邯鄲邱縣市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除邯鄲邱縣市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 整理項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 完成宏觀市場(chǎng)分析 完成競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研 問(wèn)卷分析完成客戶調(diào)研 綜述項(xiàng)目研究背景為了準(zhǔn)確把握市場(chǎng)定位，我司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研；根據(jù)本項(xiàng)目的調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員深度訪談相結(jié)合的方式，依托邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)研過(guò)程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)：& 了解邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及發(fā)展趨勢(shì)；& 了解邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)類(lèi)型及價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)；& 了解邱縣住宅物業(yè)市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群的構(gòu)成情況；& 掌握本項(xiàng)目所處地塊的基本特征；& 掌握本項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本特征；& 明確項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目研究背景為了準(zhǔn)確把握市場(chǎng)定位，我司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研；根據(jù)本項(xiàng)目的調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員深度訪談相結(jié)合的方式，依托邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)研過(guò)程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)：& 了解邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及發(fā)展趨勢(shì)；& 了解邱縣房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)類(lèi)型及價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)；& 了解邱縣住宅物業(yè)市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群的構(gòu)成情況；& 掌握本項(xiàng)目所處地塊的基本特征；& 掌握本項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本特征；& 明確項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)。目錄：1項(xiàng)目基礎(chǔ)資料1.1邱縣概況簡(jiǎn)述1.2 宗地區(qū)位與交通1.3 生活配套與大市政配套1.4 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客戶層2宏觀市場(chǎng)分析2.1縣城房地產(chǎn)供求走勢(shì)2.2縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特征3競(jìng)爭(zhēng)典型樓盤(pán)調(diào)研3.1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品信息3.2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶特征4客戶調(diào)研市場(chǎng)問(wèn)卷5、綜述第一部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料一、邱縣概況簡(jiǎn)述1、邱縣歷史邱縣歷史悠久，始見(jiàn)文字記載可上溯 4280多年。尚書(shū) ? 禹貢載：帝堯七十二年 (前2286)，禹治水導(dǎo)河至于衡漳(今邱城東南)。黃河歷史上兩次流經(jīng)邱境共歷時(shí)1982年。早在帝堯時(shí)，縣境即有先民在黃河兩岸聚居，漁獵拓荒，繁衍生息。漢宣帝地節(jié)三年(前67)置平恩侯國(guó)，治在今邱城西，屬冀州魏郡。繼而更名延平縣、平恩縣、平恩鎮(zhèn)。元至元二十六年(1289)立丘縣，清雍正三年十二月二十七日(1726.1.29)上諭，為避孔丘之諱，加“阝”為邱。先后隸屬冀州廣平郡、武安郡、沼州、山東堂邑、東昌路(府)、臨清直隸州等?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)后，初隸魯西北，后歸冀南區(qū)。1944年5月26日，邱縣全境解放，8月縣治北遷馬頭鎮(zhèn)。建國(guó)后一直隸屬邯鄲市(專(zhuān)區(qū)、地區(qū))管轄。 邱縣地理位置優(yōu)越，縣名源于平丘山。山海經(jīng)敘：“平丘在三桑東，愛(ài)有遺玉、青馬、視肉、楊柳、甘粗、甘華、百果所生。” 山海經(jīng)校注云： “其地望在國(guó)之東北方，顓頊葬其近，猶神丘，沃野、樂(lè)園之屬?！