賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下商住小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告.doc

賓陽(yáng)縣麗陽(yáng)天下商住小區(qū)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1 概 述1.1 項(xiàng)目申報(bào)單位基本情況1.1.1 承辦單位名稱 江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司廣西賓陽(yáng)分公司1.1.2 承辦單位基本情況（1）江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司主要經(jīng)營(yíng)銷售、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑及服裝生產(chǎn)與出口業(yè)務(wù)，注冊(cè)資金900萬(wàn)。公司現(xiàn)有員工600人，其中技術(shù)人員50人，公司總部下設(shè)行政部、財(cái)務(wù)部、服務(wù)事業(yè)部、房地產(chǎn)事業(yè)部（下設(shè)項(xiàng)目開發(fā)部、經(jīng)營(yíng)部、工程部）等4大部門，駐外分設(shè)江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司廣西賓陽(yáng)分公司。江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司有著多年在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面的成功經(jīng)歷，曾成功開發(fā)總建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米的九江、德安利德佳園C、D棟、富貴苑、景明花苑、新城華庭等開發(fā)項(xiàng)目?？偨Y(jié)出一套規(guī)范、系統(tǒng)、高效的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理體系。公司秉承“誠(chéng)信建家”的一貫宗旨，天下地產(chǎn)憑借多年積累的行業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)，不斷突破以往，超越創(chuàng)新，以優(yōu)良的建筑品質(zhì)塑造企業(yè)形象，致力于將美好生活送進(jìn)千家萬(wàn)戶，為賓陽(yáng)人民鑄就城市全新生活典范。（2）江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司廣西賓陽(yáng)分公司概況江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司于2007年6月在廣西賓陽(yáng)縣分設(shè)江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司廣西賓陽(yáng)分公司，分公司主營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。目前該分公司在廣西賓陽(yáng)縣開發(fā)建設(shè)“賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下”房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目是集大型商業(yè)、住宅樓、大型停車庫(kù)為一體的綜合多功能建筑樓群。規(guī)劃用地面積22175m2，由十棟居民住宅樓和二層臨街商鋪組成，計(jì)劃總投資7200萬(wàn)元，全部資金由業(yè)主自籌。1.2 項(xiàng)目概況1.2.1 項(xiàng)目名稱 賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下項(xiàng)目1.2.2 項(xiàng)目性質(zhì) 新建1.2.3 項(xiàng)目提出的背景素有“百年商埠”美譽(yù)的廣西賓陽(yáng)縣，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重，民營(yíng)企業(yè)產(chǎn)品銷售四下輻射，甚至飄洋過(guò)海，賓陽(yáng)縣已成為外商投資的熱土。近年來(lái)，賓陽(yáng)縣大力發(fā)展個(gè)體、私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)，非公有制經(jīng)濟(jì)成為縣域經(jīng)濟(jì)的主體和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用日益明顯。目前賓陽(yáng)縣非公有制經(jīng)濟(jì)已占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的80%以上，形成了以建材、制糖、軋鋼、造紙、皮革、竹編、小五金等行業(yè)為主，服裝、機(jī)械、農(nóng)機(jī)、鑄造、陶瓷、塑料制品、電器、編織品、食品、商飲、炮竹、鏡畫、交通運(yùn)輸、規(guī)模養(yǎng)殖加工等30多個(gè)行業(yè)上千個(gè)品種的發(fā)展態(tài)勢(shì)。該縣非公有制企業(yè)已發(fā)展到487家，個(gè)體工商戶2.32萬(wàn)戶，注冊(cè)資金2.4億元；擁有小五金、皮件、成衣、編織等專業(yè)村285個(gè)（其中較大規(guī)模專業(yè)村80個(gè)），16萬(wàn)多農(nóng)民在非公有制企業(yè)和手工業(yè)作坊務(wù)工，占全縣農(nóng)村勞動(dòng)力的19%。國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施廣西北部灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，標(biāo)志著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開放開發(fā)正式納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)劃提出，到2010年，賓陽(yáng)中心城區(qū)要達(dá)到25平方公里，人口達(dá)到25萬(wàn)；到2020年，賓陽(yáng)縣縣城人口發(fā)展到40萬(wàn)人，建成區(qū)面積控制在50平方公里以內(nèi)。按照規(guī)劃要求，賓陽(yáng)縣城的發(fā)展方向?qū)⒃谠锌h城城區(qū)的基礎(chǔ)上，東向賓陽(yáng)大橋王靈黎塘城鎮(zhèn)密集帶方向擴(kuò)展，黎塘為賓陽(yáng)縣的經(jīng)濟(jì)副中心；南以行政小區(qū)為啟動(dòng)區(qū)擴(kuò)大用地至環(huán)城路一帶；縣城北面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心逐漸南移，借此調(diào)整北部舊城區(qū)的用地性質(zhì)，改善縣城環(huán)境和生活居住條件；縣城西部發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。為此，賓陽(yáng)縣委、縣政府提出，將充分發(fā)揮賓陽(yáng)縣的區(qū)位、資源、交通、環(huán)境、市場(chǎng)、政策等諸多優(yōu)勢(shì)，積極主動(dòng)融入北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)，加大招商引資和外經(jīng)外貿(mào)工作力度，不斷拓展經(jīng)濟(jì)合作交流的范圍和空間，進(jìn)一步加強(qiáng)與越南等東盟各國(guó)之間的貿(mào)易往來(lái)，逐步形成多層次、寬領(lǐng)域、全方位的對(duì)外開放格局，不斷在區(qū)域合作中謀求更大的發(fā)展空間，為推動(dòng)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)作出積極貢獻(xiàn)。由此，建設(shè)一個(gè)規(guī)模大、檔次高的商業(yè)設(shè)施，完善公共服務(wù)設(shè)施，有利于增強(qiáng)城區(qū)凝聚力，調(diào)整用地布局，改善居住商業(yè)環(huán)境，成為中心城區(qū)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2008年賓陽(yáng)縣政府工作重點(diǎn)之一是強(qiáng)力推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)“213”工程，加快中等城市建設(shè)步伐，其中推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展是主要措施。2008年政府工作報(bào)告中要求切實(shí)做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，開工建設(shè)國(guó)貿(mào)大廈等一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。正是在這樣的背景下，建設(shè)單位提出在賓陽(yáng)縣廣場(chǎng)路南面、東環(huán)路東面地塊建設(shè)具有現(xiàn)代化設(shè)施的賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下，為賓陽(yáng)縣及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外貿(mào)易提供一個(gè)良好的平臺(tái)。1.2.4 投資的必要性和意義賓陽(yáng)縣按照撤縣設(shè)市的目標(biāo)和建設(shè)南寧市衛(wèi)星城的發(fā)展定位，提出的實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)“213”工程。“213”工程，“2”是指抓好蘆圩、黎塘兩個(gè)全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)，輻射帶動(dòng)全縣城鎮(zhèn)建設(shè)；“1”是突出抓好10項(xiàng)重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)；“3”是指用年時(shí)間實(shí)現(xiàn)以上城鎮(zhèn)建設(shè)工作目標(biāo)。賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)加快賓陽(yáng)城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的意義。（1）是招商引資的需要賓陽(yáng)縣已把擴(kuò)大招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作的重心，積極創(chuàng)新招商引資方式，加快承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，全力做好招商引資和項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)工作。目前，縣政府已設(shè)立了政務(wù)服務(wù)中心，加強(qiáng)投資軟環(huán)境建設(shè)，切實(shí)解決制約招商引資與項(xiàng)目建設(shè)的瓶頸問(wèn)題，努力營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。2008年，賓陽(yáng)縣將實(shí)施重點(diǎn)引資項(xiàng)目42個(gè)，其中續(xù)建13 個(gè)，新建29個(gè)；新簽約引資項(xiàng)目29個(gè)，合同引資金額18.29億元，增長(zhǎng)31%；實(shí)際到位資金8.45億元，增長(zhǎng)32%。年內(nèi)全縣實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目51個(gè)，年度完成投資6.12億元；年內(nèi)竣工重點(diǎn)項(xiàng)目24個(gè)，完成投資3.04億元。投資建設(shè)賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下，可以更好的起到筑巢引鳳、引導(dǎo)貿(mào)易聚集的作用，成為招商引資的重要平臺(tái)，促進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。（2）是加大城鎮(zhèn)建設(shè)力度的需要賓陽(yáng)縣圍繞建設(shè)廣西中等城市和南寧市衛(wèi)星城目標(biāo)，以蘆圩、黎塘兩個(gè)全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)為重點(diǎn)，抓好城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)和管理工作，帶動(dòng)面上小城鎮(zhèn)建設(shè)。完成縣城、黎塘和武陵、古辣等中心集鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。多方籌集資金，投入城鎮(zhèn)建設(shè)資金9400多萬(wàn)元，其中縣財(cái)政投入4000多萬(wàn)元，實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)“213”工程項(xiàng)目17個(gè)，完成縣城興仁街、永和路、永祥路、永武路、財(cái)政路、東環(huán)路、昆侖路、文化廣場(chǎng)和城北廣場(chǎng)、商貿(mào)城轉(zhuǎn)盤、黎塘永安東路和永安東路北三里等10多項(xiàng)街道路網(wǎng)硬化改造工程及其他附屬工程。硬化道路45000平方米，鋪設(shè)人行道街磚42000平方米，修建排水溝12670米，種植樹木6500株，安裝路燈442桿2300盞。深入實(shí)施城鄉(xiāng)清潔工程，大力開展市容環(huán)境綜合整治，強(qiáng)化“五亂”行為治理，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，市容市貌清潔衛(wèi)生，人居環(huán)境逐步改善。麗陽(yáng)天下的建設(shè)，為廣大居民和外來(lái)經(jīng)商人員提供良好的商住環(huán)境條件，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。 （3）是增加投資的需要賓陽(yáng)縣通過(guò)增加投資，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2007年投資5.08億元的永凱糖業(yè)有限公司年產(chǎn)15萬(wàn)噸中高檔文化用紙項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)。成功引進(jìn)的2家繅絲企業(yè)，有利于發(fā)展輕紡工業(yè)進(jìn)而帶動(dòng)種桑養(yǎng)蠶業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，蘆圩、黎塘兩個(gè)工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)，積極實(shí)施 “百項(xiàng)工業(yè)項(xiàng)目大會(huì)戰(zhàn)”。扶優(yōu)扶強(qiáng)工作取得新成效，億元企業(yè)由5家增加到7家。加快推進(jìn)縣鋼鐵廠、藥材公司、礦貿(mào)公司、冶金化工廠、進(jìn)出口公司等國(guó)有企業(yè)的改制工作。全年完成全部工業(yè)總產(chǎn)值71.37億元，增長(zhǎng)19.9%；其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值30.98億元，增長(zhǎng)30.49%；規(guī)模以下工業(yè)產(chǎn)值40.39億元，增長(zhǎng)12.87%。自制糖、林產(chǎn)品加工和水泥行業(yè)投資加大是工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)源，工業(yè)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。全縣在建工業(yè)項(xiàng)目62 個(gè)，其中新開工項(xiàng)目59 個(gè)，完成工業(yè)投資6.46 億元，增長(zhǎng)33.48 %；完成技改投資6.33 億元，增長(zhǎng)93.56 %。麗陽(yáng)天下的建設(shè)，進(jìn)一步加大了投資力度，有利于拉動(dòng)賓陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。（4）是企業(yè)自身發(fā)展的需要本項(xiàng)目的資金回報(bào)率較高，建設(shè)單位抓住目前賓陽(yáng)房地產(chǎn)的有利時(shí)機(jī)，加上項(xiàng)目地段成熟和升值潛力大，不僅銷售價(jià)格較高，而且市場(chǎng)銷售與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，尤其是較好經(jīng)濟(jì)效益，也將為企業(yè)自身發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1.3 市場(chǎng)前景分析1.3.1經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展將強(qiáng)勁拉動(dòng)商住產(chǎn)業(yè)需求廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲得國(guó)家批準(zhǔn)后，北部灣開放開發(fā)吸引了國(guó)內(nèi)外投資者的眼光。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)有一個(gè)很好的投資環(huán)境，中國(guó)改革開放30年間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9.88，這是一個(gè)世界奇跡。相對(duì)全球來(lái)講，中國(guó)的城市化水平略低，城市的持續(xù)發(fā)展會(huì)帶來(lái)很高的投資，這些都將促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，到2020年之前中國(guó)經(jīng)濟(jì)都是持續(xù)增長(zhǎng)期。2008年1-4月，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步加快，規(guī)模以上工業(yè)、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)明顯提速，社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，速度均高于全廣西平均水平，這意味著經(jīng)濟(jì)加快增長(zhǎng)將進(jìn)一步拉動(dòng)商住產(chǎn)業(yè)需求。 （1）規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)顯著加快。1-4月廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)南、北、欽、防四市規(guī)模以上工業(yè)增加值162.78億元，比上年同期增長(zhǎng)48.4%，增幅比全區(qū)水平高25.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快19.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，南寧市增長(zhǎng)23.9%，在全區(qū)排第10位。（2）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。1-4月廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)南、北、欽、防四市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資259.04億元，比上年同期增長(zhǎng)47.5%，增幅比全區(qū)水平高12.3個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，南寧市增長(zhǎng)27.1%，在全區(qū)排第8位。