南京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì).doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除南京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)二、南京市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢(shì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和完善、社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高、城市消費(fèi)人口的增長(zhǎng)、現(xiàn)代交通工具（地鐵與私家車）對(duì)居民活動(dòng)范圍的擴(kuò)展，南京商業(yè)物業(yè)將面臨最好的發(fā)展機(jī)會(huì)，在未來可能表現(xiàn)出如下趨勢(shì)。1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有雙贏性經(jīng)過若干年的發(fā)展，南京市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)分布著多個(gè)影響力很強(qiáng)的區(qū)域性商圈。如果在一個(gè)新興商圈里，沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目共同存在，將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。而在此區(qū)域的每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，將起到互相烘托的作用，達(dá)到區(qū)域共贏。但是在區(qū)域經(jīng)營(yíng)中，一定要形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，達(dá)到互補(bǔ)，盡量減小同區(qū)域項(xiàng)目對(duì)于自身項(xiàng)目的沖擊。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，在本區(qū)域尚未形成具有影響力的大型成熟商圈的情況下，局部商業(yè)的發(fā)展將烘托起整個(gè)江寧地區(qū)的商業(yè)氣氛，為本項(xiàng)目超大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)進(jìn)行良好的鋪墊。此外，大型高檔次樓盤的涌現(xiàn)，將會(huì)迅速改變江寧地區(qū)嘈雜、混亂的不良形象，有助于本項(xiàng)目形象的提升和未來商業(yè)物業(yè)的推廣及經(jīng)營(yíng)。2、商鋪經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化隨著南京商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將明顯呈現(xiàn)出更理性的需求。投資者和經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到了經(jīng)營(yíng)管理的重要性，都將會(huì)對(duì)發(fā)展商提出此類要求，促使發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)作出售后承諾。對(duì)于本項(xiàng)目除了要考慮如何將商鋪盡快的銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營(yíng)才能保證旺場(chǎng)，才能令物業(yè)保值和增值。3、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模化根據(jù)中國(guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。外商的介入，將促使商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和國(guó)際接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，將逐步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)。作為市政府重點(diǎn)工程，本項(xiàng)目必須考慮適當(dāng)?shù)某靶裕岣咦陨淼母?jìng)爭(zhēng)力（國(guó)外企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的硬件、軟件等條件要求相當(dāng)苛刻），以適應(yīng)未來高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的需求。4、項(xiàng)目公共空間社會(huì)化未來發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，將會(huì)主動(dòng)配合政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專用區(qū)間作為公共活動(dòng)區(qū)域，用以組織社區(qū)活動(dòng)、集市、表演、休閑的場(chǎng)所，使商業(yè)活動(dòng)與公共活動(dòng)互相促進(jìn)，成為綜合性的城市廣場(chǎng)。實(shí)際上，把公共空間進(jìn)行社會(huì)化，將會(huì)為商場(chǎng)帶來可觀的潛在消費(fèi)人流，是一種非常有效的經(jīng)營(yíng)方式。本項(xiàng)目作為交通樞紐，為公共空間社會(huì)化的建立提供了平臺(tái)。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩選、疏散以及商業(yè)活動(dòng)展示等問題，需結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行細(xì)化。三、商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題1、投資開發(fā)商業(yè)物業(yè)的比重過小據(jù)南京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在南京近年開發(fā)的房地產(chǎn)品種中，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量的比重僅占3.7%,市場(chǎng)供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類物業(yè)、辦公類物業(yè)的供應(yīng)速度。