鼻窨h雖為袖珍小縣，然自古被稱(chēng)為“形勝之地”。商周時(shí)即位居南北水陸交通要沖。黃河上古有大梁橫水，史稱(chēng)巨橋，為中國(guó)。邱縣為邯鄲市管轄，地處東經(jīng)11503021151910，北緯363808365749之間，位于黑龍港流域上游、華北平原腹地?？偯娣e448.789平方公里，縱長(zhǎng)36.3公里，橫闊24公里，東及東南與臨西、館陶接壤，西與西南與曲周相連，北與平鄉(xiāng)、廣宗、威縣毗鄰。北距首都北京400公里，西北距省會(huì)石家莊197公里，西距邯鄲市、京廣鐵路75公里，東距京九鐵路50公里?，F(xiàn)轄2鎮(zhèn)5鄉(xiāng)218個(gè)行政村，現(xiàn)有人口20.2萬(wàn)人，是一個(gè)典型的平原農(nóng)業(yè)縣份。 邱縣轄2個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)民族鄉(xiāng)：新馬頭鎮(zhèn)、邱城鎮(zhèn)、梁二莊鄉(xiāng)、南辛店鄉(xiāng)、香城固鄉(xiāng)、古城營(yíng)鄉(xiāng)、陳村回族鄉(xiāng)。邱縣屬北暖溫帶亞濕潤(rùn)大陸性氣候，四季分明。春季多風(fēng)少雨，夏季多雨高溫，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。年均氣溫13.0，其中最熱月平均氣溫26.8，極端最高氣溫42.7，最冷月平均氣溫2.8，極端最低氣溫20.1；無(wú)霜期207天，平均初霜日10月25日左右，年均降雨量524.6毫米，多集中在78月份，平均終霜日4月5日左右；年均氣壓1011.8hpa，室外相對(duì)濕度66%，冬季最大積雪度為29cm，夏季最大日降雨量245.9mm；年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南西北向，夏季多偏南風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)，平均風(fēng)速為3.1米/秒，平均日照小時(shí)為2539.2小時(shí)。雨熱同季，宜于多種植物生長(zhǎng)。邱縣大地貌屬古黃、漳河沖積平原，地勢(shì)由東南向西北傾斜，海拔在32.740.8米之間。土壤含3個(gè)土類(lèi)、5個(gè)亞類(lèi)、8個(gè)土屬、43個(gè)土種，其中潮土占91.14%。 邱縣水資源較為豐富。地表水主要來(lái)源于降水及客水，降水以汛期降雨為主，客水主要來(lái)源于老沙河、宋八疃、沙東干渠。地下水主要為第四紀(jì)松散巖類(lèi)孔隙水，主要包括：淺井區(qū)：主要分布在縣城以東以北的附近地區(qū)和東南部的興平堡一帶幾個(gè)村莊，多年平均淺層淡水資源量1575.85萬(wàn)立方米；深淺結(jié)合區(qū)：主要分布在老沙河、老漳河間地帶，淺層地下水資源量2769.52萬(wàn)立方米；深井區(qū)：分布特點(diǎn)是從南到北由大馬堡、梁二莊、東目寨、旦寨、賀堡等地，深層地下水資源量1445.25萬(wàn)立方米。邱縣擁有水廠一家，日供水量可達(dá)3000噸、設(shè)備先進(jìn)、設(shè)施齊全、水價(jià)適中，能夠及時(shí)足量保證日常生活用水及工業(yè)生產(chǎn)用水的需求。邱縣北靠京津，東依山東，南近河南，西望山西，與京廣、京九鐵路107、309國(guó)道為鄰，106國(guó)道、邯臨一級(jí)公路縱橫穿越縣境，天津港、青島港為邱縣聯(lián)系世界之通道，石家莊機(jī)場(chǎng)、鄭州機(jī)場(chǎng)、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)均為邱縣的出入航空港，四省交匯，五洲通衢?，F(xiàn)在，邯鄲機(jī)場(chǎng)已于2007年8月8日開(kāi)航，商務(wù)交通往來(lái)更加便利。邱縣通訊業(yè)方興未艾。擁有程控電話6000門(mén)，電話普及率居全省前列。并開(kāi)辦了特快專(zhuān)遞、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)專(zhuān)線、分組交換、電子數(shù)據(jù)交換、無(wú)線傳呼、移動(dòng)通訊、圖文傳真等數(shù)十種郵電業(yè)務(wù)，對(duì)外通訊快捷方便。 邱縣供電服務(wù)設(shè)備先進(jìn)，實(shí)力雄厚。邱縣供電公司是國(guó)家中二企業(yè)，現(xiàn)有職工226人，下設(shè)16個(gè)職能科室、8個(gè)供電所和一個(gè)電力安裝公司。擁有110千伏變電站1座，主變2臺(tái)，變電量63000千伏安；35千伏線路8條90公里；10千伏線路52條926公里，低壓線路1085公里；配電變壓器1370臺(tái)，變量84460千伏安。2、邱縣交通邱縣交通發(fā)達(dá)，106國(guó)道縱穿南北，邯臨（邯鄲-臨清）公路橫貫東西，東依京九，西近京深高速，南臨309國(guó)道，距石家莊機(jī)場(chǎng)、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)、鄭州機(jī)場(chǎng)車(chē)程約2個(gè)小時(shí)。3、支柱產(chǎn)業(yè) 邱縣工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，化工、食品、紡織、機(jī)械、造紙五大支柱產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)。邱縣在農(nóng)業(yè)上實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培樹(shù)“兩白一綠”（棉業(yè)、羊業(yè)、林業(yè)）三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 棉花種植50萬(wàn)畝，年產(chǎn)皮棉4萬(wàn)噸，絨長(zhǎng)糖少，是全國(guó)聞名的優(yōu)質(zhì)棉大縣、河北省“棉花之鄉(xiāng)”； 養(yǎng)羊30萬(wàn)只， 肉制品的加工業(yè)發(fā)達(dá)； 種植速生楊10萬(wàn)畝，著力打造生態(tài)森林縣。