企業(yè)貸款融資案例資料.doc

企業(yè)貸款融資方案擬定：覃榮榮 45號企業(yè)：董事長：項智勇財務(wù)總監(jiān)：王晉項目經(jīng)理：李玲董事長助理：黃宜會計：劉黎達1、 中小企業(yè)融資渠道及特點（一）中小企業(yè)融資渠道企業(yè)的融資渠道是企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展的資金來源，也是一個企業(yè)保持生命力和創(chuàng)新的的源泉。由于融資的方式和手段嚴重影響企業(yè)的資金來源渠道，所以融資渠道和融資方式有時是直接相關(guān)的。目前，中小企業(yè)融資有內(nèi)部和外部兩種渠道。1、內(nèi)部融資內(nèi)部融資是指中小企業(yè)通過自身經(jīng)營活動獲取的資金轉(zhuǎn)化為投資的過程，是企業(yè)利用各種形式加強自身積累、籌集內(nèi)部資金的做法。它的資金來源主要是企業(yè)留存的收益、折舊、新產(chǎn)品開發(fā)基金等。因此，內(nèi)部性融資能力的大小取決于企業(yè)的盈利能力、凈資產(chǎn)規(guī)模等因素。內(nèi)部融資對企業(yè)資本的形成具有以下特點：自主性；有限性；低成本性；低風險性?，F(xiàn)階段由于金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，社會信用環(huán)境不佳等原因，對于中小企業(yè)的發(fā)展來說，內(nèi)部融資不增加企業(yè)的債務(wù)負擔，節(jié)約企業(yè)的交易費用，可以為企業(yè)的債務(wù)性融資提供資本保障，提高企業(yè)的資信能力，降低企業(yè)的融資風險。內(nèi)部融資這種融資方式在企業(yè)融資中占有極其重要的地位。但是，內(nèi)部融資的能力及其增長要受企業(yè)的利潤水平、凈資產(chǎn)規(guī)模和未來收益預(yù)期等因素的制約。2、外部融資外部融資是企業(yè)吸收其他經(jīng)濟主體的閑置資金，使之轉(zhuǎn)化為自己投資的過程。它對企業(yè)的資本形成具有高效性、有償性和流動性的特點。外部融資還可細分為直接融資和間接融資。（1）直接融資直接融資是資金使用者與資金提供者直接交易的融資方式。直接融資借助于一定的金融工具直接溝通最終出資者和最終融資者的資金聯(lián)系，資金供給者與資金需求者直接見面融通，雙方彼此了解，不需要通過銀行這個金融機構(gòu)的媒介。直接融資工具主要有：股票融資，債券融資，租賃融資，商業(yè)信用融資，風險投資基金等。（2）間接融資間接融資指資金在盈余部門和短缺部門之間的流動，是通過金融機構(gòu)充當信用媒介實現(xiàn)的一種融資方式。在我國的資本市場發(fā)展不甚完善的情況下，銀行信貸融資成了中小企業(yè)間接融資的主要渠道。銀行貸款可分為政策性銀行貸款和商業(yè)銀行貸款。中小企業(yè)利用銀行信貸進行融資具有以下的優(yōu)點：一是獲得資金比較迅速。當企業(yè)需要融資時，只需向銀行提出申請，審批同意簽訂借貸合同后，資金即可劃到企業(yè)結(jié)算賬戶；二是貸款種類多，便于企業(yè)根據(jù)需要進行選擇；三是融資費用相對較低。企業(yè)還款時只需按規(guī)定的利率付息，除此之外，沒有其他融資費用。四是彈性大、靈活性強。貸款在使用期內(nèi)，如經(jīng)營狀況發(fā)生變化，可與有關(guān)金融機構(gòu)協(xié)商，增減借款數(shù)量或延長、縮短借款時間，便于企業(yè)降低融資成本。經(jīng)以上分析，公司需進行項目開發(fā)，需要獲取資金迅速、靈活便利的融資方式，所以我為公司制定了一下融資方案及相關(guān)材料說明。公 司 設(shè) 立 登 記 申 請 書名 稱 南寧磐石建筑投資有限公司 住 所廣西南寧市南湖路51號陽光大廈6樓郵政編碼530499法定代表人項智勇電 話冊資本10000萬元企業(yè)類型有限經(jīng)營范圍交通、市政等行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資、建設(shè)、經(jīng)營（以上經(jīng)營項目憑資質(zhì)證經(jīng)營）。營業(yè)期限2014年5月1日至2036年9月1日審批機關(guān)南寧市工商行政管理局批準文號有關(guān)部門意 見謹此確認，本表所填內(nèi)容不含虛假成份。