房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案各稅種.doc

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的稅收問題也較多。隱匿收入、虛增成本等問題，單純的就賬論賬難以查深查透，需要從外圍入手，研究一個項目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)，從開發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運(yùn)用建安成本分析控制、 利潤率控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開發(fā)項目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。為提高檢查效率，增加稅務(wù)稽查針對性，特制定本預(yù)案。一、查前準(zhǔn)備 （一） 首先通過稅收征管信息系統(tǒng)了解企業(yè)辦理稅務(wù)登記的基 本情況，了解企業(yè)檢查期限內(nèi)的申報納稅情況，查看稽查部門以前年度檢查檔案，掌握以前年度稅務(wù)檢查情況。 （二）要求被查單位提供有關(guān)資料。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除 調(diào)遣取企業(yè)賬簿憑證外，還要求其提供如下文件、證明材料和有關(guān)資料，以初步了解企業(yè)情況： 1 、營業(yè)執(zhí)照 2 、稅務(wù)登記證 3 、企業(yè)章程 4 、納稅申報表 5 、以前年度檢查報告表 6 、減免稅批準(zhǔn)文件 7 、發(fā)票存根、收據(jù) 8 、 合同： 如征地合同、 搬遷合同、 基礎(chǔ)設(shè)施合同、 設(shè)計合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套設(shè)施合同、銷售合同等 9 、自用房產(chǎn)的房產(chǎn)證 10 、土地使用證 11 、開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)證 12 、發(fā)改部門簽發(fā)的項目批準(zhǔn)計劃書 13 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 14 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 15 、建設(shè)工程開工許可證 16 、建設(shè)規(guī)劃平面圖 17 、工程預(yù)算及決算報告 18、銷售平面圖 19 、商品房屋預(yù)售許可證 20、銷售面積明細(xì)表 21 、回遷安置房屋面積明細(xì)表及回遷安置具體實(shí)施方案 22 、配套工程和物業(yè)管理具體實(shí)施方案 23 、人員資料。 （三）整理核實(shí)有關(guān)資料，必要時可到發(fā)改、規(guī)劃、土地、 建設(shè)、住建等部門進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，如到建設(shè)核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn) 收的建筑面積、到住建部門核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。 （四）掌握企業(yè)會計核算程序，尤其是取得售房預(yù)收款、預(yù) 收賬款提繳納營業(yè)稅、結(jié)轉(zhuǎn)收入成本利潤等環(huán)節(jié)的時點(diǎn)方法流程， 開發(fā)間接費(fèi)用的歸集分配方法。可以通過查看企業(yè)資金收支、稅 金費(fèi)用計提等的會計分錄，詢問企業(yè)財務(wù)人員等方法，了解會計 核算方法和流程。 （五）理順對企業(yè)財務(wù)人員的詢問內(nèi)容： 1 、是否有下屬非獨(dú)立核算的建筑企業(yè)， 2 、是否存在多種經(jīng)營行為， 3 、所查年度開發(fā)項目名稱、地點(diǎn)、建筑面積及可售面積， 4 、所查年度房屋銷售情況 5 、是否有聯(lián)營開發(fā)房地產(chǎn)的情況 6 、是否有房屋出租行為 7 、是否有自建自用的房產(chǎn) 8 、以房抵債、贈與等情況中國 9、基準(zhǔn)房價 10 房屋銷售方式：如分銷、包銷、回購、還本等 二、分稅種確定檢查重點(diǎn) （一）營業(yè)稅方面 1 、營業(yè)稅計稅收入的檢查。主要審核： “預(yù)收賬款”、 “主 營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他應(yīng)付款”等往來賬科 目以及“應(yīng)交稅金”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、及部分費(fèi)用類 科目、納稅申報表等，重點(diǎn)注意：已提稅金是否全額繳納；將銷售合同與預(yù)收賬款科目進(jìn)行核對，看有無將部分房款直接計入經(jīng)營收入面未提營業(yè)稅的情況；代收代付款費(fèi)用有無交稅； 將合同與預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款核對，看有無以房抵債或抵工程 款、置換房產(chǎn)，商品房出租、合作建房等情況；如有代建合同， 關(guān)注四個條件是否符合；將房屋銷售圖紙與銷售合同和預(yù)收賬款明細(xì)賬進(jìn)行核對，如有必要進(jìn)行實(shí)地察看、看已銷售房屋收入 是否全額入賬，關(guān)注企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來情況；安置過程中的 超面積款的核算情況及將不動產(chǎn)作為股利分配或贈送不動產(chǎn)等視 同銷售行為。注意其他各種特殊業(yè)務(wù)，如換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項 目、參建聯(lián)建、合作建房、拆遷補(bǔ)償（安置）、以投資名義轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)實(shí)為出租等行為是否按規(guī)定足額納 稅。 （二）企業(yè)所得稅方面 企業(yè)所得稅是檢查的重點(diǎn)稅種，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā) 200931 號的 規(guī)定 （注意與國稅發(fā) 200631 號的銜接與區(qū)別） ， 逐條逐項檢查。 