住房抵押貸款證券化的運(yùn)作機(jī)制PPT課件.pptx

第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作機(jī)制 一 住房抵押貸款證券化的參與者 一 交易主體 2020 3 26 1 發(fā)起人 又稱為原始抵押貸款債權(quán)人 其主要職責(zé)是在充分估計(jì)現(xiàn)金流及風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上 將擬證券化的抵押貸款資產(chǎn)進(jìn)行剝離 并出售給SPV 發(fā)起人在市場(chǎng)上出售抵押貸款資產(chǎn)有兩大好處 第一 可以使發(fā)起人自身的風(fēng)險(xiǎn)與所剝離的貸款資產(chǎn)組合的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)相隔 投資人只能對(duì)組合部分進(jìn)行追索 而不能對(duì)發(fā)起人進(jìn)行追索 第二 可以迅速提高資金的流動(dòng)性 2020 3 26 2 特定交易機(jī)構(gòu) 即特設(shè)機(jī)構(gòu) 是為收購(gòu)抵押貸款資產(chǎn)和發(fā)行抵押貸款證券而專門(mén)設(shè)立的機(jī)構(gòu) SPV具有特殊的法律地位 SPV通過(guò)在發(fā)行抵押支持債券時(shí)的嚴(yán)格自律和用收入來(lái)購(gòu)買(mǎi)有保障的債券作為資產(chǎn) 使自己成為不破產(chǎn)實(shí)體 為了保證不易破產(chǎn) SPV就不能引起其他債務(wù) SPV是一個(gè)非銀行的金融機(jī)構(gòu) 通常以信托機(jī)構(gòu)或公司的形式進(jìn)行重建 它可以由發(fā)起而設(shè)立 由抵押支持債券到期而解散 或是不受資產(chǎn)池期限的限制 永續(xù)存在SPV是溝通發(fā)起人與投資者之間的橋梁 在住房抵押貸款證券化過(guò)程中有重要作用 2020 3 26 3 投資者是抵押貸款債券的債權(quán)人 包括機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者 以機(jī)構(gòu)投資者為主 對(duì)個(gè)人投資而言 持有住房抵押貸款債券可以獲得較高的投資回報(bào) 對(duì)于機(jī)構(gòu)者而言 可以增強(qiáng)資金的流動(dòng)性 優(yōu)化資產(chǎn)投資組合 提高自身的資產(chǎn)質(zhì)量 2020 3 26 4 二 輔助機(jī)構(gòu) 1 服務(wù)商 servicer 服務(wù)商通常是由債券發(fā)起熱火其附屬機(jī)構(gòu)兼任 其主要職責(zé)是 服務(wù)商每個(gè)月都從SPV處獲取服務(wù)費(fèi)收入 服務(wù)費(fèi)收入為抵押貸款利息扣除債券利息 擔(dān)保費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用后得出 費(fèi)率通常為0 5 2020 3 26 5 2 受托機(jī)構(gòu) trustee 受托機(jī)構(gòu)是面向投資者 擔(dān)任資金管理和償付職能的證券化中介機(jī)構(gòu) 一般由SPV擔(dān)任 其主要職責(zé) 1 代表信托機(jī)構(gòu)向發(fā)起人購(gòu)買(mǎi)抵押貸款 并向投資者發(fā)行債券 2 提供信托賬戶 負(fù)責(zé)將服務(wù)商收取的貸款本息存入信托賬戶 并負(fù)責(zé)將該收入分配到投資者的賬戶中 3 當(dāng)?shù)盅嘿J款本息和產(chǎn)生的現(xiàn)金流與債券償付現(xiàn)金不匹配時(shí) 受托機(jī)構(gòu)將未支付給投資者的剩余現(xiàn)金流進(jìn)行在投資 實(shí)現(xiàn)保值增值 4 審核并轉(zhuǎn)交服務(wù)商向投資者提供的各種報(bào)告 5 當(dāng)服務(wù)商因故取消或不恩履行職責(zé)時(shí) 受托機(jī)構(gòu)應(yīng)該并且能夠代替其擔(dān)當(dāng)相應(yīng)職責(zé) 2020 3 26 6 3 信用增級(jí)機(jī)構(gòu) creditenhancementagency 信用增級(jí)是住房抵押貸款證券化中減少發(fā)行整體風(fēng)險(xiǎn) 增強(qiáng)投資者信心的有效途徑 對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō) 獲得的信用等級(jí)越高 其發(fā)行的債券就越容易被市場(chǎng)接受 發(fā)行成本也就越低 信用增級(jí)有兩種途徑 由政府組建的機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保 這種擔(dān)保中包含政府的信用 擔(dān)保后達(dá)到的信用等級(jí)較高買(mǎi)單時(shí)數(shù)量較少2 大多數(shù)情況是由私人機(jī)構(gòu)進(jìn)行的信用增級(jí) 分為內(nèi)部 由SPV自己進(jìn)行 和外部 由第三方提供 兩大類 2020 3 26 7 內(nèi)部和外部的信用增級(jí)采用的信用增級(jí)技術(shù)各不相同 2020 3 26 8 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) creditratingagency 5 承銷機(jī)構(gòu) distributor 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不僅要幫助發(fā)行人確定信用增級(jí)方式和規(guī)模 并且要為投資者設(shè)立一個(gè)明確而又可以接受的信用標(biāo)準(zhǔn) 