（3）外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng)進(jìn)一步加快。1-4月廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)南、北、欽、防四市外貿(mào)進(jìn)出口總額18.77億美元，比上年同期增長(zhǎng)84.9%，增幅比全區(qū)水平高14.1個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，南寧市增長(zhǎng)58.1%，在全區(qū)排第7位。 （4）社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持快速增長(zhǎng)。1-4月廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)南、北、欽、防四市社會(huì)消費(fèi)品零售總額272.14億元，比上年同期增長(zhǎng)21.6%，增幅與一季度持平，比全區(qū)水平高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，南寧市增長(zhǎng)21.0%，在全區(qū)排第5位。 （5）一般預(yù)算收入增長(zhǎng)高于全區(qū)水平。1-4月廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)南、北、欽、防四市一般預(yù)算收入42.15億元，比上年同期增長(zhǎng)29.9%，增幅比全區(qū)水平高5個(gè)百分點(diǎn)。其中，南寧市增長(zhǎng)26.2%，在全區(qū)排第10位。 賓陽(yáng)縣已列入北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)，其經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展必將強(qiáng)勁拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的需求。1.3.2 引發(fā)“磁場(chǎng)效應(yīng)”將吸納更多客商 2008年一季度廣西與東盟雙邊貿(mào)易額達(dá)到10.8億美元，比去年同期增長(zhǎng)了1.3倍；2007年，廣西與東盟進(jìn)出口總值增長(zhǎng)59.2，其中與泛北部灣國(guó)家外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá)27.7億美元；同年，廣西引進(jìn)區(qū)外境內(nèi)實(shí)際到位資金突破1000億元，增長(zhǎng)74.3。今年第一季度，中國(guó)與東盟雙邊貿(mào)易額更是達(dá)到544億美元，同比增長(zhǎng)了26。 喜人的數(shù)字昭示：作為中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)框架下的北部灣，已經(jīng)成為國(guó)家發(fā)展的重點(diǎn)，企業(yè)投資的熱點(diǎn)。 2008年1月16日，國(guó)家正式批準(zhǔn)實(shí)施廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，要將其建設(shè)成為國(guó)家“重要國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”。這標(biāo)志著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)正式納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略。東盟國(guó)家對(duì)北部灣經(jīng)濟(jì)合作積極響應(yīng)。2008年4月，廣西代表團(tuán)訪問(wèn)了越南、柬埔寨、文萊、菲律賓等東盟四國(guó)。越南總理阮晉勇表示愿意與廣西一起共同推動(dòng)將泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作納入中國(guó)東盟區(qū)域合作總體框架，使之成為中國(guó)與東盟之間新的次區(qū)域合作。 文萊蘇丹哈桑納爾表示，愿意積極參與泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作，并在其中發(fā)揮作用。菲律賓副總統(tǒng)卡斯特羅表示菲律賓政府將積極探討研究泛北部灣合作的可行性，強(qiáng)調(diào)建立跨國(guó)聯(lián)合專家組是推進(jìn)泛北部灣合作的重要一步。亞洲開發(fā)銀行第一副行長(zhǎng)勞倫斯格林伍德表示，亞行非常愿意與廣西開展合作，采取更有效的方式支持泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作。 廣西北部灣已成為東盟及港澳客商投資的熱土。廣西代表團(tuán)訪問(wèn)東盟四國(guó)期間，雙方共簽訂各類合作項(xiàng)目71個(gè)，簽約金額達(dá)14.9億美元。4月16日至22日，廣西在香港、澳門舉辦了第四屆港澳廣西活動(dòng)周?；顒?dòng)周上共簽訂港澳合作項(xiàng)目71個(gè)，總投資44.34億美元。廣西北部灣還贏得周邊省區(qū)市的青睞。海南省明確表示支持泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作，并要參與主辦7月底在廣西北海召開的2008泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作論壇。另外，作為泛珠三角區(qū)域成員的廣東、云南、貴州、湖南、四川等地也紛紛有商家到廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)投資。四川、重慶更是由政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)到廣西考察。 北部灣位于中國(guó)南海西北部，是指中國(guó)的廣西沿海、廣東雷州半島、海南西部，以及越南東北部所圍成的海域?？偯娣e近13萬(wàn)平方公里。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)處于北部灣頂端的中心位置，主要包括南寧市、北海市、欽州市、防城港市所轄區(qū)域范圍，同時(shí)，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面積4.25萬(wàn)平方公里，海岸線長(zhǎng)1595公里，人口1250多萬(wàn)。 正是憑借“區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、戰(zhàn)略地位突出、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、開發(fā)潛力巨大、發(fā)展前景廣闊”，使北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)一個(gè)方寸之地竟在短短幾年時(shí)間，由名不見(jiàn)經(jīng)傳到受世界矚目。（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯就是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的接合部，是我國(guó)西部大開發(fā)地區(qū)唯一的沿海區(qū)域。 （2）戰(zhàn)略地位突出戰(zhàn)略地位突出就是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)內(nèi)是西南地區(qū)最便捷的出海大通道，對(duì)外是雙向連接中國(guó)與東盟尤其是泛珠與東盟最便捷的國(guó)際大通道，是促進(jìn)中國(guó)與東盟全面合作的重要橋梁和戰(zhàn)略樞紐。 （3）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得顯著成就。尤其是賓陽(yáng)縣城區(qū)近一兩年來(lái)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成倍增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。 （4）開發(fā)潛力巨大開發(fā)潛力巨大就是賓陽(yáng)縣擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)林資源，也是廣西規(guī)劃布局新的產(chǎn)業(yè)群和建設(shè)高質(zhì)量宜居城市的重要區(qū)域。 （5）發(fā)展前景廣闊發(fā)展前景廣闊就是廣西正充分發(fā)揮作為中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)前沿地帶和橋頭堡作用，全力推進(jìn)泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作，努力把廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為繼珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海之后引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“第四增長(zhǎng)極”。1.3.3項(xiàng)目方向性選擇與定位賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下方向性選擇是“首席品質(zhì)”，打造賓陽(yáng)“首席”社區(qū)，將“第一”概念深入人心，打造區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目附加值，同時(shí)將目標(biāo)客戶定位為區(qū)域精英，項(xiàng)目將是區(qū)域精英的集群體，是具有劃時(shí)代意義的房子，購(gòu)房者購(gòu)買的是物業(yè)的品質(zhì)與未來(lái)。項(xiàng)目提出強(qiáng)化物業(yè)整體品質(zhì)，以國(guó)際代表潮流時(shí)尚，強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)的特性。