大型商業(yè)商場(chǎng)物業(yè)管理方案

天天 豐豐 商商 場(chǎng)場(chǎng) 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 方方 案案 廈門市方榕物業(yè)服務(wù)有限公司廈門市方榕物業(yè)服務(wù)有限公司 目目 錄錄 一 早期介入工作方案 1 工作內(nèi)容 2 管理措施 3 參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議 協(xié)調(diào)各方面關(guān)系 二 二 接管驗(yàn)收管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 三 三 租戶入住管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 四 保安管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 五 消防管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 六 清潔綠化方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 七 房屋 設(shè)施設(shè)備管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 八 財(cái)務(wù)管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 九 質(zhì)量管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 十 人力資源管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 十一 檔案管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 前前 言言 物業(yè)管理變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù) 早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案 商業(yè)街區(qū) 商場(chǎng) 的物業(yè)管理大體上分為早期介入 接管驗(yàn)收管理 租戶入住管理 保安管理 消防管理 清潔綠化管理 房屋及共用 設(shè)備設(shè)施管理 財(cái)務(wù)管理 質(zhì)量管理 人力資源管理 檔案管理等 方面 在實(shí)際操作中 應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn) 有重點(diǎn) 有步驟地逐 項(xiàng)落實(shí) 一 早期介入工作方案 在物業(yè)管理早期介入階段 從物業(yè)管理的角度 對(duì) 物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑安裝 設(shè)施配置 設(shè)備選型 等方面提出合理化意見(jiàn)和建議 使之既符合物業(yè)管 理的要求 又滿足廣大租戶的需求 盡可能地減少 疏漏 避免遺憾 保證質(zhì)量 節(jié)約成本 根據(jù)某廣 場(chǎng)工程進(jìn)展情況 特制訂如下方案 1 工作內(nèi)容 1 從政策法規(guī)的角度 提供有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn) 和依據(jù) 2 從物業(yè)管理的角度 對(duì)以下方面提出合理化意 見(jiàn) 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)和選材 環(huán)境整體設(shè)計(jì) 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 配置 綠化設(shè)計(jì) 其它公建配套設(shè)施配置 電梯 空調(diào)系統(tǒng)的配置 消防設(shè)施配置 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置 弱電系統(tǒng)其它配置 各類設(shè)備配置 選型 隱蔽工程施工 2 管理措施 1 熟悉 掌握物業(yè)管理法規(guī)政策 做到有法可依 有章可循 2 制定早期介入計(jì)劃 積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作 3 參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議 協(xié)調(diào)各方面關(guān)系 二 接管驗(yàn)收管理方案 為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境 建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有 關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求 維護(hù)租戶的合法權(quán) 益 方便日后的物業(yè)管理 特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗(yàn) 收方案 1 管理內(nèi)容 1 了解接管物業(yè)的基本情況 2 編制 物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃 確定物業(yè)驗(yàn)收的 標(biāo)準(zhǔn) 方法和日程安排 3 與開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 施工單位一起 依照接管驗(yàn)收 標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收 并將驗(yàn) 收結(jié)果記錄在 物業(yè)交接驗(yàn)收表 上 同時(shí)要求施 工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改 4 與開(kāi)發(fā) 施工單位一起 對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn) 直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn) 5 與開(kāi)發(fā) 施工單位聯(lián)合進(jìn)行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接 核對(duì) 接收各類房屋和鑰匙 核對(duì) 接收各類圖紙資料 并加以整理歸檔 核對(duì) 接收各類設(shè)施設(shè)備 核對(duì) 接收各類標(biāo)識(shí) 2 管理措施 1 組建接管驗(yàn)收小組 負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗(yàn)收 工作 2 制定接管驗(yàn)收規(guī)程 3 掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序 4 提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí) 