商品房竣工驗收全流程詳解.doc

商品房竣工驗收全流程詳解（轉）商品房竣工驗收備案表 竣工驗收備案表雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。 竣工驗收備案表建筑法、合同法等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性規(guī)范。依據(jù)有關規(guī)定，我國目前的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得建筑工程竣工備案表，因此，出賣人在交付房屋時，應向買受人出示竣工驗收備案表原件，否則，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗收備案表，其中不排除該商品房在建筑質量方面存在重大的缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同時，竣工驗收備案表直接關系到房產(chǎn)證的辦理，一旦將來發(fā)現(xiàn)該房屋始終無法拿到竣工驗收備案表，房產(chǎn)證則始終無法辦理。根據(jù)建設部制定的房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法及省市的有關規(guī)定，竣工驗收備案表通常包括以下內(nèi)容：1、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規(guī)劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理、質量監(jiān)督等單位)名稱；2、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位意見；3、竣工驗收備案文件清單，主要包括：（1）工程竣工驗收報告，分5項，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；（2）規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗收認可文件；（3）、工程質量監(jiān)督注冊登記表；（4）工程施工許可證或開工報告；（5）消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書；（6）建設工程檔案預驗收意見；（7）、工程質量保修書；（8）住宅質量保證書；（9）住宅使用說明書；（10）建設單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結算；（11）房屋建筑工程和市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；（12）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。質量監(jiān)督站在收到建設單位報送的竣工驗收備案文件并驗證齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖，加蓋備案專用章；對符合條件、證明文件齊全有效的，應當收到申請之日起15日內(nèi)按程序辦理竣工驗收備案。這時，共計四頁的竣工驗收備案表才是一份完整的備案表。另外，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，例如消防設施等。缺少任何一項，買受人不能接受。需要注意的是，竣工驗收備案表只是建設（開發(fā)商）、設計、施工、監(jiān)理及有關建設行政機關各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關法律法規(guī)和設計所作的驗收報告，并不能證明該建筑物沒有質量問題，如果該商品房確有質量問題，主管單位可以收回備案表，責令建設單位按要求進行整改，全部整改完畢后重新組織工程竣工驗收。同時，商品房買賣合同是開發(fā)商與購房人簽署的，開發(fā)商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備交付條件，也需要購房人來驗收確認。一、 購房者收房步驟 購房者收到交房通知單后的收房步驟：1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質量保證書；B、住宅使用說明書；C、竣工驗收備案表；D、面積實測報告書；E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)；2.購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設施質量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等；3.購房者就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可簽字； 4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；5.購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單，商品房交付完成。二、商品房交付中的注意事項 1、購房者在查看房屋資料時，房屋的住宅質量保證書和住宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗收備案表原件需仔細，竣工驗收備案表是目前收樓環(huán)節(jié)中最應該注意的文件，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。 2.購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，交鑰匙就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。 3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。 4.商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關鍵。 三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房交付、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢熑蔚葐栴}。 1.商品房交付使用。 怎樣才算商品房交付使用，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的交鑰匙。