共居人有異議引起的直管公房買賣合同糾紛.docx

一、基本案情紀(jì)程（1993年8月19日死亡）與邢芳（2012年6月24日死亡）系夫妻關(guān)系，紀(jì)嵐與紀(jì)輝均系其二人之子。1968年，邢芳與紀(jì)程搬至海淀區(qū)2號(hào)直管公房，該房屋由紀(jì)程承租。1968年4月12日，紀(jì)程與邢芳將戶籍遷至訴爭(zhēng)房屋處，邢芳的戶籍于1985年5年8日遷出。紀(jì)輝與紀(jì)嵐戶籍一直登記在訴爭(zhēng)房屋處，1999年后該房屋中僅有其二人的戶籍。1992年10月，北京市房地產(chǎn)管理局出臺(tái)北京市直管公有住宅樓房出售試點(diǎn)辦法。該辦法載明：直管公房，均應(yīng)向居民住房出售；凡在試點(diǎn)樓房中有本市城鎮(zhèn)常住戶口的現(xiàn)承租戶，在租買自愿的原則下，均可申請(qǐng)購(gòu)買現(xiàn)住房。1999年，紀(jì)輝向房管中心購(gòu)買涉案房屋并提交了購(gòu)買直管公有住宅樓申請(qǐng)書。房管中心審查后認(rèn)為紀(jì)輝符合購(gòu)房條件，于1999年9月14日與紀(jì)輝簽訂優(yōu)惠出售直管公有住宅樓房協(xié)議書，將涉案房屋出售給紀(jì)輝，房?jī)r(jià)款25000元整。紀(jì)輝交納購(gòu)房款，并取得訴爭(zhēng)房屋權(quán)屬登記。房管中心表示，購(gòu)買人若要購(gòu)買公房應(yīng)提交四份材料，即購(gòu)房申請(qǐng)書、購(gòu)房人家庭住房情況登記表、現(xiàn)住房共居人口認(rèn)定表及購(gòu)買直管公有住宅樓房職工工齡調(diào)查表。案件審理過(guò)程中，紀(jì)嵐對(duì)紀(jì)輝購(gòu)房期間提交的現(xiàn)住房共居人口認(rèn)定表中“同意紀(jì)輝為購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人”后的“紀(jì)嵐”簽字、捺印提出異議，表示非其本人所書寫及捺印。經(jīng)詢，紀(jì)輝及房管中心對(duì)該簽字的形成情況亦陳述不一。經(jīng)紀(jì)嵐申請(qǐng)，法院委托對(duì)上述“紀(jì)嵐”簽字的真實(shí)性進(jìn)行了鑒定，為此紀(jì)嵐提供1998年11月23日的兩份公證書中的簽字作為比對(duì)樣本。2013年8月18日，司法鑒定中心出具司法鑒定文書，鑒定結(jié)論為檢材上“是否同意購(gòu)房人為產(chǎn)權(quán)人”一欄中“紀(jì)嵐”的簽字與樣本中的“紀(jì)嵐”的簽字不是同一人所寫。2013年8月28，鑒定中心出具文痕類司法鑒定案件受理審查表，載明：經(jīng)審查檢材上“紀(jì)嵐”簽名字跡處指印捺印模糊，無(wú)法分辨其指紋紋型及細(xì)節(jié)特征，不具備指紋鑒定的檢驗(yàn)條件，無(wú)法得到明確的判斷意見。案件審理期間，房管中心認(rèn)可在紀(jì)程死亡后，紀(jì)輝已經(jīng)變更為訴爭(zhēng)房屋的承租人，其已經(jīng)為紀(jì)輝辦理了變更承租人的手續(xù)，租賃合同在紀(jì)輝購(gòu)房后已經(jīng)交回，但在其檔案材料中現(xiàn)尚未找到，并提供以紀(jì)輝名義交納房租的記租表對(duì)其陳述予以佐證，房管中心同時(shí)表示紀(jì)輝在購(gòu)房中交納的購(gòu)房款亦不存在多計(jì)算共居人而享受優(yōu)惠的情形。但房管中心亦表示，填寫現(xiàn)住房共居人口認(rèn)定表的含義是征求出售房屋的共居人的意見，如果共居人不同意承租人購(gòu)買出售的房屋，則承租人不能辦理購(gòu)房手續(xù)。另查，邢芳于2012年1月12日曾向原審法院提起訴訟，要求確認(rèn)紀(jì)輝與房管中心簽訂的優(yōu)惠出售直管公有住宅樓房協(xié)議書無(wú)效。該院經(jīng)審理，認(rèn)為邢芳的主張缺乏依據(jù)，依法駁回了邢芳的訴訟請(qǐng)求。該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。現(xiàn)，紀(jì)輝及紀(jì)嵐均表示除訴爭(zhēng)房屋外，對(duì)方尚有其他住房。