董事長簽字： 項智勇 2016 年 9 月 1 日注：經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經(jīng)審批的項目的， 國家有關(guān)部門可在“有關(guān)部門意見”欄簽署意見并蓋章。國家有關(guān)部門簽署意見后，申請人可不再提交國家有關(guān)部門的批準文件。法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)立公司必須報經(jīng)審批的，申請人應(yīng)填寫“審批機關(guān)”和“批準文號”欄目?！白∷睉?yīng)填寫市(縣)、區(qū)(村)、街道名、門牌號。“企業(yè)類型”填“有限”或“股份”。（一）申辦貸款證和貸款卡貸款卡是企業(yè)辦理貸款業(yè)務(wù)的基本條件，因此在申辦任何貸款業(yè)務(wù)之前，企業(yè)必須首先到當?shù)刂袊嗣胥y行申請辦理貸款卡。凡經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準登記的各類企事業(yè)單位需向國內(nèi)金融機構(gòu)辦理貸款及提供經(jīng)濟擔保的，均須向中國人民銀行申領(lǐng)貸款證和貸款卡，并將發(fā)生的貸款業(yè)務(wù)在貸款證和貸款卡上進行記錄。人民銀行將在五個工作日內(nèi)發(fā)給申請人貸款證和貸款卡。公司除了上述企業(yè)需提供的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等還需提供開戶許可證，擬定貸款申請書。貸款卡申請書借 款 人 全 稱：南 寧 磐 石 建 筑 有 限 責 任 公 司.企業(yè)(單位)代碼： 050777776-6 貸款卡編碼： 2333654 .申 請 人 承 諾本單位承諾對該報告書所填內(nèi)容及所提交材料的真實性負責，并同意將本單位信息納入企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。特此承諾。法人(負責人)簽名： 單位蓋章： 財務(wù)負責人簽名： 經(jīng)辦填表人簽名： 2016 年 10 月 18日 本次申請的為項目貸款，所以公司還需提供國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。（背面面彩?。ㄕ娌视。ㄕ娌视。ㄕ娌视。ǘ┨岢鼋杩钌暾埰髽I(yè)向銀行借款時，首先應(yīng)向主辦銀行或其經(jīng)辦機構(gòu)直接提出申請。申請時，企業(yè)應(yīng)提交包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等內(nèi)容的借款申請書，并提交營業(yè)執(zhí)照復印件、稅務(wù)登記證復印件、貸款卡復印件、財務(wù)報表、項目貸款的還需提供可行性報告等。首先，公司前面還需提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、貸款卡等，提供授權(quán)委托書。貸款委托授權(quán)書茲委托下列受委托人為我公司辦理在工商銀行南寧支行貸款業(yè)務(wù)，其權(quán)限是與貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的事宜，包括簽署相關(guān)貸款合同、貸款憑證、辦理公證等所有事宜，時限為貸款辦理完畢為止。受委托人姓名：王晉 工作單位：南寧磐石建筑有限責任公司 職務(wù)：財務(wù)總監(jiān)簽章留樣：委托單位：（蓋章）法定代表人：（簽名蓋章） 2016 年10月20日然后，基于公司申請的是項目貸款，所以需提供項目開發(fā)可行性報告。資金用途及還款來源說明此次借款主要用于南寧別墅項目建設(shè)。還款主要來源為商品房款銷售收入。項目預(yù)計銷售收入說明：住宅總建筑面積：平方米銷售均價56200元/銷售收入5億元第一期工程A區(qū)19227，0.6萬元/預(yù)計銷售收入144420.25萬元第二期工程B區(qū)28330，0.55萬元/預(yù)計銷售收入10581.5萬元第三期C區(qū)工程38440，0.65萬元/預(yù)計銷售收入24986萬元 南寧磐石建筑有限責任公司二一六年十月二十日 “桂美別墅”項目資金貸款申請書項目貸款申請書 南寧磐石建筑有限責任公司 2016年10月20日一、公司基本情況： 南寧磐石建筑有限責任公司于2010年5月10日成立，注冊地址為號，注冊號為430100000，法人代表項智勇，公司類型為有限責任公司，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā),經(jīng)營注冊資金為人民幣5000萬元，占出資比例的50%；自然人出資3000萬元,出資方式為貨幣。