項(xiàng)目定位是為有實(shí)力有條件享受高品質(zhì)生活的人群所打造的精英居住區(qū)，按照國(guó)家級(jí)住宅示范工程和城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，項(xiàng)目是新區(qū)中心，品質(zhì)生活典范，人性化綠化社區(qū)。其產(chǎn)業(yè)方向性選擇與定位主要由資金、市政設(shè)施、建筑材料、開發(fā)力量等4個(gè)因素決定的。 （1）資金因素 資金是項(xiàng)目投資的決定性因素。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后，影響施工進(jìn)度和施工質(zhì)量的最關(guān)鍵的因素就是資金來(lái)源是否有保障。麗陽(yáng)天下開發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源有三方面，一是企業(yè)自有資金，二是貸款，三是預(yù)收購(gòu)房款。企業(yè)自有資金是建設(shè)單位從以前獲取的利潤(rùn)累積而成的、可隨時(shí)取用的資金。企業(yè)自有資金的多少是衡量企業(yè)投資能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的主要指標(biāo)，現(xiàn)有銷售管理辦法的執(zhí)行，對(duì)企業(yè)資金的要求更嚴(yán)格，預(yù)售門檻的提高，基本上要求建設(shè)單位工程資金能保證工程連續(xù)地施工，直到工程順利竣工。銀行貸款是籌集資金的重要渠道之一，貸款與負(fù)債相聯(lián)。但項(xiàng)目建設(shè)單位有較強(qiáng)的資金實(shí)力和項(xiàng)目策劃能力，不需要通過(guò)銀行借款籌集資金。預(yù)收房款是指在麗陽(yáng)天下還沒(méi)有竣工前提前向預(yù)購(gòu)房戶收繳的款項(xiàng)。這部分款項(xiàng)將會(huì)按照國(guó)家規(guī)定，合理安排利用以保證工程按計(jì)劃竣工，以取信于購(gòu)房戶。 （2）市政設(shè)施 市政設(shè)施的供給包括上水、下水、電力、煤氣、通訊以及項(xiàng)目的對(duì)外交通等。對(duì)這些資源的供給，通過(guò)建設(shè)過(guò)程中的可行性分析，以及項(xiàng)目建設(shè)完畢投入使用后資源供給情況的分析，項(xiàng)目投入使用后基礎(chǔ)設(shè)施方面的資源供給均可以確保支撐，而且也會(huì)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。目前，項(xiàng)目建設(shè)單位非常重視與市政設(shè)施管理部門的溝通和協(xié)調(diào)，將滿足供水、供電、供氣等方面的需要。 （3）建筑材料 建筑材料是構(gòu)成各項(xiàng)建設(shè)工程所使用的材料。它在土建工程總造價(jià)中所占的比重很大，一般為5070。因此，對(duì)材料的選擇和使用，建設(shè)單位考慮盡量降低其所占費(fèi)用，延長(zhǎng)其使用年限，減少工程竣工交付后長(zhǎng)期使用權(quán)中的建筑維修費(fèi)用。建筑工程中使用的材料品種繁多，范圍極廣，有幾百種。如按材料在建筑物中的部位不同，可分為承重構(gòu)件、屋面、墻體、地面、門窗等材料；按材料的功能，可分為結(jié)構(gòu)材料、裝飾材料、保溫材料、防火材料、防水材料、水暖電設(shè)備材料、五金材料等。常用的建筑材料主要有：石灰、水泥、混凝土、建筑砂漿、磚、瓦、石、鋼筋、木材、塑料、陶瓷、粘結(jié)劑等材料。在建材市場(chǎng)已得到充分發(fā)育的今天，建筑材料的供應(yīng)已不受計(jì)劃指標(biāo)的制約，市場(chǎng)供應(yīng)已能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要。但項(xiàng)目建設(shè)單位能夠科學(xué)地、經(jīng)濟(jì)地組織建筑材料供應(yīng)，做到所用材料優(yōu)質(zhì)低價(jià)，供應(yīng)及時(shí)，而且盡量減少積壓和浪費(fèi)，降低建設(shè)成本。 （4）開發(fā)力量開發(fā)力量包括：企業(yè)等級(jí)、企業(yè)經(jīng)理的決策能力、社會(huì)信譽(yù)度、知名度、經(jīng)營(yíng)管理力量、技術(shù)力量等。這是企業(yè)是否具有競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志。企業(yè)等級(jí)是指依據(jù)國(guó)家建設(shè)部于1989年2月23日下達(dá)的關(guān)于頒布城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)資質(zhì)審查，由城市規(guī)劃建設(shè)局頒發(fā)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等級(jí)證書所注明的資質(zhì)等級(jí)。該通知規(guī)定城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為一、二、三、四四個(gè)等級(jí)和每一等級(jí)必須具備的條件。房地產(chǎn)開發(fā)工程所具有的投資大、工期長(zhǎng)等特點(diǎn)，要求企業(yè)負(fù)責(zé)人的決策必須準(zhǔn)確，否則將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失。項(xiàng)目建設(shè)單位在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，由于注重產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)得到消費(fèi)者的贊揚(yáng)。作為市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的商住房產(chǎn)供給要同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是開發(fā)企業(yè)有出售商住房產(chǎn)的愿望；二是開發(fā)企業(yè)有提供商住房產(chǎn)的能力。從以上4個(gè)因素看，建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)麗陽(yáng)天下項(xiàng)目，有能力打造一個(gè)高品質(zhì)的住宅社區(qū)。1.3.4麗陽(yáng)天下銷售分析預(yù)測(cè)（1）本地居民購(gòu)買能力預(yù)測(cè)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，“十五”期間以來(lái)，賓陽(yáng)縣住宅建設(shè)投資和開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，住房開發(fā)已經(jīng)連續(xù)幾年保持較快的增長(zhǎng)速度，企業(yè)規(guī)模在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不斷壯大。賓陽(yáng)的商品房市場(chǎng)從2003年開始萌芽，至今只有短短的5年時(shí)間，從最初的800元/平方米發(fā)展到今天最高的2500元/平方米，從2004年總投資額不足5000萬(wàn)元連年翻番到2007年的近5億元，可以說(shuō)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。但相對(duì)于南寧這些房地產(chǎn)比較成熟的城市來(lái)說(shuō)，賓陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：項(xiàng)目起點(diǎn)低、規(guī)模小。在現(xiàn)在已開發(fā)或正在開發(fā)建設(shè)的樓盤中，都是5至10畝左右，基本上一個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)生活組團(tuán)，或者是一個(gè)生活單體，形成不了小區(qū)的居住氛圍。隨著賓陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民對(duì)城市居住條件的要求越來(lái)越高，從傳統(tǒng)的天地樓到套型住宅的轉(zhuǎn)變，從小間距到寬樓距的要求，從對(duì)園林配套從無(wú)到有的渴求，這些都是居民生活觀念的變更，更是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)提出了更具體、更具時(shí)代氣息的要求。從銷售客戶看來(lái)，客戶基本上都是政府公務(wù)員、教師、經(jīng)商成功人士，自身素質(zhì)比較高，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、樓棟間距、生活配套、園林設(shè)施要求較高。2007年起，產(chǎn)品類型由多層向小高層、中高層發(fā)展。據(jù)2007年末市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，賓陽(yáng)縣在售商品房均價(jià)已達(dá)到1800元/平方米，部分樓盤均價(jià)已過(guò)2200元/平方米，甚至少量商品房最高銷售價(jià)格已突破2500元/平方米。2005年至2007年三年來(lái)的施工面積逐年增長(zhǎng)，住宅銷售面積逐年增長(zhǎng)，掀起了一股房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。但從房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目類型來(lái)看，主要是普通商品住房，有多層住宅和高層住宅兩種類型，主要散布于城區(qū)各地段。而高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)則是空白。就商品房銷售價(jià)格來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比是考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)通行指標(biāo)。目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為至倍，世界銀行專家的說(shuō)法為4至6倍。