邱縣現(xiàn)已形成了冀南棉花市場(chǎng)、興邱市場(chǎng)、紡織品、小百貨批發(fā)商城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，邱縣娛樂(lè)、醫(yī)療、教育、廣電等基礎(chǔ)設(shè)施完善，全縣政通人和，優(yōu)惠， 商機(jī)無(wú)限。邱縣正以嶄新的面貌，展現(xiàn)璀璨英姿。4、邱縣文化教育邱縣第一中學(xué) 位于縣城育新街。始建于1951年，時(shí)稱(chēng)邱縣初級(jí)中學(xué)。1958年并縣后更名為曲周縣馬頭中學(xué)，當(dāng)年招1個(gè)高中班。1958年底曲周縣農(nóng)學(xué)院6個(gè)班300人并入，1959年2月香城固、古城營(yíng)中學(xué)各一個(gè)班并入。1962年分縣后更名為邱縣中學(xué)，設(shè)初中4個(gè)班，高中1個(gè)班。1964年梁二莊中學(xué)一個(gè)班并入該校。1965年10月20日更名邱縣馬頭中學(xué)。77年更名為邱縣紅旗中學(xué)。19511999年，邱縣一中共培養(yǎng)初中生7280名，高中生9220名，為大專(zhuān)院校輸送了3900名新生，為邱縣培養(yǎng)了大批有用人才。 邱縣實(shí)驗(yàn)中學(xué) 邱縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)創(chuàng)建于1995年9月，地處縣城育康路中段。學(xué)校占地面積26680平方米，現(xiàn)有教職工90人，在校生1900余名。 學(xué)?，F(xiàn)有專(zhuān)任教師84名，全部達(dá)到大專(zhuān)以上學(xué)歷，本科畢業(yè)48人， 21人在進(jìn)修本科，先后有5人被評(píng)為高級(jí)教師，一級(jí)教師38人；其中24名教師被評(píng)為省市縣骨干教師和講課能手，在國(guó)家省市發(fā)表論文50多篇。建校以來(lái)，在縣歷年抽考中，各科成績(jī)均居全縣第一；在全國(guó)數(shù)理化英等學(xué)科知識(shí)競(jìng)賽中有8 2名學(xué)生獲國(guó)家和省市級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)。每年畢業(yè)生升學(xué)率在95以上。中考成績(jī)逐年提高，982003年連續(xù)六年中考成績(jī)名列全縣前茅，跨入全市先進(jìn)學(xué)校行列。特別是2003年中考：全縣300分以上52人，我校38人，全縣前10名考生中該校8人3邯鄲市一中全縣上線35人，我校27人，居全市縣區(qū)同類(lèi)學(xué)校之首?？h委書(shū)記白清長(zhǎng)題詞勉勵(lì)，縣委政府發(fā)賀信通報(bào)表彰。校長(zhǎng)楊書(shū)森被評(píng)為縣“功臣校長(zhǎng)”、市“名校長(zhǎng)”。邯鄲教研以一顆新星從邱縣升起為題報(bào)道我校先進(jìn)的辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)。 該校是國(guó)家基礎(chǔ)教育中心外語(yǔ)教育研究中心實(shí)驗(yàn)學(xué)校，是邯鄲市教育局命名的“德育示范學(xué)?！?、“普及普通話示范學(xué)?！?，“教學(xué)工作先進(jìn)學(xué)?！薄?邱縣實(shí)驗(yàn)小學(xué) 邱縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)始建于1971年，位于縣城小康街東英華路北側(cè)，占地面積24012平方米，建筑面積 8600平方米。學(xué)?，F(xiàn)有36個(gè)教學(xué)班，學(xué)生2400余名，教職_I_106人。 其中： 中學(xué)高級(jí)教師2名，小學(xué)高級(jí)教師52名，教師學(xué)歷全部達(dá)標(biāo)。學(xué)校設(shè)有儀器室、實(shí)驗(yàn)室、語(yǔ)音室、科技活動(dòng)室、計(jì)算機(jī)教室等輔助教室。電教儀器、設(shè)備和勞動(dòng)、美術(shù)、文體等器材均達(dá)部頒一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，圖書(shū)室藏書(shū)達(dá)5萬(wàn)冊(cè)，是邯鄲市達(dá)標(biāo)學(xué)校。學(xué)校榮獲全國(guó)紅旗大隊(duì)，河北省優(yōu)秀家長(zhǎng)學(xué)校，邯鄲市德育先進(jìn)學(xué)校，市少先隊(duì)雛鷹大隊(duì)，市電化教學(xué)示范學(xué)校，市教育科學(xué)研究先導(dǎo)型學(xué)校和市體育衛(wèi)生先進(jìn)學(xué)校，是邱縣教育教學(xué)戰(zhàn)線上的一面旗幟。 文化藝術(shù)：21世紀(jì)之初，有幸調(diào)邱縣供職，適逢新縣志稿編就，即將出版問(wèn)世。欣喜中通覽全志，感悟甚多，略言幾句，權(quán)以為序。 邱縣自漢代置平恩侯國(guó)，至今2068年。期間，盡管朝代更迭，縣名有變，多次歸并遙屬，但作為基礎(chǔ)行政單位一直見(jiàn)諸正史，脈胳清晰，從未斷線，這在全國(guó)實(shí)不多見(jiàn)?？h有志，猶國(guó)有史。邱縣修志肇始于明萬(wàn)歷四年知縣侯國(guó)安，其在清代凡五修；民國(guó)23年縣長(zhǎng)薛儒華重修縣志后，時(shí)隔60多年縣志失修。本次修志自1984年始，前幾任縣府主官幾易其人，而支持修志，一以慣之，實(shí)為可敬。方志辦同仁不辱使命，十年寒暑、數(shù)易其稿，殫精竭慮、筆耕不輟，融史地風(fēng)物為一體，薈圖表傳記于一冊(cè)，橫陳百業(yè)，縱貫古今，既記載了歷史上百姓多災(zāi)多難、生靈涂炭的慘狀，也敘述了人民群眾抵抗外侵內(nèi)患，與大自然奮力抗?fàn)庴@天地泣鬼神的壯舉，更為詳實(shí)地反映了邱縣建國(guó)后各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展、日新月異的變化。