我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點(diǎn)與對策.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點(diǎn)與對策1.引言上世紀(jì)九十年代，我國進(jìn)行房改，由以前國家福利分房，到由國民自行購買住房。以住宅為主的中國城市房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展,由此，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，成為拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，房價(jià)呈不斷上升的態(tài)勢，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通民眾的承受能力。與此同時(shí),“市場杠桿”調(diào)節(jié)作用的失靈也日益顯現(xiàn),我國房地產(chǎn)市場面臨的一些問題亟待解決。美國次貸危機(jī)的爆發(fā)在給我國房地產(chǎn)市場帶來沖擊的同時(shí)也敲響了警鐘。因此,深入研究我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施,以期促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,是一個(gè)重大而現(xiàn)實(shí)的課題。本文就我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點(diǎn)與對策做出相應(yīng)的分析與探討。2.房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點(diǎn)2.1目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 (一)房價(jià)過高是房地產(chǎn)的最根本問題，近幾年,房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目,進(jìn)行投機(jī)買賣,房產(chǎn)價(jià)格一直處于相對高位。根據(jù)最新美國行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料,國際上房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右,高的有6-8%,而中國房地產(chǎn)的利潤率高達(dá)30-40%，甚至更高。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍,而國內(nèi)工薪階層購一套房的費(fèi)用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況,如果不給予調(diào)控,廣大居民的住房困難就難以解決。(二)相關(guān)配套機(jī)制及政策不健全目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、稅收等配套機(jī)制和政策還不健全,房地產(chǎn)融資、抵押貸款渠道單一且不暢通,房地產(chǎn)稅費(fèi)種類繁多,且存在不合理的方面和環(huán)節(jié),既不利于市場。房地產(chǎn)調(diào)控就成了國家重要的方向和目標(biāo)，讓普通民眾能買得起房，讓普通民眾“居有其所”。但隨著國家的調(diào)控“國*條”政策的不斷出臺(tái)，讓大家感覺到“房地產(chǎn)調(diào)控”難，為什么“房地產(chǎn)調(diào)控”就那么難喃？2.2我國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求最近五年我國城鎮(zhèn)化率：2008年，我國城鎮(zhèn)化率45.68% ；2009年，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)46.59%；2010年，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)升至49.7%；2011年，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51.27%；2012年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%。最近五年我國商品房銷售量：2008年，6.21億平方米；2009年，9.37億平方米；2010年，10.43億平方米；2011年，10.99億平方米；2012年，11.13億平方米。2010至2012年，全國農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量為2505萬人，平均每年達(dá)835萬的農(nóng)民進(jìn)城，同時(shí)還有很大一部分雖然進(jìn)城了，但并沒有落戶城市的，所以住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的城市化經(jīng)驗(yàn)，城市化率在30%70%期間是加速城市化的時(shí)期。我國未來的城鎮(zhèn)化率應(yīng)該是70%左右，即目前農(nóng)村居民人數(shù)將由6.2億人減少到4億人左右，需要轉(zhuǎn)移的農(nóng)村居民人數(shù)達(dá)2億2000萬人（按2012年全國13.54億人口來計(jì)算）。