2006年，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比只有6.7，并不是很高，而且與國(guó)際平均水平接近。參照2006年全國(guó)的平均數(shù)據(jù)人均居住面積27.3平方米和家庭平均人口2.95人來(lái)分析賓陽(yáng)的住宅購(gòu)買力：賓陽(yáng)縣2007年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10390元，則家庭年部收入為30650元；據(jù)2007年末市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，賓陽(yáng)縣在售商品房均價(jià)已達(dá)到1800元/平方米，項(xiàng)目的平均每套建筑面積為97.96平方米，則按2007年的平均價(jià)計(jì)，總房?jī)r(jià)97.961800176328（元），收入房?jī)r(jià)比176328/306505.75，低于2006年全國(guó)的平均水平6.7，說(shuō)明項(xiàng)目是具有市場(chǎng)購(gòu)買力的。2006年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了財(cái)稅、金融、行政管理等一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這些措施的影響下，住房市場(chǎng)發(fā)生了一些變化，但總體上處于良性循環(huán)的狀態(tài)。目前賓陽(yáng)縣逐漸進(jìn)入住房大眾消費(fèi)時(shí)代，這個(gè)階段的住房發(fā)展對(duì)賓陽(yáng)縣而言是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，肩負(fù)著政府經(jīng)營(yíng)城市、增加稅收、快速拉動(dòng)GDP等重任，寄托著公眾改善生活的美好愿望。從城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平來(lái)看，一般認(rèn)為，人均GDP在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段，而達(dá)到13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均GDP已經(jīng)超過(guò)1000美元，而賓陽(yáng)縣則達(dá)到7839元人民幣，約合965美元。從發(fā)達(dá)國(guó)家居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化規(guī)律看，恩格爾系數(shù)在40%-50%的情況下，是房地產(chǎn)業(yè)和住宅建筑業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，我國(guó)目前的恩格爾系數(shù)是48%左右，賓陽(yáng)縣為40.3%。因此在賓陽(yáng)縣居民收入中有很大部分可用于住宅消費(fèi)，未來(lái)住房的開發(fā)與發(fā)展是大有作為的。2008年我們對(duì)賓陽(yáng)縣居民的住房情況以及購(gòu)買意向進(jìn)行一次摸底調(diào)查，采取在社會(huì)上隨機(jī)等距抽樣的形式，進(jìn)行了社會(huì)性的入戶問(wèn)卷調(diào)查訪問(wèn)，調(diào)查一共發(fā)放現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷500份，問(wèn)卷包括居民住房現(xiàn)狀、購(gòu)房需求、購(gòu)買習(xí)慣、調(diào)查戶基本情況等5個(gè)方面，通過(guò)調(diào)研整理，應(yīng)該說(shuō)調(diào)查結(jié)果較能反映公眾未來(lái)的購(gòu)房意愿。1）對(duì)于居住地段的選擇，蘆圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地，賓陽(yáng)工業(yè)品批發(fā)大市場(chǎng)相鄰，賓陽(yáng)至南寧必經(jīng)之路，周遍生活設(shè)施配備齊全，具有極其優(yōu)越的地理位置和交通便利地段是購(gòu)房首選位置，其他地段暫不被看好。2）對(duì)于住房面積的選擇上，選擇81-100m的占44.2%， 80 m以下的占24.8%，150m以上的占8.1%，101-120m的占18.2%， 121-150m的占4.7%。3）而對(duì)于住房的類型上，52.7%選擇高檔商品房，29.0%選擇多層普通住宅，15.1%選擇高層住宅，1.6%選擇別墅，0.8%選擇二手房。4）在選擇住宅的重要因素中，房屋價(jià)格占19.8%，交通便捷占70%，臨近工作場(chǎng)所占8.3%，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良占40%，服務(wù)設(shè)施齊全占69%，子女上學(xué)占15%，物業(yè)管理占53%。5）在購(gòu)房的原因中，25.8%是選擇現(xiàn)有住房不能滿足要求，51.9%選擇投資經(jīng)商保值增值，22.3%選擇其他。6）在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中，63.4%選擇比較合理，36.6%選擇房?jī)r(jià)偏高。結(jié)合調(diào)查報(bào)告可以看出：麗陽(yáng)天下開發(fā)建設(shè)對(duì)居民有較高的吸引力和期望值。商住房產(chǎn)本身就具有使用功能和投資功能。目前在個(gè)人銀行存款處于利率較低而又沒(méi)有更具吸引力的投資渠道的情況下，大量的個(gè)人投資流向房地產(chǎn)市場(chǎng)是必然的。（2）外來(lái)經(jīng)商者購(gòu)買預(yù)測(cè)根據(jù)自治區(qū)“十一五”建設(shè)發(fā)展規(guī)劃把賓陽(yáng)縣城按照“中等城市”來(lái)規(guī)劃，即到2010年，城區(qū)人口要達(dá)到25萬(wàn)人，面積要達(dá)到25平方公里。國(guó)家剛剛批準(zhǔn)實(shí)施的廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃也把賓陽(yáng)縣城和黎塘鎮(zhèn)分別按照“中等城市”三級(jí)和四級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)來(lái)規(guī)劃，即到2020年，縣城城區(qū)人口要達(dá)到40萬(wàn)人，面積要達(dá)到50平方公里；黎塘鎮(zhèn)城區(qū)人口達(dá)到25萬(wàn)人，面積要達(dá)到30平方公里。這對(duì)賓陽(yáng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇。因此，賓陽(yáng)縣將圍繞“中等城市”建設(shè)的目標(biāo)，按照“擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，提升品位”的發(fā)展思路，以縣城為重點(diǎn)，東建城東新區(qū)，西擴(kuò)西環(huán)路，完善城北，提升城南，輻射帶動(dòng)全縣城鎮(zhèn)化建設(shè)。2008年的城鎮(zhèn)建設(shè)“213”工程的重點(diǎn)是對(duì)蘆圩、黎塘的路網(wǎng)進(jìn)行改造，同時(shí)推進(jìn)新區(qū)開發(fā)建設(shè)和抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，爭(zhēng)取城鎮(zhèn)面貌有較大改觀，不斷提高城市品位，初顯中等城市雛形。一是加快路網(wǎng)建設(shè)和改造。抓好縣城永武路向北向東延伸工程、西環(huán)路建設(shè)工程、風(fēng)景路延長(zhǎng)線改造、城北廣場(chǎng)至柳州路口等一批重點(diǎn)建設(shè)工程以及黎塘民主路、建設(shè)路路燈工程和人行道工程、仁愛(ài)路路面改造工程、中營(yíng)路主干道、人行道和路燈工程等建設(shè)項(xiàng)目。二是完善市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。重點(diǎn)抓好縣城和黎塘的垃圾中轉(zhuǎn)站及公廁建設(shè)，爭(zhēng)取上級(jí)支持建設(shè)武陵垃圾無(wú)害化處理場(chǎng)，利用市政府“買一送一”的優(yōu)惠政策添置一批環(huán)衛(wèi)設(shè)備。三是啟動(dòng)新區(qū)開發(fā)建設(shè)。重點(diǎn)抓好城東新區(qū)、城中小區(qū)和炮龍廣場(chǎng)小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，完善廣場(chǎng)路財(cái)政路片區(qū)建設(shè)。四是推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展。切實(shí)做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，開工建設(shè)麗陽(yáng)天下、國(guó)貿(mào)大廈、明珠雅苑、賓都大廈、君苑大廈、鳳凰城市廣場(chǎng)、城北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、糧貿(mào)中心以及黎塘和德城市廣場(chǎng)、興柳福龍商城、建匯新天地、步行街等一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。五是抓好建制鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)管理工作，加強(qiáng)市容市貌長(zhǎng)效管理，提升城市品位。壯大縣域經(jīng)濟(jì)總量，關(guān)鍵靠項(xiàng)目，根本在投入，重點(diǎn)是招商引資。賓陽(yáng)縣緊緊抓住項(xiàng)目和投入不放松，主動(dòng)參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，加快承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步加大招商引資力度，千方百計(jì)引進(jìn)大客商大項(xiàng)目。一是創(chuàng)新方式抓招商。