5 實(shí)事求是地開(kāi)展接管驗(yàn)收工作 6 按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 租戶入住管理方案和保安管理方案 三 租戶入住管理方案 在辦理租戶入住手續(xù)時(shí) 為租戶提供方便 快捷 及時(shí) 周到的服務(wù) 對(duì)于塑造管理公司的形象 給 租戶留下良好的第一印象 具有重要作用 特制定 如下方案 1 管理內(nèi)容 1 在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全 2 精心布置租戶入住現(xiàn)場(chǎng) 為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù) 提供一條龍服務(wù) 3 憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明 發(fā) 放交房資料 4 收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格 收取租戶應(yīng) 繳納的費(fèi)用 5 陪同租戶驗(yàn)房 辦理領(lǐng)房手續(xù) 在驗(yàn)房過(guò)程中 發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)租戶確認(rèn)后 填入 租戶驗(yàn) 收交接表 6 對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題 與租戶約 定時(shí)間 及時(shí)解決 2 管理措施 1 制定 租戶領(lǐng)房程序 2 策劃租戶入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案 3 按照租戶領(lǐng)房程序 安排工作流程 4 熱情接待 百問(wèn)不厭 虛心聽(tīng)取租戶意見(jiàn) 5 按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù) 四 保安管理方案 在商業(yè)街區(qū)管理中 應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù) 手段與管理手段 依靠各種先進(jìn)設(shè)備 工具和人的 主觀能動(dòng)性 維護(hù)商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全 這 是一項(xiàng)很重要的工作 最為廣大租戶所關(guān)注 特制 訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時(shí)全天候管理 方案 1 管理內(nèi)容 1 常規(guī)防范 采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的 方式 協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)商業(yè)街區(qū)公共秩序 防止 和制止任何危及或影響物業(yè) 租戶安全的行為 門崗的任務(wù) a 禮儀服務(wù) 向租戶行舉手禮或注目禮 b 維護(hù)出入口的交通秩序 c 對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證 d 制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入商業(yè)街區(qū) e 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入商業(yè)街區(qū) f 遇有外來(lái)人員將大件物品帶出商業(yè)街區(qū) 即與物 主核實(shí) 并作登記 g 為租戶提供便利性服務(wù) 巡邏崗的任務(wù) a 按規(guī)定路線巡視檢查 不留死角 b 巡查車輛停放情況 維護(hù)道路暢通 做好安全防 范工作 c 對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范 d 商業(yè)街區(qū)安全檢查 e 裝修戶的安全檢查 f 防范和處理各類治安案件 g 防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度行為 2 技術(shù)防范 應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更 系統(tǒng) 對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情況實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控 確保商業(yè)街區(qū)安全 對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施 并及時(shí)通知值班保安就地處理 值班保安接到治安報(bào)警 迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理 并把情況反饋到監(jiān)控中心 監(jiān)控員作詳細(xì)記錄 留 檔備查 2 管理措施 1 實(shí)行半軍事化管理 制訂各項(xiàng)保安管理制度和 獎(jiǎng)懲措施 并嚴(yán)格付諸實(shí)施 以增強(qiáng)保安人員的工 作責(zé)任心 2 強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理 開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素 質(zhì)培訓(xùn) 提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能 每 年組織不少于 4 次會(huì)操 3 加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育 要求服裝統(tǒng)一 佩證上崗 言語(yǔ)文明 舉止得當(dāng) 4 嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度 確保巡邏質(zhì)量 5 監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查 保養(yǎng) 監(jiān)控系統(tǒng)沿線 影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除 消防管理方案和清潔綠化方案 五 消防管理方案 某廣場(chǎng)是高層樓宇 消防管理是物業(yè)管理的重中之 重 要根據(jù)消防法規(guī)的要求 并結(jié)合某廣場(chǎng)的實(shí)際 切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作 確保租戶的生命財(cái) 產(chǎn)安全 1 管理內(nèi)容 1 做好消防監(jiān)控中心的管理 2 做好消防設(shè)施 器材的管理 3 保持消防通道的暢通 4 加強(qiáng)商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理 5 嚴(yán)禁攜帶 儲(chǔ)藏易燃易爆物品 6 防止電器短路 