開發(fā)資質(zhì)為3級。二、夕苑總公司基本情況公司高級管理人員基本情況 夕苑地產(chǎn)集團有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，集工程建筑、裝飾設(shè)計、商業(yè)運營及物業(yè)管理等為一體的綜合性、跨區(qū)域的大型民營企業(yè)。公司總部位于南寧市金秀中路1路，凈資產(chǎn)84014000元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)及建筑總承包資質(zhì)。公司旗下企業(yè)有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南省工程有限公司。集團共有員工5000余名，中級專業(yè)技術(shù)職稱人數(shù)占公司總?cè)藬?shù)的20%以上，其中有高級專業(yè)職稱300多人，集團公司董事長1名、公司主要領(lǐng)導平均學歷在本科以上，全部擁有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。法人代表項智勇，男、大學本科文化、工程師、經(jīng)濟師、1970年出生，1990年參加工作，就職于無不良信用記錄。 三）、項目開發(fā)進度和需求 “桂美別墅”是由我有限公司投資開發(fā)，是南寧市政府重點招商引資項目，項目總用地面積86497平方米，總建筑面積35萬,規(guī)劃為中高檔別墅，全部為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 前期項目總投資4億元（原可研報告總投為3億元，由于建設(shè)工程延遲一年多，成本增加約20%，土地款6000萬元,2014年2月底已經(jīng)投入資金2.3億元，其中公司資本金1.8億元、工程已經(jīng)建設(shè)到整體73%。該項目預(yù)計總收入7.8億元。四證情況，目前已經(jīng)取得所有證書。預(yù)計工程在2016年2月建設(shè)到達100%，2016年11月開始銷售。施工單位為南寧省工程有限公司。 四）、 借款用途： 為繼續(xù)擴大我公司的區(qū)位優(yōu)勢，我公司決定開展“桂美別墅”三期工程、現(xiàn)尚差資金缺口5000萬元，需要貸款5000萬元，借款期限3年（2016年4月30日至2018年4月30日）。五）、保障措施： 為了保證還款，我公司承諾用位于南寧市藍天路土地桂國用（2009）第0203622號及“名門商業(yè)廣場”一、二期項目、桂美別墅預(yù)售商品房作為資金使用的安全保證，其中房產(chǎn)面積55000平方（證號34312）、土地面積100000平方（證號66241461）；抵押物評估價值為6000多萬元，評估依據(jù)為：2014年11月20日南寧市房地產(chǎn)評估有限責任公司的預(yù)評估報告。我公司名門商業(yè)廣場的每月租金及月營業(yè)利潤額為300萬元，該收入足以覆蓋資金使用的每月利息成本。項目總投資2.5億元，公司資本金1.8億元和股東追加投入1.3億元，資金缺口5000萬元，籌資來源： （1）想通過項目來融資5000萬元，年成本15.5-17%，期限3年，（2）預(yù)售收入10億元占28%(3)股東追加投入1.3億元。項目建設(shè)內(nèi)容和用途 六）、還款來源 我公司目前所開發(fā)的兩個項目正在進行，資金回收周期為20個月，況且桂美別墅二期、三期尚存大量土地（約198000平方米），加上桂美別墅二期已被政府規(guī)劃為商業(yè)中心，其地價升值、房價大幅上漲，未來兩年內(nèi)，我公司所有土地開發(fā)完畢，參照目前周邊交易價格體系，預(yù)計可獲利7000萬至8000萬元。且名門商業(yè)廣場項目，又可獲利約2.1億元，我公司相信，3年內(nèi)無壓力償還5000萬元貸款。 我公司承諾：按時還息，按時還本。 特此申請！ 