解決2億2000多萬人的住房問題，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了剛性需求。我國城鎮(zhèn)化發(fā)展給房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也給“房地產(chǎn)調(diào)控”增加了很大的難度。2.3地方政府“土地財(cái)政”地方政府對土地財(cái)政的依賴，使得房價(jià)越高，土地價(jià)格越高。而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多。我車現(xiàn)行的土地批租制度使賣地成為地方政府財(cái)政收入的重要來源。不少地方政府土地財(cái)政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至達(dá)到50%以上，曾經(jīng)報(bào)紙上還報(bào)道過有一個(gè)貧困縣有一年的土地財(cái)政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府樂見房價(jià)的上升，具有推高土地價(jià)格的利益驅(qū)動(dòng)。由此也必然導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行中央制訂的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策上不積極，大打折扣，甚至是“上有政策，下有對策”使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由于缺乏地方政府的支持和配合而成為“空調(diào)”，從地方政府的角度看，現(xiàn)行的財(cái)稅體系使基層政府缺乏財(cái)政的支配權(quán)，財(cái)權(quán)主要掌握在中央政府手里，依賴土地財(cái)政實(shí)在是無奈之舉。因此，要解決這個(gè)問題就必須改革我國政府現(xiàn)行財(cái)稅體制，把更多的財(cái)權(quán)下放到地方政府。當(dāng)然地方財(cái)權(quán)和國家財(cái)權(quán)的問題是比房地產(chǎn)市場調(diào)控更大，更長遠(yuǎn)的課題，不是一蹴而就的。但地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，土地價(jià)格的暴漲是成為房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的最有力的推手之一。以我在房地產(chǎn)公司十年的經(jīng)歷來看：1999年，我在一家房產(chǎn)公司，地價(jià)約為10萬元/畝，當(dāng)時(shí)四川樂山城區(qū)的房價(jià)大概在700-800元/平方米左右，2010年樂山上半年房價(jià)均在4000元/平方米以下，地價(jià)在300-500萬元/畝左右；下半年8月底，隨著中心城區(qū)春華路中段一地塊以860萬元/畝的拍賣價(jià)成交，樂山下半年各樓盤不斷破4000/平方米，破5000/平方米，樂山房價(jià)正式進(jìn)入 “四”時(shí)代，“五”時(shí)代！可見地價(jià)在房價(jià)中的重要地位，“房地產(chǎn)調(diào)控”只控房價(jià)，而不控地價(jià)，“房地產(chǎn)調(diào)控”難也是必然結(jié)果了！2.4是民間資本投資領(lǐng)域過窄民間投資是來自于民營經(jīng)濟(jì)所涵蓋的各類主體的投資，具體包括個(gè)體投資（居民個(gè)人的生產(chǎn)性投資和住宅投資、城鄉(xiāng)個(gè)體工商戶經(jīng)營性投資）、私營企業(yè)投資、私有資本控股的股份制企業(yè)投資以及集體企業(yè)投資。2012年，我國居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)40萬億元，存在著巨大的民間投資潛力。但由于社會(huì)保障體系不完善，這部分儲(chǔ)蓄很難轉(zhuǎn)化成民間投資。近年來，住房、養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)和教育等領(lǐng)域的改革全面展開，措施出臺(tái)相對集中。改革后，由于配套的社會(huì)保障體系及制度不能及時(shí)確定，居民對未來收入預(yù)期不明而加重了后顧之憂。雖然老百姓有儲(chǔ)蓄，有一定投資能力，但絕不敢貿(mào)然投資。對于普通民眾而言，投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，開公司、辦企業(yè)是不可能的，那么投資地產(chǎn)、投資股票成為入門最低，最容易做的。在過去100年間，美國股票的平均投資回報(bào)率達(dá)到9.7，這個(gè)數(shù)字超過了同期美國債券、黃金、藝術(shù)品和房地產(chǎn)的投資回報(bào)率。最近20年里，美國股票年投資回報(bào)率更是平均達(dá)到13。因此，必須大力發(fā)展股票、債券、基金等資本市場，為我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所帶來的大量的財(cái)富積累找到更多的投資渠道，以減低對房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性沖動(dòng)?？