采取產(chǎn)業(yè)招商、中介招商、以商引商、小分隊(duì)招商等辦法，引進(jìn)項(xiàng)目投資。二是優(yōu)化環(huán)境抓服務(wù)。加快行政管理體制改革，進(jìn)一步完善和提升政務(wù)服務(wù)中心服務(wù)功能，努力營(yíng)造公平、公正、公開的政策環(huán)境和令行禁止、高效廉潔的政務(wù)環(huán)境，堅(jiān)決糾正亂收費(fèi)、亂罰款、亂攤派和吃、拿、卡、要等行為，切實(shí)為投資商和企業(yè)解決實(shí)際困難和問(wèn)題，提供保姆式、個(gè)性化、全方位的服務(wù)。三是圍繞園區(qū)抓招商。通過(guò)吃透國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，重點(diǎn)圍繞黎塘工業(yè)集中區(qū)和蘆圩工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，瞄準(zhǔn)東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方向，有針對(duì)性地進(jìn)行招商。對(duì)有意向投資的工業(yè)項(xiàng)目，如甘棠絲綢紡織廠、工業(yè)甲醇廠等項(xiàng)目，要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取盡快簽約。四是抓好重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤服務(wù)。要落實(shí)具體部門，安排專人，對(duì)已簽訂投資意向協(xié)議的奧克羅拉陶瓷生產(chǎn)項(xiàng)目、廣西達(dá)明投資有限公司投資的黎塘生活污水處理項(xiàng)目、溫州歐美實(shí)業(yè)有限公司投資的馬潭制革集中區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、東莞市東城豐和制衣廠投資的服裝廠等一批重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行一對(duì)一的跟蹤服務(wù)，及時(shí)了解進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決具體問(wèn)題，爭(zhēng)取這些項(xiàng)目盡快落戶我縣。五是進(jìn)一步落實(shí)四家班子領(lǐng)導(dǎo)成員和部門項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任制。定期召開項(xiàng)目分析推進(jìn)會(huì)，集中力量抓好重點(diǎn)項(xiàng)目的組織實(shí)施、跟蹤管理和監(jiān)督服務(wù)，及時(shí)解決項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中遇到的各種困難和問(wèn)題，確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。目前，賓陽(yáng)縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，“東盟博覽會(huì)”的召開、中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)以及泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)開放，給賓陽(yáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶賓陽(yáng)縣，商貿(mào)物流快速增長(zhǎng)，來(lái)賓陽(yáng)縣工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來(lái)，受區(qū)域發(fā)展的困擾，賓陽(yáng)縣的商貿(mào)、服務(wù)及居住設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定規(guī)模、設(shè)施完善、管理規(guī)范的高檔住宅社區(qū)一直沒(méi)有開發(fā)建設(shè)，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，尤其是廣西經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為投資開發(fā)熱土的賓陽(yáng)縣，對(duì)其物流、商貿(mào)設(shè)施以及居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。因此，投資者也更傾向于選擇設(shè)施完善、服務(wù)一流、環(huán)境良好的商品房居住。1.4 項(xiàng)目的目標(biāo)1.4.1 市場(chǎng)目標(biāo)（1）投資創(chuàng)業(yè)、成功人士和精英的首選創(chuàng)業(yè)成功人士和社會(huì)精英、中小型私營(yíng)企業(yè)主這部分社會(huì)上先富起來(lái)的人士經(jīng)過(guò)多年的辛苦創(chuàng)業(yè)，普遍都希望為家人和后代尋求一處高回報(bào)的投資產(chǎn)業(yè)和物業(yè)，讓家人和自己都能將來(lái)長(zhǎng)期享受到創(chuàng)業(yè)投資的成果，同時(shí)亦都為后代的成長(zhǎng)與發(fā)展鋪路。該類客戶有部分已經(jīng)是二次置業(yè)，對(duì)物業(yè)的投資商業(yè)回報(bào)要求較高。置業(yè)多采用銀行按揭和一次性付款這兩種方式?；诒卷?xiàng)目的優(yōu)越地段與投資回報(bào)高性價(jià)比，此類購(gòu)房客戶應(yīng)占較多數(shù)。（2）需改善居住環(huán)境及方便的生活服務(wù)空間的客戶。此類客戶原居住自建私房，出于對(duì)原居住狀況的生活不便而在具備一定購(gòu)買力二次置業(yè)時(shí)，極有可能選擇生活服務(wù)方便和品質(zhì)高檔住宅的小區(qū)。（3）房改貨幣分房政策中得益的公務(wù)員和企業(yè)員工。這部分客戶收入雖算不上豐厚，但是向來(lái)穩(wěn)定且會(huì)有一定的積蓄，以前對(duì)國(guó)家福利分房抱有一定的期望，并且以前沒(méi)有補(bǔ)貼，私人購(gòu)房負(fù)擔(dān)比較重，所以遲遲未有置業(yè)行動(dòng)。隨著國(guó)家房改貨幣分房政策的推行，促使大量的這類潛在的客戶購(gòu)房投資置業(yè)。（4）單位集團(tuán)購(gòu)房雖然福利分房政策已結(jié)束，仍存在某些經(jīng)濟(jì)效益較好的企事業(yè)單位由于缺乏土地資源，無(wú)法搞集資建房，轉(zhuǎn)而購(gòu)買商品住宅或定向開發(fā)商品住宅分配給職工或低價(jià)售予職工作為集資房的現(xiàn)象。（5）作為一縣的政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通、信息的中心，而本項(xiàng)目作為精品中的精品樓盤有著非常大的市場(chǎng)空間，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至在南寧工作的部分人士亦有可能成為項(xiàng)目的客戶。1.4.2 社會(huì)效果本項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院2005年頒布的“國(guó)八條”、“新八條”兩個(gè)文件和2006年下發(fā)的“國(guó)六條”，以及2007年國(guó)務(wù)院下發(fā)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知執(zhí)行。結(jié)合賓陽(yáng)縣的實(shí)際，建設(shè)單位將認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知、國(guó)務(wù)院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知和國(guó)務(wù)院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知的通知精神，積極探索適應(yīng)不同需求的住房供應(yīng)和保障體系。通過(guò)適度增加高中檔商品住宅的建設(shè)規(guī)模，強(qiáng)化期房預(yù)售管理，以穩(wěn)定商品房市場(chǎng)。賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下是集大型商業(yè)、住宅樓、大型停車庫(kù)等為一體的綜合多功能建筑樓群，而大型商業(yè)物業(yè)的落成、大型商業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，將創(chuàng)造就業(yè)崗位、開拓地方稅源，具有良好的社會(huì)效益。1.4.3 環(huán)境效果隨著賓陽(yáng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)水平和人民生活水平顯著提高，對(duì)住房條件的要求也越來(lái)越高。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，房地產(chǎn)業(yè)已呈現(xiàn)“日臻理性”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。居住已成為一種文化，建筑已成為一種文明，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從原始的產(chǎn)品主義中突圍，在建筑本體之外構(gòu)筑企業(yè)精神和開發(fā)理念。住宅就是要有其功用性，項(xiàng)目建設(shè)單位圍繞著這一點(diǎn)，盡善盡美地體現(xiàn)物質(zhì)與精神的融合、統(tǒng)一。而住宅也就是建筑適合當(dāng)?shù)氐木幼?、生活、工作、行為?xí)慣的“場(chǎng)所”。場(chǎng)所不是一個(gè)空間的概念，它是空間、人的行為相互結(jié)合所產(chǎn)生的。近幾年，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量都有了較大提高，小區(qū)的環(huán)境、綠化、美化以及配套設(shè)施更加完善。