落實 抓責任落實 定期檢查安全責任落實情況 及時報告 二 安全費用使用 項目實施前編制安全費用使用計劃 按規(guī)定提取 專戶管理 單獨設(shè)帳 三 安全交底 教育與應(yīng)急演練訓練 項目部計劃組織進行定期不定期的安全技術(shù)交底 教育 保證安全教育人員覆蓋率100 通過安全教育增強施工人員的安全意識 提高安全生產(chǎn)知識 有效的防止人的不安全行為 減少人為失誤 定期組織安全應(yīng)急演練 安全技術(shù)交底 教育 應(yīng)急演練時進行人的行為控制的重要方法和手段 做到適時 宜人 內(nèi)容合理 方式多樣 形成制度 組織安全教育 應(yīng)急演練做到嚴肅 嚴格 嚴密 嚴謹 講求實效 四 安全規(guī)劃依據(jù)現(xiàn)場 項目部全體人員的溝通及兄弟項目部的借鑒的基礎(chǔ)上完成的 力爭做到橫向比較 縱向溝通 不走彎路 確保嚴謹 準確 27 五 外架施工時基礎(chǔ)及排水要做好 六 基礎(chǔ)開挖嚴格按照圖紙結(jié)合現(xiàn)場 基層預(yù)留10 20公分 用平板刮及人工配合施工 基坑排水要同步跟進 專人負責 確?；A(chǔ)質(zhì)量 四交通安全本工程駐地是臨湖路與合店路交匯口 現(xiàn)場進出車輛多 且速度過快 項目部大門和施工入口設(shè)置限速標志 也要求所有施工人員來往時均要 一看二慢三通過 確保交通安全 五駐地安全項目安排人員集中住宿在小區(qū)內(nèi) 同時在現(xiàn)場設(shè)置值班室 對外加強與地方派出所的溝通聯(lián)系 保證發(fā)生相關(guān)事宜能夠第一時間控制局面 確保項目和管理人員的人身安全 28 第七部分經(jīng)濟效益匯總 一 經(jīng)濟效益匯總 29 第八部分工期目標管理 一 工期保證措施 一 施工準備階段組織保證 1 建立健全項目組織體系根據(jù)項目情況建立起適合本工程特點的項目管理機構(gòu) 使各級人員盡快進入角色 以保證各項施工任務(wù)的分解盡早得到落實 2 充分發(fā)揮項目決策層作用項目部主要管理和技術(shù)人員均由一定工程施工經(jīng)驗的人員組成 項目經(jīng)理 項目技術(shù)負責人及各職能科長等構(gòu)成的領(lǐng)導決策層人員自準備工作階段開始至工程結(jié)束的整個施工過程中保持穩(wěn)定不變 過程強化溝通和會商 3 施工作業(yè)層實行集約化管理根據(jù)工程性質(zhì)及工程特點設(shè)定招標文件 通過內(nèi)部招標平臺 選擇有經(jīng)驗 有實力的勞務(wù)施工單位和專業(yè)施工隊 結(jié)合公司管理優(yōu)勢 充分發(fā)揮各自專長 以保證各項施工任務(wù)的實施緊湊有序 30 二 施工過程中的組織保證 1 實現(xiàn)信息化管理 及時調(diào)整工期計劃及資源配置運用項目網(wǎng)絡(luò)計劃采用程序軟件編制總體施工進度計劃 并確定關(guān)鍵線路 以此為依據(jù) 制定 月 周 施工進度計劃及各分部 分項工程的施工進度計劃 在計劃實施過程中 及時采集各種施工信息并通過軟件進行數(shù)據(jù)處理及分析 根據(jù)分析結(jié)果及時調(diào)整工期計劃及資源配置 以確保關(guān)鍵線路工期 2 強化各業(yè)務(wù)系統(tǒng)職責 嚴格執(zhí)行崗位責任制 強化各業(yè)務(wù)系統(tǒng)職責 嚴格執(zhí)行崗位責任制 將各項施工任務(wù)落實到人 保證全部崗位職責覆蓋項目施工的全方位 無缺口 無重疊 從而通過人的工作質(zhì)量確保目標工期的實現(xiàn) 3 嚴格執(zhí)行工地會議制度為確保工作順利實施 嚴格執(zhí)行施工期間前面所規(guī)定的會議制度時間 31 4 主動加強與業(yè)主 監(jiān)理等有關(guān)部門的聯(lián)系目標工期的實現(xiàn)建立在業(yè)主 監(jiān)理 設(shè)計 施工及地方有關(guān)部門等各方緊密聯(lián)系的基礎(chǔ)之上 而施工單位則在某種程度上起著關(guān)鍵作用 因此 作為施工單位 我們將定期及不定期以工程匯報會 專題討論會以及約談會等形式邀請各有關(guān)單位和部門對施工過程中已經(jīng)出現(xiàn)或可能出現(xiàn)的各種問題進行協(xié)商 共同確定解決辦法及預(yù)防措施 同時 根據(jù)業(yè)務(wù)范疇分別設(shè)專人進行對口聯(lián)系 及時解決施工中出現(xiàn)的問題 從而為施工創(chuàng)造良好的外部環(huán)境 確保目標工期的實現(xiàn) 5 及時組織分項 分部工程驗收對已完分項 分部工程項目特別是隱蔽工程及時組織驗收 保證下道工序及時展開 6 制定并加強成品保護措施制定并加強成品保護措施 保證施工過程中不出現(xiàn)成品 