粗袊墒惺辏荛L牛短，很多股民是血本無歸。十年間，只有2006年和2007年中國股市才經(jīng)歷一波短暫的牛市，其余時(shí)間里面，股民就是在一種煎熬中度過。國外發(fā)達(dá)國家資本市場很發(fā)達(dá)，投資回報(bào)率較高，剩余資本有很多投資渠道。而我國的資本市場不太發(fā)達(dá)，不確定性和風(fēng)險(xiǎn)很高，大量的民間資本找不到好的出路，只好流向房地產(chǎn)市場。大量余資流向房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來很大的壓力。3.房地產(chǎn)市場調(diào)控的對策3.1國外房地產(chǎn)市場調(diào)控3.1.1美國：市場調(diào)節(jié)和政策管理相結(jié)合總體來看，美國擁有一套完整科學(xué)的抑制房地產(chǎn)泡沫非理性發(fā)展的機(jī)制，其中有許多重要的政策工具。第一是住房貸款利率。美國的貸款利率幾乎每天都在變動(dòng)，影響貸款利率變化的因素主要有：長期國債收益率的變化、長期國債的走勢、市場對長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的評估等因素，特別是美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率發(fā)生變化，貸款利率馬上會(huì)隨之調(diào)整，這就為政府提供了一個(gè)非常有利和靈敏的杠桿，借以調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格走勢。第二是大幅提高炒房者成本，這就在很大程度上將許多人拒絕在投機(jī)圈之外，減少了炒房人群。在美國，買賣房屋手續(xù)非常復(fù)雜，中介代理機(jī)構(gòu)和律師都要從成交金額收取買賣雙方較高比例的費(fèi)用，嚴(yán)重制約了絕大多數(shù)人炒房，遏制了房價(jià)的起伏波動(dòng)。第三是房屋的維護(hù)費(fèi)用昂貴。每年都要繳納稅金，一般稅率在1%以上，還有房屋保險(xiǎn)費(fèi)用等，成為擁有房屋的沉重負(fù)擔(dān)。第四是政府對第一套住房以外的非自住房屋在稅收、貸款政策等方面都不給予第一套住房的優(yōu)惠，從而大幅降低了房地產(chǎn)投機(jī)的吸引力。第五是對非自用住宅房屋出售后的盈利征稅。第六是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)非常及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，公眾隨時(shí)都可在政府網(wǎng)站上查到房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)，包括每個(gè)月新開工數(shù)、中間房價(jià)月變化指數(shù)、房價(jià)上升和收入上升對比、房價(jià)上升和租房費(fèi)用上升對比指數(shù)等科學(xué)實(shí)用的指標(biāo)，這大大提高了房屋買賣的信息透明度，不僅給決策部門提供了調(diào)控依據(jù)，而且有效地降低了房地產(chǎn)商炒作或壟斷的成分。3.1.2歐洲：市場調(diào)節(jié)為主導(dǎo)作為一個(gè)聯(lián)系緊密的經(jīng)濟(jì)共同體，歐洲國家更多地信奉市場調(diào)節(jié)，由市場來調(diào)控。政府一般并不直接制定政策遏制“炒房”行為，而是通過銀行信貸和國家稅收等形式達(dá)到自動(dòng)調(diào)節(jié)。歐洲央行主要以利率的調(diào)整，在不打擊經(jīng)濟(jì)增長的情況下，抑制在歐元區(qū)國家出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。歐洲央行認(rèn)為，信貸增長和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間，長期以來都有著頗為系統(tǒng)化的關(guān)系，因此，歐洲央行將采取審慎的態(tài)度對待房地產(chǎn)泡沫問題。3.1.3英國：五次上調(diào)利率遏制投機(jī)自2001年初以來，有3年多時(shí)間英國房價(jià)每年漲幅都超過20%。為此，英國政府和中央銀行從供需兩方面入手，抑制房地產(chǎn)市場的過分火爆。一方面，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調(diào)利率，將利率從3.5%提高至4.75%，導(dǎo)致抵押貸款成本增加，遏制了房地產(chǎn)消費(fèi)信貸過熱的現(xiàn)象。另一方面，英國政府于2004年底通過了住房法2004，圍繞著建造足夠數(shù)量的、低收入群體買得起的“社會(huì)性”住房，以加快實(shí)現(xiàn)政府關(guān)于2010年“體面”住房目標(biāo)等，出臺(tái)了一系列切實(shí)可行的規(guī)定，從而有效保障了社會(huì)中低收入階層的住房權(quán)益。3.1.4法國：實(shí)行廉租房和高稅收自1999年以來，法國平均房價(jià)已上漲45%。為抑制房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，法國政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無房戶都可在租房時(shí)享受政府補(bǔ)貼，建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府補(bǔ)貼。