對(duì)保障性住房物業(yè)管理的思考.doc

對(duì)保障性住房物業(yè)管理的思考物業(yè)管理是當(dāng)前社會(huì)一個(gè)叫人頭疼的難點(diǎn)問(wèn)題，業(yè)主抱怨物業(yè)服務(wù)不好、收費(fèi)高；物業(yè)企業(yè)則叫苦說(shuō)，物業(yè)費(fèi)偏低而且還收不上來(lái)，企業(yè)虧損嚴(yán)重；政府主管部門(mén)接受物業(yè)投訴案件多，真是“剪不斷、理還亂”。由于物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛與矛盾日益增多和不斷加深，出現(xiàn)了許多業(yè)主炒物業(yè)公司魷魚(yú)，或物業(yè)公司棄管小區(qū)的“雙向選擇”現(xiàn)象。這些問(wèn)題的困擾，使物業(yè)行業(yè)發(fā)展舉步維艱。盡管這其中的原因很復(fù)雜，既有開(kāi)發(fā)商的原因、也有物業(yè)公司的原因、還有業(yè)主的原因；有觀(guān)念的原因、有體制和制度的原因，還有經(jīng)濟(jì)的原因。但最主要的原因是經(jīng)濟(jì)的原因，表象是一個(gè) “錢(qián)”字。業(yè)主想少花點(diǎn)兒錢(qián)，多享受些兒服務(wù)；物業(yè)公司想多收點(diǎn)兒費(fèi)，少服務(wù)點(diǎn)兒；一些開(kāi)發(fā)商賣(mài)完房子，就想拔出“針頭”，不愿再花錢(qián)為物業(yè)公司或者說(shuō)為小區(qū)物業(yè)“輸血”買(mǎi)單。如果我們?cè)倬科湟幌律顚哟蔚脑?，就?huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理在90年代初期由香港、新加坡等東南亞國(guó)家傳人我國(guó)時(shí)，有些兒超前，超出我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的收入水平?！拔飿I(yè)公司”一掛牌，許多人竟不知為何物。 物業(yè)管理與服務(wù)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的產(chǎn)物。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，所以“早產(chǎn)”的物業(yè)管理，在我國(guó)發(fā)展一路坎坷，也是情理之中的了。雖說(shuō)近年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直高速發(fā)展，被世人稱(chēng)為創(chuàng)造了“奇跡”，但我們的經(jīng)濟(jì)還未發(fā)展到可以使物業(yè)小區(qū)“東風(fēng)夜放花千樹(shù)”的地步。這不僅是觀(guān)念問(wèn)題，更主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平問(wèn)題。盡管如此，物業(yè)管理取得的成績(jī)還是應(yīng)該肯定的。事物總是具有兩面性，“適度超前”的發(fā)展觀(guān)，對(duì)新事物發(fā)展是有積極促進(jìn)作用的。不僅解決“重建輕管”造成的房屋“一年新、二年舊、三年破和漏”，而且使房屋升值保值。同時(shí)，使人觀(guān)念更新。物業(yè)服務(wù)也是商品，需要花錢(qián)買(mǎi)，已廣被接受。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題，是前進(jìn)中的問(wèn)題。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，這些問(wèn)題會(huì)逐步被解決的。因本文要談的重點(diǎn)，是保障性住房與物業(yè)管理問(wèn)題，故對(duì)上述問(wèn)題不作過(guò)多分析和討論。 住房是民生重要組成部分、保障性住房是住房問(wèn)題中的重中之重。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，特別是去年提出建立住房保障制度是政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)以來(lái)，各級(jí)政府高度關(guān)注民生、重視保障性住房體系建設(shè)，不斷加大對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造步伐，廉租住房、政策性保障住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，越建越多，份量越來(lái)越重。尤其是東北，由于眾所周知的原因，棚戶(hù)區(qū)改造的規(guī)模非常大、速度快。僅長(zhǎng)春市，近兩年來(lái)每年都是二百多萬(wàn)平方米的棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)，沈陽(yáng)、哈爾濱恐怕就更多了。