南寧磐石建筑有限責任公司 2016年10月12日（三）貸款銀行受理貸款擔保南寧磐石建筑有限責任公司 編號：2016年貸字第021號抵押合同南寧市住房公積金管理中心印 制銀行借款抵押合同訂立合同雙方：抵押人：南寧磐石建筑有限責任公司，以下簡稱甲方；抵押權(quán)人：中國工商銀行南寧支行，以下簡稱乙方。鑒于甲方欠乙方長期貸款貸款5000萬元甲方為擔保還款，經(jīng)與乙方協(xié)商一致，特訂立本抵押合同。第一條抵押物的名稱、數(shù)量和價值1.名稱：南寧市萬象路土地使用權(quán)；桂美別墅預(yù)售商品房。2.數(shù)量：2。3.價值：6000萬。第二條抵押期限抵押期限為3年，自2016年4月3日起，至2018年4月3日止。第三條抵押物的清點、暫管和保險1.清點：本合同生效后五天內(nèi)，甲、乙雙方共同清點檢查抵押物的數(shù)量、質(zhì)量，并列出清單，經(jīng)核實無誤后雙方在清單上簽名，加蓋公章，以示認可。2.暫管：抵押物仍由甲方負責暫管完整無損，一切倉儲及其它管理費用均由甲方承擔。3.保險：在合同生效后五天內(nèi)，甲方應(yīng)向保險公司投保倉庫財產(chǎn)保險，并將保險后的財產(chǎn)過戶給乙方。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方則從保險公司直接取得全部賠償金作為歸還所欠款的一部分。第四條抵押物在抵押期限內(nèi)的銷售和監(jiān)督1.抵押物的銷售，仍由甲方負責，甲方應(yīng)組織人員積極推銷，并將所銷售的貨款直接交入乙方指定的帳戶，作為償還欠款本息的資金來源之一。2.甲方在與需方簽訂供銷合同時，應(yīng)在合同中寫明款項匯入中國工商銀行南寧分行帳戶，即乙方指定的帳戶。甲方在發(fā)貨之前，應(yīng)提前三個工作日將銷售合同提交乙方審，在外地簽訂的銷售合同，應(yīng)及時將合同副本或影印件提交甲方審定后方可發(fā)貨。3.甲方每月應(yīng)向乙方提供財務(wù)計劃、物資庫存、財務(wù)會計報表及有關(guān)經(jīng)濟資料，乙方認為必要時，有權(quán)進行檢查抵押物的庫存，銷售情況以及與抵押物有關(guān)的帳目資料，甲方應(yīng)給予協(xié)助。第五條甲方的義務(wù)及違約責任1.甲方應(yīng)保證是該抵押的合法所有權(quán)人，今后如因該抵押物的所有權(quán)歸屬問題發(fā)生糾紛，并因此而引起乙方的損失時，甲方應(yīng)負責賠償。2.在本合同簽訂之后，甲方應(yīng)將與抵押物有關(guān)的一切原始單證、票據(jù)交給乙方。3.甲方應(yīng)妥善保管抵押物，不得遺失、毀損，甲方如因故意或過失造成抵押物毀損，應(yīng)在十五天內(nèi)向乙方提供新的抵押物。4.甲方未經(jīng)乙方同意，不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、出售、再抵押或以其它方式處分。甲方如違反前款規(guī)定，乙方有權(quán)立即暫管抵押物，并書面通知甲方。甲方應(yīng)在接到通知書后三天內(nèi)，將抵押物交給乙方，逾期不交者，乙方可依法向南寧市人民法院申請強制執(zhí)行。乙方因此所受的經(jīng)濟損失由甲方賠償。5.甲方如違反本合同第四條第二項之規(guī)定，處分抵押物的行為無效，乙方因此所受的經(jīng)濟損失由甲方賠償。第六條抵押物的處分、處分方式和還款項的使用順序1.本合同期滿，甲方尚不能還清欠款本息者，乙方有權(quán)向南寧市人民法院申請?zhí)幏值盅何铩?.抵押物處分方式和程序由南寧市人民法院裁定。3.抵押物的價格由南寧市市物價局作價。4.處分抵押物所得的款項，接下列順序使用。第一：支付處分抵押物的費用。第二：繳納抵押物的稅金。第三：償還欠乙方貸款的稅金。如扣除以上款項，尚有余額，應(yīng)全部交還甲方。如處分抵押物所得的款項仍不足以抵還欠款本息者。乙方仍可根據(jù)原借款合同向債務(wù)人追索欠款。第七條其它1.本合同經(jīng)甲、乙雙方法定代表人簽字加蓋公章并經(jīng)南寧市公證處公證后生效，公證費用由甲方承擔。2.當甲方抵押期限到期，仍因?qū)嶋H困難無法如期償清貸款本息、要求延長抵押期限者，經(jīng)甲方提出書面申請，乙方審查同意并簽訂補充協(xié)議和作為本合同書的附件，可以延長抵押期限。3.本合同系經(jīng)南寧市公證處依法賦予強制執(zhí)行力的債權(quán)文書。任何一方當事人如不履行合同，對方當事人可根據(jù)民事訴訟法第一百八十六條之規(guī)定，直接向南寧市人民法院申請強制執(zhí)行。4.