萬達商業(yè)地產(chǎn)模式.ppt

中國商業(yè)地產(chǎn)模式探索 城市綜合體解讀 一 商業(yè)地產(chǎn)運作的幾個關鍵要素金融模式 盈利模式 產(chǎn)品類型人力資源商業(yè)資源 二 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目前面臨的形勢 城市化是中國未來核心發(fā)展動力 數(shù)據(jù)來源 國家統(tǒng)計局 中國正在步入消費經(jīng)濟時代 一 2009年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元 實際增長9 8 增速首次超過GDP 二 2009年上半年 社會消費品零售總額58711億元人民幣 增長16 6 增速是GDP的兩倍 房地產(chǎn)政策調控的影響1 部分投資型資金從住宅領域逐步轉移到商用物業(yè)市場2 政策調控也讓商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢凸顯拿地貸款 中國商業(yè)地產(chǎn)運作中存在的幾個突出問題 萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 1 起步 為什么要做商業(yè)地產(chǎn) 2 第一代產(chǎn)品 經(jīng)驗與教訓 濟南泉城路萬達廣場 南京新街口萬達廣場 3 第二代產(chǎn)品 提高與缺陷 武漢萬達廣場 南寧萬達廣場 4 第三代產(chǎn)品 突破與成熟 上海五角場萬達廣場 項目位于上海新的市級商業(yè)副中心 五角場 總建筑面積34萬平方米 其中商業(yè)面積26萬平方米 是上海體量最大 業(yè)態(tài)最全 商業(yè)設施最完備的項目 北京石景山萬達廣場 項目位于北京石景山區(qū) 面臨長安街 總建筑面積30萬平方米 其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米 4 第三代產(chǎn)品 突破與成熟 四 開發(fā)城市綜合體的基本原則 1 選址城市區(qū)域政府規(guī)劃成本控制 2 商業(yè)規(guī)劃與定位 目標客群 檔次定位 輻射范圍 項目規(guī)模 2 商業(yè)規(guī)劃與定位 主力店的作用 ppt的作用 業(yè)態(tài)比例 持有與銷售 ppt 3 建筑規(guī)劃設計 交通優(yōu)先 突出商業(yè) 3 建筑規(guī)劃設計 3 建筑規(guī)劃設計 功能分區(qū) 超市樓 娛樂樓 百貨樓 綜合樓 步行街 強調空間 3 建筑規(guī)劃設計 4 購物中心與百貨店 百貨店是購物中心最重要的主力店 之一 百貨店應在購物中心的規(guī)劃設計中占據(jù)最重要的位置購物中心需要的是主題百貨購物中心的百貨店面臨的課題 如何避免百貨店與購物中心服裝品牌的同質化核心商圈的購物中心需要不需要百貨店非核心商圈購物中心中的百貨店如何生存 典型案例 兩個典型的第三代萬達廣場成都萬達廣場石景山萬達廣場 五 購物中心招商的基本原則 購物中心招商的幾個基本理論 聯(lián)合購物理論 大多數(shù)消費者在出行購物的時候將會有多種購物目的 即要買各種的商品 而且這樣可以大大降低消費者的購物時間和購物成本 零售的相容性原則 要求相容的商品組合在一起用來增加其整體吸引力 相容性包括商品種類和商品視覺效果的相容 按照是否能夠獨立創(chuàng)造客源把零售商業(yè)分為主動型和依附型兩種 主動型包括大型百貨店 大中型超市 高檔次大型餐飲 影劇院娛樂城以及大型專業(yè)店 這類商家一般也屬于主力店 另一類是依附型 即指不能主動創(chuàng)造客源 需要依附于主動店生存的業(yè)態(tài) 主動型與依附型業(yè)態(tài)的互動 主動型業(yè)態(tài) 確定商圈和基調 1 綜合型零售商業(yè) 大型百貨 大型超市 核心商圈 2 大型專業(yè)店 家電專業(yè)市場 建材家居 汽車展賣 大型服裝折扣店 大型圖書售賣市場 擴展商圈 3 娛樂類 影劇院 KTV 大型酒樓 創(chuàng)造夜間商圈 依附型業(yè)態(tài) 專業(yè)化 多元化 高形象 高租金 1 依附A B類 快餐店 服裝專賣店 美容美發(fā) 珠寶首飾鐘表 藥店 洗印店 咖啡座 銀行2 依附C類的有小型書店 精美禮品店 酒吧 小食品店 美容美發(fā)店 主力店與小商鋪 小商鋪 低收益高安全性 黃金分割線 高收益低安全性 主力店 1 如何解決三對矛盾 租金與品牌 1 如何解決三對矛盾 連鎖品牌與當?shù)厣碳?1 如何解決三對矛盾 高端購物中心受歡迎的品牌 服裝服飾 CALVINKLEIN ErmenegildoZegna MISSSIXTY PRADA Max Co DKNY DIOR 愛慕 SISLEY PORTS MARISFROLG瑪絲菲爾 Lacoste TOMMYHILFIGER MOISELLE慕詩 MAXMARA JORYA卓雅 HugoBoss GIVENCHY紀梵希 ESPRIT Burberry DAKS Diesel Kookai Kenzo KENT CURWEN Gieves Hawkes Y 3 LiuJo瑠久 FENDI鞋包 LouisVuitton Hermes愛馬仕 GUCCI SKAP STACCATO JOY PEACE真美詩 NINEWEST玖熙 DANIELHECHTER珠寶鐘表 SWATCH Omega BVLGARI CARTIER 周大福 施華洛世奇化妝品 VERSACE ANNASUI SHISEIDO資生堂休閑餐飲 一茶一坐 星巴克電子電器 BOSE 中高端購物中心受歡迎的品牌 服裝服飾 ONLY JACK JONES ESPRIT Ochirly VEROMODA LEVI S 愛慕 ZARA LACOSTE CalvinKleinJeans 暇步士 ELEGANTPROSPER雅瑩 ELLE運動系列 NIKE ADIDAS COLUMBIA PHITEN法藤休閑餐飲 星巴克 哈根達斯 味千拉面 必勝客藥店美妝 屈臣氏 SEPHORA絲芙蘭鞋包 CROCS BELLE STACCATO珠寶鐘表 SWATCH快餐 KFC 2 招商實施中的幾大要素 時間 地域 人員 流程 doc 四 如何通過招商實現(xiàn)