何光華與何錦陽房屋買賣合同糾紛案.doc

何光華與何錦陽房屋買賣合同糾紛案 江 西 省 贛 州 市 中 級 人 民 法 院 民 事 判 決 書（2006）贛中民一終字第488號 上訴人（原審被告、反訴原告）何光華，又名何崗華，男，1956年7月6日生，漢族，個體工商戶，住定南縣城源江路96號。 委托人代理人張睿，江西南芳律師事務所律師。 委托人代理人彭斌，江西南芳律師事務所律師。 被上訴人（原審原告、反訴被告）何錦陽，男，1954年12月16日生，漢族，教師，住定南縣歷市鎮(zhèn)修建村社背村民小組。 委托代理人張治安，定南縣治安法律服務所法律工作者。 上訴人何光華因房屋買賣合同糾紛一案，不服定南縣人民法院（2006）定民二初字第44號民事判決，于2006年6月27日向本院提出上訴。本院受理后組成合議庭對本案進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 一審法院查明，2004年4月2日，被告何光華向定南縣老城農(nóng)村信用合作社貸款7萬元，期限為二年，月利率為7.7775。經(jīng)張貴明介紹，被告何光華將其座落在定南縣城源江路的房屋一棟轉(zhuǎn)讓給原告何錦陽。2004年8月11日，原告何錦陽支付被告何光華購房定金5000元。2004年9月27日，原、被告簽訂賣房、購房合約1份，合約內(nèi)容為：1、何光華沿江路坐北朝南一棟房，5m20m=1O0m2；2、付款方法何錦陽付款(現(xiàn)金)4萬元，何光華給房屋鑰匙；3、余款何錦陽付老城信用社貸款及利息，同時，以后一切因貸款造成的事因經(jīng)濟事務，有關責任由何錦陽負責；4、何錦陽付清一切購房款后，何光華給何錦陽土地證及建設規(guī)劃許可證；5、在何光華規(guī)定的時間內(nèi)何錦陽沒有付清經(jīng)濟及貸款，何光華有權(quán)處理轉(zhuǎn)讓沿江路何崗華100m2樓房一棟；6、何錦陽如果沒有如期付款，算何錦陽的租房款，每月400元，一年1 2個月，計4800元；7、何錦陽付何崗華款在2005年4月2日付清；8、何光華轉(zhuǎn)讓此房總金額為10萬元，何光華付何錦陽土地證、建設規(guī)劃證，其他手續(xù)由何錦陽負責，干擾盒另計費，何錦陽付貸款及利息從2004年9月27日開始；9、此合約于訂立之日起生效。原、被告及在場人張貴明在合約上簽名，但原、被告未在合約上注明簽約時間。當日，原告何錦陽支付被告何光華購房款共3500O元，被告出具了收條給原告何錦陽，并交付了房屋鑰匙。2004年12月29日，原告何錦陽支付被告何光華購房款6000元，被告何光華出具了收條。 在合同履行期間，被告何光華將店內(nèi)的舊木料搬走，并將水泵及二樓電表、插座撬走，原告何錦陽則另請他人安裝二樓的電路。2004年9月29日，被告何光華支付從2004年7月1日起至9月29日止的貸款利息1669.57元。2004年11月，原告何錦陽將該房租給陳風英使用，每月租金200元。2004年12月26日，原告何錦陽支付被告何光華在定南縣老城農(nóng)村信用合作社的貸款利息1476元(從2004年10月1日起至12月31日止)。2005年3月2 7日，原告何錦陽支付被告何光華貸款利息1328.4元(從2005年1月起至3月止)，被告何光華出具了收條。 2005年4月3日，原告何錦陽要求退房，并將房屋鑰匙交給被告何光華。當月，被告何光華開始收取承租人陳風英交納的房租。2005年6月26日，被告何光華以11萬元的價格將該房屋轉(zhuǎn)讓給張建明。2005年9月2 7日，因原告何錦陽已遺失15000元的收條，被告何光華只退回原告何錦陽購房款26000元。嗣后，原告何錦陽多次要求被告何光華退回剩余購房款，雙方未能達成一致意見，原告何錦陽遂向本院提起訴訟。 一審法院另查明，2005年6月27日，被告何光華歸還貸款4萬元并支付利息1609.94元。2005年1O月1日、12月29日，被告何光華支付貸款利息各715.53元。2006年3月22日，被告何光華支付貸款利息626.43元，并在老城農(nóng)村信用合作社辦理了貸款展期手續(xù)，仍欠貸款3萬元。 一審法院認為，原、被告簽訂的房屋買賣合同系在平等自愿、協(xié)商一致的情況下簽訂的，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是雙方當事人的真實意思表示，故該合同合法有效，對雙方均有約束力。