本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行協(xié)商，簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。本合同正本一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處存檔一份。抵押人：南寧磐石建筑有限責任公司（章）抵押權(quán)人：中國工商銀行南寧支行（章）代表人：項智勇（簽字） 代表人：（簽字）地址：廣西南寧市南湖路51號陽光大廈6樓 地址：銀行及賬號：158338710458091001 銀行及賬號 2016年10月19日訂立（五）貸前調(diào)查貸前調(diào)查是貸款銀行受理企業(yè)申請后，對企業(yè)的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調(diào)查，核實抵（質(zhì)）押物、保證人情況，測定貸款風險度的過程。貸前調(diào)查是銀行發(fā)放貸款前最重要的一環(huán)。關(guān)于南寧磐石建筑有限責任公司貸前報告借款單位：南寧磐石建筑有限責任公司 借款額度：5000萬元借款期限：3年借款用途：房地產(chǎn)開發(fā)保證措施：預(yù)售商品房抵押一、 借款人基本情況南寧磐石建筑責任有限公司成立于2014年5月，位于廣西南寧市，企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司;經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā);注冊資本：1000萬元，其中項智勇出資500萬元(占50%)、王小二出資300萬元(占30%);李曉三出資200(占20%)法定代表人：項智勇，男，35歲，本科學歷，具有較豐富的經(jīng)營經(jīng)驗和良好信用。經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：2012年12月31日止，在各家銀行貸款3000萬元。其中：中國銀行1000萬元，信用社貸款1000萬元。二、借款人財務(wù)狀況及分析資產(chǎn)負債表2015會企01表單位：元資 產(chǎn)年初余額期末余額負債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）年初余額期末余額流動資產(chǎn)：流動負債：貨幣資金14,063,000.008,151,310.00短期借款3,000,000.00500,000.00交易性金融資產(chǎn)150,000.00-交易性金融負債-應(yīng)收票據(jù)2,460,000.00660,000.00應(yīng)付票據(jù)2,000,000.001,000,000.00應(yīng)收賬款2,991,000.005,982,000.00應(yīng)付賬款9,538,000.009,538,000.00預(yù)付款項1,000,000.001,000,000.00預(yù)收款項-應(yīng)收利息-應(yīng)付職工薪酬1,100,000.001,800,000.00應(yīng)收股利-應(yīng)交稅費366,000.002,267,310.00其他應(yīng)收款50,000.0050,000.00應(yīng)付利息10,000.00-存貨25,800,000.0024,847,000.00應(yīng)付股利-322,158.50一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)-其他應(yīng)付款500,000.00500,000.00其他流動資產(chǎn)1,000,000.001,000,000.00一年內(nèi)到期的非流動負債10,000,000.00-其他流動負債-流動資產(chǎn)合計47,514,000.0041,690,310.00流動負債合計26,514,000.0015,927,468.50非流動資產(chǎn)：非流動負債：可供出售金融資產(chǎn)-長期借款6,000,000.0011,600,000.00持有至到期投資-應(yīng)付債券-長期應(yīng)收款-長期應(yīng)付款-長期股權(quán)投資2,500,000.002,500,000.00專項應(yīng)付款-投資性房地產(chǎn)-預(yù