此外，高額地皮稅的征收也有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。3.1.5德國：推行福利住房和小戶型二戰(zhàn)后，德國聯(lián)邦、各州和地方政府都把解決百姓的居住問題作為施政的重中之重。多年來，德國投入巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戰(zhàn)后60年來，德國先后建造了近1000萬套“福利住房”。另外，德國一直堅(jiān)持供應(yīng)小戶型住宅。到上世紀(jì)末，全國戶均住房面積仍不到100平方米，是西方發(fā)達(dá)國家中戶均面積最小的國家之一，這也是德國解決住房問題的一項(xiàng)重要而有效的舉措。3.1.6亞洲：靈活多樣的調(diào)控政策許多亞洲國家和地區(qū)的政府為避免出現(xiàn)過多的房價(jià)泡沫，也紛紛實(shí)行了靈活多樣的調(diào)控政策。新加坡早在上世紀(jì)60年代就推出了“居者有其屋”計(jì)劃，大力建設(shè)以自住為主經(jīng)濟(jì)適用類住房，限制居民購買該類住房的次數(shù)，監(jiān)督房屋不得用于商業(yè)性經(jīng)營，規(guī)定較長的房屋轉(zhuǎn)售時(shí)限，在很大程度上抑制了房地產(chǎn)投機(jī)。新加坡房地產(chǎn)市場分隔為“政府組屋”與私人住宅兩個(gè)市場，80%以上的居民購買的是政府建造的平價(jià)組屋，而僅有10%-20%的人居住在價(jià)格高昂的私人住宅中。韓國政府建立了一套優(yōu)先為無房戶提供住房的制度，保障性住房占整個(gè)住房市場的50%以上，規(guī)定一個(gè)家庭只允許購買一套住房，并有嚴(yán)格的登記存檔，對擁有兩套或兩套以上住宅者收取高額的資產(chǎn)增值稅，使房屋的自住性需求和投機(jī)性需求得以明顯劃分和區(qū)別對待，令炒房者知難而退。通過對國外房地產(chǎn)泡沫的研究, 我們可以從中借鑒到治理房地產(chǎn)泡沫的一些做法和政策措施，努力使我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場運(yùn)行在健康的軌道上，使其真正成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定的增長點(diǎn)。3.2我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控措施3.2.1第一階段：1998年至2010年一季度1998年至2002年，住房制度改革，核心是“房改”，住房分配貨幣化。住房制度改革，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，大力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)較快發(fā)展。隨著市場化程度的增強(qiáng)，個(gè)人購房比例不斷提高， 2003年達(dá)到96.4%，中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入以個(gè)人購房需求為主的階段，市場化格局逐步形成。2003年至2005年，確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)?！皣鶙l”明確了房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱地位，“8.31”大限、土地實(shí)行招拍掛等這些政策調(diào)控并未起到相應(yīng)的效果，而使其發(fā)展更為迅速，房價(jià)增速加快。土地有償出讓導(dǎo)致了地價(jià)飆升，而此階段房地產(chǎn)投資額、開發(fā)量、銷售額也進(jìn)入了全面上升的時(shí)期，發(fā)展十分迅速。商品房銷售額增速2003 年起連續(xù)三年超過30%。2004 年全國商品住宅均價(jià)同比增長18.7%，2005 年初房價(jià)同比增速超過了20%；2005 年施工面積增長率近20%，為20 年來的第二高值。2005年至2007年，穩(wěn)定房價(jià)。2005年，國八條，新國八條；2006年，國六條，九部十五條，2007年，進(jìn)一步深化（貨幣、稅收、國土）改革。2007 年，地王競爭在各個(gè)城市出現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q， 70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)亦創(chuàng)下近十年來的最高水平，房地產(chǎn)市場的調(diào)控和快速增長在2007 年達(dá)到最高點(diǎn)。針對市場的快速發(fā)展，政府迅速做出反應(yīng)，從2007 年下半年開始實(shí)行從緊的貨幣政策，多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率，同時(shí)開征土地增值稅，嚴(yán)格控制上市公司公開融資。同時(shí)還出臺(tái)了“提高二套房貸款利率和首付款”、“90/70”、“限外”等多種抑制性政策，為2008 年市場進(jìn)入全面調(diào)整期埋下伏筆。 2008 年，在金融危機(jī)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸降溫、自身內(nèi)在調(diào)整需要、抑制性政策效果逐漸顯現(xiàn)等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面調(diào)整期，銷售額和銷售面積全年降幅分別達(dá)19.7%和19.5%。