管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素 2 管理措施 1 制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制 做到責(zé)任落實(shí) 器材落實(shí) 檢查落實(shí) 2 制訂消防事故處理預(yù)案 防患于未然 3 建立義務(wù)消防隊(duì) 每月組織一次消防安全學(xué)習(xí) 每季組織一次消防演習(xí) 4 定期進(jìn)行消防檢查 預(yù)防為主 防消結(jié)合 發(fā) 現(xiàn)隱患 及時(shí)消除 5 做好消防器材 設(shè)備的檢查保養(yǎng) 使之始終處 于完好狀態(tài) 6 制止任何違反消防安全的行為 7 積極開(kāi)展防火安全宣傳教育 定期向租戶傳授 消防知識(shí) 8 發(fā)生火災(zāi) 及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào) 警 六 清潔綠化方案 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲 是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不 可缺少的部分 關(guān)系到整個(gè)商業(yè)街區(qū)的形象 也是 測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo) 故擬訂以下管理方 案 1 管理內(nèi)容 1 綠化養(yǎng)護(hù) 綠化工應(yīng)做到管理日?；?養(yǎng)護(hù)科 學(xué)化 根據(jù)氣候 給花木適量澆水 根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì) 給花木適量施肥 適當(dāng)松土 及時(shí)清除雜草 枯枝 春秋兩季定期修剪花木 對(duì) 遭受損壞的花木及時(shí)扶正 整修或補(bǔ)苗 制定預(yù)防措施 防治病蟲(chóng)害 做好惡劣天氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作 定期 每年 月 月 修剪草坪 使其生長(zhǎng)茂盛 平整美觀 2 商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置 3 清潔衛(wèi)生 通過(guò)日常保潔工作 使商業(yè)街區(qū)公 共環(huán)境和公共部位整潔 公共設(shè)施潔凈 無(wú)異味 無(wú)破損 綠化區(qū)域 每天打掃一次 撿拾綠化帶內(nèi)雜物 清 潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施 含各種標(biāo)志牌 隨時(shí)清除各 類污漬 清掃積水 每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔 消毒 每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn)行擦拭 定期清洗外墻面 地下車庫(kù) 每天清掃地坪 輕抹各類標(biāo)志牌 隨時(shí) 處理大面積油漬 積水 每周沖洗地坪 去除下水 道口雜物 每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵 每季清潔 擦拭照明系統(tǒng) 天花及管道外除塵 垃圾房 每天收集一次各樓層的垃圾 清運(yùn)到垃圾 房 并清洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面 每月對(duì)垃圾房 消毒二次 大堂 每天保持入口梯級(jí) 地面清潔 定期用補(bǔ)蠟 機(jī)械打磨地面 每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌 每天擦拭 清潔花槽 煙筒及垃圾箱 消防栓 消 防箱 門及墻腳線 每季清潔天花照明燈件及飾物 拂去天花灰塵 樓層 商業(yè)街區(qū)各樓層過(guò)道每天保潔一次 電表箱 蓋 樓梯扶手 欄桿 臺(tái)階 含踢腳線 每天保潔 一次 樓梯燈開(kāi)關(guān) 樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次 電梯廳 每天清潔地面 墻面及各種標(biāo)志牌 清潔 垃圾箱及煙灰缸 擦拭消防栓 滅火器 每季清潔 天花板及照明部件 電梯 每天擦拭不銹鋼表面 玻璃及玻璃嵌板 按 鈕 顯示板 扶手等 每天清潔轎廂地面 每周擦 拭照明燈座以及金屬部件上油 擦亮 每月對(duì)電梯 門槽進(jìn)行清潔 消防樓梯 每天擦拭梯級(jí)及休息平臺(tái) 消防設(shè)施 每周清潔墻身 每月大清洗 各功能房 半月拖抹 清掃水泵房 鍋爐房 中央 空調(diào)機(jī)房 電梯機(jī)房 消監(jiān)控中心 供配電房 設(shè) 備維修房等地面 日常清潔由各功能房工作人員負(fù) 責(zé) 洗手間 每天擦拭墻壁 地面 踢腳線 門及門框 廁所隔板 蹲坑 小便斗 鏡面 洗手盆等 清理 并清洗垃圾箱 點(diǎn)燃衛(wèi)生香 小便斗放置衛(wèi)生球 每月擦拭 清潔照明燈 通風(fēng)口 徹底清潔和消毒 洗手間內(nèi)的設(shè)施 拂去天花板上的灰塵 外墻 定期清洗 2 管理措施 1 建立綠化保潔制度 狠抓落實(shí) 2 按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作 3 加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn) 提 高員工素質(zhì) 增強(qiáng)專業(yè)技能 4 以 三查 形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān) 督檢查 三查 指 保潔公司清潔督查巡查 管 理員巡查 管理部經(jīng)理抽查 5 抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理 要求服裝 統(tǒng)一 標(biāo)識(shí)齊全 言行文明 房屋 設(shè)施設(shè)備管理方案和財(cái)務(wù)管理方案 七 房屋 設(shè)施設(shè)備管理方案 房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理 直接影響到商業(yè) 街區(qū)的形象 租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限 其重要性是不言而喻的 故擬訂以下管理方案 1 管理內(nèi)容 1 房屋公共部位維護(hù)管理 根據(jù)交房進(jìn)度 商業(yè) 街區(qū)內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空置房 租戶已領(lǐng)房 a 辦公樓 房屋交付時(shí) 管理處應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂 物業(yè)管理公約 書面告知裝修管理規(guī)定 督促租戶 按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù) 并建立租戶檔案 屋頂 不得安裝任何設(shè)施設(shè)備 樓道墻面 地面 扶手 電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度 