同時(shí)以嚴(yán)格的評(píng)級(jí)程序和標(biāo)準(zhǔn)盡量為投資者減少風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)級(jí)工作并不只限于對(duì)即將發(fā)行的抵押支持證券進(jìn)行評(píng)級(jí) 在證券存續(xù)期間 往往還需要持續(xù)跟蹤監(jiān)督實(shí)行人的財(cái)務(wù)狀況 風(fēng)險(xiǎn)因素變得情況 并且根據(jù)結(jié)果調(diào)整債券的信用級(jí)別 以維護(hù)投資者的利益評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)于住房抵押貸款支持證券有關(guān)的資產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力進(jìn)行評(píng)估 以判斷給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 這種評(píng)級(jí)對(duì)象的針對(duì)性 對(duì)那些自身資信不太理想 很難在資本市場(chǎng)進(jìn)行有效融資的機(jī)構(gòu)有重要意義 他們負(fù)責(zé)向投資者銷售抵押支持債券 2020 3 26 9 二 住房抵押貸款證券化的運(yùn)作程序 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 特定交易機(jī)構(gòu) SPV 原始發(fā)起人 投資人 原始債務(wù)人 服務(wù)人 受托機(jī)構(gòu) 信用評(píng)級(jí) 信用增級(jí) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行證券 發(fā)行收入 債務(wù) 本息償還 服務(wù)費(fèi) 本息償還 證券本息償還 住房抵押貸款證券化基本流程 注 實(shí)線表示當(dāng)事人行為關(guān)系 虛線表示現(xiàn)金流 2020 3 26 10 一 原始發(fā)起人組建資金池 原始發(fā)起人 一般為貸款的出售銀行 將自身的抵押貸款組合成抵押貸款池 首先分析自身對(duì)抵押貸款證券化的融資要求 確定其證券化的目標(biāo) 然后對(duì)能夠證券化的資產(chǎn)進(jìn)行清理 估算根據(jù)證券化的目標(biāo)確定資產(chǎn)數(shù) 最后將這些資產(chǎn)匯集組建資產(chǎn)池 assetpooling 發(fā)起人必須對(duì)抵押貸款池中的每筆貸款都擁有完整的所有權(quán) 能夠進(jìn)行證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)一般有以下要求 資產(chǎn)可以產(chǎn)生穩(wěn)定的 可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流收入 院士權(quán)益人持有該資產(chǎn)已有一段時(shí)間 信用表現(xiàn)記錄良好 資產(chǎn)具有標(biāo)準(zhǔn)化的合約文件 即資產(chǎn)具有很高的同質(zhì)性 資產(chǎn)抵押物的變現(xiàn)價(jià)值較高 債務(wù)人的地域和人口統(tǒng)計(jì)分布廣泛 資產(chǎn)的歷史記錄良好 即違約率和損失率較低 資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)容易獲得 資產(chǎn)池中的資產(chǎn)應(yīng)該達(dá)到一定的規(guī)模 2020 3 26 11 二 向SPV出售組合資產(chǎn) 發(fā)起人將抵押貸款證券通過(guò)合同或者協(xié)議的方式出售給SPV 這種出售方式可以有債務(wù)更新 轉(zhuǎn)讓和從屬參與三種 抵押貸款在出手時(shí)必須保證 真實(shí)出售 當(dāng)原始發(fā)起人發(fā)生破產(chǎn)清算時(shí) 該資產(chǎn)不列入清算的范圍 為實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售 有三個(gè)條件 1 出讓人必須放棄對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的控制 2 出讓人必須有能力合理估計(jì)出在附有追索權(quán)條款下應(yīng)承擔(dān)的義務(wù) 3 除非有附有追索權(quán) 否則受讓人不能夠?qū)①Y產(chǎn)退還給出讓人 2020 3 26 12 三 進(jìn)行信用增級(jí) 信用增級(jí) creditenhancement 即聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)所設(shè)計(jì)的證券化結(jié)構(gòu)進(jìn)行考核 以確定為了達(dá)到所希望的信用等級(jí)而需要進(jìn)行的信用增加的程度 之后SPV可以通過(guò)一系列的內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)的途徑 實(shí)行信用增級(jí) 其主要目的是降低信用風(fēng)險(xiǎn) 四 信用評(píng)級(jí)與發(fā)行債券 信用增級(jí)后 SPV將再次聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)將要發(fā)行的債券進(jìn)行正式的發(fā)行評(píng)級(jí) 評(píng)級(jí)主要考慮打壓貸款的信用風(fēng)險(xiǎn) 并向投資者發(fā)布最終評(píng)級(jí)結(jié)果 為投資者提供選擇債券的依據(jù) 