前三季度土地購置面積和開發(fā)面積分別下降2.9%和1.6%，到四季度累計(jì)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大為8.6%和5.6%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為38146 億元，同比增長1.8%，增速比上年大幅下滑35.5 個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)資金鏈日趨緊張。2008 年，70 個(gè)大中城市中，房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市從4月僅為4 個(gè)，到12 月多達(dá)55 個(gè)。房價(jià)下降呈現(xiàn)出從珠三角、中部、長三角、環(huán)渤海依次推進(jìn)的態(tài)勢。2008年至2010年，從控房價(jià)到保增長再到控房價(jià)。2008 年四季度后，中央與地方政府積極出臺(tái)各種措施拉動(dòng)消費(fèi)信心，財(cái)政政策和貨幣政策逐步放松，“購房入戶”、“放松二套房信貸政策”、“鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷”等關(guān)鍵性政策先后出臺(tái)，市場下行態(tài)勢得到初步遏制，但市場觀望氣氛依然濃厚。政策對市場影響的效果直到2009年4 月才顯現(xiàn)，全國主要城市成交量同比出現(xiàn)大幅增長。2009 年上半年，全國商品房銷售面積同比增長31.7%;價(jià)格企穩(wěn)回升，2009 年6 月全國房屋價(jià)格指數(shù)漲幅為0.2，7 月漲幅為1;主要城市交易量同比漲幅均超過50%，且多個(gè)城市交易量超過2008 年全年。地方政府也出臺(tái)很多相關(guān)政策鼓勵(lì)購房，如四川樂山政府2008年出臺(tái)的政策減免一些相關(guān)稅收，2009年首次購房的，政府補(bǔ)貼45元/平方米；2009年出臺(tái)的政策減免一些相關(guān)稅收，2010年首次購房的，政府補(bǔ)貼25元/平方米。2010年房價(jià)“再創(chuàng)輝煌”！房市神話繼續(xù)上演，房價(jià)持續(xù)攀高，國家對房地產(chǎn)調(diào)控宣告全面失調(diào)。3.2.2第二階段，2010年二季度至現(xiàn)在2010年，宏觀調(diào)控出現(xiàn)了新變化，從年度調(diào)控變?yōu)榧径日{(diào)控，從調(diào)控投機(jī)、投資需要擴(kuò)散到調(diào)控首套房、改善性需求。2010年4月17日，被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策” -“國十條”出臺(tái)，堅(jiān)持遏制部分城市過快上漲，2010年9月，2010年“國五條”出臺(tái)；2011年，新“國八條”出臺(tái)，調(diào)控力度再次加大，加大保障房供應(yīng)，加大土地供應(yīng)，提高二套房首付比例。同時(shí)，六次提高存款準(zhǔn)備金率，不斷惡化了房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境，直接抑制了房地產(chǎn)投資增長。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。2013年，國五條出臺(tái)，二套貸款利率和首付款的金額上調(diào)，出售的二手房個(gè)稅增加到20%。但房產(chǎn)公司及百姓解讀政府意圖時(shí)，感覺出政府對“房地產(chǎn)”調(diào)控的曖昧態(tài)度，出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，各地“地王”重出江湖，2013年上半年，政府土地收益達(dá)1.7萬億，專家預(yù)計(jì)2013年政府土地收益達(dá)4萬億。這對于“房地產(chǎn)”調(diào)控可不是好消息。第二階段的調(diào)控應(yīng)該說成效還是非常顯著的，全國房價(jià)沒有像第一階段一樣，出現(xiàn)爆發(fā)性的增長，處于穩(wěn)中有升的格局。以四川樂山為例，房產(chǎn)均價(jià)在2010年在破“四”、破“五”后，2011年、2012年沒有出現(xiàn)破“六”的格局，2013年上半年，很多樓盤房產(chǎn)價(jià)格突破6000元/平方米（雖然打著實(shí)享單價(jià)是多少的旗號），出現(xiàn)量價(jià)齊升的格局。3.3對房地產(chǎn)調(diào)控的對策建議從我國目前的調(diào)控來看，主要集中以限價(jià)、限購、限貸。第二階段的調(diào)控，就是以限價(jià)、限購、限貸為主，但只是2011、2012年起了一定效果，從2013年來看，還是不能解決根本問題。限價(jià)、限購、限貸其實(shí)只能限制中低收入的群體購房，高收入的一次性購房，限價(jià)、限購、限貸對他們不起作用。房地產(chǎn)不能只是限價(jià)、限購了，未來樓市調(diào)控若轉(zhuǎn)向土地財(cái)政改革等長效機(jī)制，則可能從根源上、從供給上解決問題。