目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資開發(fā)的商業(yè)物業(yè)主要形態(tài)是臨街建設(shè)的商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為一種市場(chǎng)需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，相應(yīng)供應(yīng)量偏小。2、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化房地產(chǎn)同質(zhì)化問題隨著市場(chǎng)的成熟越來越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。住宅的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面，而商鋪的同質(zhì)化與住宅不同，目前南京商鋪的同質(zhì)化多是集中在概念和推廣手法上，比如地鐵概念、步行街概念等。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，容易形成以價(jià)格為主要砝碼的低等競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)際上，即使同是地鐵物業(yè)或步行街物業(yè)，不同的項(xiàng)目均有其不同的特質(zhì)，并且彼此的商場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)手段、推廣策略都是不一樣的，簡(jiǎn)單的模仿是不能有效增加物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的，突出項(xiàng)目個(gè)性、提高項(xiàng)目自身品質(zhì)才是增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。3、商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越重視自身形象的宣傳。但是對(duì)于商業(yè)物業(yè)，一直以來塑造感性的項(xiàng)目形象方面的工作力度不夠，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，減弱了對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。項(xiàng)目形象對(duì)于商業(yè)物業(yè)來講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于普通住宅物業(yè)。在商鋪經(jīng)營(yíng)之前，眾多投資者無法取得經(jīng)濟(jì)收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美好的藍(lán)圖來增加投資信心，因此商業(yè)項(xiàng)目的形象對(duì)于后期銷售是至關(guān)重要的。4、營(yíng)銷策略單一目前商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷、推廣策略遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)多姿多彩，表現(xiàn)單一，缺乏對(duì)銷售的有力支持。對(duì)于主要面對(duì)投資客戶的商業(yè)物業(yè)來講，靈活多樣、具有利益吸引的營(yíng)銷策略將會(huì)為項(xiàng)目的成功銷售提供保障。5、建筑設(shè)計(jì)不能滿足多功能的商貿(mào)要求商鋪的間隔、產(chǎn)品的布局、公共空間的利用、基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)置等建筑設(shè)計(jì)方面尚不完善，不能滿足多功能的商貿(mào)要求，不利于商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理。提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，增加收益?？茖W(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營(yíng)品種對(duì)物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠得服務(wù)配套設(shè)施，如停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。6、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平與項(xiàng)目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在南京，某些房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國(guó)外先進(jìn)水平比美的程度，相繼涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌。而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)南方房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)則較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上仍未出現(xiàn)。在上節(jié)“商業(yè)管理專業(yè)化”中已經(jīng)闡述了商業(yè)管理對(duì)于商業(yè)物業(yè)的重要性，強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)管理可以將好鋪?zhàn)鐾?，?shí)現(xiàn)持續(xù)的投資回報(bào)，這正是投資者最關(guān)心的和最需要的。7、開發(fā)商缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，開發(fā)商對(duì)于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。但是商業(yè)物業(yè)涉及到商鋪的規(guī)劃、鋪面單元面積分割的大小和比例、整體的裝潢裝飾、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等問題，目前市場(chǎng)表現(xiàn)為大部分開發(fā)商普遍缺乏操盤經(jīng)驗(yàn)。