于是，如何對(duì)保障性住房進(jìn)行物業(yè)管理的問(wèn)題開(kāi)始凸現(xiàn)出來(lái)，應(yīng)當(dāng)引起我們的高度關(guān)注和認(rèn)真思考。對(duì)這個(gè)問(wèn)題的關(guān)注和思考，要有前瞻性，要未雨綢繆。前面提到，物業(yè)管理是當(dāng)前社會(huì)一大難題。那么對(duì)保障性住房進(jìn)行物業(yè)管理，更是一個(gè)難上加難的問(wèn)題。如果，這個(gè)問(wèn)題解決不好，不僅居住的房屋，會(huì)重蹈過(guò)去沒(méi)有物業(yè)管理的“一年新、二年舊、三年破和漏”覆轍，而且居住環(huán)境還會(huì)重現(xiàn)昔日那種 “臟亂差”的狀況，從而使保障房小區(qū)變成新的棚戶(hù)區(qū)，還會(huì)使居住上的貧富差距進(jìn)一步拉大，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、和諧社會(huì)建設(shè)。人們常說(shuō)安居才能樂(lè)業(yè)，對(duì)低收入者、中低收入者，不僅要有房住，還要住的環(huán)境好，才能使其樂(lè)業(yè)。 保障性住房物業(yè)管理與商品住房物業(yè)管理不一樣，它不能完全靠市場(chǎng)運(yùn)作，必須要靠政府給予特殊優(yōu)惠政策扶持，才能生存和發(fā)展。政府要象幫助低收入者、中低收入者解決住房困難，提供保障性住房那樣，幫助他們解決保障性住房物業(yè)管理的困難問(wèn)題。否則，保障住房物業(yè)管理很難維持下去，更談不上發(fā)展。因?yàn)榈褪杖?、中低收入的群體，經(jīng)濟(jì)承受能力比較脆弱，如果完全按照市場(chǎng)運(yùn)作來(lái)收取物業(yè)費(fèi)，他們確實(shí)難以承受，則物業(yè)企業(yè)更難收上物業(yè)費(fèi)來(lái)。其糾紛和矛盾，會(huì)比其他商品住宅的物業(yè)管理更多，更令人頭疼。結(jié)果，物業(yè)公司不僅無(wú)法維持正常物業(yè)管理開(kāi)支，只好棄管走人。于是，住宅“一年新、二年舊、三年破和漏”就會(huì)舊景重現(xiàn)，棚戶(hù)區(qū)又會(huì)“卷土重來(lái)”， 也就是人們擔(dān)心的新棚戶(hù)區(qū)出現(xiàn)。物業(yè)管理會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重貧富差距，影響和諧社會(huì)建設(shè)。怎樣解決這個(gè)問(wèn)題？除了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加人們的收入，主要有以下幾個(gè)途徑： 一是，針對(duì)不同的收入者，采取不同的收費(fèi)辦法，搞活保障房物業(yè)管理。保障住房的居住群體，有最低收入者、低收入者、中低收入者和中等收入者，收入明顯不同，對(duì)物業(yè)的需求也不盡相同，因此，物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，不能“一刀切”。對(duì)最低收入者即低保戶(hù)，物業(yè)管理費(fèi)全免，這筆費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)；對(duì)低收入者和中低收入者，政府視具體情況，給予適當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼。 二是，明晰房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)益，使保障房物業(yè)繳費(fèi)合理。保障性住房產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，有的只是具有使用權(quán)，如廉租住房；有的是擁有不完全產(chǎn)權(quán)，如政策性保障住房、經(jīng)濟(jì)適用住房；有的是擁有完全產(chǎn)權(quán)，如限價(jià)商品住宅。房屋產(chǎn)權(quán)不同，居住者的身份、權(quán)益不同，物業(yè)收費(fèi)也應(yīng)有區(qū)別。要理清保障性住房物業(yè)管理的復(fù)雜性，采取靈活多樣的政策和方法，為低收入、中低收入群體營(yíng)造良好的居住環(huán)境。我們知道，物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容，就是使房屋保值增值。顯然，物業(yè)管理使房屋保值增值的部分，是產(chǎn)權(quán)人獲益，這部分物業(yè)費(fèi)應(yīng)由獲益的產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，而不應(yīng)由房屋使用人買(mǎi)單。