大事記、政黨、政權(quán)、重大政治運(yùn)動(dòng)，邱北抗日根據(jù)地等編章取材廣泛，詳略得當(dāng)，給人留下許多值得深思的課題。 新的邱縣志不失為一方“百科”，一縣“信史”?？梢哉f(shuō)編史修志乃“功在當(dāng)今、惠及子孫”之千秋功業(yè)?！肮贂?shū)、官修、官責(zé)”，故上任伊始在財(cái)力人力方面給予全力支持，并提出“出精品，創(chuàng)名志”的要求，多方籌資，確?？h志出版發(fā)行。 “治天下者以史為鑒，治郡國(guó)者以志為鑒”。方家論志謂其有“存史、教化、資治”之功利?！按媸贰毕灯浔局?，“教化”乃其演進(jìn)，而“資治”之功利則顯現(xiàn)于各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部讀志知史之后。 為官一任，能從志書(shū)中求索事業(yè)成敗興衰之因果，反思決策正誤優(yōu)劣之得失，悟出“得民心者得天下”、“民為水，載舟覆舟”之內(nèi)涵，從而確定“縣庶民富”的舉措并付諸實(shí)施，則是最可貴的。作為邱縣人民政府第27任縣長(zhǎng)，我越來(lái)越真切地感受到肩上擔(dān)子的份量。 新編邱縣志是中華民族歷史長(zhǎng)河的支脈，是邱縣人民創(chuàng)造歷史的豐碑，是在任和繼任者謀略的重要依據(jù)，是各界有識(shí)之士研究邱縣的“百科全書(shū)”，是與海內(nèi)外廣交朋友的媒介和橋梁，是對(duì)縣民進(jìn)行愛(ài)國(guó)愛(ài)縣教育的鄉(xiāng)土教材。我謹(jǐn)將其推薦給今人及后之來(lái)者，并祝愿邱縣志世代傳承接續(xù)下去，不斷增添更加燦爛輝煌的新篇章。 二、宗地區(qū)位與交通附圖1 2、四至范圍通過(guò)附圖1、可以看出項(xiàng)目位置在縣城的西北方緊靠長(zhǎng)途汽車(chē)站，新城路以南建設(shè)街以西、西北角這個(gè)位置。3、環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊化境比較喧鬧；新城路是最早的邯臨公路，雖然現(xiàn)已改線，但還是縣城的主要干道，汽車(chē)站就在新城路西段，同時(shí)新城路建設(shè)街以西沿街商鋪主要經(jīng)營(yíng)化肥和五金土產(chǎn)為主，建設(shè)街沿線商鋪眾多，是縣城最早的商業(yè)中心，現(xiàn)以經(jīng)營(yíng)電動(dòng)自行車(chē)、低價(jià)服裝、五金農(nóng)機(jī)產(chǎn)品為主，白天人流量很大。4、交通現(xiàn)狀縣城城區(qū)內(nèi)沒(méi)有專(zhuān)線公交，只有享受財(cái)政補(bǔ)助的面包車(chē)（收費(fèi)在1元，共30輛）來(lái)回穿插在縣城街道上，因這一區(qū)域人流量大所以隨時(shí)都能有面包車(chē)通過(guò)，這一區(qū)域的道路維護(hù)良好，但由于人流量大，交通相對(duì)擁擠。三、生活配套與大市政配套（附圖1）1、交通狀況 （1）區(qū)域內(nèi)只有面包車(chē)（招手停）和出租車(chē)，主要圍繞縣城。 （行車(chē)時(shí)間在早6點(diǎn)到晚7點(diǎn)） （2）長(zhǎng)途汽車(chē)站；每天都有到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊的營(yíng)運(yùn)車(chē)輛。2、教育：育才中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、邱縣一中、新碼頭鎮(zhèn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、邱縣幼兒園等。邱縣一中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)教學(xué)質(zhì)量在邯鄲市位居前列。3、醫(yī)療：縣中心醫(yī)院、縣中醫(yī)院、疾控中心、婦幼保健站等。4、大型購(gòu)物中心：有宏雨超市（縣城最大的）、商業(yè)步行街（建設(shè)街北段）、和菜市場(chǎng)（中興路）、摩托家電城等。5、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施：新華書(shū)店、籃球俱樂(lè)部、眾多網(wǎng)吧等。6、公園：邱縣廣場(chǎng)、烈士陵園7、銀行、郵政：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、農(nóng)發(fā)行四、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客戶層1、區(qū)域概括： 項(xiàng)目在邱縣的西北角，是邱縣的老城區(qū)，但是縣城整體面積較小，城區(qū)直徑2.5公里縣城從東到西步行30分鐘，縣城自東向西有4條路，分別為新城路、中興路、振興路與新興路；自南向北5條街，分別為合義街、建設(shè)街、育新街、迎賓街和東方大道為主干道，街道間的跨度在600米左右?？h城人口3.9萬(wàn)人。2、區(qū)域特點(diǎn)：商業(yè) 區(qū)域內(nèi)街道兩邊，主要以二到三層的沿街門(mén)臉為主大部分；基本是縣城居民購(gòu)買(mǎi)宅基地自建房出租，每條街道上占到200-300套，往外出租的約占到60%。沿街經(jīng)商戶約2000戶。