8、商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機(jī)構(gòu)的支持金融機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)的按揭貸款業(yè)務(wù)相對(duì)普通住宅項(xiàng)目要苛刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶，影響了整個(gè)商業(yè)物業(yè)的投資環(huán)境的發(fā)展和進(jìn)一步興旺。針對(duì)目前的按揭形式，要想擴(kuò)大本項(xiàng)目的市場(chǎng)容量，增加投資客群的體量，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促銷活動(dòng)加以配合。四、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供需關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)、居民對(duì)消費(fèi)品需求的逐年上升、房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，極大的推動(dòng)了南京市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，2002年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，成為了置業(yè)投資的焦點(diǎn)。1、南京商業(yè)物業(yè)的分布長(zhǎng)期以來，南京的商業(yè)中心一直集中于舊南京的中心，新街口、湖南路、夫子廟等是南京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。隨著城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，購(gòu)買人流的增加，這種布局已經(jīng)基本瓦解，并形成了新的分布態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。1.1 商圈格局基本確立，商業(yè)中心趨于多元化最新統(tǒng)計(jì)資料表明，南京市人口總量已經(jīng)達(dá)到820萬(wàn)（130-150萬(wàn)流動(dòng)人口），南京的商業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)過幾年的市場(chǎng)培育，南京形成了以新街口、湖南路、珠江路、夫子廟等商圈為核心的商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)，這些商圈中存在的集中購(gòu)物場(chǎng)所，成為了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)中心，并通過輻射與其他區(qū)域連接，組成了南京的立體商業(yè)網(wǎng)框架。1.2 底商迅速發(fā)展，填充商業(yè)空白隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，作為商業(yè)配套的底商漸漸浮出水面，成為了一種獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，開始支撐起自身特有的市場(chǎng)需求空間。南京目前開發(fā)的多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均配有商業(yè)物業(yè)，呈點(diǎn)狀零散分布在各個(gè)區(qū)域，逐漸形成了具有一定規(guī)模的區(qū)域市場(chǎng)，并逐漸成為大型商圈的有利補(bǔ)充。2、商業(yè)物業(yè)供求狀況2.1 行業(yè)需求狀況從業(yè)態(tài)需求來看，南京市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，從大型購(gòu)物中心、高檔綜合商場(chǎng)、家具商場(chǎng)、電器商店等到各種中、小專業(yè)店都有不同需求。按行業(yè)劃分，南京市對(duì)商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。各種業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)需求比例表業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%2.3 未來市場(chǎng)供需狀況預(yù)測(cè)2002年商業(yè)物業(yè)已經(jīng)顯示出了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，不論供應(yīng)量還是物業(yè)價(jià)格均比2001年有了較大提高，市場(chǎng)反應(yīng)良好。但是與南京、深圳、上海等商業(yè)物業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，南京市場(chǎng)與之還存在一定差距，尚處于高速發(fā)展階段,供給和需求均遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，未來市場(chǎng)容量較大。按照商委規(guī)定的2010年人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量，南京市應(yīng)加大力度開發(fā)商業(yè)物業(yè)，以滿足居民基本的商業(yè)需求。預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)供應(yīng)量和需求量會(huì)隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷成熟而穩(wěn)步增加，每年可達(dá)到50萬(wàn)-100萬(wàn)平方米。未來商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)需求方面，相信在眾多利好因素的推動(dòng)下，仍能繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定的需求狀況。