二、審理過(guò)程法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為：紀(jì)嵐否認(rèn)紀(jì)輝提交的現(xiàn)住房共居人口認(rèn)定表是自己填寫，并經(jīng)過(guò)司法鑒定機(jī)關(guān)鑒定，紀(jì)嵐的簽字并非其本人所簽，且房管中心稱如果承租人不同意承租人購(gòu)買出售的房屋，那么承租人不能辦理購(gòu)房手續(xù)。因此，雖然房管中心認(rèn)可紀(jì)輝為訴爭(zhēng)房屋承租人身份，具備購(gòu)買涉案房屋的資格，但是因?yàn)槠湓谫?gòu)房手續(xù)中存在瑕疵，房管中心與紀(jì)輝簽訂的優(yōu)惠出售直管共有住宅樓房協(xié)議書應(yīng)屬無(wú)效。一審判決后，紀(jì)輝不服，上訴至二審稱紀(jì)嵐的原告資格不適格。三、法院判決一審判決：房管中心與紀(jì)輝于1999年9月14日簽訂的優(yōu)惠出售直管公有住宅樓房協(xié)議書無(wú)效。二審判決：一、撤銷一審民事判決。二、駁回紀(jì)嵐的訴訟請(qǐng)求。四、律師點(diǎn)評(píng)知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)知名房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)：訴爭(zhēng)房屋原為房管中心管理的直管公房，該中心根據(jù)房管局于1992年10月出臺(tái)的北京市直管公有住宅樓房出售試點(diǎn)辦法規(guī)定，對(duì)該房屋辦理出售手續(xù)。上述辦法明確記載購(gòu)房人身份為，在試點(diǎn)樓房中有本市城鎮(zhèn)常住戶口的現(xiàn)承租戶。作為房屋管理單位的房管中心，在訴爭(zhēng)房屋的原承租人紀(jì)程死亡后，以紀(jì)輝為承租人收取租金，雖雙方均未能向法院提交變更后的公有住房租賃合同，但房管中心及紀(jì)輝對(duì)此均表示確認(rèn)，現(xiàn)亦沒(méi)有證據(jù)證明上述房屋出售時(shí)由他人承租，據(jù)此，法院對(duì)房管中心關(guān)于紀(jì)輝為承租人的陳述不持異議。故，紀(jì)輝具備購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的資格。房管中心作為售房主體，在出售房屋過(guò)程中，履行其管理職責(zé)，要求購(gòu)買房屋的承租人填寫并提交相關(guān)材料，雖房管中心現(xiàn)表示如不能提交現(xiàn)住房共居人口認(rèn)定表即不能辦理售房手續(xù)，但該認(rèn)定表并非作為售房依據(jù)的北京市直管公有住宅樓房出售試點(diǎn)辦法規(guī)定的必備材料，僅系房管中心內(nèi)部管理性文件。故，雖依據(jù)司法鑒定結(jié)論，認(rèn)定表中“紀(jì)嵐”的簽字非紀(jì)嵐本人所書，但該內(nèi)部管理性文件存在的上述瑕疵，尚不能對(duì)紀(jì)輝具有購(gòu)房人身份的事實(shí)構(gòu)成影響。據(jù)此，原審法院以購(gòu)房手續(xù)中存在瑕疵為由判決房管中心與紀(jì)輝簽訂的優(yōu)惠出售直管公有住宅樓房協(xié)議書無(wú)效缺乏政策及法律依據(jù)。關(guān)于紀(jì)嵐主張的房管中心與紀(jì)輝存在惡意串通損害其合法權(quán)益的問(wèn)題：首先，房管中心作為房屋管理單位已經(jīng)明確確認(rèn)了紀(jì)輝的承租人身份，紀(jì)嵐并不存在其所述的對(duì)訴爭(zhēng)房屋共同承租的事實(shí)，又依據(jù)北京市直管公有住宅樓房出售試點(diǎn)辦法的規(guī)定，紀(jì)嵐不享有對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；其次，現(xiàn)有證據(jù)尚不足以證明房管中心與紀(jì)輝在購(gòu)房過(guò)程中存在惡意串通的情形；再次，如紀(jì)嵐對(duì)紀(jì)輝的承租人身份存在異議，應(yīng)通過(guò)合法途徑另行解決。故，法院對(duì)其該項(xiàng)主張難以支持。關(guān)于紀(jì)嵐主張的房管中心與紀(jì)輝以欺詐手段訂立合同，損害國(guó)家利益的問(wèn)題，因現(xiàn)沒(méi)有證據(jù)證明紀(jì)輝在購(gòu)房過(guò)程中存在違反政策及法律規(guī)定的行為，或因此致國(guó)家利益受損，故紀(jì)嵐主張的損害國(guó)家利益