1 、銷售收入實(shí)現(xiàn)、確認(rèn)的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不管以什么方式 銷售，銷售的實(shí)現(xiàn)必須以完工產(chǎn)品為前提，完工的標(biāo)準(zhǔn)：竣工證 明已報房地產(chǎn)管理部門備案；或已開始投入使用；或已取得了初 始產(chǎn)權(quán)證明。針對稽查準(zhǔn)備階段調(diào)查掌握的情況，通過查看銷售 部門臺賬，清點(diǎn)發(fā)票存根聯(lián)，審閱房產(chǎn)購銷合同，查看“主營業(yè) 務(wù)收入”賬戶等，核對分析判斷會計人員是否按以上規(guī)定確認(rèn)收 入。 2 、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入納稅調(diào)整的檢查。企業(yè)銷售 未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率，分季（或 月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 3、視同銷售的檢查。查看銷售平面圖，核對銷售合同，上門 抽查未售部分，看企業(yè)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福 利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其 他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。 4 、開發(fā)產(chǎn)品成本的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù) 雜，盡管周期較長，應(yīng)實(shí)行全查法。開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本主要有 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi)、 開發(fā)間接費(fèi)。稽查人員在查看 “存 貨（開發(fā)產(chǎn)品）”、“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”等會計事項的基 礎(chǔ)上，尤其注意：土地成本的構(gòu)成。通過有關(guān)渠道，了解被查 單位土地來源。通過政府拍賣取得的，核實(shí)拍賣成交價及支付方 式、支付單位等情況；征用集體土地而取得的，查閱相關(guān)征用文件核實(shí)征地費(fèi)的真實(shí)性，有否超范圍列支；通過政府舊城改造， 出讓土地方式取得，查閱相關(guān)拆遷、出讓文件，核實(shí)拆遷費(fèi)用的 真實(shí)性，有否利用非拆遷人員的身份證或虛構(gòu)拆遷單位協(xié)議，列 支拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情況；通過原工業(yè)用地變更為商業(yè)用地（包括合 作單位地塊）取得，核實(shí)地塊的歷史成本，有否評估重置價值入賬。建筑成本。通過查閱建筑合同，了解總承包及分包施工單 位的預(yù)算造價等情況；檢查原始憑證核對材料發(fā)票和建筑發(fā)票的 有效性，有否假發(fā)票、外地發(fā)票、票款單位不符、白條或收據(jù)代替發(fā)票等情況；檢查暫估成本的合理性，房地產(chǎn)企業(yè)往往以決算 報告尚未通過為理由，完工后仍然拖欠施工單位工程款，而在結(jié) 算銷售成本時過高的暫估成本。建設(shè)期間接費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品建 造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則計入成本對象。通過查看原始憑證檢查費(fèi)用的真實(shí)性、 合法性和有效性，有否與開發(fā)項目無關(guān)的費(fèi)用，有否非當(dāng)期實(shí)際 發(fā)生的費(fèi)用，設(shè)計費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用的真實(shí)性是檢查重點(diǎn)；檢查費(fèi) 用在各項目之間分配是否合理， 有否故意多分配先完工項目成本。 產(chǎn)品的單位成本。屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無 償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施， 其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。屬于營利性 的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā) 產(chǎn)品進(jìn)行處理。 5 、銷售成本的檢查。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實(shí) 現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。應(yīng)檢查企業(yè)是 否按照規(guī)定正確結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，這里主要是通過計算的單位成本 與實(shí)際銷售結(jié)轉(zhuǎn)或留存單位成本比較后來判斷是否多列成本，少 計利潤。 6 、其他納稅調(diào)整事項的檢查。其他納稅調(diào)整事項難以一一列 舉，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有關(guān)納稅調(diào)整事項，結(jié)合會計事 項檢查進(jìn)行對應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明具體內(nèi)容，核對調(diào)整數(shù)據(jù)是否正確；在表上沒有顯示數(shù)據(jù)的，對經(jīng)常性發(fā)生項目必須通過查看相應(yīng)的會計賬戶和分錄加以證實(shí)。特別注意長 期投資和投資收益，有長期投資的應(yīng)查明有否以不動產(chǎn)等實(shí)物投 資，有否按公允價值作納稅調(diào)整；查看被投資單位報表，是否存 在已分利潤而未到賬的等。 （三）個人所得稅方面 1 、審核固定資產(chǎn)明細(xì)賬及原始憑證，看有無以企業(yè)資金為投 資者本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消 費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出有無按規(guī)定代扣代繳個 人所得稅。 