奧運(yùn)會(huì)對(duì)促進(jìn)南京發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮強(qiáng)大作用人民消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，商業(yè)市場(chǎng)將保持良好發(fā)展?fàn)顩r大量外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)需求將繼續(xù)擴(kuò)大市政改造工程使原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)消失，新商業(yè)物業(yè)需求加大商業(yè)物業(yè)投資形勢(shì)看好，大量資金涌入商鋪投資五、商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析1、商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢(shì)南京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過了98年波谷之后，在隨后的幾年中一直呈現(xiàn)出緩慢上漲的趨勢(shì)，供應(yīng)量和需求量波瀾不驚。2001年在申奧成功、加入世貿(mào)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢(shì)頭。2002年，商業(yè)物業(yè)繼續(xù)延續(xù)上一年的良好發(fā)展局面，在市場(chǎng)需求的拉動(dòng)下，一躍成為房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)，2002年下半年市場(chǎng)供給逐步增加。在價(jià)格方面，雖然幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通過拍賣賣出了高價(jià)，但總體價(jià)格市場(chǎng)較為穩(wěn)定，繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上漲的趨勢(shì)。2、江寧部分商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析江寧區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀1、歷史人文 江寧為六朝古都之地，從五代楊吳時(shí)代起，江寧、上元兩區(qū)同城而冶，一直到清末。南唐、明代初期、太平天國(guó)、中華民國(guó)都在今南京城建都，實(shí)際上是在江寧、上元的地域中。今天的江寧區(qū)可以說是“六代豪華”之地，“十朝京畿”要地。江寧又處在秦淮河、長(zhǎng)江交匯處。特定的歷史和自然條件在這塊山川秀麗而富饒的土地上，留下了眾多的風(fēng)景名勝、文物古跡。區(qū)位交通 區(qū)位：江寧區(qū)位于南京市區(qū)的東南面，比鄰寧南板塊、仙林板塊。距離主城區(qū)約7公里；區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化基礎(chǔ)雄厚，各類高校云集其中，交通體系發(fā)達(dá)。自2001年撤縣建區(qū)后，是南京“一城三區(qū)”戰(zhàn)略主要發(fā)展地區(qū)之一。目前江寧區(qū)全區(qū)土地總面積1567平方公里，全區(qū)現(xiàn)轄13個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處。全區(qū)共有居民委員會(huì)49個(gè)，村民委員會(huì)344個(gè)。全區(qū)總?cè)丝?4.70萬(wàn)人。交通：與南京主要聯(lián)系通道13個(gè)，交通方便快捷。江寧與城區(qū)的主要交通方式為公交，路線主要有：路線起始站點(diǎn)101箍桶巷-東山鎮(zhèn)102箍桶巷開發(fā)區(qū)103白鷺花園武夷花園東104瑞金路文化名園105雨花路河海大學(xué)新區(qū)106箍桶巷天地新城江寧主城區(qū)內(nèi)的主要交通方式為區(qū)間車，以及開發(fā)商的社區(qū)巴士。軌道交通：軌道交通路線起始站點(diǎn)地鐵1號(hào)線（延伸線）安德門站-寧丹路-共青團(tuán)路-花神廟-南京南站-岔路口-河定橋-勝太路-百家湖-小龍灣（預(yù)留）-竹山路-天印大道-城東路站。全長(zhǎng)17.1公里，計(jì)劃在2010年左右建成。地鐵3號(hào)線具體規(guī)劃尚未出臺(tái)建設(shè)“二橫一縱”的快速干道系統(tǒng)：宏運(yùn)大道，天元路、雙龍大道。建設(shè)“四橫五縱”主干道系統(tǒng)：四橫：站南路、秦淮金箔路、誠(chéng)信大道；五縱：將軍大道、利源蘇源大道、土山竹山路、天印大道、城東路。 規(guī)劃建設(shè)京滬高速鐵路、寧杭鐵路等，對(duì)寧蕪鐵路進(jìn)行改造與擴(kuò)容，在岔路口片區(qū)建設(shè)南京鐵路南站客運(yùn)交通樞扭，拓寬改造繞城公路，建設(shè)公路二環(huán)，寧杭高速公路，改造104國(guó)道。寧溧路二環(huán)以北改造為城市高速路；拓寬改造寧丹公路。結(jié)合南京鐵路南站建設(shè)長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站。國(guó)民經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力雄居百?gòu)?qiáng)：2003年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP168.3億元，完成財(cái)政收入35億元；一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為9：57.9：33.1，形成了以外向?yàn)橹鲗?dǎo)、工業(yè)為主體、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局；綜合實(shí)力跨入全國(guó)百?gòu)?qiáng)行列，教育、衛(wèi)生、文化、體育均為全國(guó)先進(jìn)單位。開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛：2003年全區(qū)實(shí)際利用外資6億美元，合同利用外資10.8億美元；出口創(chuàng)匯3.7億美元。