麗陽(yáng)天下的設(shè)計(jì)構(gòu)思按園林式居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，是跟人們的精神家園相吻合的，體現(xiàn)了人們對(duì)理想家園的追求。項(xiàng)目建設(shè)也會(huì)產(chǎn)生積極的環(huán)境效果。1.4.4 經(jīng)濟(jì)效果社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣大居民和商客口袋里有了錢，存款總額已相當(dāng)可觀；國(guó)家政策的引導(dǎo)，房改及其配套政策推進(jìn)等都對(duì)人們消費(fèi)和投資房地產(chǎn)產(chǎn)生了有力的促進(jìn)；另外，居民潛在需求巨大，觀念逐步轉(zhuǎn)變，買房已成為眾多家庭的首要目標(biāo)；市場(chǎng)不斷規(guī)范、完善，市場(chǎng)條件逐漸成熟，為居民住房消費(fèi)和投資房地產(chǎn)締造了良好的外部環(huán)境。由此可見(jiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待于大力開發(fā)，市場(chǎng)細(xì)分之后還有許多的空白等待房地產(chǎn)商填補(bǔ)，只要建出高品質(zhì)的房子、創(chuàng)造出優(yōu)美的環(huán)境，一定能賣出預(yù)期的價(jià)格。項(xiàng)目建設(shè)將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。2 項(xiàng)目基本內(nèi)容2.1 建設(shè)規(guī)模賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下是集大型商業(yè)、住宅樓、大型停車庫(kù)等為一體的綜合多功能建筑樓群。項(xiàng)目總用地面積 22175m2，總建筑面積 48659m2。其中：公寓面積 8963 m2 ，住宅面積 32256 m2，共284套（平均每套面積113.58m2），商業(yè)面積 7410 m2 。建筑容積率2.2，建筑密度38。2.2 工程方案2.2.1 總平布置方案本項(xiàng)目用地位置在賓陽(yáng)工業(yè)品批發(fā)大市場(chǎng)西面，占地面積約22175m2。地塊呈不規(guī)則矩形，北面臨西環(huán)路，南側(cè)為昆侖路, 東面是蘆仙路。整個(gè)項(xiàng)目結(jié)合基地形狀，結(jié)合外部空間的塑造，住宅采用行列式布局，北側(cè)布置一棟11層高層，其余8棟為6層住宅，南面為一棟11層公寓。這種布置不僅增加了小區(qū)的通透感，并極大豐富了小區(qū)的空間層次。東邊沿街布置商鋪，創(chuàng)制良好的商業(yè)氛圍，做到商業(yè)價(jià)值最大化。2.2.2 土建方案（1）土建工程主要內(nèi)容賓陽(yáng)麗陽(yáng)天下由裙樓、主樓和公用配套設(shè)施組成。裙樓為第一、二層，主要用以商場(chǎng)使用；三層及以上是主樓部分，為住宅使用，共10幢住宅樓，（住宅單位建筑設(shè)計(jì)采用一梯二戶戶型）；公用配套設(shè)施包括停車場(chǎng)。住宅樓各幢的戶形及建筑面積見(jiàn)下面表2-1。表2-1 住宅樓戶型一覽表一棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1一房一廳（A）47.8m25437.5%2一房一廳（B）45.9m21812.5%3一房一廳（C）55.4m21812.5%4一房一廳（D）47.5m23625%5一房一廳（E）45.3m21812.5%合計(jì)495二、三、四、五棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（B1）132.6 m22425%2三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（B2）129.2 m22425%3三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（C1）128.9 m22425%4兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（C2）90.0 m22425%合計(jì)96六棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（H1）141.5 m2616.7%2兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（H2）95.2 m2616.7%3兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（G1）95.5 m21232.3%4四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（H1）140.3m2616.7%5兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)(H2)95.2 m2616.7%合計(jì)36七、八、九棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1兩房?jī)蓮d一 衛(wèi)（A1）89.1 m21816.7%2兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（A2）93.5 m21816.7%3三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（B1）131.4m23632.3%4三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（C1）131.4m21816.7%5兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)(C2)91.7m21816.7%合計(jì)108十棟戶型序號(hào)戶型戶型面積套數(shù)所占比例1四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（E1）130.5 m22233.3%2三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（F2）109.4 m24466.7%合計(jì)66（2）主要建筑材料本工程建構(gòu)筑物使用的鋼材為普通常用規(guī)格的線材和板材，水泥品種則根據(jù)建構(gòu)筑物的特點(diǎn)和所處的環(huán)境條件選用。（3）工程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原則：在引入“后小康住宅小區(qū)”理論的前提下，結(jié)合本小區(qū)的具體位置以及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)，提出以下設(shè)計(jì)原則：符合賓陽(yáng)縣總體規(guī)劃，建構(gòu)筑物具有鮮明的時(shí)代特征，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。充分考慮本小區(qū)所處的重要位置及定位檔次，考慮未來(lái)住戶的心理、行為習(xí)慣，處理好商業(yè)及住宅的關(guān)系等，包括環(huán)境處理、建筑群體協(xié)調(diào)等問(wèn)題；注重未來(lái)小區(qū)未來(lái)物業(yè)管理。結(jié)合建筑的功能和特點(diǎn)，力求建筑群體形成良好的空間，交通流暢，功能分區(qū)合理，經(jīng)濟(jì)適用，安全衛(wèi)生，美觀大方。設(shè)計(jì)依據(jù)主要技術(shù)規(guī)范：建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50068-2001）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50007-2002）建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（JBJ79-91）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50010-2002）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50003-2001）鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ17-88）給水排水工程構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（BSY-GJ11-99）給水排水工程鋼筋混水池結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（BSY-GJ13-99）混凝土給水排水工程構(gòu)筑物變形縫設(shè)計(jì)規(guī)程（BSY-GJ14-99）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2001）室外給水排水和煤氣熱力工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（TJ32-78）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ16-87）無(wú)粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ/T92-93）混凝土堿含量限制標(biāo)準(zhǔn)（CECS53-93）地震烈度：根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500112001），本區(qū)為基本地震烈度VI度地區(qū)。按規(guī)定本工程VII度考慮抗震設(shè)防。建筑設(shè)計(jì)：商場(chǎng)和住宅建筑物的耐火等級(jí)為一級(jí)，結(jié)合賓陽(yáng)縣高溫季節(jié)較長(zhǎng)的特點(diǎn)，盡可能采用敞開式或多開窗及開天窗的方式以保證良好的通風(fēng)采光條件。商場(chǎng)樓地面采用混凝土地面或面磚地面，有特殊要求另行處理，門采用木門，窗采用鋁合金窗，內(nèi)墻采用刮膩?zhàn)蛹八⑷槟z漆，外墻采用噴涂外墻涂料，平屋面設(shè)隔熱層和卷材防水。（4）結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目采用框架架構(gòu)。