2 、審核“管理費(fèi)用”、“財務(wù)費(fèi)用”、“開發(fā)成本”、“待 攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”等科目及原始憑證，看有無發(fā)放獎金、支付集資利息、為個人投保、發(fā)放董事獎金、補(bǔ)貼或支付勞務(wù)報 酬等未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。 3 、審核“應(yīng)付職工福利費(fèi)”、 “其他應(yīng)付款”、 “應(yīng)付股利” 等科目及原始憑證，看有無發(fā)放補(bǔ)貼、買物、股利等未按規(guī)定代 扣代繳個人所得稅。 （四）房產(chǎn)稅方面 通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”項目檢查，搜索所有不動產(chǎn)資產(chǎn)，通過收入類“其他收入”、“營業(yè)外收入”搜索“租賃收入”。 審核“固定資產(chǎn)”、“在建工程”明細(xì)賬及房屋產(chǎn)權(quán)證明等，關(guān) 注房產(chǎn)投入使用時間、評估情況（有無按評估增值后的價值申報 納稅）；已交付使用的房產(chǎn)有無暫估入賬，按規(guī)定申報交納房產(chǎn) 稅；商品房自用、出租、出借有無按規(guī)定申報納稅；構(gòu)成房產(chǎn)價 值的部分附屬設(shè)備如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等高務(wù)；各 種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電 訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等有無按規(guī)定申報納 稅、應(yīng)計入的土地價值是否轉(zhuǎn)出等等。重點(diǎn)審核固定資產(chǎn)房產(chǎn)原 值， 房屋出租租金收入、 開發(fā)產(chǎn)品的出租收入， 已交付使用掛 “在 建工程”房屋，無租使用的房屋，與免稅共同使用的房屋有無未 繳或少繳房產(chǎn)稅情況。 （五）城鎮(zhèn)土地使用稅方面 通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”科目，搜索所有不動產(chǎn)資產(chǎn)，以及 查閱城鎮(zhèn)土地使用證等情況，重點(diǎn)檢查審核 1 、 實(shí)際占用的土地面 積，其包括有土地使用證的、無土地使用證，但有征地批準(zhǔn)文件 的、既無土地證的，又無征地批準(zhǔn)文件的； 2 、免稅土地，包括開 山填海土地和改造的廢棄土地； 3 、已征用未開發(fā)的占用的土地， 未銷售的商品房占用的土地有無未繳或少繳城鎮(zhèn)土地使用稅情 況。 （六）印花稅方面 房地產(chǎn)開發(fā)涉及的合同主要有：土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同、 勘察設(shè)計合同、材料購銷合同、建筑安裝工程承包分包合同、商 品房預(yù)售（銷售）合同、借款合同、租賃合同等，查看征管系統(tǒng)，看企業(yè)印花稅稅種設(shè)置、申報是否齊全，有無將性質(zhì)相似的憑證 誤用稅目稅率，有無從低適用稅率貼花，有無將應(yīng)按比例稅率征 稅的憑證按定額 5 元計稅貼花等問題。 （七）土地增值稅方面 1 、預(yù)繳部分是否已正確繳納。 2 、 符合清算條件納稅人是否按規(guī)定向主管地稅部門進(jìn)行土地 增值稅清算申報。 （八）契稅方面 1 、以協(xié)議方式取得出讓土地的，是否將土地出讓金、土地補(bǔ) 償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市 政建設(shè)配套費(fèi)等總額作為契稅的計稅依據(jù)。 2 、以競價方式取得出讓土地的，其契稅計稅價格是否包括市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用。 3、 以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否繳納了契稅。 4 、減免土地出讓金是否按差額繳納了契稅；分期支付土地出讓金的是否按合同規(guī)定總價款繳納契稅； 三、檢查方法 采取詢問、審查賬簿及實(shí)地察看相結(jié)合，必要時可外調(diào)有關(guān) 單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般項目跨期長，檢查工作量大，應(yīng)確定 以審核賬簿憑證及相關(guān)資料為主，實(shí)地察看、詢問為輔的檢查方 式。仔細(xì)審核涉稅相關(guān)賬戶的明細(xì)分類賬，及相關(guān)合同、預(yù)決算 書、房屋銷售圖紙等，對大宗業(yè)務(wù)往來及重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)抽查其記 賬憑證和原始憑證。抽查某一單項工程，對照施工設(shè)計圖、工程 決算審計報告看是否有虛增成本現(xiàn)象，必要時委托工程方面的專 業(yè)人員審核。 1 、收入主要注意以下幾個方面：將預(yù)收的售房款收入放在 其他公司銀行賬戶上隱瞞收入體外循環(huán)，或者將部分收入核算混 入其他他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；有的企業(yè)項目滾 動開發(fā)，雖然房屋已全部售完，但不按時進(jìn)行工程結(jié)算，收入一 直掛在“應(yīng)收賬款”或“預(yù)收賬款”上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入；價外費(fèi) 用或代收費(fèi)用。 2 、成本的組成的合法性、真實(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的合理性。主要 注意利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票 加大成本問題， 重點(diǎn)查以下幾個方面：查資金流：特別強(qiáng)調(diào)發(fā)票與實(shí)際付款情況進(jìn)行比對檢查，對單張發(fā)票在10 萬元以上和單個單位年度入賬額在 100 萬元以上 的情況應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)；與收到款項的單位核對，看是否反映在 賬上，沒