第二產(chǎn)業(yè)不斷壯大，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高：2003年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值97.6億元，銷售收入353億元，利稅33.8億元；基本形成了日用輕工、食品加工、新型建材、汽車電子等四大支柱產(chǎn)業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，基礎(chǔ)地位得到加強(qiáng)：2003年江寧農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得實(shí)效，糧經(jīng)比調(diào)整為26.5:73.5；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，外向型農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件明顯改善。正在朝著都市農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)方向發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)份額大幅上升：2003年江寧三產(chǎn)增加值55.6億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額26.3億元。旅游、教育、金融、保險(xiǎn)、信息、社區(qū)服務(wù)等得到較快發(fā)展。鐵心橋區(qū)域二江寧區(qū)商鋪發(fā)展現(xiàn)狀江寧區(qū)是南京市的主城區(qū),主要有三部分版塊構(gòu)成,東山老城,開發(fā)區(qū)新城,大學(xué)城. 老城區(qū)分商業(yè)大廈中心區(qū),這一區(qū)塊目前是東山的經(jīng)濟(jì)行政娛樂中心,有多家銀行,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),娛樂設(shè)施,賓館旅社,和政府機(jī)構(gòu)駐扎,形成時(shí)間較長(zhǎng),在東山本地人是第一的中心地帶,目前該地區(qū)有聯(lián)華超市旁的華意,泰富廣場(chǎng),騰江大廈(招租),竹山和金泊路交匯處的凱旋國(guó)際,中醫(yī)院附近的江山寫字樓,其中華意,泰富廣場(chǎng)因在中心點(diǎn),他的臨街一樓門面價(jià)值最高,里面的門面和樓上的鋪面價(jià)值次之.騰江大廈是舊物業(yè)翻新的,只租不售,買此棟物業(yè)的業(yè)主未來投資價(jià)值很高，招租不會(huì)太困難.凱旋國(guó)際的三層商業(yè)物業(yè)因地址離中心點(diǎn)遠(yuǎn)些,本身路口的休閑人流不多,如果分戶售買,各戶經(jīng)營(yíng)百貨服裝吸引了太小,將難以維持,買戶投資價(jià)值不大。老城區(qū)的東山步行街、溫州商業(yè)街等項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)紅紅火火，依托老城區(qū)數(shù)十萬(wàn)常住人口的優(yōu)勢(shì)，每天吸引相當(dāng)大的人流和物流。在百家湖、科學(xué)園這些新區(qū)，大型商業(yè)沒有很好地發(fā)展起來。百家湖是規(guī)劃中的新商業(yè)中心，然而百家湖畔的鳳凰港商貿(mào)城上市兩三年了，現(xiàn)仍有近萬(wàn)平方米可售。世紀(jì)銅鑼灣廣場(chǎng)在經(jīng)歷了熱鬧的奠基儀式后，則由于多種原因變得靜悄悄了。如今的江寧商業(yè)，更大的潛力在社區(qū)商鋪上，托樂嘉引進(jìn)華潤(rùn)蘇果就是可借鑒的模式。老城第二中心是黃金海岸廣場(chǎng),附近有明月,明珠,武夷,21世紀(jì)等幾大住宅區(qū),人流沒有第一中心多,但住在這里的人收入較高,消費(fèi)力強(qiáng),有蘇果,時(shí)代兩家大超市.目前開發(fā)的黃金海岸廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)是分戶出售,各自經(jīng)營(yíng),以目前的人流來看很難消化,一層臨外靠路面商鋪價(jià)值較大,里面次些,二三樓投資價(jià)值不太大。三江寧區(qū)商鋪個(gè)案調(diào)查分析為此，我們特地調(diào)查了與翠萍國(guó)際城項(xiàng)目相比，有參考價(jià)值并且已經(jīng)成功運(yùn)作或者能夠預(yù)見商機(jī)較大能夠成功運(yùn)作得項(xiàng)目如：黃金海岸廣場(chǎng)名稱位置物業(yè)費(fèi)面積鋪位銷售方式租售價(jià)商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)黃金海岸廣場(chǎng)江寧區(qū)東山鎮(zhèn)金箔路999號(hào)1.5元/平方米(每月)建筑面積8萬(wàn)多平方米商業(yè)部分約56000平方米出售（已售空）25000元休閑、餐飲、娛樂特點(diǎn)，賣場(chǎng)部分作為生活必需品和日用百貨業(yè)態(tài)商業(yè)、酒店式公寓、住宅三種物業(yè)形態(tài)組成黃金海岸廣場(chǎng)描述：黃金海岸廣場(chǎng)位于江寧金箔路與上元大街交匯處，建筑面積8萬(wàn)多平方米，由商業(yè)、酒店式公寓、住宅三種物業(yè)形態(tài)組成，其中商業(yè)部分約56000平方米，住宅6000平方米，酒店式公寓約20000平方米及地下車位600多個(gè)。黃金海岸廣場(chǎng)，占據(jù)著與城市引擎相匹配的城市核心商業(yè)位置，周邊各種市政交通、金融配套齊全，從一開始就成為城市功能不可分割的一部分。周邊分布著世紀(jì)聯(lián)華超市、蘇果超市、時(shí)代超市以及繁華的上元大街，上海明珠花園、明月花、夢(mèng)蝶園、武夷花園等數(shù)十萬(wàn)平方米的高尚住宅區(qū)，近三十萬(wàn)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)人群支撐起商圈強(qiáng)勁的購(gòu)買能力。相關(guān)分析：1.黃金海岸廣場(chǎng)，占據(jù)著與城市引擎相匹配的城市核心商業(yè)位置2.住在這里的人收入較高,消費(fèi)力強(qiáng), 3. 周邊各種市政交通、金融配套齊全 4.合理的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃是商業(yè)成功的前提。黃金海岸廣場(chǎng)根據(jù)項(xiàng)目特質(zhì)，引導(dǎo)江寧商業(yè)發(fā)展潮流，創(chuàng)造百貨賣場(chǎng)與步行街區(qū)的經(jīng)典商業(yè)模式 5.蘇果,時(shí)代兩家大超市.目前開發(fā)的黃金海岸廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)是分戶出售,各自經(jīng)營(yíng),以目前的人流來看很難消化,一層臨外靠路面商鋪價(jià)值較大,里面次些,二三樓投資價(jià)值不太大。