商業(yè)地產(chǎn)研究之典型案例分析(1).doc

精品文檔 商業(yè)地產(chǎn)研究之典型案例分析商業(yè)地產(chǎn)研究之典型案例分析作者：佚名時間：2008-6-20瀏覽量： 商業(yè)地產(chǎn)研究暨典型案例分析 一、背景:世界購物中心的發(fā)展 購物中心的發(fā)展至今已有100多年的歷史,已由拱廊商用建筑的雛形發(fā)展成多樣化的、成熟的商業(yè)物業(yè)形式,美國是購物中心發(fā)展的先驅(qū),也是購物中心的誕生地和策源地。 截至目前,美國購物中心共有萬多個,其中不足10萬平方米的達萬個。在美國,平均每個人擁有近2平方米的零售市場;購物中心已經(jīng)創(chuàng)造占52%的零售銷售額,2000年的營業(yè)額已達1萬億美元,一家購物中心的有效商圈已達數(shù)百公里。 購物中心產(chǎn)業(yè)在美國發(fā)展成功后,迅速在加拿大、澳大利亞、日本以及歐洲各國發(fā)展起來。 截至2000年,歐盟各國的零售營業(yè)額已達15840億歐元,占GDP的%,其大小不等的商業(yè)零售場所達400萬個,即平均每1000個居民擁有約個商業(yè)零售場所,其總體體量約為6629萬平方米。 從發(fā)展模式來看,加拿大、澳大利亞等地的購物中心與美國購物中心基本相同。而以法國為代表的歐洲式購物中心雖然與美國式購物中心大體相像,但規(guī)模一般小許多。法國購物中心的主題店以特級市場為多,以經(jīng)營日常用品為主;而美國購物中心的主題店以百貨商店居多,以選購品為主。 由于各地汽車普及程度不一,美國購物中心最初大多建設于市郊地區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部,且停車場面積一般占總面積的1/3左右。上世紀80年代后期開始才逐步進入市中心。而東南亞一帶的購物中心更集中于市中心。 東南亞及香港的商業(yè)地產(chǎn): 東南亞地區(qū)購物中心起步比較晚,但發(fā)展迅速,20世紀80年代迅速形成了一股新的產(chǎn)業(yè)潮。菲律賓、馬來西亞、泰國的購物中心規(guī)模均很大,經(jīng)營管理也很成功。如菲律賓的SmSUPERmALL集團、RoBINSoNS集團、EVER集團及泰國的THEmALL集團,還發(fā)展出了獨特且成功的“連鎖購物中心”經(jīng)營模式。中國香港、臺灣地區(qū)的購物中心于上世紀80-90年代興起,發(fā)展迅速,進入了快速成長期。在香港購物中心開發(fā)建設為當?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭所壟斷。在臺灣購物中心已達80多個,規(guī)模普遍比香港大。 一個國家的商業(yè)發(fā)展依托于經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境,亞洲國家由于政策開放程度的不同,商業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)出不同的特征。相比亞洲其它國家,中國商業(yè)對外開放較晚,隨著入世后商業(yè)領域的逐漸開放,中國商業(yè)市場呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。展望亞洲未來的商業(yè)地產(chǎn)市場,我們可以看到,不斷改善的國內(nèi)經(jīng)濟狀況,有效的新供給和旅游業(yè)的復蘇都將推動亞洲地區(qū)對商業(yè)空間的持續(xù)需求。 亞洲國家在城市發(fā)展上存在許多共同點,研究商業(yè)地產(chǎn)市場,也是為了更好地借鑒他們的成功經(jīng)驗。 亞洲商業(yè)發(fā)展的主要特征: 、購物中心發(fā)展受到亞洲經(jīng)濟和消費習慣的影響 2、郊區(qū)購物中心成為都市商業(yè)的重要組成部分 3、激烈的商業(yè)競爭讓“主題特色”成為人們選擇購物中心的重要因素 4、商業(yè)娛樂化發(fā)展已經(jīng)成為都市型商業(yè)必然的發(fā)展趨勢 5、注重市場定位的差異性,重視年輕消費族群 6、傳統(tǒng)市場力求少而精,民族文化特色成為出奇制勝法寶 7、商業(yè)發(fā)展與城市交通的協(xié)調(diào)與配套 8、網(wǎng)絡化服務/電視購物的發(fā)展態(tài)勢不容忽視 世界購物中心研究分析結(jié)論: 按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展狀況、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)研究之典型案例分析作者：佚名時間：2008-6-20瀏覽量：規(guī)劃、人均購買力水平,以及人們對生活質(zhì)量水平要求的提高,在中國發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)中心的條件已逐漸成熟。