如果，讓房屋使用人交納由房屋產(chǎn)權(quán)人收益的那部分物業(yè)費(fèi)用，顯然不太合理，有失公允。 三是，開(kāi)征資源占有費(fèi)，補(bǔ)貼保障住房物業(yè)管理。當(dāng)前社會(huì)，資源越來(lái)越緊缺。一些國(guó)家采取征收資源稅的辦法，誰(shuí)多占和多消費(fèi)資源，誰(shuí)就要多付出代價(jià)，一方面維護(hù)公平，一方面促進(jìn)資源節(jié)約和境環(huán)保護(hù)。住房和物業(yè)也是這樣，政府可以從大戶(hù)型、大面積高檔商品住宅尤其是別墅的交易中收取稅費(fèi)，或直接開(kāi)征物業(yè)稅或土地資源占有稅中收取，給低收入和中低收入群體物業(yè)服務(wù)費(fèi)適當(dāng)補(bǔ)貼。這是公平的、合理的。因?yàn)橥恋刭Y源、自然和人文景觀(guān)資源是公共的，是全體市民乃至整個(gè)國(guó)民共享的。這些稀有緊缺的寶貴土地和環(huán)境資源，被有錢(qián)人通過(guò)買(mǎi)別墅等高檔商品住宅，更多地占有了，而一般居住在90平方米的中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品住宅、特別是居住在更小面積的廉租政策性保障住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入、中低收入群體，相對(duì)地占有少了。也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型、大面積、高檔商品住宅的有錢(qián)人，多占了居住小戶(hù)型、小面積和中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品住宅，及經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性保障住房的低收入、中低收入群體的自然和人文環(huán)境資源。那么，政府通過(guò)征收物業(yè)稅或資源占有稅，從有錢(qián)人手里多收點(diǎn)錢(qián)，再通過(guò)對(duì)物業(yè)管理補(bǔ)貼的方式，補(bǔ)償給低收入和中低收入者，是比較公平合理的。 四是，減少保障房的居住成本，改善保障房的物業(yè)管理。許多地方的保障住房，大都建在城市的邊緣地帶，離市區(qū)很偏遠(yuǎn)，而且城市基礎(chǔ)配套設(shè)施差，交通極不便利。住在那里，上班、上學(xué)、看病、買(mǎi)藥都比較困難，大大增加了低收入和中低收入群體的居住成本。有些城市的住房困難戶(hù)“朝也盼，晚也盼”，終于盼到了保障房，最終還得忍痛放棄好不容易得到的房子。因?yàn)?，他們承受不了“額外”的居住成本。試想，住進(jìn)這樣的保障住房的群體，本來(lái)經(jīng)濟(jì)比較困難，又增加了居住成本和支出，有些兒不堪“重負(fù)”，再增加一筆物業(yè)費(fèi)，真是雪上加霜。因此，搞好保障房的物業(yè)管理，先要考慮減少保障住房的居住成本。盡量把保障住房建在交通方便的市區(qū)，使低收入和中低收入者，方便就近工作、上學(xué)和看病等，節(jié)約交通費(fèi)用的開(kāi)支，使其安居樂(lè)業(yè)。保障性住房建設(shè)與棚戶(hù)區(qū)改造結(jié)合起來(lái)，可以很好解決這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)?，棚?hù)區(qū)大多在老城區(qū)里。當(dāng)然，棚戶(hù)區(qū)改造不能只建保障住房，還要建造許多商品房，甚至是高檔商品房。這樣混合的居住區(qū)，有利于和諧社會(huì)的建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過(guò)人為劃分的“富人區(qū)”、“窮人區(qū)”。 五是，加強(qiáng)保障房的質(zhì)量監(jiān)管，保障物業(yè)管理正常開(kāi)展。物業(yè)管理能否正常開(kāi)展，很重要一點(diǎn)，取決于房屋質(zhì)量。 實(shí)際上，許多業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛，源于開(kāi)發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題找物業(yè)公司負(fù)責(zé)，顯然打錯(cuò)了板子，矛盾難以解決。所以，要使保障房物業(yè)管理順利開(kāi)展，首先保障房的質(zhì)量要有保障。建設(shè)保障住房政府的責(zé)無(wú)旁貸的責(zé)任，因此政府要切實(shí)抓好建筑質(zhì)量的監(jiān)管。其中，很重要一條，在選擇保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位關(guān)鍵環(huán)節(jié)中，政府要嚴(yán)把審查關(guān)，不能