物業(yè)管理投標(biāo)程序(doc 43頁).doc

第三節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非?，F(xiàn)實和迫切的。雖然，由于投標(biāo)對象物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項目投標(biāo)的獨特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。一、投標(biāo)前期工作(一)取得從業(yè)資格正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。1.從事國內(nèi)投標(biāo)的資格要求物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和政府頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。首先，按照我國公司法規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖3-2-1。其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見圖3-2-2。鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法(以下簡稱試行辦法)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。該試行辦法已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審查更加嚴(yán)格。在該試行辦法出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。如上海市根據(jù)上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上。類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過50。人員素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上。經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應(yīng)在100萬元以上(含100萬元)。二級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬20萬平方米以上。類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過30。人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員6人以上。經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應(yīng)在50萬元以上(含50萬元)。三級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬5萬平方米以上。人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員3人以上。經(jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)。再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法、天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則，全面引入市場機(jī)制，實行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的試行辦法卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該試行辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照試行辦法規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。試行辦法還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。政府對物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標(biāo)投標(biāo)，無疑在競爭機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機(jī)制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。2.參與國際投標(biāo)應(yīng)履行的手續(xù)物業(yè)管理公司參與國際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。(1)注冊在招標(biāo)物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進(jìn)行國際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊后經(jīng)該國政府核準(zhǔn)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標(biāo)書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：公司章程。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。值得注意的是，由于我國實行公司法時間較短，加之獨特的經(jīng)濟(jì)體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標(biāo)時通常需另行準(zhǔn)備一份對外適用的公司章程。營業(yè)執(zhí)照。國內(nèi)投標(biāo)公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通常可直接向招標(biāo)物業(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。關(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效。資產(chǎn)負(fù)債表及損益表。這兩份報表從財務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務(wù)狀況及經(jīng)營管理水平。曾接管物業(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務(wù)質(zhì)量等。辦事處人員名單和任職證書。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國的中國大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。(2)選擇代理人物業(yè)管理公司如果在國外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產(chǎn)項目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項目投標(biāo)更大的風(fēng)險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。當(dāng)然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對待的一個重要問題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：業(yè)務(wù)咨詢。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會關(guān)系與以往經(jīng)驗向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項目的招標(biāo)信息；開發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況；社會風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。業(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價、費率等。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本。矛盾協(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風(fēng)俗等方面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。代理人作為中介咨詢公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。投標(biāo)公司選擇代理人時應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。技術(shù)勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實際經(jīng)驗的組織團(tuán)體來承擔(dān)被委托的任務(wù)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：a.察看公司以往在合同任務(wù)實施過程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說明材料。.調(diào)查該公司及其工作人員曾經(jīng)在類似地區(qū)承擔(dān)類似物業(yè)項目情況。c.審查將要從事該項目的所有工作人員的經(jīng)驗和資歷。.了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時向委托方報告工作進(jìn)展，以使其能及時和準(zhǔn)確地作出決定。對于這一指標(biāo)評價所采用的方法主要有：a.考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄。.考查被提名的項目經(jīng)理以往業(yè)績成就紀(jì)錄。c.詢問咨詢工程師對該物業(yè)項目管理的意見。.判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時間。資源可靠性的評價可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：a.考查被提名參加該項目工作班子的技術(shù)與管理人員的能力。.詢問代理公司在提供服務(wù)過程中對各參加者職責(zé)委派所作出的安排，及其對自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解。c.調(diào)查該公司的聲譽(yù)及財力狀況。職業(yè)獨立性。中介咨詢服務(wù)作為一種獨立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。投標(biāo)公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益。取費合理性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時還可參考FIDI合同條款建議的取費標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)誠實性。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。在考察了以上條件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來確定代理公司。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個步驟：確定選擇范圍。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。