)計負債-固定資產(chǎn)11,000,000.0022,010,000.00遞延所得稅負債-減：累計折舊其他非流動負債-固定資產(chǎn)凈值11,000,000.0022,010,000.00非流動負債合計6,000,000.0011,600,000.00減：固定資產(chǎn)減值準備負債合計32,514,000.0027,527,468.50固定資產(chǎn)凈額11,000,000.0022,010,000.00在建工程15,000,000.004,280,000.00所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：工程物資-3,000,000.00實收資本（或股本）50,000,000.0050,000,000.00固定資產(chǎn)清理-資本公積-生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-減：庫存股-無形資產(chǎn)-專項儲備無形資產(chǎn)6,000,000.005,400,000.00盈余公積1,000,000.001,247,704.00商譽-未分配利潤500,000.002,180,137.50長期待攤費用-所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計51,500,000.0053,427,841.50遞延所得稅資產(chǎn)-75,000.00其他非流動資產(chǎn)2,000,000.002,000,000.00非流動資產(chǎn)合計36,500,000.0039,265,000.00資產(chǎn)總計84,014,000.0080,955,310.00負債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計84,014,000.0080,955,310.00利潤表編制單位：南寧磐石建筑有限責任公司 2016年 12 月31日單位：元項目行次期初余額期末余額一、營業(yè)收入1100000000 125,000,000.00 減：營業(yè)成本27300000 75,000,000.00 營業(yè)稅金及附加3230000 200,000.00 銷售費用45000000 2,000,000.00 管理費用560000000 15,710,000.00 財務(wù)費用610000000 4,150,000.00 資產(chǎn)減值損失72340000 3,090,000.00 加：公允價值變動收益（損失以“”號填列）8 - 投資收益（損失以“”號填列93000000 3,150,000.00 其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營業(yè)企業(yè)的投資收益10二、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列1418130000 28,000,000.00 加：營業(yè)外收入154780000 5,000,000.00 減：營業(yè)外支出161340000 1,970,000.00 其中：非流動資產(chǎn)處置損失17三、利潤總額（虧損總額以“”號填列1921570000 31,030,000.00 減：所得稅費用205392500 8,530,000.00 四、凈利潤（凈虧損以“”號填列2116177500 22,500,000.00 五、每股收益22 其中：基本每股收益23 稀釋每股收益24財務(wù)主管：制表：二、生產(chǎn)經(jīng)營情況(在建項目的合法性、規(guī)劃、規(guī)模、進度、二程款支付情況、銷售情況、資金回收情況) 該公司近幾年主要開發(fā)的樓盤有：“桂美別墅”?！?桂美別墅”項目已取得房地產(chǎn)開發(fā)法定的四證一書，該項目位于藍天路103號，地理位子優(yōu)越，該地占地面積86497平方米，地塊購進價格1億元，已辦理土地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)證號為號。該項目總建筑面積3 5萬平方米，計劃分四期開發(fā)建設(shè)：一期(2棟)建面積19228平方米，于2 O 13年3月開盤，一個月銷售完畢，實現(xiàn)銷售收入2.3億元，利潤1463萬元；二期(3棟)建面積28830平方米，已完成總工程量的8 0，7月已取得了“預(yù)售房許可證”，已銷售了3 0 0 0多萬元，預(yù)計銷售收入為3.3億元；三期(4棟)建面積38440平方米，預(yù)計銷售收入為4.5億元，已于今年5月動工；目前二、三期基本按進度實施，工程進展正常。