根據(jù)業(yè)已查明的事實，原告提出解除合同，被告接收了房屋鑰匙，并收取了房屋承租人陳風英的房租，故本院確認原、被告協(xié)商后解除房屋買賣合同。所以，應根據(jù)履行情況及合同性質(zhì)，原、被告可要求恢復原狀及賠償損失。 關于原、被告簽訂合同的時間問題。原告提出是2004年9月27日，經(jīng)審查，被告在反訴狀承認原告在訂立合同前已付定金5000元的事實，被告出具收取定金5000元的時間為2004年8月11日；原、被告在合同中約定，原、被告將余款6萬元付被告的貸款及利息，付貸款及利息從2004年9月27日開始。所以，本院確認原、被告訂立合同的時間為2004年9月27日，被告提出訂立合同的時間為2004年4月2日的反訴意見與本案事實不符，本院不予采納。 關于原告在訂立合同前支付被告5000元款項的性質(zhì)問題。經(jīng)審查，被告于2004年8月11日出具的收條載明，被告收取原告定金5000元。故被告提出該款是定金的反訴意見與本案事實相符，本院予以采納。 關于被告退回原告購房款金額的問題。經(jīng)審查，被告未提供證據(jù)證明其在原告交回收條后一次性退回原告購房款41000元，而原告卻提供證據(jù)證明因其已遺失被告出具的15000元的收條而未退回購房款15000元的事實。故本院對被告提出的其已退回原告購房款41000元的反訴意見與本案的事實不符，本院不予采納，但應根據(jù)原告認可的金額26000元予以確認。 關于原告在履行合同期間是否違約的問題。經(jīng)審查，原、被告約定原告應將余款6萬元在2005年4月2日前付清，但原告未按約付清該款，且于2005年4月3日提出解除合同。故本院對被告提出原告構(gòu)成違約的答辯及反訴意見與本案事實相符，本院予以采納。 關于被告在履行合同期間是否構(gòu)成違約的問題。經(jīng)審查，原、被告在合同中沒有對室內(nèi)電表、水泵、舊木料等事項進行約定，被告未提交證據(jù)證明原告同意其撬電表、水泵，室內(nèi)水泵及電表為房屋的附屬設施，根據(jù)交易習慣，應認定被告將電表、水泵一并轉(zhuǎn)讓給原告；但被告在交付房屋后撬走二樓電表、水泵，違反誠實信用原則，已構(gòu)成違約。故本院對被告提出其行為未違約的答辯與本案事實不符，本院不予采納。 綜上，原告要求被告退還購房款，被告應退還原告購房款15000元；原告另支付被告購房定金5000元，因該款是為了保證合同正式訂立而在合同簽訂之前交付的，具有擔保訂立合同的性質(zhì)，嗣后，原、被告已訂立房屋買賣合同，該款應抵作價款或收回，鑒于原、被告已解除合同，故被告應當一并返還。被告要求不予返還定金5000元的反訴請求，本院不予支持。原告要求被告返還所付利息2804.4元的請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求被告承擔所付購房款46000元的利息5149元的請求，因原告未按約付清房款，且提出解除合同，故本院不予支持。被告要求原告支付房租款，因雙方約定原告未在期限內(nèi)付款，原告應支付房租款每月400元，故本院予以支持；但被告請求金額不妥，房租應從2004年9月27日起至2005年4月2日止計算，即6個月7日，計人民幣2493元。被告要求原告支付因未支付銀行貸款的利息6724.22元，因原告在雙方約定的付款期限(2005年4月2日)屆滿后即提出解除合同，被告也同意解除合同，原告的違約行為沒有造成被告經(jīng)濟損失，故本院不予支持。依照中華人民共和國民事訴訟法第六十四條第一款，中華人民共和國合同法第九十三條第一款、第九十七條、第一百一十五條之規(guī)定，判決： 一、被告(反訴原告)何光華應返還原告(反訴被告)何錦陽購房款15000元； 二、被告(反訴原告)何光華應返還原告(反訴被告)何錦陽定金5000元； 三、被告(反訴原告)何光華應返還原告(反訴被告)何錦陽貸款利息2804.4元； 四、原告(反訴被告)何錦陽應支付被告(反訴原告)何光華房租款2493元； 五、駁回原告(反訴被告)何錦陽的其他訴訟請求； 六、駁回被告(反訴原告)何光華要求不予返還定金5000元的反訴請求； 七、駁回被告(反訴原告)何光華要求原告(反訴被告)何錦陽支付貸款利息6724.22元的反訴請求。 以上第一、二、三、四項相互折抵后，被告(反訴原告)何光華仍應返還原告(反訴被告)何錦陽款項計人民幣20311.4元，限在本判決生效之日起十五日內(nèi)履行完畢。 