例如：要求的專業(yè)知識領(lǐng)域和服務(wù)類型，對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。資格預(yù)審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。分析預(yù)選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出35家候選公司。條件商議。接下來物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細(xì)說明的其他替代方案；培訓(xùn)計劃；過去在性質(zhì)類似項目中的經(jīng)驗；資金控制的詳細(xì)情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式；對當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項目的技術(shù)手段；資源的可利用性。審核排序。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。接洽談判。投標(biāo)公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標(biāo)準(zhǔn)，談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止。一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：a.協(xié)議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。.簽訂協(xié)議的目的與性質(zhì)。c.代理范圍，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時間范圍。.代理物業(yè)名稱及代理期限。e.代理雙方的義務(wù)和職責(zé)。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分。代理人可能承擔(dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作。委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時提供代理人所需資料。.代理費及其支付辦法。按某些國家規(guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報政府有關(guān)部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。(二)籌措資金物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審。投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行：(1)遞交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務(wù)報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等。(2)接受資信審查。(3)取得貸款擔(dān)保。(4)簽訂貸款合同。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。(三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的情況。公司可能的資料來源大致有以下幾個方面：(1)報章雜志。報紙或相關(guān)雜志歷來是各種招標(biāo)信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢，許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標(biāo)信息也開始在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布，如中國招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)就已開通了網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)及投標(biāo)代理業(yè)務(wù)。可以預(yù)見，網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來發(fā)展的主流。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。(3)同行業(yè)公司。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時，公司通常可通過同行業(yè)的總包人獲取招標(biāo)相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時，得到競爭對手的一些資料?？墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當(dāng)相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類，以便于投標(biāo)工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。(四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析一項物業(yè)管理投標(biāo)從購買招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進(jìn)行競標(biāo)時務(wù)必要小心謹(jǐn)慎，在提出投標(biāo)申請前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事。1.招標(biāo)物業(yè)條件分析(1)物業(yè)性質(zhì)。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯。例如，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對整個城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。與之相對應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對一的服務(wù)特色。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。而對于寫字樓，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系等方面。這些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標(biāo)公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢。(2)特殊服務(wù)要求。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢，甚至可能導(dǎo)致競標(biāo)過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對待，在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競標(biāo)。(3)物業(yè)招標(biāo)背景。這是對招標(biāo)文件的留意。有時招標(biāo)文件會由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。因此在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。如公告中寫明“歡迎物業(yè)管理公司參加投標(biāo)”，此時則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與公司的標(biāo)價和服務(wù)質(zhì)量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。這些細(xì)枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽(yù)。(4)物業(yè)開發(fā)商狀況。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。因為物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現(xiàn)，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理。2.本公司投標(biāo)條件分析(1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗，這在競標(biāo)中極易引起開發(fā)商注意。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。故投標(biāo)者應(yīng)針對招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。(2)人力資源優(yōu)勢。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。(3)技術(shù)優(yōu)勢。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，如智能大廈等先進(jìn)的信息管理技術(shù)，綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。(4)財務(wù)管理優(yōu)勢。公司在財務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。(5)劣勢分析。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。3.競爭者分析(1)潛在競爭者。有時在競標(biāo)中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競標(biāo)的情況。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。由于他們進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標(biāo)中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。對于這些陌生的競爭者，投標(biāo)公司不可掉以輕心，必須認(rèn)真對待。這實際上又從另一方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。(2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。(3)當(dāng)?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務(wù)。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進(jìn)入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。(4)經(jīng)營方式差異?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內(nèi)部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強(qiáng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標(biāo)積極性與報價也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。投標(biāo)公司可針對招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權(quán)宜從事。