由于出售的資產(chǎn)都經(jīng)過(guò)了信用增級(jí) 所以抵押貸款支持債券的信用級(jí)別一般會(huì)高于發(fā)起人 此后 由債券承銷商負(fù)責(zé)向投資者發(fā)行債券 2020 3 26 13 五 向發(fā)起人支付資產(chǎn)的價(jià)款 SPV從債券承銷商那里獲得發(fā)行債券的收入 然后按合同規(guī)定的價(jià)格把發(fā)發(fā)行收入的大部分支付給原始發(fā)起人作為購(gòu)買(mǎi)證券化資產(chǎn)的價(jià)款 此時(shí) 它要優(yōu)先向其所聘用的各專業(yè)機(jī)構(gòu)支付相關(guān)費(fèi)用 六 管理抵押貸款組合資產(chǎn)與回收資產(chǎn)收益 服務(wù)商 一般由發(fā)起人擔(dān)當(dāng) 將對(duì)資產(chǎn)池進(jìn)行管理 管理的主要內(nèi)容是收取 記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流 并且把全部收入存入SPV視線指定的受托銀行的專門(mén)賬戶中 形成積累資金 以便按時(shí)向投資者償付本金和利息 2020 3 26 14 七 還本利息 在每一個(gè)規(guī)定的債券償付日 SPV將要委托銀行按時(shí) 足額的向投資者償付本息 待證券全部被償付完畢后 如果抵押貸款組合資金池產(chǎn)生的收入在還本付息 支付各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用后仍有剩余 則按合同在原始發(fā)起人和SPV之間分配 至此 資產(chǎn)證券化交易的全過(guò)程宣告結(jié)束 2020 3 26 15 產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度 抵押信用保險(xiǎn)制度和證券擔(dān)保制度在很大程度上保證了抵押貸款和抵押證券投資的安全和收益 很好地保障了抵押權(quán)人和抵押證券投資者的利益 但是 對(duì)抵押保險(xiǎn)和證券擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō) 他們就要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn) 雖然在借款人還不起貸款或拖欠貸款時(shí) 可以處分抵押物 但處分抵押物是一件相當(dāng)費(fèi)力的事 特別是拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)是相當(dāng)傷腦筋的 有關(guān)機(jī)構(gòu)不到萬(wàn)不得已不會(huì)為之 另外 對(duì)投資者來(lái)說(shuō) 保險(xiǎn)索賠也不是一件容易的事情 因此 為了控制貸款的壞賬和拖欠風(fēng)險(xiǎn) 除保險(xiǎn)制度外 最根本的是從通過(guò)提高抵押貸款的質(zhì)量來(lái)保證 為了控制抵押貸款的質(zhì)量 政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì) 聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押貸款公司都有一套嚴(yán)格的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) 他們只購(gòu)買(mǎi)符合標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款 而且只要符合它的標(biāo)準(zhǔn) 它一定會(huì)購(gòu)買(mǎi) 三 抵押貸款質(zhì)量控制和抵押標(biāo)準(zhǔn)化 2020 3 26 16 房利美的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn) 為例 一 關(guān)于合格的抵押貸款合格的抵押貸款必須符合如下要求 抵押類型 合格的抵押貸款必須是用1 4戶型住宅 一幢1 4戶 擔(dān)保的定息抵押貸款或浮息抵押貸款 抵押貸款額 抵押貸款額必須符合美國(guó)國(guó)會(huì)制定的購(gòu)房?jī)r(jià)限額要求 抵押期限 抵押期限不能超過(guò)30年 抵押優(yōu)先權(quán) 對(duì)于第一次抵押 抵押權(quán)必須是第一優(yōu)先權(quán) 對(duì)于第二抵押 抵押權(quán)必須是第二優(yōu)先權(quán) 托收儲(chǔ)蓄帳戶 為了支付每月的地稅 保險(xiǎn)費(fèi)等開(kāi)支 借款人必須提供托收帳戶 并定期存入足夠支付這些開(kāi)支的款項(xiàng) 保險(xiǎn)要求 抵押貸款要有合法的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn) 災(zāi)害保險(xiǎn)和抵押信用保險(xiǎn) 貸款額超出8成部分 2020 3 26 17 二 關(guān)于合格的借款人合格的借款人必須符合如下要求 1 借款人必須達(dá)到能承擔(dān)抵押貸款責(zé)任的法定年齡 2 一般情況下借款人應(yīng)該是美國(guó)公民或者是持有綠卡有永久居留權(quán)的人 但對(duì)于有良好信用 經(jīng)濟(jì)狀況良好的外國(guó)人 或者所購(gòu)房屋為自己居住且抵押貸款成數(shù)不超過(guò)7 5成的外國(guó)人 也符合借款人資格 3 借款人必須用自有的現(xiàn)金 支付至少5 的首期款 4 借款人必須有穩(wěn)定的工作和穩(wěn)定的收入 5 借款人每月的住房開(kāi)支不應(yīng)超過(guò)其家庭月收入的28 借款人每月的總債務(wù)不應(yīng)超過(guò)月收入的36 俗稱28 36規(guī)則 6 借款人要有良好的信用 一般采用Fair