商鋪租售方案建議.doc

芙蓉花園商鋪租售方案建議1、 芙蓉花園商鋪基本情況芙蓉花園商鋪共有28個銷售單位，總計銷售面積9824.87M2，其中市土地儲備中心預留15個銷售單位。剩余13個銷售單位可公開進行市場銷售，具體銷售范圍：【純底層商鋪】03#、14#、21#；【1復2層商鋪】商鋪02#、04#、12#、13#、15#、20#；【1復3層商鋪】商鋪25#；【純3層商鋪】商鋪26#、27#、28#，共計13間商鋪，累計銷售面積7198.06M2;自商鋪對外銷售以來，通過前期積累客戶和新增客戶的商洽情況，反應出該商鋪在實際利用和市場價值上存在疑慮，嚴重的阻礙了商鋪的順利銷售，主要問題反饋如下：1. 整體可售商鋪面積過大，總價過高，受眾面窄；2. 純底層商鋪格局混亂，展示面太小，內(nèi)部空間被結構墻分割，無法實現(xiàn)普通商家經(jīng)營的需要；3. 1復2層商鋪基本是底層小，2層面積大的格局，且部分室內(nèi)因消防通道或電梯井占用了空間，降低了使用價值；4. 1復3層和純3層的商鋪，面積大，總價頗高，非一般客戶所能接受。以上四點是商鋪銷售中所集中反應的客觀情況，為把芙蓉花園商鋪資源有效利用，提升其商業(yè)價值，避免長時間空置而造成了無人問津的不良市場印象，我司建議針對商鋪做一個租售聯(lián)動的計劃，以期能扭轉租售不暢的局面。2、 操作指導思想先投入后創(chuàng)收，即先以低收益方式招商戶，進行市場培育，改善物業(yè)的市場形象，創(chuàng)造其商業(yè)價值。3、 操作方式建議先租后售，通過出租，將商鋪租賃給合適的商戶，將整個商鋪業(yè)態(tài)做好一個合理的布局，以改善物業(yè)的展示形象，同時也無形中增強了市場對它的價值聯(lián)想。在商家經(jīng)營獲利的同時，可大大增強有能力購買的商家購置商鋪的信心和決心，即可以降低經(jīng)營成本，同時也是一項可預期獲利的房產(chǎn)投資；此外，也同時對外銷售，通過固定和現(xiàn)成的租金回報，來吸納投資客戶的購買。4、 具體操作辦法：1. 確定商業(yè)業(yè)態(tài)有選擇性地進行招商租賃：銀行、超市、花店、禮品配飾店、醫(yī)藥店、寵物美容店、網(wǎng)吧、茶室、西式糕點、足浴、美發(fā)美容、教育培訓，其他辦公類；2. 制定統(tǒng)一的租金及出租政策：1) 租金價格（參考附件價格分析）2) 租金政策1 免租期設定（裝修期）：普通商戶免租2個月；有一定知名度商家免租3個月（如：銀行、有規(guī)模的連鎖超市、美發(fā)美容店等）；2 租金支付：押一付六，即收取1月租金作為押金一次性收取半年租金；3 租賃期限：一般個體商家設定1-3年租期，到期可按行情價優(yōu)先續(xù)租，經(jīng)營面積超過500M2的企業(yè)商家租期3-6年；4 租金增長率：租金每3年環(huán)比增長5%。3) 租售聯(lián)動政策1 租戶在租賃使用期間，隨時可以按市場價格優(yōu)先購買所使用的商鋪，之前已經(jīng)支付的租金可抵扣房款，以促進其購買；2 帶租約銷售，若租戶放棄優(yōu)先購買商鋪，則可以考慮將商鋪帶租約一同轉讓給第三方，受讓方可獲得商鋪轉移后至租賃合同期滿的所有租金收益3 未銷售且未出租的商鋪按市場價銷售，可幫助其進行租賃。4) 租金價格參考1 租金價格對照表針對周邊商業(yè)體的租金水平對照，從物業(yè)形態(tài)及業(yè)態(tài)分布來分析，應主要以怡景南園沿街商業(yè)做對比，同時結合相鄰的圣德大廈及萊茵帝景的租金水平做參考。2 結論：a. 目前芙蓉商鋪處于初步形成階段，周邊人氣不足，需用2-3年的低租金水平吸引商家進駐，積累人氣，創(chuàng)造商業(yè)價值，后期再根據(jù)商家經(jīng)營狀況適當做出調(diào)整；b. 對比怡景南園項目，租金水平應適當拉開租金差異，降低入駐商家的前期經(jīng)營成本投入，為商家創(chuàng)造盈利空間；c. 友通數(shù)碼廣場是本區(qū)域內(nèi)主題性商業(yè)廣場，其商業(yè)價值最高，人氣最旺，其租金水平只能對本案遠期的租金價格產(chǎn)生帶動效應，目前還無法做直接對照；d. 因物業(yè)形態(tài)和商業(yè)規(guī)模差別，本案應比圣德大廈及萊茵帝景商業(yè)更具有競爭力和商業(yè)經(jīng)營價值，因此，租金水平應高于這兩個對比項目。3 租金價格擬定參考周邊租金水平的比較，結合本案結構特點和遠期投資的增值預期，目前更為合理的手段是用略低于市場的租金水平，吸納商戶進駐，通過一段時期的經(jīng)營展示，提升商業(yè)價值。既能保障資產(chǎn)價值的增長，也會無形中提高市場銷售價格，實現(xiàn)較為理想的投資價值。具體的租金水平建議