中國(guó)女人街名稱位置物業(yè)費(fèi)面積鋪位銷售方式租售價(jià)商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)中國(guó)女人街江寧東山鎮(zhèn)金箔路138號(hào)1.25元/平方米86000平方米出售銷售方式：商鋪前10年買家沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)，年投資回報(bào)率在8，前三年8，后三年大于等于8，沿街門面不受此影響，可以隨便經(jīng)營(yíng)（已售空）一樓：12000元/m2，二樓9000元/m2，三樓6000元/m2，四樓4000元/m2，沿街8000元/m2，均價(jià)：7500元/m2（ 商鋪）、8500元/m2（沿街）女性購(gòu)物、休閑、美食、娛樂、健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)門面房中國(guó)女人街描述： 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，總長(zhǎng)800米、寬78米、占地60畝， 總建筑面積86000平方米，總投資2.8億元人民幣，政府城市規(guī)劃商業(yè)配套工程，江寧區(qū) 2003 年重點(diǎn)項(xiàng)目，南京市 2004年重點(diǎn)項(xiàng)目，是集城市功能于一體的大型現(xiàn)代生活之都中國(guó)式 SHOPPING MALL 。中國(guó)女人街具有6大功能區(qū)，5條生態(tài)大道，1個(gè)主題商場(chǎng)，376家專賣店，全封閉全透明，設(shè)施配套齊全，中央空調(diào)，4部觀光電梯，28部自動(dòng)扶梯，2部貨梯，擁有超大休閑廣場(chǎng)，街內(nèi)外樹立23樽中國(guó)歷代女杰雕塑，是一條獨(dú)具中華五千年文化特色的景觀街。中國(guó)目前同類單體最大的“街”形建筑，是一條多元化的主題概念街。她不僅具備滿足廣大女性購(gòu)物、休閑、美食、娛樂、健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)的功能 ，更凸顯了她那古今結(jié)合、中外合壁的旅游景觀的地位。相關(guān)分析： 1. 中國(guó)女人街在南京江寧的黃金地段，人流大，商業(yè)氛圍強(qiáng)烈。 2. 內(nèi)部規(guī)劃較好，形象和檔次較高。3. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)欠缺：a.暢通性不夠。動(dòng)線流向不夠明顯，找不到入口位置，更沒有指示性標(biāo)志。 b.視線阻隔。消費(fèi)者視線受人為隔斷，讓消費(fèi)者誤以為無街可逛了。在單體連接處處理不夠，有些高差處理過于單一。 c.頂部全部為采光頂，比較呆板而且增加造價(jià)。d.步行街尺幅約12米，兩側(cè)為三層。內(nèi)循環(huán)的方式。單體街通過兩個(gè)中心商場(chǎng)連接，連接處多以鞋架等檔住.托樂嘉名稱位置物業(yè)費(fèi)商鋪面積鋪位銷售方式租售價(jià)商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)托樂嘉江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將軍大道9號(hào)單身公寓1.3元/平米,普通住宅1.0元/平米幾十到幾百之間出售（目前已售完，單身公寓下即將開發(fā)）一樓3萬(wàn)二樓兩萬(wàn)生活、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、社交、頤養(yǎng)，會(huì)所、博物館、俱樂部、電影院、主題公園、雙語(yǔ)幼兒園等住宅、商業(yè)托樂嘉描述： 自然天成的區(qū)域環(huán)境，十公里優(yōu)尚生活圈。翠屏山、將軍山、牛首山、雨花臺(tái)等，自然生態(tài)景環(huán)繞四周。項(xiàng)目總占地面積654畝，建筑面積約75萬(wàn)平方米，一期共開發(fā)17棟小高層，總體規(guī)劃以流動(dòng)性的空間布局、分割形成功能與景觀、社會(huì)活動(dòng)與生活居停的巧妙融合。強(qiáng)調(diào)社區(qū)開放性、交流性、國(guó)際化的特質(zhì)。并通過功能、主題、分眾化獨(dú)身定做的研究，兼顧不同人群的活動(dòng)專署領(lǐng)地的區(qū)隔，將整個(gè)空間以居家與渡假兩大主軸線進(jìn)行生活、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、社交、頤養(yǎng)五大功能區(qū)分，并以會(huì)所、博物館、俱樂部、電影院、主題公園、雙語(yǔ)幼兒園等多種開放空間支撐引導(dǎo)南京時(shí)代才俊國(guó)際級(jí)生活方式的培植，使654畝的土地真正成為一個(gè)有活力、有價(jià)值、積極向上的街區(qū)生活空間。托樂嘉街區(qū)以“在家渡假VACATION AT HOME”的姿態(tài)和魄力，用純正美式生活風(fēng)情來打造一個(gè)和睦歡娛的生活小鎮(zhèn)。博物館、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的電影院、運(yùn)動(dòng)公園、開放式圖書館、托樂嘉購(gòu)物中心、咖啡街、紅茶坊、酒吧街等鮮明國(guó)際化生活概念和極富創(chuàng)意的規(guī)劃設(shè)計(jì)，無疑是對(duì)“時(shí)代才俊”、社會(huì)主力階層的巨大誘惑。豐富多彩的規(guī)劃為主業(yè)們提供了一個(gè)前所未有的實(shí)現(xiàn)人生理想的平臺(tái)。在托樂嘉，每個(gè)人都能體會(huì)到最寬泛的生活樂趣所帶來的無限愜意。相關(guān)分析：四周生態(tài)環(huán)境較好，有著十公里優(yōu)尚生活圈。項(xiàng)目的開發(fā)面積大，入住率高，積聚了大量的區(qū)內(nèi)業(yè)主客流量.社區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，幾乎涵蓋了社區(qū)內(nèi)街所有的業(yè)態(tài)。小區(qū)內(nèi)商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃及其重要，他決定了小區(qū)商業(yè)的興衰.華潤(rùn)蘇果投入巨資在托樂嘉街區(qū)的購(gòu)物小鎮(zhèn)打造一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積約2.4萬(wàn)平米的“蘇果新型的大型購(gòu)物廣場(chǎng)”。