1建設(shè)街到振興路沿街商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：電動(dòng)車(chē)自行車(chē)、五金土產(chǎn)、低檔服飾、家具等；2建設(shè)街到新華路沿街商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：低檔服飾，日用百貨；3育新街到振興路沿街商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：通信器材、電腦、品牌服飾；4迎賓路到中興路沿街商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：高檔服飾、家用電器、摩托車(chē)煙酒茶葉、美容院；5迎賓路到振興路沿街商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：煙酒批發(fā)、美容院、室內(nèi)用品；6振興路沿線主要以餐飲為主；7新城路東頭主要以銷(xiāo)售農(nóng)藥，家居為主。西頭主要以銷(xiāo)售化肥為主；8曙光街主要以裝飾材料為主；9中興路是縣城的蔬菜、副食市場(chǎng)；單位 區(qū)域內(nèi)40多家行政事業(yè)單位、3家醫(yī)療單位、7所學(xué)校約4000人享受?chē)?guó)家財(cái)政支出。行政單位多集中在新城路育才街以東（縣政府、縣委、縣人大等）、振興路沿線（新碼頭政府、交通、城建、公安等）、新興路沿線（檢察院、地稅等）。3、區(qū)域客戶層分析：通過(guò)上述幾點(diǎn)分析；縣城主要功能以行政辦公、教育、居住、購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)為主，是邱縣政治文化經(jīng)濟(jì)中心?？h城的客戶群主要以個(gè)體經(jīng)商戶、行政事業(yè)單位工作人員為主。第二部分 宏觀市場(chǎng)分析一、 縣城房地產(chǎn)供求走勢(shì)圖表1-1項(xiàng)目名稱(chēng) 建面套數(shù)銷(xiāo)售率價(jià)格/元入住時(shí)間園丁苑390套100%06年7502008年初公務(wù)員小區(qū)268套100%06年700一期2005年，二期2007年信和家園340套一期剩余4套，二期69套80%07年9月一期110008年5月二期1400一期08.09二期09.03簡(jiǎn)要評(píng)述：以上看出在今年內(nèi)邱縣開(kāi)發(fā)體量不大總套數(shù)998套，價(jià)格上漲較快，是三年內(nèi)價(jià)格上漲1倍。（1-2）從此看出在這三年內(nèi)住房需求量很大。圖表1-2二、 縣城內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特點(diǎn)1、 房地產(chǎn)供應(yīng)特點(diǎn)圖表2-1項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)格開(kāi)發(fā)總量產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型價(jià)格消化量銷(xiāo)售周期園丁苑50畝4萬(wàn)多層一樓車(chē)庫(kù)三室兩廳750元/100%2年公務(wù)員小區(qū)40畝30776多層一樓車(chē)庫(kù)、帶頂樓平臺(tái)三室兩廳700元/100%1年信和家園35畝5萬(wàn)多層一樓車(chē)儲(chǔ)三室兩廳1400元/801年從上（2-1）（2-2）分析得出；縣城的房地產(chǎn)購(gòu)房特點(diǎn)集中在三室兩廳。圖表2-2項(xiàng)目名稱(chēng)面積戶型套數(shù)園丁苑87-100兩室一廳110100-140三室兩廳280公務(wù)員小區(qū)87-100兩室一廳112100-130三室兩廳1562、 房地產(chǎn)需求特點(diǎn)縣城客戶特點(diǎn)主要偏向于100-140之間的三室兩廳戶型，兩室的戶型在總價(jià)上相對(duì)便宜銷(xiāo)售較好，喜歡低樓層戶型的偏多。通過(guò)對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)研了解，目前的商品房開(kāi)發(fā)還是以單一的一層為車(chē)庫(kù)的多層為主，僅有公務(wù)員小區(qū)是帶頂樓平臺(tái)的小區(qū)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多增多，消費(fèi)者也會(huì)逐步了解房地產(chǎn)其客戶主要來(lái)源于政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私企老板、老城區(qū)的年輕家庭。邱縣縣城對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)相對(duì)較高第三部分 競(jìng)爭(zhēng)、典型樓盤(pán)調(diào)研一、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研圖表3-1 樓盤(pán)名稱(chēng)信和家園售樓電話區(qū)域地段邱縣建設(shè)街與中興路交叉口東北角開(kāi)發(fā)商石家莊九鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商沒(méi)有規(guī)劃設(shè)計(jì)單位不清物管單位沒(méi)定建筑設(shè)計(jì)單位不清景觀設(shè)計(jì)單位不清建筑面積5萬(wàn)占地面積35畝項(xiàng)目屬性住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代棟數(shù)9層數(shù)6層,1層為車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏間綠化率不清總套數(shù)340銷(xiāo)售率80%物業(yè)費(fèi)用沒(méi)定主力戶型三室兩廳取暖方式普通朝向南北層高2.9樓間距3米容積率2.14銷(xiāo)售起價(jià)住: 1100均 價(jià)?。?400最高價(jià)格?。?700商：商：商：電梯及每層戶數(shù)一梯兩戶付款方式一次性、分期建筑結(jié)構(gòu)磚混開(kāi)工時(shí)間一期07.6月二期08.3月開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期07.9二期08.5入伙時(shí)間一期08.8二期09.3車(chē)位出售儲(chǔ)藏室出售面積范圍87-140戶型結(jié)構(gòu)兩室 三室交房標(biāo)準(zhǔn)市內(nèi)部分毛皮室外部分瓷磚物業(yè)設(shè)施產(chǎn)品配套育才中學(xué)，新華書(shū)店，中興路菜市場(chǎng)，長(zhǎng)途汽車(chē)站社區(qū)配套會(huì)所交通無(wú)賣(mài)點(diǎn)稀缺房源，絕版戶型，源承貴族血統(tǒng)的禮儀之邦主題案語(yǔ)城市中軸地標(biāo)之尊二、 樓盤(pán)客戶特征1、 客戶基本特征縣城公務(wù)員，老師，醫(yī)院職工，個(gè)體經(jīng)商戶是最主要的客群，約占到總數(shù)的80以上，一部分縣城周邊富裕的農(nóng)民。