4.風(fēng)險分析在國內(nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo)，通?？赡苊媾R的風(fēng)險有：(1)通貨膨脹風(fēng)險。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實際運(yùn)行成本費用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損。(2)經(jīng)營風(fēng)險。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。(3)自然條件。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。(4)其他風(fēng)險。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)乃至信譽(yù)損失等。此外，當(dāng)物業(yè)管理公司從事國際投標(biāo)時，還可能面臨政治風(fēng)險。這些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競標(biāo)成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減少到最小。二、投標(biāo)實施步驟在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(biāo)(圖3-2-3)。(一)購買閱讀招標(biāo)文件物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購買，而取得招標(biāo)文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。首先，招標(biāo)文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。這些錯誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計人索賠項目”兩類。其次，從事國際投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯。不同的翻譯可能會導(dǎo)致招標(biāo)文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這一問題的理想辦法。此外，招標(biāo)公司還應(yīng)注意要對招標(biāo)文件中的各項規(guī)定，如開標(biāo)時間、定標(biāo)時間、投標(biāo)保證書等，尤其是圖紙、設(shè)計說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細(xì)研究。(二)考察現(xiàn)場通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標(biāo)價。在考察過程中，投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人做出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。根據(jù)慣例，投標(biāo)人應(yīng)對現(xiàn)場條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé)，開發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報價有關(guān)的外在風(fēng)險條件。投標(biāo)人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外)。因此，投標(biāo)公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解：(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會，認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看，參與業(yè)主的設(shè)計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設(shè)計建議。(2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項目：工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計圖紙要求；技術(shù)經(jīng)檢驗達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求；竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求；確保外在質(zhì)量無重大問題；周圍公用設(shè)施分布情況。(3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。這些情況可由投標(biāo)公司自行安排人員與時間進(jìn)行調(diào)查。(4)當(dāng)?shù)氐臍夂颉⒌刭|(zhì)、地理條件。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時的服務(wù)。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異，只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時，其服務(wù)才會有的放矢，事半功倍。(三)制定管理服務(wù)方法及工作量通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。住宅小區(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護(hù)與修繕管理、環(huán)境的維護(hù)管理、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理及綠化、治安管理等，其管理重點應(yīng)是日常維護(hù)、修繕。對于寫字樓，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。商業(yè)樓宇管理的重點則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點應(yīng)是保安、清潔工作。工業(yè)廠房與倉庫的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問題，其服務(wù)項目主要是做好各項保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量如下(見表3-2-1)。(四)制定資金計劃資金計劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。制定資金計劃目的主要有二：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好議標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。資金計劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進(jìn)行測算，一般說來，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計劃安排對評標(biāo)委員會才具有說服力。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：(1)標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。(2)接管期間費用支出。(3)接管期間收入。(4)其他資金來源。接上例,編制資金計劃如下(表3-2-2)。(五)標(biāo)價試算以上工作完成后，投標(biāo)者便可進(jìn)行標(biāo)價試算。試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點：(1)明確領(lǐng)會了招標(biāo)文件中的各項服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；(2)計算或復(fù)核過服務(wù)工作量；(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息；(4)掌握了標(biāo)價計算所需的各種單價、費率、費用；(5)擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。通常，在確定了工作量之后，即可用服務(wù)單價乘以工作量，得出管理服務(wù)費用。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)(國家規(guī)定了管理服務(wù)單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。同時，確定單價時還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析。(六)標(biāo)價評估與調(diào)整對于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過進(jìn)一步評估才能最后確定標(biāo)價，這主要是因為：(1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時予以調(diào)整。(2)風(fēng)險等不可預(yù)見費用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。(3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結(jié)果，取平均值確定最終報價?，F(xiàn)行標(biāo)價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價調(diào)整。通過這一步驟，投標(biāo)公司便可以確定出最終標(biāo)價。(七)辦理投標(biāo)保函由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時，招標(biāo)單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開戶銀行或其主管部門出具。投標(biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書及投標(biāo)保函。(2)投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約。(3)在簽約后的一定時間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。如果投標(biāo)人違反上述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒收投標(biāo)保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額。若投標(biāo)人沒有中標(biāo)或沒有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。通常辦理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過以下程序：(1)向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等。(2)填寫要求開具保函申請書及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。(3)提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。投標(biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或