2.2.3給排水方案給水：小區(qū)給水管網(wǎng)根據(jù)區(qū)內(nèi)的用水分布情況和路網(wǎng)的平面進(jìn)行布置，主要用于居民生活用水，其次是商鋪、公建、綠化、澆灑道路用水以及消防用水系統(tǒng)。參照城市居民生活用水標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目住宅共有284戶，以每戶人家3人計(jì)算，本項(xiàng)目生活用水量為300L/人d，用水量為255.6m3/d，所需用水由賓陽(yáng)縣自來(lái)水管網(wǎng)供給。排水：項(xiàng)目排水?dāng)M采用雨污分流制。屋面雨水采用單斗單元管系統(tǒng)收集，場(chǎng)地雨水采用雨水口收集，經(jīng)雨水管道直接排至城市雨水管網(wǎng)。各樓層產(chǎn)生的生活污水，經(jīng)過(guò)污水系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后，排入下污水管道。2.2.4 供電方案（1）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范 10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50053-94） 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50052-95）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50054-95）通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50055-93）爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50058-92）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T16-92）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-99）民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ33-90）電力裝置的繼電保護(hù)和自動(dòng)裝置設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50062-92）電力裝置的電測(cè)量?jī)x表裝置設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ63-90）工業(yè)與民用電力裝置的過(guò)電壓保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ64-83）工業(yè)與民用電力裝置的接地設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ65-83）（2）用電負(fù)荷及負(fù)荷等級(jí)電源：用電屬一級(jí)負(fù)荷，電源由附近的10kV線路提供，從10kV線路經(jīng)變壓后，通過(guò)380V線路引至各個(gè)功能分區(qū)。負(fù)荷測(cè)算：負(fù)荷測(cè)算按各個(gè)分區(qū)計(jì)劃安裝的電器負(fù)荷進(jìn)行計(jì)算。測(cè)算出用電量總負(fù)荷估計(jì)為4570kVA。供變電：根據(jù)測(cè)算總用電量，按用電損耗5計(jì)，項(xiàng)目實(shí)際工作負(fù)荷約為4800kVA。（3）供電電源選擇及其可靠性本項(xiàng)目外電源由附近10kV線路T接供應(yīng)，為保證一級(jí)負(fù)荷用電設(shè)備的供電，設(shè)置一臺(tái)500KW柴油發(fā)電機(jī)組作為備用電源。故本工程供電電源是可靠的。2.3項(xiàng)目組織2.3.1 項(xiàng)目建設(shè)管理與組織本項(xiàng)目的實(shí)施以江西天下實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司廣西賓陽(yáng)分公司作為項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌建、融資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)管理。公司成立專門的項(xiàng)目籌建辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期工作、融資、建設(shè)工程管理，項(xiàng)目竣工運(yùn)營(yíng)后按各個(gè)功能區(qū)域的不同經(jīng)營(yíng)管理要求分別成立專門的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)它們的經(jīng)營(yíng)管理。2.3.2人力資源配置在項(xiàng)目建設(shè)期成立專門的項(xiàng)目籌建辦公室，負(fù)責(zé)人由總公司派出，相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員由總公司財(cái)務(wù)人員兼任，分別聘請(qǐng)4名管理人員和工程技術(shù)員組成專門的項(xiàng)目建設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)工程的施工管理。項(xiàng)目竣工運(yùn)營(yíng)后按不同的功能分區(qū)成立專門的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)麗陽(yáng)天下各個(gè)功能區(qū)域的經(jīng)營(yíng)管理，麗陽(yáng)天下正常運(yùn)營(yíng)后，初步確定職工和管理人員編制為17人，面向社會(huì)，公開招聘。2.3.3 人員培訓(xùn)項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，將按不同的功能區(qū)域，不同的經(jīng)營(yíng)要求，分別對(duì)相關(guān)人員不定期的進(jìn)行培訓(xùn)。2.3.4 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度本項(xiàng)目的實(shí)施工作分二大部分，即工程建設(shè)前期工作和工程建設(shè)期工作。工程建設(shè)前期工作包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制和核準(zhǔn)，方案設(shè)計(jì)及其審批，施工圖設(shè)計(jì)等。工程建設(shè)期工作包括土建施工、竣工驗(yàn)收。根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、投資金額和建設(shè)實(shí)施進(jìn)度的時(shí)間要求，建議本項(xiàng)目建設(shè)期為13個(gè)月。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度如下表：工作內(nèi)容12345678910111213申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)及審批施工圖設(shè)計(jì)土建主體工程施工竣工驗(yàn)收交付使用2.3.5項(xiàng)目招投標(biāo)（1）招標(biāo)范圍根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍包括重要設(shè)備采購(gòu)、土建施工及安裝、工程監(jiān)理等三個(gè)部分。（2）招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目建議采用委托招標(biāo)的組織形式。（3）招標(biāo)方式采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式。2.4 投資估算與資金籌措2.4.1 投資估算依據(jù)和說(shuō)明建設(shè)部1996年5月27日建標(biāo)（1996）309號(hào)文頒發(fā)的全國(guó)市政工程估算指標(biāo)。全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表（1998年版）及相關(guān)費(fèi)用定額。建筑安裝工程投資估算，主要參考了廣西及南寧市和賓陽(yáng)縣近期公布的市場(chǎng)信息價(jià)及相關(guān)的估算指標(biāo)。主要材料價(jià)格根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，設(shè)備價(jià)格按現(xiàn)行出廠價(jià)格另加10運(yùn)雜費(fèi)計(jì)算。其他費(fèi)用的計(jì)取：根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)1996628號(hào)文件“工程建設(shè)其他費(fèi)用的組成和編制方法”的有關(guān)規(guī)定計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用：建設(shè)單位管理費(fèi)：按第一部分費(fèi)用的1.2計(jì)?。晦k公及生活家具購(gòu)置費(fèi)：按設(shè)計(jì)定員500元/人計(jì)算；工程監(jiān)理費(fèi)：按第一部分費(fèi)用的2計(jì)算；勘察費(fèi)：按第一部分費(fèi)用的0.5%計(jì)?。辉O(shè)計(jì)費(fèi)：按2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部頒發(fā)的工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；工程前期費(fèi)用：根據(jù)計(jì)價(jià)格19991283號(hào)文規(guī)定，按插入法計(jì)?。换绢A(yù)備費(fèi)按第一、第二部分費(fèi)用的5計(jì)算；鋪底流動(dòng)資金按流動(dòng)資金額的30%計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目總投資為7200萬(wàn)元，其中：（1）工程費(fèi)用6038.5萬(wàn)元土建工程費(fèi)用：4319萬(wàn)元（每平米單