如從土地、金融、財(cái)稅、保障性住房等方面進(jìn)行改革，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的，這對地產(chǎn)市場的發(fā)展將產(chǎn)生更大的影響。3.3.1土地價(jià)格改革：“房地產(chǎn)調(diào)控”核心是“控地價(jià)”國家一再調(diào)控，而地方卻只是喊口號，卻沒有實(shí)際控房價(jià)，所以應(yīng)該通過制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)地方政府與中央政府的博弈由非合作博弈轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞑┺摹?.3.1.1分離中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)要接受益原則重新劃定中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)，將一部分目前由地方政府管理的而沒有對應(yīng)財(cái)權(quán)支撐的事權(quán)收回中央，擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基，保障地方政府有充足的稅收；同時(shí)，各級政府必須裁減人員，減少不必要開支，嚴(yán)格收支管理，以減少地方政府的“增收沖動(dòng)”。徹底擺脫地方政府土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控矛盾的尷尬局面。3.3.1.2建立科學(xué)的地方政府績效評估體系必須改變以往的地方政府績效評估體系，建立科學(xué)的績效評估體系，同時(shí)，建立對地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制。把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，增大地方政府牟利和不執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策的成本。這樣才能做到令行禁止，切實(shí)強(qiáng)化對地方政府行為的約束。3.3.1.3改革土地出讓金收取辦法改革土地出讓金收取辦法，切斷地方政府與開發(fā)商在利益上的內(nèi)在聯(lián)系?，F(xiàn)在城市土地批租是一次付清幾十年租期的土地出讓金，所支付的金額巨大。這種土地批租方式使本屆政府能夠獲得未來歷屆政府幾十年的土地出人金收入，正好符合了地方政府追求短期效益和顯性政績的愿望，這成為地方政府過度干預(yù)土地市場的利益驅(qū)動(dòng)。以四川峨眉山市為例，在2010年時(shí)，據(jù)說已經(jīng)把按總體規(guī)劃應(yīng)該到2025年時(shí)賣的地已經(jīng)賣完了！如果城市土地批租先是房產(chǎn)公司付較低的土地出讓金，業(yè)主購房后改按年度收費(fèi)，以稅收的形式逐年向業(yè)主收取，對地方政府干預(yù)土地市場、推高土地市場價(jià)格從中獲利是釜底抽薪式的改革?！暗貎r(jià)”下來了，“房價(jià)” 自然不會(huì)節(jié)節(jié)攀升。3.3.2稅收調(diào)控全面征收房產(chǎn)稅，對購買多套住房的，應(yīng)逐級提高購房納稅標(biāo)準(zhǔn)，能有效的限制一次付款進(jìn)行房產(chǎn)投資投機(jī)的購房群體。3.3.2.1做一次全國住房普查，建立全國城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記以家庭為單位，落實(shí)到家庭中的每一個(gè)人。例如，百姓購買第二套房的征收50%的購置稅，購第三套房的征收100%的購置稅，購第四套房的征收200%的購置稅，這樣可以快速有效地提高炒房成本，抑制投機(jī)行為。對已購房者征收房產(chǎn)稅，按照擁有住房的套數(shù)和面積逐級遞增和累進(jìn)，可以抑制房價(jià)和增加稅收，又不破壞市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，使有限的土地資源能夠得到有效利用。3.3.2.2征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅從國際稅收實(shí)踐來看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國家都規(guī)定應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。3.3.3保障性住房做好保障房建設(shè)，能有效解決中低收入家庭住房難，同時(shí)分流一部分商品房購買群體，對“房地產(chǎn)調(diào)控”起到一定的作用。3.3.3.1我國保障性住房我國保障性住房是專門針對中低收入家庭建設(shè)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價(jià)格的商品房。按照黨的十八大報(bào)告提出的要求，住房保障制度建設(shè)的基本方向是：加快建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，向著實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)邁進(jìn)。3.3.3.2增加保障性住房供應(yīng)，提高保障性住房品質(zhì)，擴(kuò)大受益群體目前國家進(jìn)行保障性住房建