物業(yè)管理投標(biāo)文件開題報告 .doc

畢業(yè)設(shè)計開題報告學(xué)生姓名： 學(xué) 號： 所在學(xué)院： 土木學(xué)院 專 業(yè)： 設(shè)計(論文)題目： 物業(yè)管理投標(biāo)文件 指導(dǎo)教師： 2014年 1 月 6 日畢 業(yè) 設(shè) 計 開 題 報 告1.文獻(xiàn)綜述：文 獻(xiàn) 綜 述本次畢業(yè)設(shè)計我所選擇的題目是對某物業(yè)招標(biāo)項目編制一份物業(yè)管理投標(biāo)文件，為了更好的完成投標(biāo)文件的編制，我查閱了很多期刊論文和相關(guān)的書籍。首先更細(xì)致的確定物業(yè)管理投標(biāo)的概念物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交投標(biāo)書和投標(biāo)文件，參加物業(yè)管理競標(biāo)，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理項目的過程。明確了物業(yè)投標(biāo)的概念后，接下來是搞清楚物業(yè)投標(biāo)文件的概念物業(yè)投標(biāo)文件是指具備承擔(dān)物業(yè)招標(biāo)項目的能力的物業(yè)投標(biāo)人，按照物業(yè)招標(biāo)文件的要求編制的文件。在物業(yè)投標(biāo)文件中應(yīng)當(dāng)對物業(yè)招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，這里所指的實質(zhì)性要求和條件，一般是指物業(yè)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項目的價格、招標(biāo)項目的計劃、招標(biāo)項目的技術(shù)規(guī)范方面的要求和條件，合同的主要條款（包括一般條款和特殊條款）。物業(yè)投標(biāo)文件需要在這些方面做出回答，或稱響應(yīng)，響應(yīng)的方式是投標(biāo)人按照招標(biāo)文件進(jìn)行填報，不得遺漏或回避招標(biāo)文件中的問題。交易的雙方，只能就交易的內(nèi)容也就是圍繞招標(biāo)項目來編制招標(biāo)文件、投標(biāo)文件。物業(yè)管理投標(biāo)文件一般由商務(wù)文件和技術(shù)文件組成，商務(wù)部分包括投標(biāo)報價表的測算和公司資質(zhì)、公司情況介紹等一系列內(nèi)容，同時也是招標(biāo)文件要求提供的其他文件等相關(guān)資料，包括公司的業(yè)績和各種證件、報告等。最為主要的是技術(shù)標(biāo)，其包括物業(yè)管理方案（介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用等）和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實質(zhì)上就是依靠國家完善的招標(biāo)立法，來孕育物業(yè)管理市場，推動物業(yè)管理發(fā)展，從而提高物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)一種措施。但就目前物業(yè)管理招投標(biāo)制度在我國發(fā)展情況來看，我們不難發(fā)現(xiàn)，一些單位采取一系列手段來保護(hù)自身利益，違反規(guī)則進(jìn)行操作，明招暗定，搞暗箱操作。在杜文軍發(fā)表的那篇招投標(biāo)那些頭疼事兒中就寫到“在筆者參與的一次投標(biāo)資格預(yù)審過程中，開發(fā)商代表人即負(fù)責(zé)招標(biāo)資格預(yù)審的人員對筆者直言：大型的地產(chǎn)開發(fā)商，下屬有上百個融資公司，這些公司名義上獨立而實際上有地產(chǎn)公司控制，內(nèi)部已經(jīng)默契的形成了競爭權(quán)項目樓盤一般不會外流，你們公司雖然是一級資質(zhì)，我們也相信你們有實力管理好本項目，但就社會關(guān)系方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足本項目的需求?！薄皼]有地產(chǎn)商背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)容易出局”。投標(biāo)單位為了競爭取勝，也采取了一些違規(guī)行為，擾亂物業(yè)管理市場秩序。有些地方監(jiān)督部門不嚴(yán)格監(jiān)督招投標(biāo)各方的行為。雖然在物業(yè)招投標(biāo)中存在著這樣那樣的問題，但其也在不斷進(jìn)步完善中。2000年1月1日，招標(biāo)投標(biāo)法頒布實施，我國正式以法律形式確立了招標(biāo)投標(biāo)制度。隨著物業(yè)管理市場化的不斷發(fā)展，住建部在2003年頒布了前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法，要求建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標(biāo)活動實施監(jiān)督管理。2012年2月1日起，國務(wù)院頒布了招標(biāo)投標(biāo)法實施條例，作為招標(biāo)投標(biāo)法的配套行政法規(guī)，完善了招標(biāo)投標(biāo)法及程序規(guī)則，以及招標(biāo)投標(biāo)的全過程監(jiān)督管理，物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)的不斷健全和完善，為物業(yè)管理招投標(biāo)的健康發(fā)展提供了良好的環(huán)境。綜合所找的文獻(xiàn)資料，發(fā)現(xiàn)目前物業(yè)管理招標(biāo)文件普遍存在內(nèi)容繁多、照搬照抄、過高承諾、信息不全、排版不規(guī)范等問題，因此在制作投標(biāo)文件的過程中，務(wù)必要注意以下幾點：主題明確。在編制投標(biāo)文件中，要把握兩個方面：一是要認(rèn)真研究招標(biāo)文件。在投標(biāo)前,應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容,并在此基礎(chǔ)細(xì)化各項條目，切合實際地去編制投標(biāo)文件。二是要根據(jù)項目特點編制投標(biāo)文件，由于不同物業(yè)具有不同性質(zhì)，不同招標(biāo)項目具有不同要求，其投標(biāo)書的內(nèi)容要求也相應(yīng)呈現(xiàn)出差異。投標(biāo)公司在實踐中一定要認(rèn)真研究項目特點，了解業(yè)主的需求，制定適合項目特點的投標(biāo)書。嚴(yán)格規(guī)范。作為評標(biāo)的依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，一邊于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。