半成品由于人為因素損壞而造成返工 返修致使工期延誤 7 現(xiàn)場計劃整體放線 避免出現(xiàn)累計誤差 三 施工計劃保證 1 工程進度計劃保證 32 總進度控制計劃必須按照施工部署總體原則進行編制 根據(jù)工程項目 工程量 施工條件及擬采取的施工工藝 擬投入的施工人員 材料及機械設(shè)備等情況劃分流水段 采取平行或流水作業(yè) 過程控制對各分部分項工程施工計劃進行分解 并依據(jù)分解計劃 分析各工程項目 各工序的邏輯關(guān)系 確定關(guān)鍵線路工期 將各項資源進行合理配置及科學運用 從而通過確保關(guān)鍵線路工期的實現(xiàn) 最終保證總工期的實現(xiàn) 2 物資采購計劃保證在接到施工圖紙后 組織技術(shù)及有關(guān)人員進行圖紙審核 并及時與建設(shè)單位 設(shè)計單位聯(lián)系對圖紙問題進行澄清 及時編制材料需求計劃 讓項目部材料部門詳細掌握工程所需各種材料及計劃進場時間 保證各種材料能夠提前聯(lián)系 定購 儲備 避免在施工過程中出現(xiàn)停工待料現(xiàn)象而使工期延誤 33 3 資金計劃保證根據(jù)總體施工進度計劃 對資金需用量進行估算并設(shè)立單獨帳戶 并編制使用計劃 公司統(tǒng)籌安排 保證工程預(yù)付款及工程結(jié)算款等能夠合理運用 從而確保總體進度計劃按期實現(xiàn) 4 勞動力計劃保證根據(jù)總體施工控制進度計劃 逐月 逐旬作出勞動力使用計劃 保證勞動力充足 保持好夏收 秋收季節(jié)勞動力的相對穩(wěn)定 5 技術(shù)保證 提前做好圖紙會審工作 對圖紙中有疑問的地方 與設(shè)計人聯(lián)系及時解決 避免耽誤施工 組織技術(shù)質(zhì)量人員學習招標文件 合同文件 技術(shù)規(guī)范與建筑新政的學習等 提前做好鋼筋原材料IMT檢測系統(tǒng) 測量采取兩級復(fù)核制 即作業(yè)隊測量放樣 復(fù)核完成后 再由項目部專業(yè)測量員進行驗線 做到定位準確 積極推廣新技術(shù) 新工藝 新材料的應(yīng)用 34 四 工期追補措施 工期過程控制將嚴格按照施工總體計劃安排 均衡組織施工生產(chǎn) 但若因不可確定的因素影響計劃施工工期時 我們將采取如下追補措施 以保證總工期最終實現(xiàn)或最大限度的減少工期延誤 1 充分挖掘內(nèi)在潛力 優(yōu)化施工方案通過科學分析并結(jié)合施工實際情況 充分挖掘內(nèi)在潛力 優(yōu)化施工方案 調(diào)整施工工序 使施工作業(yè)更科學 更合理 從而使各工序銜接更緊湊 并減少施工循環(huán)時間 以達到縮短工期的目的 2 合理加大資源投入 縮短作業(yè)循環(huán)時間通過合理增加勞動力及周轉(zhuǎn)料具 以縮短作業(yè)循環(huán)時間 3 加強施工管理 保證工期追補順利實施加強質(zhì)量 安全等各方面管理工作 保證不因工期追補而出現(xiàn)質(zhì)量或安全事故 保證工期追補順利實施 35 第九部分項目基礎(chǔ)管理 一 目標進度管理按合同履約 能及時做好工程延期索賠工作 工程進度無嚴重滯后 關(guān)鍵節(jié)點工期能確保 無業(yè)主投訴 有詳細的施工計劃和保證措施 定責任人 能定期召開工程溝通會 并有記錄 二 風險管理項目對工程進度 技術(shù) 質(zhì)量 安全 成本控制等方面進行風險分析 識別與評估 建立風險管理臺帳 開展以風險預(yù)警 風險應(yīng)對為主線的風險管理 形成風險預(yù)警提示機制 強調(diào)風險事前控制的重要性 注重風險應(yīng)對措施的事前謀劃與實際應(yīng)用 落實 三 質(zhì)量管理質(zhì)量目標明確 建立健全質(zhì)量管理體系 嚴格實施 三檢制 過程工程資料及時上報 歸檔 根據(jù)工程特性制定相應(yīng)的質(zhì)量通病預(yù)防措施和質(zhì)量保證措施 降低質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的發(fā)生率 四 合同履約管理工程承包合同履行情況符合約定要求 非我方責任或應(yīng)承擔的風險事項而導致的工期延誤與費用增加 應(yīng)進行相應(yīng)的補償與索賠 分包與采購租賃合同的簽訂與履行 包括結(jié)算與支付 應(yīng)符合公司相關(guān)制度規(guī)定 定期對項目各類合同履行情況進行檢查和分析 合同管理各環(huán)節(jié)始終受控 無合同訴訟發(fā)生 36 五 成本管理有目標成本和成本控制措施且目標成本編制及時 準確 經(jīng)批準的項目目標成本是項目招標采購的重要依據(jù) 要嚴格執(zhí)行公司招標制度 所有支出符合公司有關(guān)制度規(guī)定 非生產(chǎn)性支出實