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風險的轉移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關法律，商品房交付使用必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2.商品房逾期交付的責任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。3.商品房交付不當?shù)呢熑?商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構成逾期交付時，開發(fā)商應負逾期交付的違約責任. 驗房的內(nèi)容：1、墻、頂、地飾面工程驗收最主要應驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應由開發(fā)商負責維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動后的地板異響。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時處理為好，結構有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。2、門窗工程的驗收主要看外觀的質量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復原表面質量。玻璃的劃傷應在每平米0.1寬10厘米長3條以內(nèi)為合格，還應注意中空玻璃的質量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無水跡。3、電氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。4、設備部分的檢查應由開發(fā)商或物業(yè)負責最初的實驗，并教業(yè)主會使用后，業(yè)主自己在操作。5、衛(wèi)生間的閉水在驗房前，應通知開發(fā)商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結構、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。收房要檢查的文件：竣工備案表、質量保證書、使用說明書、面積測繪書、管線分布圖等。備注：商品房竣工驗收備案表基本形式 市建設工程竣工驗收備案表工程名稱：建設單位：市建設工程質量安全監(jiān)督站制工程竣工驗收備案工程名稱工程地點工程規(guī)模 工程投資 萬元 工程決算 萬元建筑面積 M2 層數(shù)結構類型工程用途開工日期 竣工日期竣工驗收日期施工許可證號 發(fā)證機關施工圖設計文件審查結論 審查機構資質等級證號責任主體單位勘察單位名稱 資質等級證號設計單位名稱 資質等級證號施工單位名稱 資質等級證號監(jiān)理單位名稱 資質等級證號工程質量監(jiān)督機構備案事由：該工程按建設工程質量管理條例第十六條規(guī)定組織有關單位進行了竣工驗收，驗收合格，備案文件齊全?，F(xiàn)報送備案。建設單位項目法人代表（簽字）：報送時間：年月日該工程按建設工程質量管理條例第十六條規(guī)定組織有關單位進行了竣工驗收，驗收合格，備案文件齊全。現(xiàn)報送備案。建設單位項目法人代表（簽字）：報送時間：年月日竣工驗收意見勘察單位意見單位負責人年月日設計單位意見單位負責人年月日施工單位意見單位負責人年月日監(jiān)理單位意見單位負責人年月日建設單位意見單位負責人年月日竣工驗收備案文件 內(nèi)容 份數(shù) 驗證情況 備注1、工程施工許可證或開工報告2、工程質量監(jiān)督手續(xù)3、施工圖、設計文件審查報告4、質量合格文件勘察部門對地基及處理的驗收文件單位工程驗收記錄監(jiān)理部門簽署的竣工移交書單位工程質量評定文件5、地基與基礎、結構工程驗收記錄及檢測報告6、規(guī)劃許可證及其他規(guī)劃復印文件7、公安消防部門的認可文件或準許使用文件8、環(huán)保部門的認可文件或準許使用文件9、xx市建設工程保修合同10、商品住宅質量保證書11、商品住宅使用說明書12、工程竣工驗收報告13、其他文件備案意見 本工程的竣工驗收備案文件于200 年 月 日收訖，經(jīng)驗證文件齊全。（公章）備案管理部門負責人 經(jīng)辦人 日期備案管理部門意見： 年月日俗話說：“家家有本難念的經(jīng)。一個溫暖和諧永盛的家，一定有位胸懷大志，豁達大度，認真負責有擔當?shù)暮媚腥恕Ｒ欢ㄓ形粶厝狍w貼，善良賢惠，尊老愛幼的好妻子。一定有位知書達理，言傳身教的好長輩。具備這些，家成了寧靜的港灣，溫馨的家園，春風和煦，波瀾不驚。家的和諧美滿，需要我們用心經(jīng)營，需要我們在人生的航程中永遠并肩前進。才如此溫馨如一，幸福永遠。人生猶如一場長跑，途中有磕絆和摔跤，只要站起來的次數(shù)，比倒下去的次數(shù)多，你就是一位成功者。我們工作崗位，上有領導下有同事，整天生活一起，難免有口角，有矛盾，有委屈，有批評。如果我們把心用在工作上，不計較，就少了很多雜念。如果我們把委屈，當動力，把批評當鞭策，就少了很多煩惱。工作不攀比，踏踏實實做事，安安分分做人，你一定是勝者。上班錢多錢少不重要，重要是幾年工作中，你漲沒漲見識，有沒有收獲，閱歷豐富勝過一切。我們只有加倍付出努力，才會改變命運。只有在起伏道上行走，才看得到更多的風景，只有經(jīng)過摔倒后爬起來，才會有人生的更多成就。你不努力，永遠不會有人對你公平，花香蝶自來。同事之間懂得換位思考，夫妻之間懂得相互理解，婆媳之間懂得和諧溝通，你一定是位很受歡迎的人士。會享受順境，也要學會享受挫折，遇到困難勇往直前的人，你將來肯定贏得一片光明。人們常說”水滴石穿“,強勢像石，和善則是水，硬碰硬會導致兩敗俱傷，以柔克剛，才會達到想要的最佳效果。鮮花總是在歷經(jīng)了冰雪嚴寒之后，才開放得更加絢爛；人生，只有經(jīng)歷過地獄般的磨礪，才能練就創(chuàng)造天堂的才干。事實告訴我們，只有流過血的手指，才能彈出世間的絕響，才能贏得最美的笑顏，才能得到所有人的仰慕。人生的意義不在于留下什么，只要你經(jīng)歷過，就是最大的值得；只要你奉獻過，就是最大的美好，只要你做好了，就是最大的強者。每一個人都應該活得實在、灑脫和超然。即使傷心，你也不要愁眉苦臉，因為愁眉苦臉的樣子，永遠沒有笑的面容可愛。有笑容的人，大家都喜歡。人生路上，有你有我也有他，處理好這仨的關系，需要我們花一輩子的時間去完善。無論你與誰相處，都以真心相待，以誠信為本，把最真實的一面交給別人。因為你