三、風險分析及控制措施 風險分析：一是房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家宏觀經(jīng)濟重點調(diào)控行業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行信貸緊縮政策的影響，農(nóng)行支行的授信貸款2000萬元不能如期發(fā)放；二是我國經(jīng)濟回暖還不明顯，直接影響市民剛性購房熱潮，該樓盤銷售出現(xiàn)不溫不火狀況。受這兩大因素的影響，有可能出現(xiàn)價格下滑或有價無市的現(xiàn)象。因此該筆業(yè)務(wù)最大的風險點在于： 1、商品房銷售疲軟，難以如期實現(xiàn)銷售收入，貸款又到不了位，有可能導致該公司財務(wù)風險： 2、我們和該公司是第一次交道，對法定代表人沒有深入的了解，難免可能出現(xiàn)道德風險。 為此，本筆業(yè)務(wù)須加大對該公司的違約成本，嚴格把握風險控制措施。風險控制措施： 1、落實抵押物。選擇該公司“桂美別墅”二期樓盤(4棟)已取得要售房許可證的8 0套，面積7000平方米商品房作抵押，并在抵押價值上從低取值。因房產(chǎn)證未辦理，可通過房管部門“網(wǎng)掛”形式(有效期限在1個月以內(nèi))，以對抗“第三人”；(需咨詢當?shù)胤抗懿块T并查證落實) 2、抵押物作價，盡量以低價位接受，建議最高抵押價值不超過2500元平方米(套內(nèi)面積)； 3、與該公司簽訂商品房買賣合同，如有風險立馬處置：4、關(guān)注農(nóng)行放貸，跟蹤該公司用款，留置該公司遠期支票綜上所述：該企業(yè)借款主體資格合法，財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況良好，實力較強;信用狀況好，;公司和下屬公司無不良記錄，項目開發(fā)公司是2013年市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強之一，有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，經(jīng)營穩(wěn)健，前期開發(fā)業(yè)績較好;公司土地儲備充足，可持續(xù)發(fā)展能力較強;項目位置、環(huán)境優(yōu)勢突出，項目手續(xù)“四證”齊全，自有資金比例符合規(guī)定并已先投入使用，預(yù)測經(jīng)濟效益較好，項目可行;項目第一還款來源有保障，抵押物合法，價值足，易變現(xiàn)，第二還款來源可靠。調(diào)查建議貸款5000萬元支持，期限3年，年利率10%。 調(diào)查人：江輝輝時間：2016年09月25日貸款審查與審批1，貸款審查銀行貸款員對調(diào)查人員提供的資料核實評定，復測貸款風險，重點審查：（1） 貸款的直接用途。（2） 企業(yè)的借款資格條件。（3） 企業(yè)的信用承受能力。（4） 企業(yè)的發(fā)展前景、主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、新產(chǎn)品開發(fā)能力、主要領(lǐng)導人的工作能力及組織管理能力。（5） 企業(yè)償還貸款的資金來源及償債能力。（6） 貸款保證人的情況。（7） 審查貸款抵（質(zhì)）押物的情況。（8） 根據(jù)貸款方式、企業(yè)信用等級、企業(yè)的風險限額等確定是否可以發(fā)放貸款，以及貸款結(jié)構(gòu)和附近條件等。2，貸款審批貸款審批即根據(jù)該筆貸款業(yè)務(wù)預(yù)計給銀行帶來的效益和風險，決定是否批準該筆貸款業(yè)務(wù)。銀行根據(jù)前面的審查批準了該筆貸款業(yè)務(wù)。（八）簽訂借款合同借款合同以書面形式由借貸雙方簽訂。合同包括貸款種類、借款用途、金額、利率、還款期限、還款方式、違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。借款合同應(yīng)該明確清償計劃。借款合同簽訂后，借款人需落實第三方保證、抵押、質(zhì)押等擔保，辦理有關(guān)擔保登記、公證或抵押保險、質(zhì)物交存銀行等手