2、 該項(xiàng)目客戶認(rèn)可方面有物業(yè)、完整的小區(qū)、冬天有暖氣。3、 該項(xiàng)目中客戶希望改進(jìn)的方面層高太低，如果層高能達(dá)到3米最好，戶型面積不是很理性，客廳面積太小，不喜歡門(mén)對(duì)門(mén)的戶型（衛(wèi)生間門(mén)正對(duì)著入戶門(mén)），頂樓怕隔熱防水做的不好，建筑質(zhì)量要好（該項(xiàng)目的建筑質(zhì)量差），最重要的是希望開(kāi)發(fā)商誠(chéng)實(shí)、守信。第四部分 問(wèn)卷調(diào)研分析一、調(diào)查結(jié)果摘要本報(bào)告將問(wèn)卷調(diào)研所得數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，由其結(jié)果得出邱縣潛在購(gòu)房者消費(fèi)的一般性特征，現(xiàn)摘要如下：表 邱縣潛在購(gòu)房者一般性需求特征類(lèi) 別一般性特征描述購(gòu)房目的自己居住仍是絕對(duì)主流（占93%）；投資比例約占3%；給家人買(mǎi)房的約占4%；意向購(gòu)房區(qū)域邱縣老城區(qū)是首選（占57%）；選擇邱縣東南區(qū)域的也有22%；意向購(gòu)買(mǎi)物業(yè)類(lèi)型普通多層住宅、首層車(chē)庫(kù)是首選（占96%），電梯洋房相對(duì)受冷落房型三房二廳的房型較受歡迎（占48%），二房二廳次之（占11%），這兩者為主流需求；面積100120M2最受歡迎（占27.1%），120140 M2次之（占21.4%）；需求集中在100140 M2的區(qū)間內(nèi)； 所能承受的價(jià)位能承受的單價(jià)集中在13001500元/ M2 (占61%)、15001700元/ M2 （占10.3%），能承受的總價(jià)多在13萬(wàn)20萬(wàn)之間；潛在購(gòu)房者年齡分布呈現(xiàn)年輕化特征；3040歲之間為主力，占48%；2530歲之間的占18%；40歲以上的只有16%。（通過(guò)觀察受訪者判斷年齡）潛在購(gòu)房者職業(yè)分布公務(wù)員/事業(yè)單位人員、私營(yíng)業(yè)主是潛在購(gòu)房者中的主力潛在購(gòu)房者家庭收入情況家庭年收入在35萬(wàn)元的最多，占36.9%；其次為23萬(wàn)，占27.5%；年收入在510萬(wàn)的也有18.3%；年收入在10萬(wàn)以上的高收入者則為數(shù)不多； 置業(yè)次數(shù)一次置業(yè)占總體的76.6%，二次置業(yè)人數(shù)相當(dāng)少；注：表中所列百分比數(shù)字是指選擇某種具體選項(xiàng)的人群占整個(gè)被調(diào)查人群的比例。 二、 研究目的及方法1、研究目的本次購(gòu)房者需求調(diào)查及后續(xù)研究是整個(gè)項(xiàng)目研究的一部分，其目的為：n 了解邱縣潛在購(gòu)房者的購(gòu)房意向及需求特征n 尋找本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，并分析其置業(yè)需求及人群特征n 了解潛在購(gòu)房者的置業(yè)細(xì)部需求，為項(xiàng)目的前期定位及產(chǎn)品規(guī)劃提供市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持；2、研究方法n 定性研究 政府各部門(mén)針對(duì)人群l 樣本構(gòu)成 分別來(lái)自消費(fèi)者/高收入群體l 調(diào)查方式 單獨(dú)走訪；l 樣本數(shù)目 128人/政府各相關(guān)部門(mén)n 定量研究 半封閉半開(kāi)放型結(jié)構(gòu)式問(wèn)卷定量調(diào)查l 抽樣方法 街頭定點(diǎn)攔截式訪問(wèn)，沿街商業(yè)，等距抽樣與判斷抽樣結(jié)合l 調(diào)查地點(diǎn) 建設(shè)街 新城路 育新街 迎賓街 曙光街 中興路 新城路 振興路 l 調(diào)查對(duì)象 當(dāng)?shù)爻Ｗ【用?、商人，且在未?lái)3-5年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的潛在購(gòu)房者l 樣 本 量 要求合格樣本不低于152份；n 數(shù)據(jù)分析采用SPSS、EXCEL等權(quán)威市場(chǎng)分析軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析檢驗(yàn)及人員逐個(gè)統(tǒng)計(jì)；采用的統(tǒng)計(jì)手段有頻數(shù)分析、聚類(lèi)分析、交叉分析等。三、 研究主要發(fā)現(xiàn)住房消費(fèi)者特征研究當(dāng)前的住房消費(fèi)習(xí)慣銀行按揭貸款的觀念未被邱縣購(gòu)房者廣泛接受，而分期付款成為房產(chǎn)消費(fèi)的主要消費(fèi)方式；圖1 選擇付款方式的人群比例選擇分期付款的受訪者占總體的83%，選擇“銀行按揭貸款”及“一次性付款”的比例則遠(yuǎn)落其后。對(duì)大部分購(gòu)房者而言，購(gòu)房所需的總房款金額是一筆很大的數(shù)目，如果一次性付款或在一兩年內(nèi)分期付完，面臨的總價(jià)壓力很大。