采取保護(hù)性措施 以確保房屋質(zhì)量和美觀 并督促租戶和裝修隊(duì)在裝 修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共 管線設(shè)施 裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理 統(tǒng)一時(shí)間 統(tǒng)一地點(diǎn) 統(tǒng)一收集清運(yùn) 嚴(yán)禁高空拋物 裝修結(jié) 束后 應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕 b 商場(chǎng) 裝修期間按商場(chǎng)裝修管理規(guī)定操作 重點(diǎn) 管理防火材料的使用 電氣線路接口的處理和隱蔽 管線的施工 商場(chǎng)開(kāi)張后 重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面 地面和外墻立面的管理 發(fā)現(xiàn)破損 及時(shí)維修 c 空置房 空置房 含租戶托管房 移交后 管理 部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次 并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查 包括墻面 管道 門窗 電源線路 電表 對(duì)發(fā) 現(xiàn)的問(wèn)題 或盡快處理 或及時(shí)報(bào)告開(kāi)發(fā)商 并督 促其予以解決 2 設(shè)備設(shè)施維護(hù) 電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理 商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查 發(fā)現(xiàn)損壞 及時(shí)維修 要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要 求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù) 公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次 水泵房 中央空調(diào)機(jī)房 鍋爐房每天巡查兩次 電梯機(jī)房設(shè)備 每周保養(yǎng)一次 半年保養(yǎng)和一年保 養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行 消防栓系統(tǒng) 噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng) 消防器材等消 防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù) 供配電房設(shè)備每天巡查一次 每周檢查一次 消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù) 電話機(jī)房 綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次 租戶自用水電設(shè)施的維修 應(yīng)按規(guī)定填寫 有償服 務(wù)聯(lián)系單 確保維修及時(shí)率與合格率 2 管理措施 1 制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程 2 維修人員持證上崗 操作規(guī)范 維修及時(shí) 3 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn) 提高業(yè)務(wù)素質(zhì) 4 建立維修人員值班制度 確保維修及時(shí)率與合 格率 5 加強(qiáng)裝修管理 督促做好裝修前期申報(bào)工作 并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止 6 加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查 將故障消滅在萌芽 狀態(tài) 八 財(cái)務(wù)管理方案 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一 財(cái)務(wù)管理 目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下 不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù) 成果 提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 1 管理內(nèi)容 1 加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理 2 搞好財(cái)務(wù)核算 3 財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次 4 做好年度預(yù)算和決算工作 5 認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù) 嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷 6 及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況 做好財(cái)務(wù)分析 為領(lǐng) 導(dǎo)決策提供依據(jù) 2 管理措施 1 根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策 制定財(cái)務(wù)管理制度 2 財(cái)務(wù)人員持證上崗 規(guī)范操作 3 抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn) 不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì) 4 加強(qiáng)成本控制 5 加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查 質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案 九 質(zhì)量管理方案 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施全面質(zhì)量管理 有助于實(shí)現(xiàn) 以人為本 的管理理念 有助于實(shí)現(xiàn) 決策 計(jì)劃與控制 協(xié)調(diào)的結(jié)合 有助于實(shí)現(xiàn)既定 的質(zhì)量目標(biāo) 1 管理內(nèi)容 1 按照 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn) 制定商業(yè)街區(qū)質(zhì) 量工作計(jì)劃 2 實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施 3 對(duì)照計(jì)劃 檢查執(zhí)行的情況和效果 及時(shí)發(fā)現(xiàn) 和總結(jié)存在問(wèn)題 4 根據(jù)檢查的