案件受理費1100元，反訴費880元，實支費400元，合計2380元，由原告(反訴被告)何錦陽負擔380元，被告(反訴原告)何光華負擔2000元。 上訴人請求撤銷一審判決關于上訴人返還被上訴人購房款15000元和定金5000元的內(nèi)容，將被上訴人向上訴人支付房租款2493元變更為5893元，其主要上訴理由為：（1） 一審法院僅憑與被上訴人何錦陽有利害關系的證人證言認定上訴人還欠15000元購房款是錯誤的。（2） 因為被上訴人違約，應適用定則罰則，5000元定金應不予返還。（3） 合同簽訂日期是2004年4月2日。因被上訴人違約，其應支付房租應從2004年4月2日起，計算至上訴人將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人的時間，即2005年6月26日，房租金額為5893元。 被上訴人答辯請求維持原判決,其主要理由：（1）因被上訴人遺失15000元的收條，上訴人未將該15000元購房款返還被上訴人。（2）被上訴人于2004年8月11日支付的5000元是預付款，上訴人應返還給被上訴人。（3）雙方訂立合同的時間是2004年9月27日，應從此時起計算房租至雙方解除合同的2005年4月2日止。根據(jù)上訴人的上訴、被上訴人的答辯，以下原判決認定的事實雙方?jīng)]有爭議，本院予以確認： 2004年4月2日，上訴人何光華向定南縣老城農(nóng)村信用合作社貸款7萬元，期限為二年，月利率為7.7775。經(jīng)張貴明介紹，何光華將其坐落在定南縣城源江路的房屋一棟轉(zhuǎn)讓給何錦陽，雙方簽訂賣房、購房合約一份，主要內(nèi)容有：何光華將二層房屋一棟以10萬元價格轉(zhuǎn)讓給何錦陽；何錦陽付款(現(xiàn)金)4萬元，何光華即將房屋鑰匙交給何錦陽，余款由何錦陽從2004年9月27日開始付何光華在老城信用社貸款及利息；以后一切因貸款造成的有關責任由何錦陽承擔；如果何錦陽未能在2005年4月2日付清錢款及歸還貸款本息，何光華有權(quán)處理雙方合約轉(zhuǎn)讓的樓房，并算何錦陽租用該房，月租400元，一年1 2個月，計4800元；合約于訂立之日起生效。上訴人、被上訴人及在場人張貴明在合約上簽名。合約未注明簽約時間。簽訂合約后，何錦陽付給何光華購房款3500O元，何光華出具了收條，并將鑰匙交付給了何錦陽。2004年12月29日，何錦陽支付何光華購房款6000元，何光華出具了收條。 在合同履行期間，何光華將店內(nèi)的舊木料搬走，并將水泵及二樓電表、插座撬走，何錦陽則另請他人安裝二樓的電路。2004年11月，何錦陽將該房出租給陳風英使用，每月租金200元。2004年12月26日，何錦陽支付何光華在定南縣老城農(nóng)村信用合作社的貸款利息1476元(從2004年10月1日起至12月31日止)。2005年3月27日，何錦陽支付何光華貸款利息1328.4元(從2005年1月起至3月止)，何光華出具了收條。 2005年4月3日，何錦陽要求退房，并將房屋鑰匙交給何光華。當月，何光華開始收取承租人陳風英交納的房租。2005年6月26日，何光華以11萬元的價格將該房屋轉(zhuǎn)讓給張建明。 根據(jù)上訴人的上訴、被上訴人的答辯及本案業(yè)已查明的事實，對雙方爭議的焦點，結(jié)合雙方提供的證據(jù)，分析認證如下： 1、關于上訴人退回被上訴人購房款金額問題 被上訴人主張上訴人僅退回26000元，仍應退回2萬元。為支持這一訴請，被上訴人向法庭提交的證據(jù)有： （1）一審中提供的張康賢的書面證言一份。該證言反映，何錦陽因遺失何光華出具的15000的收據(jù)一事曾同張康賢一起找何光華協(xié)商解決。 一審庭審中，何光華質(zhì)證認為無法證實張康賢是如何知道何錦陽丟失收條一事，該證據(jù)不能證明待證事實。本院認為，何光華并未對該證據(jù)的真實性、合法性提出異議，只是認為其證明力不夠。 （2）一審中，何錦陽的代理人向法庭提交的向張貴明（張桂明）調(diào)查的筆錄一份。筆錄反映，張貴明與何光華、何錦陽雙方有親戚關系，因雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，曾參與調(diào)解。張貴明聽何錦陽說，何光華返還了26000元，仍欠2萬元。一審庭審中，何光華質(zhì)證時主要針對張貴明證詞關于5000元是預付款還是定金問題進行了質(zhì)證，沒有對何光華是否還應退回何錦陽購房屋款進行質(zhì)證。本院認為，該證詞可以作為張康賢證言的佐證。 （3）二審中，被上訴人何錦陽代理人向法庭提交了向張建明調(diào)查的筆錄。筆錄中反映，張建明以11萬元的價格從何光華手買得涉訟房屋。在張建明購得該房后不到一個月，何錦陽因遺失何光華出具的收條一事曾找過張建明。何錦陽告知張建明，何光華叫張建明保管何錦陽重寫的收條，張建明未同意。在張建明住進新房不久的一天下午，何錦陽又和張康賢找到張建明，講何錦陽遺失收條一事。在何錦陽與張康賢離開后不到一個小時，何張二人又返回張建明家，告訴張建明現(xiàn)何光華又不同意張建明接重寫的收條。 對該筆錄，上訴人質(zhì)證認為張建明也是聽說，并不是親眼所見，其證言不能證明收條遺失的案件情況。本院認為，該筆錄對證實何錦陽遺失收條案件情況有一定證明力。 （4）二審中，被上訴人何錦陽代理人還向法庭提交了向何美華調(diào)查的筆錄一份。筆錄中反映何光華曾在何美華家中說過何錦陽丟失了收條，“等何景陽拿出條子再付錢”。筆錄最后括注：正在記錄時鄭啟華回家說，口頭上我們會講，但不能簽字，所以沒記錄下去。 上訴人質(zhì)證認為被調(diào)查人何美華未簽名，無法對證言的三性進行確認。本院認為，上訴人的質(zhì)證理由成立，該筆錄不具有證據(jù)的合法性、真實性、關聯(lián)性要求，本院不予采信。 （5）二審中，根據(jù)被上訴人的申請，法庭傳張桂明出庭作證，張?zhí)峁┝藭孀C詞并在法庭上接受了雙方代理人的詢問。張桂明的證言證實，含5000元預付款在內(nèi)，何光華仍欠何錦陽2萬元。 審查認為，證人張桂明在法庭上的證言真實可信，有證明力。 綜上，被上訴人何錦陽主張上訴人何光華還應退回被上訴人購房款15000元（不含5000元定金）有張康賢、張桂明、張建明的證言相互印證，而上訴人未提供任何反駁證據(jù)，本院確定上訴人還應退回被上訴人購房款15000元。 2、關于被上訴人何錦陽于2004年8月11日向上訴人何光華支付的5000元是定金還是預付款問題 被上訴人收執(zhí)的由上訴人于2004年8月11日出具的收條中清楚載明，上訴人收到的是“定金伍仟元正”。被上訴人雖然提出該5000元是預付款而不是定金，并提供張桂明證言證明，但不能形成對定金收據(jù)的足夠反證。本院認定該5000元為定金。 3、關于雙方房屋買賣合同生效起始日期問題 上訴人主張合同簽訂日期是2004年4月2日。一是認為2004年8月11日簽訂的定金合同可以推算房屋買賣合同簽訂日期應在2004年8月11日前。本院認為，這和上訴人在一審反訴狀中“合同簽訂前被反訴人已付定金5000元給反訴人”的陳述不符，該上訴理由不成立。二是從房屋買賣合同中的被上訴人履行付清購房款的日期即2005年4月2日，以合同中約定的如果被上訴人不能如期付款應計算房租的“一年12個月”，往前推算，為2004年4月2日。本院認為，這種推算缺乏科學性，不予支持。 被上訴人主張合同簽訂日期是2004年9月27日，提供了合同簽訂時在場人張桂明證言予以證明。證人張桂明在二審詢問調(diào)查時，亦當庭陳述了這一事實。本院認為，張桂明的證言具有證明力，且與2004年8月11日的定金給付時間、上訴人在一審反訴狀中“合同簽訂前被反訴人已付定金5000元給反訴人”的陳述、雙方當事人在房屋買賣合同中何錦陽“付貸款及利息2004.9.27日開始”和“此合約于訂立之日起生效”的約定相互印證。本院確定雙方房屋買賣合同自2004年9月27日起生效。 本院認為，雙方當事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，對雙方均具有約束力。在合同履行過程中，被上訴人何錦陽要求退房，上訴人何光華接受了被上訴人交還的房屋鑰匙，并于當月收取涉訟房屋承租人陳鳳英租金，后又將涉訟房屋轉(zhuǎn)讓給他人。因此，自何光華接受被上訴人交還的房屋鑰匙之日，即2005年4月3日起，雙方解除了該房屋買賣合同。根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，已經(jīng)履行的合同解除后，當事人可以要求恢復原狀并有權(quán)要求賠償。本案被上訴人何錦陽主張上訴人何光華應返還15000元及代墊利息2804.4元有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。 因被上訴人何錦陽未能在合同約定的期限內(nèi)付清購房款，合同解除后，上訴人何光華有權(quán)要求被上訴人何錦陽按約定的每月400元的標準支付房租。本院認為，被上訴人