從面積來看，托樂嘉商鋪面積上幾十平方的占多數(shù)，這反映了內(nèi)街的小面積的商鋪優(yōu)勢(shì)比較大，有利于招租。一方面商鋪不臨街，消費(fèi)群體大部分都是針對(duì)社區(qū)內(nèi)的居民，消費(fèi)需求小，多以服務(wù)居民生活需求的項(xiàng)目為主，中小面積足以。另一方面，小面積的商鋪總價(jià)低，風(fēng)險(xiǎn)小，有利于招租。從價(jià)位看，租金比南京其他類似的社區(qū)街鋪?zhàn)饨鹨?。離市中心較遠(yuǎn)，交通多有不便左鄰右舍：名稱位置物業(yè)費(fèi)商鋪面積鋪位銷售方式租售價(jià)商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)左鄰右舍岔路口宏運(yùn)大道1188號(hào)0.50元/平方米(每月)600到800之間50到200之間出售面積600到800在6500-7000元之間面積50-200的10000元社區(qū)內(nèi)街住宅.商業(yè)左鄰右舍描述： 左鄰右里位于南京市江寧區(qū)岔路口，是江寧區(qū)距離南京主城區(qū)最近的片區(qū)，距新街口僅10公里，公交車車程20-30分鐘?？偨ㄖ娣e30萬(wàn)平方米，建筑以多層住宅為主，配少量小高層酒店式公寓及沿街商鋪。周邊交通縱橫，27路直達(dá)新街口、86路直達(dá)河西新城，起始站就在小區(qū)對(duì)面，另外101、102、103、104、106、南金線、金陸線、寧丹線各路公交車岔路口站步行至小區(qū)只需10分鐘。地鐵1號(hào)線南線延線有兩個(gè)出口分別位于小區(qū)的東北及東南面，近在咫尺。京滬高速鐵路站及長(zhǎng)途客車站緊鄰本案，相距本案三站路的繞城公路西接機(jī)場(chǎng)高速向西直通過江隧道，東接滬寧高速向東直達(dá)長(zhǎng)江二橋，由此使得此區(qū)塊形成了繁華的中央交通生活區(qū)。相關(guān)分析： 1、商鋪特點(diǎn)：商鋪的位置相對(duì)較好，在價(jià)格的制定靈活且有著較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)空間。2、從商業(yè)定位及業(yè)態(tài)來看：社區(qū)商業(yè)配套，兼有服務(wù)社區(qū)居民生活和完善周邊配套以及服務(wù)流動(dòng)人口的三重功能。3、從商鋪的面積來看：面積靈活多變，能滿足多種不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需求。4、從商業(yè)配套上看：交通方便，容易到達(dá)；商業(yè)配套不夠健全。5、從商業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看：人流量大、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨著三種主要的消費(fèi)人群，經(jīng)營(yíng)范圍廣泛。綜上所述：有著諸多類型的消費(fèi)人群，有著較強(qiáng)的消費(fèi)人群和潛力，如果不斷完善商業(yè)服務(wù)配套，加強(qiáng)對(duì)大型的商鋪進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃管理和引導(dǎo)，商業(yè)操作成功。街鋪之王名稱位置物業(yè)費(fèi)商鋪面積鋪位銷售方式租售價(jià)商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)街鋪之王江寧區(qū)東山鎮(zhèn)科寧路62-124、132-174號(hào)待定最小180最大400出售價(jià)格在6400到6500之間純街鋪式的社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)街鋪之王描述： 街鋪之王，科學(xué)園片區(qū)的首席社區(qū)商業(yè)配套。圍繞街鋪之王周邊的居民社區(qū)非常之多、非常之密，例如橋頭公寓、武夷綠洲等等這樣的大型居民區(qū)；再加上密集型的產(chǎn)業(yè)基地消費(fèi)市場(chǎng)，整個(gè)片區(qū)的消費(fèi)力將達(dá)到10萬(wàn)人口之眾。街鋪之王是政府在科學(xué)園片區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)中心，大力扶植，甚至整個(gè)區(qū)域的大型市民廣場(chǎng)就建立在商業(yè)中心的西頭。街鋪之王首先是一個(gè)大型的社區(qū)商業(yè)中心，而且是純街鋪式的社區(qū)商業(yè)中心，全是沿街商鋪。對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來說，純街鋪、準(zhǔn)現(xiàn)房是非常難得的。3.6米到8米開間的方正鋪面，每鋪都設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間、園林式街道上設(shè)有公共洗手間、充足停車位等等，街鋪之王在商鋪的物業(yè)形態(tài)上既有創(chuàng)新又將品質(zhì)做到了一個(gè)相當(dāng)?shù)某潭?。相關(guān)分析：1、商鋪的價(jià)格：商鋪的租售價(jià)格不高，同時(shí)又具有相當(dāng)大的升值潛力，能吸引更多的投資客戶。 2、從商業(yè)主題定位來看： 定位明確，具有自己產(chǎn)品的特色。3、從商鋪的面積來看：商鋪的面積較大，其總價(jià)不低，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受到一定的限制。4、從商業(yè)配套上看：有充足的車位、公共洗手間等相對(duì)完備的商業(yè)服務(wù)配套，產(chǎn)品規(guī)劃合理。5、從商業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看：周邊分布著眾多大型居民社區(qū)，有著強(qiáng)大的消費(fèi)能力，有著良好的商業(yè)氛圍和消費(fèi)潛力。6、政府支持：街鋪之王是政府重點(diǎn)扶持的商業(yè)項(xiàng)目，有著良好的外部發(fā)展機(jī)遇。綜上所述：街鋪之王本身有著良好的產(chǎn)品規(guī)劃、完備的商業(yè)服務(wù)配套、強(qiáng)大的市場(chǎng)消費(fèi)能力，又得政府大力扶持，可謂是占盡天時(shí)、地利、人和之便。