而所謂“現(xiàn)代”,則是具備優(yōu)良的購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場;集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務諸功能于一體,先進的開發(fā)經(jīng)驗就尤其重要。通過對世界購物中心經(jīng)典案例的研究,我們認為如下結(jié)論值得借鑒: 第一、開發(fā)商在開發(fā)購物中心前非常重視前期的市場調(diào)研,包括消費行為分析、市場的導向和消費者的需求,是開發(fā)商首要考慮的內(nèi)容。 其中一個典型案例就是歐洲最大的購物中心BLUEwATER,整個購物中心的建筑規(guī)劃和商業(yè)布局完全依照開發(fā)商前期的市場調(diào)研和消費者分析而設計。而后期的良好經(jīng)營也成功地驗證了前期市場調(diào)研工作的重要作用。 第二、購物中心的建筑規(guī)劃布局和內(nèi)部裝修充分體現(xiàn)當?shù)鬲毺氐臍v史文化內(nèi)涵,利用當?shù)氐臍v史文化背景突出購物中心的主題。 如西班牙一個區(qū)域型購物中心coLomBo,其商場室內(nèi)裝修風格的設計靈感于當?shù)剡^往航海歷史的文化背景。在室內(nèi)環(huán)境中,繪畫中有很多關于葡萄牙及摩爾人的歷史詳情,并設有多個赤陶色的公共廣場、商場及典型的圓形大廳,購物中心獨特的建筑設計風格是其經(jīng)營管理成功的重要影響因素。 第三、通過打造獨特的休閑、旅游和娛樂的主題概念來拉動商業(yè)的發(fā)展和繁榮。 如位于韓國漢城的樂天世界“Lotteworld”,它是世界最大的一個室內(nèi)主題公園,每年吸引超過700萬游客,它最特別的地方是以主題公園娛樂為主題,吸引國內(nèi)外游客。 第四、業(yè)態(tài)分布多樣,商鋪布局合理,通過不同物業(yè)的混合發(fā)展,吸引顧客,并使顧客始終能夠隨情境的變化而產(chǎn)生不同的購物情緒,延長他們在商場的逗留時間。 這一點是世界大部分購物中心經(jīng)營成功的關鍵。例如mallofAmerica這個美國最大型的獨立商業(yè)建筑,它位于美國明尼蘇達州,建筑面積達31萬平方米。它的成功之處在于創(chuàng)造了“一站式商城”這個集購物娛樂于一體的發(fā)展概念。在這里顧客可以享受綜合多樣化的購物環(huán)境,同時亦可以享受各式各樣的娛樂、餐飲服務。而在整個布局上,它成功地利用內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位、商戶組合、布局,以及建筑細節(jié)等精彩策略,吸引顧客始終保持購物逛街情緒和消費意欲。 第五、以專業(yè)經(jīng)營管理團隊打造購物中心的長期持續(xù)性發(fā)展策略。 國外商業(yè)房地產(chǎn)商對專業(yè)經(jīng)營管理高度重視,是其與中國最大的差異。商業(yè)組合的吸引力是保證購物中心形成競爭力的先決條件,購物中心只有真正實現(xiàn)了專業(yè)化的操作才能更好地吸引零售商和商業(yè)品牌的進入,從而形成具有競爭力的購物中心項目。同時,購物中心專業(yè)化水平的提高也將極大地提高項目在資金融通方面的可能性和可行性,提高項目資本運作的專業(yè)化水平;相反,購物中心如果缺乏專業(yè)化的操作勢必將影響到開發(fā)商資金的籌集、招商進展和持續(xù)經(jīng)營。 第六、專業(yè)的國際型公司是歐洲大型購物中心的投資主體,這也是大型購物中心資金要求高所決定的。在美國,資金通過地產(chǎn)投資基金進入不動產(chǎn)項目中,使這些項目得到良好的資金支持。 世界上其他一些國家,如新加坡也采用了類似的法律規(guī)定,香港也采用了地產(chǎn)投資基金的做法。在中國采取類似地產(chǎn)投資基金的一些做法非常重要,通過這種途徑,資本可以自由流動用于地產(chǎn)建設,以更好地滿足大量消費者的需求。同時,它也將使個人投資者能夠以有限的資金成為不動產(chǎn)的一部分,更加健康的產(chǎn)業(yè)會促進零售業(yè)的發(fā)展。 理性:如何判斷商業(yè)中心的價值: 但是,北京金源茂之惑、巨庫之痛、萬達訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,即逆式地產(chǎn)開發(fā)模式遭遇的逆境都讓我門看到商業(yè)地產(chǎn)運作的陷阱和誤區(qū)。那我們到底如何判斷購物中心的價值?如何實現(xiàn)這種價值的最大化? 作為商業(yè)地產(chǎn)的重要表現(xiàn)形式,購物中心兼具地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種屬性,而地產(chǎn)和商業(yè)屬性均將服務于金融屬性的增值功能,金融產(chǎn)品化是購物中心發(fā)展的最終方向,甚至可以說購物中心只有成為金融產(chǎn)品,其發(fā)展過程才能更具理性。 