投標(biāo)文件中使用的計量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計量單位。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，其投標(biāo)的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實性。投標(biāo)時不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。合理報價。通過評標(biāo)能否獲勝，一個最重要的決定因素就是投標(biāo)報價。投標(biāo)報價是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作，在投標(biāo)的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標(biāo)底。在確定報價時,我們應(yīng)注意了解當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，確定合理的利潤比例，可采用多方案報價、保本報價等報價技巧。裝幀大方。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。仔細(xì)檢查。在制作投標(biāo)書的時候，有一些項目很細(xì)小，也很容易做，但稍一粗心大意，就會影響全局，導(dǎo)致全盤皆輸。因此要對這些細(xì)小的項目認(rèn)真核對，確保文字通順、語言得體、表述準(zhǔn)確。物業(yè)管理投標(biāo)文件中，物業(yè)管理方案的編寫質(zhì)量直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)能否中標(biāo)項目，關(guān)系到企業(yè)的項目拓展能否成功?，F(xiàn)今物業(yè)服務(wù)方案的編寫存在很多問題，方案質(zhì)量不高，過于雷同，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)該在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化、規(guī)范，既要模仿，更需創(chuàng)造，符合招標(biāo)文件要求，切合擬接管物業(yè)項目，與本物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的能力相匹配。一份好的物業(yè)服務(wù)方案至少應(yīng)符合以下3個要求：一是符合招標(biāo)書的要求；二是符合本物業(yè)項目管理的實際需求；三是充分反映本物業(yè)公司的服務(wù)特點和管理優(yōu)勢。在制作物業(yè)服務(wù)方案時，一、要對對投標(biāo)項目進(jìn)行有效的綜合分析；二、要對物業(yè)投標(biāo)項目管理特點進(jìn)行透徹分析；三、要使方案內(nèi)容必須符合國家相關(guān)法律法規(guī)的要求，滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求；四、要把本公司的“管理優(yōu)勢”凸顯出來，將是否與接管項目相匹配，匹配程度如何做以特別說明；五、要按照招標(biāo)文件規(guī)定的項目進(jìn)行費用測算，不能漏項。一份好的物業(yè)管理投標(biāo)文件不僅是物業(yè)管理項目中標(biāo)的關(guān)鍵，也能從側(cè)面反映出這個投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身實力、經(jīng)營管理能力、企業(yè)信譽度等整體形象。主要參考文獻(xiàn)：1 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擬采用的研究手段（途徑）準(zhǔn)備投標(biāo)物業(yè)企業(yè)的以往中標(biāo)和未中標(biāo)的投標(biāo)文件為參考資料，找出對本次投標(biāo)有建設(shè)性幫助的內(nèi)容并將其整合與優(yōu)化。查找與物業(yè)管理投標(biāo)相關(guān)文獻(xiàn)資料，參考對自己的物業(yè)投標(biāo)文件編制有幫助的內(nèi)容。1. 投標(biāo)報價：投標(biāo)報價是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作，在投標(biāo)的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標(biāo)底。 對項目運作的經(jīng)營管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測標(biāo)底和競爭對手的報價范圍。 密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。 補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報價的附加。根據(jù)不同的實際情況，采用不同的報價技巧，如不平穩(wěn)報價法、多方案報價法、突然降價法、先虧后盈法、聯(lián)合保標(biāo)法、保本報價法等。再根據(jù)不同的報價技巧采用不同的報價計算方法，如報價計算公式的“均價優(yōu)先”原則、報價計算公式的“均價優(yōu)先”原則、報價計算公式的“低價優(yōu)先”原則、綜合型報價計算公式、 “業(yè)主至上”型的報價計算式等。2. 物業(yè)管理方案的制訂： 關(guān)鍵性內(nèi)容 項目的整體設(shè)想與構(gòu)想 組織架構(gòu)和人員配置 費用測算與成本控制 管理方式、運作程序及管理措施 實質(zhì)性內(nèi)容 管理制度的制訂 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 檔案的建立與管理 管理指標(biāo) 人員的培訓(xùn)與管理 物資裝備 早期介入和前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 工作計劃物業(yè)管理方案的編寫,一定要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求，進(jìn)行環(huán)環(huán)相扣的表述，關(guān)鍵是不能缺項或漏項；分析擬接管物業(yè)項目性質(zhì)、類型、基本情況，比如地理位置、周邊環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)、樓宇結(jié)構(gòu)特點、配套設(shè)施設(shè)備、住戶基本構(gòu)成、驗收移交情況等；了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，根據(jù)擬接管物業(yè)的基本情況和特點制訂；進(jìn)行費用測算時，必須按照招標(biāo)文件規(guī)定的項目進(jìn)行測算，不能漏項。三. 畢業(yè)設(shè)計進(jìn)度計劃1. 2014年1月17日前 完成外文翻譯、文獻(xiàn)綜述和開題報告 2. 2014年2月20