三、江寧區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)人氣轉(zhuǎn)旺成定局 截至去年底，江寧商業(yè)供應(yīng)量達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米之巨，同時(shí)，包括銅鑼灣廣場(chǎng)、本土品牌商業(yè)華潤(rùn)蘇果超市、法國(guó)歐尚等也相繼進(jìn)入，近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場(chǎng)、南京義烏小商品城、鳳凰港、21世紀(jì)現(xiàn)代城等一批商業(yè)項(xiàng)目在江寧開發(fā)，并且這些商業(yè)項(xiàng)目各具特色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，江寧商業(yè)面積在5年內(nèi)總上市量預(yù)計(jì)突破100萬(wàn)平方米，加上2004年以前的存量，5年以后江寧板塊商業(yè)面積將會(huì)在200萬(wàn)平方米左右。 在商業(yè)發(fā)展上，今年江寧區(qū)將主動(dòng)對(duì)接南京“全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心”和“長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流中心”建設(shè)，加快發(fā)展以軟件研發(fā)、現(xiàn)代物流、科技服務(wù)等生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。同時(shí)，重點(diǎn)抓好秦淮風(fēng)情一條街、同曦國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)，精心打造府前楊家圩百家湖城市核心區(qū)，盡快形成新的城市商圈。 不可忽視的是，以鐵路南站樞紐和地鐵一號(hào)線南延建設(shè)為契機(jī)，南站所形成的鐵路交通樞紐，未來支撐的人流足夠形成一個(gè)服務(wù)圈，而地鐵將主城區(qū)和江寧大部分片區(qū)通過快速通道交通連接起來。這些利好是刺激購(gòu)房者來江寧買房最為強(qiáng)大的動(dòng)因。此外，蓬勃興起的社區(qū)商業(yè)也正在形成其日漸顯露的“人氣”效應(yīng)。 商業(yè)發(fā)展 江寧樓市成長(zhǎng)的重大利好 在推動(dòng)以住宅為主的江寧房地產(chǎn)開發(fā)的問題上，商業(yè)規(guī)劃功不可沒，根據(jù)江寧房管局最新統(tǒng)計(jì)，目前江寧商品住宅的平均入住率達(dá)到65%，相比前兩年已經(jīng)不可同日而語(yǔ)，其中岔路口片區(qū)68%，科學(xué)園片區(qū)64%，開發(fā)區(qū)片區(qū)57%，東山鎮(zhèn)片區(qū)甚至達(dá)到70%。江寧房產(chǎn)局局長(zhǎng)孫永安特別強(qiáng)調(diào)：江寧區(qū)住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，與包括交通、商業(yè)在內(nèi)的配套因素增長(zhǎng)密不可分。 此外是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)因素，江寧房管部門的統(tǒng)計(jì)顯示，今年111月份，江寧全區(qū)住宅均價(jià)達(dá)到3737元/平方米，比去年上漲5%左右?；仡櫼酝y(tǒng)計(jì)，2003年江寧房?jī)r(jià)不到2500元/平方米，2004年達(dá)到3120元/平方米，2005年3405元/平方米，去年最終上升到的3737元/平方米。雖然這其中經(jīng)歷了若干次低迷，但江寧的住宅還是用三年時(shí)間走出了一輪行情通道，這與居住配套的發(fā)展密不可分。 “從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，江寧區(qū)應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)城市商業(yè)副中心來考量”南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心教授葛揚(yáng)認(rèn)為，“從遠(yuǎn)期看，江寧必然要分擔(dān)部分南京市的商業(yè)功能：南京發(fā)展了這么多年，它的城市功能的分散不夠。其中重要的就是商業(yè)功能，南京市的市區(qū)人口已發(fā)展至300多萬(wàn)。顯然以一個(gè)新街口的所謂的商業(yè)中心來承擔(dān)整個(gè)南京市的商業(yè)是不可能的?！彼J(rèn)為，江寧從短期來看，重點(diǎn)在于解決人們生活的基本商業(yè)服務(wù)問題，而長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是要形成區(qū)域商業(yè)中心。 按照南京市政府規(guī)劃的要求，江寧新城區(qū)將建成區(qū)域面積達(dá)60平方公里，拉開框架達(dá)170平方公里，并將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。此外根據(jù)江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，新市區(qū)將至少包含有10個(gè)超市、10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的大型商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。 人氣轉(zhuǎn)旺 江寧新商圈獲得“源頭活水” 此外，住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)給了江寧的商業(yè)開發(fā)一個(gè)較為清晰的投資前景導(dǎo)向。依照江寧區(qū)政府最新統(tǒng)計(jì)，江寧購(gòu)房群體比例正在發(fā)生變化，其中南京老城區(qū)居民占到70%，江寧本地居民占到20%，這說明江寧在減輕主城區(qū)壓力，安置老城人口方面已經(jīng)發(fā)揮著重要的作用。如果以6070%的入住率和目前江寧的市區(qū)人口已經(jīng)可以用百萬(wàn)平方米的居住面積來計(jì)算，粗略估算，如果一戶擁有百余平方米左右住房，那么新增居住人口至少也在2至3萬(wàn)。對(duì)于江寧居民來說，日常生活消費(fèi)，節(jié)假日消費(fèi)都不可或缺，這勢(shì)必給剛發(fā)展起來的江寧商業(yè)產(chǎn)生足夠動(dòng)力。 現(xiàn)在是很多商戶大量涌來做租賃，而真正投資商鋪的業(yè)主還沒有那么多。江寧的商業(yè)動(dòng)力，不僅要為當(dāng)?shù)厝肆髯龇?wù)，更重要的是對(duì)包括商場(chǎng)、餐飲乃至于休閑消費(fèi)的巨大空