從金融角度看,購物中心的專業(yè)性與金融產(chǎn)品的安全性相互依存。就購物中心的專業(yè)要求而言,準確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、有效的招商組織、持續(xù)的經(jīng)營創(chuàng)新既是不可或缺的要素,又是相互高度融合的專業(yè)復合體,這些要求是滿足購物中心金融產(chǎn)品化安全性的客觀需要,沒有專業(yè)的市場控制和發(fā)展能力,購物中心就難以達成自身的投資價值。 第一、購物中心的價值是不動產(chǎn)價值和商業(yè)運營價值的集合體 從購物中心三種屬性的綜合比較來看,不動產(chǎn)價值和商業(yè)運營價值是其中的兩個要件,因而購 商業(yè)地產(chǎn)研究之典型案例分析作者：佚名時間：2008-6-20瀏覽量：物中心的價值也體現(xiàn)為一個集合體的概念。由商家的銷售業(yè)績作為支撐,有業(yè)主的租金成長性作為參考,購物中心的市場價值必然高于物業(yè)本身的建造價值。作為資金密集的產(chǎn)業(yè),獲利需要較長的時間,并且要有穩(wěn)定的收益。所以一個投資性的物業(yè)需要用折現(xiàn)來決定它在公開市場上的支付金額,其中包括未來持有時間內(nèi)所估算出來的凈現(xiàn)金流量和可能產(chǎn)生的盈利,這是購物中心最好成為持有型物業(yè)的理論基礎。 購物中心的價值同樣離不開商業(yè)管理的支撐,精細化的經(jīng)營管理可以在很大程度上影響到不動產(chǎn)的價格。所以從經(jīng)營管理角度而言,業(yè)主除了要對租約進行有效管理外,還應特別重視承租商家的銷售創(chuàng)造能力,關注廣告、展示、行銷、企劃方面的觀念創(chuàng)新,并及時進行動態(tài)調(diào)整。從這個意義上講,實現(xiàn)購物中心價值最大化除了要挖掘建筑載體自身的內(nèi)涵外,更需要注重提高商業(yè)管理水平,發(fā)揮其作為商業(yè)產(chǎn)品的功能。這是購物中心最好成為持有型物業(yè)的根本原因。 第二、盈利能力、集客能力和商家銷售是購物中心商業(yè)價值的直接反映 購物中心的盈利能力主要通過集客能力和商家銷售額兩個指標來體現(xiàn),這也是業(yè)主最應關心的核心經(jīng)營內(nèi)容。我們調(diào)查后發(fā)現(xiàn),2004年恒隆廣場和港匯平均回報均超過10%,較三年前的4%-5%有了大幅的改善。這充分表明,購物中心確實具有很強的活力和成長性,但這種成長卻絕非一蹴而就,包含著廣泛的專業(yè)深化和積極的市場開拓,這是決定購物中心投資價值的商業(yè)性因素。 第三、合理的體量意味著購物中心投資的高效性,不符合目標市場要求的體量是社會資源和企業(yè)投資的浪費 購物中心體量確定的依據(jù)是非常嚴格和專業(yè)的,發(fā)展商應以消費力來確定體量,不切合未來消費市場需求的體量會直接導致資金、招商和運營的惡性循環(huán)。 第四、良好的業(yè)態(tài)組合和穩(wěn)定的租金收益是購物中心區(qū)的商業(yè)價值的基礎 業(yè)態(tài)組合不是沒有原則的“堆砌”,一定要有市場作為支撐,一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性,這是物業(yè)資源充分利用、租金回報穩(wěn)定上升的先決條件。 豐富的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合固然是購物中心項目發(fā)展所需要的,但是這種組合不是沒有原則的“堆砌”,一定要有市場作為支撐,一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性,這是物業(yè)資源充分利用、租金回報穩(wěn)定上升的先決條件。購物中心是在統(tǒng)一規(guī)劃、管理的物理建筑內(nèi),經(jīng)過對商家整體結(jié)構(gòu)的確定和及時調(diào)整中形成的,具有商圈競爭力和消費號召力的不動產(chǎn)和商業(yè)形式,具有明顯的資本痕跡。 而租金的成長性和穩(wěn)定性既是購物中心投資的重要參考因素,也是發(fā)展購物中心的著眼點,其實現(xiàn)離不開特色化的商業(yè)組合,包括大到應該組合什么樣的業(yè)種、業(yè)態(tài),小到吸引什么樣的店鋪進駐。只有這樣,商家組合才能形成競爭力,才能形成優(yōu)勢互補的商業(yè)格局,商家的銷售能力才能得到持久和有效的保證,業(yè)主才能獲得穩(wěn)定遞增的租金收益。 第五、專業(yè)的商業(yè)管理是購物中心價值實現(xiàn)的保證 購物中心也是以商業(yè)組合和行銷推廣為基礎,實現(xiàn)多種消費服務功能,