而銀行按揭貸款并未被大多數(shù)購(gòu)房者所接受，本次調(diào)查中超過(guò)多半數(shù)的受訪者選擇分期付款這種付款方式，表明貸款買(mǎi)房的觀念在邱縣購(gòu)房者中還需要一定的時(shí)間才能廣泛接受（也或者是被訪者認(rèn)為這是貸款買(mǎi)房的意思），購(gòu)房總價(jià)對(duì)消費(fèi)需求的抑制作用仍相對(duì)較強(qiáng)。（注：園丁苑曾許諾客戶可以按揭貸款買(mǎi)房，但最終未能辦理，在交鑰匙前要求客戶必須一次性付清尾款。信和嘉園直至今天第一批貸款尚未發(fā)放）未來(lái)打算購(gòu)房者的群體主要特征21潛在購(gòu)房者的年齡分布特征購(gòu)房人群趨于年輕化；潛在購(gòu)房者以3040歲區(qū)間的青壯年人群為主力。這一部分人群已成家，家庭生命周期正進(jìn)入滿巢期（孩子開(kāi)始長(zhǎng)大），解決改善住房問(wèn)題的需求較為迫切。其它年齡段的人群則相對(duì)較少。圖2 購(gòu)房人群的年齡特征 2、2潛在購(gòu)房者中以公務(wù)員/事業(yè)單位人員、私營(yíng)業(yè)主個(gè)體戶、為主要人群；圖3 潛在購(gòu)房者的職業(yè)特征邱縣的潛在購(gòu)房者，職業(yè)的分布集中于公務(wù)員/事業(yè)單位工作人員（占45.7%）、私營(yíng)業(yè)主（占40%），兩人群合計(jì)占全部受訪者總體的85.7%；而作為銀行/通訊/電力企業(yè)的從業(yè)人員以及高收入的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員的比例卻很低。一方面前者目前的居住情況并不樂(lè)觀，而后者的居住、生活條件普遍很好，另一方面前者的收入水平也有了相應(yīng)增加，對(duì)改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量有較迫切的要求。房屋購(gòu)買(mǎi)決策模式購(gòu)買(mǎi)決策模式經(jīng)過(guò)大量問(wèn)卷調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，邱縣的潛在購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)決策方面具有以下共性特點(diǎn)：n 在購(gòu)買(mǎi)房屋的具體產(chǎn)品屬性方面，屬于半確定型消費(fèi)決策；潛在購(gòu)房者在購(gòu)房之前，對(duì)房型、面積、總價(jià)、樓層位置等已有大致的購(gòu)買(mǎi)意向。但由于房產(chǎn)屬于大宗不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)品，市場(chǎng)供應(yīng)方面具有相對(duì)稀缺性與固定性的特點(diǎn)；消費(fèi)者在收集房產(chǎn)市場(chǎng)信息的過(guò)程中，往往會(huì)對(duì)同一樓盤(pán)的不同房型、不同樓層、不同位置等方面反復(fù)比較考量之后，才能確定自己打算購(gòu)買(mǎi)的具體目標(biāo)。在這個(gè)過(guò)程中，常常對(duì)原先打算購(gòu)買(mǎi)的意向進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整（如二房改為三房，100M2改為120 M2等等）。因此，大多數(shù)房產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)方式屬于半確定型消費(fèi)方式，受市場(chǎng)供應(yīng)方引導(dǎo)的可能性較大。n 在購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)態(tài)度與要求趨向于感性型；在對(duì)潛在購(gòu)房者的消費(fèi)心理分析中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)消費(fèi)者不善于觀察、分析、比較，他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)之前很少收集市場(chǎng)信息，不了解市場(chǎng)行情，很少打聽(tīng)開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目背景，沒(méi)有慎重權(quán)衡利弊，冒然做出決策。購(gòu)房決策是一個(gè)“群策”過(guò)程房屋的主要承載對(duì)象是家庭。因此，購(gòu)房決策是全體家庭成員都要參與，每個(gè)家庭成員的利益都會(huì)被充分考慮；比如尚未具備決策能力的孩子，他們的利益在購(gòu)房決策過(guò)程中也會(huì)更多的體現(xiàn)（如周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人口為了孩子上縣中學(xué)，選擇購(gòu)房等）。購(gòu)房是一個(gè)全體家庭成員都會(huì)參加的“群體決策”行為。因此，在我們的產(chǎn)品定位、針對(duì)目標(biāo)客戶的市場(chǎng)推廣訴求方面，必須充分考慮家庭成員的多樣性需求。了解購(gòu)房所需信息的主要途徑圖4 潛在購(gòu)房者的房產(chǎn)信息主要來(lái)源渠道調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在購(gòu)房者的購(gòu)房信息來(lái)源主要是戶外廣告宣傳及DM單、以及向親朋好友打聽(tīng)和電視上的廣告。有58%的受訪者選擇了戶外廣告、DM單作為首選信息來(lái)源，比例遠(yuǎn)高于其它渠道。因此，在我項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣中，戶外廣告、DM單的作用不可忽視。購(gòu)房需求研究購(gòu)房目的在280位有效受訪者中，買(mǎi)房是為自己居住的占絕對(duì)多數(shù)（72%）；為了父母/子女居住而購(gòu)房的，是為了解決與父母、子女分居所需房屋的問(wèn)題，這部分需求占 20%。投資的比例雖然很低（8%），但這一部分的置業(yè)需求是這幾年隨著邱縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而出現(xiàn)的新的需求，而且這部分的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)意向相對(duì)穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)力也較穩(wěn)定。圖5 潛在購(gòu)房者購(gòu)房用途物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型的選擇圖6 潛在購(gòu)房者意向購(gòu)買(mǎi)物業(yè)類(lèi)型從上圖數(shù)據(jù)看出，有85%的潛在購(gòu)房者打算購(gòu)買(mǎi)普通多層住宅首層車(chē)庫(kù)；花園洋房受歡迎的程度一般（9%）；而商?。ㄒ粚由啼?，二層住宅）以及小高層住宅，則市場(chǎng)接受度不高。購(gòu)房考慮的主要因素哪些因素比較重要圖7 各因素的重要性程度0%20%40%60%80%100%交通方便建筑風(fēng)格樓層位置戶型面積價(jià)格物業(yè)樓間距市政配套潛在購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)會(huì)著重考慮哪些因素呢？我們用“被提及率”來(lái)量化此分析即提到某個(gè)因素的消費(fèi)者占總體的比重。從上圖中可看出，“價(jià)格”是最受關(guān)注的影響因素，有94%的潛在購(gòu)房者都認(rèn)為它比較重要，其次是戶型面積是否合適（提及率71.5%）、樓層位置（68%）、物業(yè)服務(wù)（52%），其它因素則受關(guān)注程度相對(duì)較低。價(jià)格問(wèn)題潛在購(gòu)房者所能承受的單價(jià)潛在購(gòu)房者中占61%的人群能接受13001500元/M2的單價(jià)；能接受15001700元/M2的占10.3%。能接受1700元以上的只占3%。從數(shù)據(jù)分析結(jié)果來(lái)看，單價(jià)在13001500元/ M2左右的房子應(yīng)該最搶手。15001700元/ M2的房子有最大比例的心理承受力支撐。即單價(jià)在1700元/ M2以上的房子則有過(guò)高之嫌。受訪者對(duì)邱縣單價(jià)的建議對(duì)邱縣地區(qū)的房?jī)r(jià)，受訪者的心理價(jià)位有一點(diǎn)降低。有70%的人群認(rèn)為在1300-1500元之間。超過(guò)1500元/M2 的單價(jià)，則較少有人認(rèn)同?？紤]到人們過(guò)高的心理預(yù)期及保護(hù)意識(shí)，實(shí)際能承受的房?jī)r(jià)向上移動(dòng)的空間有限，因此，邱縣地區(qū)的圖12 邱縣的單價(jià)（單位：元/M2）房?jī)r(jià)在1300元/M2 1500元/M2 的之間，應(yīng)該市場(chǎng)接受度較廣。如果定在1500元/M2 以上，則會(huì)抑制相當(dāng)大一部分的需求了?？們r(jià)圖13 潛在購(gòu)房者能承受的房子總價(jià)在價(jià)格方面，決定潛在購(gòu)房者是否最終實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵是房子的總價(jià)。55.7%的受訪者表示可以接受1315萬(wàn)元的房款總額，13 %的人能接15-20萬(wàn)；10 %的人則可以接受20萬(wàn)元以上。這三者相當(dāng)比例為78.7%。因此，如果將主力面積控制在100120M2，單價(jià)定在13001500元/M2之間，這樣，總價(jià)將控制在13萬(wàn)20萬(wàn)之間，有比較強(qiáng)的市場(chǎng)需求來(lái)支撐。房型與面積房型圖15 潛在購(gòu)房者意向購(gòu)買(mǎi)房型潛在購(gòu)房者對(duì)房型的選擇比例見(jiàn)上圖，最受歡迎的房型為三室二廳（?。?3%）、其次為三室二廳（大）（占22%）、再次為二室二廳（9%），其他房型則被選比例很小。表明以普通市民為主的購(gòu)房者，比較注重房型的實(shí)用性。面積圖16 潛在購(gòu)房者意向購(gòu)買(mǎi)房型面積在101-120M2的房子最受歡迎，有六成的潛在購(gòu)房者打算購(gòu)買(mǎi)此面積的房子。其次為120-140 M2區(qū)間，也比較受歡迎，打算購(gòu)買(mǎi)此面積范圍內(nèi)的房子受訪者占總體的22%。這兩個(gè)面積范圍的房子，功能實(shí)用且總價(jià)不太高，因此較受購(gòu)房者歡迎。物業(yè)管理 物業(yè)管理是現(xiàn)代居住小區(qū)重要的標(biāo)志之一。它所能提供的服務(wù)內(nèi)容非常之多?？墒?，物管必須付出相應(yīng)的成本代價(jià)。因此，人們就必須按照經(jīng)濟(jì)使用的原則來(lái)享受物業(yè)管理的服務(wù)。從數(shù)據(jù)分析結(jié)果可知，供暖、安全保衛(wèi)及環(huán)境衛(wèi)生、等常規(guī)項(xiàng)目被選擇的比例也很高，應(yīng)作為基本服務(wù)內(nèi)容，必不可少。圖21 潛在購(gòu)房者需要哪些物業(yè)管理服務(wù)小區(qū)綠化也比較受歡迎；因?yàn)殡S處可見(jiàn)的綠化小品景觀，保證了景觀的均好性原則。對(duì)此，我們建議，在項(xiàng)目必備的景觀中庭之外，充分考慮到消費(fèi)者要求景觀均享的心理，在小區(qū)內(nèi)部見(jiàn)縫插針式地布置一些物美價(jià)廉的綠化小品，以迎合客戶心理，促進(jìn)消費(fèi)。潛在購(gòu)房者所能承受的總價(jià)與其家庭年收入的交叉分析通過(guò)分析，家庭年收入在3萬(wàn)以下的，大都只會(huì)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)13萬(wàn)以內(nèi)的房子；年收入在35萬(wàn)