信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.doc

三、房地產(chǎn)公司采取的應(yīng)對(duì)措施在當(dāng)前金融形勢(shì)下，各種政策疊加一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是國(guó)家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康理性的軌道，國(guó)家還是需要房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，打擊的只是鉆空子的且對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有害無(wú)利的個(gè)人炒房行為，依舊人多地少，所以房?jī)r(jià)將是會(huì)經(jīng)歷波浪式平緩上升的過程。而且再加上國(guó)家也沒有限制地價(jià)，只是打擊了投機(jī)性，在地價(jià)高的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)下降的空間還是很有限的。1、在目前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極探索多元化融資渠道，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過合作開發(fā)進(jìn)行融資，或用公司擁有的投資性房地產(chǎn)作為抵押，申請(qǐng)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款。2、根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)及購(gòu)房者的態(tài)度來決定是否回調(diào)價(jià)格以促進(jìn)銷售，確?，F(xiàn)金回流及資金鏈的安全。根據(jù)地方政府的執(zhí)行力度，來適時(shí)調(diào)整年度計(jì)劃及銷售目標(biāo)，踏準(zhǔn)推出樓盤的節(jié)奏。3、適應(yīng)國(guó)家政策，加大保障性安居工程的建設(shè)，增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房的建設(shè)，加大中小戶型普通住房的建設(shè)。因商業(yè)及酒店式公寓不在此次調(diào)控之列，受沖擊較小，可能迎來快速發(fā)展期，開發(fā)企業(yè)可加大此類房屋的建設(shè)力度。一、金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響國(guó)家連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并每次都凍結(jié)幾千億的資金，壓縮了銀行的放貸能力，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量相對(duì)受到了影響。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形成了信貸主導(dǎo)的格局，各商業(yè)銀行在信貸投放上過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)，2010年國(guó)家調(diào)整信貸政策后，各商業(yè)銀行針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)各自的信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，提高了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻，審批標(biāo)準(zhǔn)明顯趨嚴(yán)，中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大。未來一段時(shí)間內(nèi)老百姓購(gòu)房需考慮的重要因素不只是地段、房?jī)r(jià)等，更側(cè)重了開發(fā)商實(shí)力的了解，更要規(guī)避購(gòu)買期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人貸款方面，近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，濟(jì)寧已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購(gòu)房貸款的利息優(yōu)惠，加之國(guó)家對(duì)二套房貸的差別化信貸政策，大幅提高了購(gòu)買第二套住房的資金門檻，這無(wú)疑給購(gòu)房者增加了成本。從2010年10月至今的五個(gè)月內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)加息三次，雖然貨幣政策進(jìn)行加息通道旨在抑制物價(jià)上漲，但同時(shí)也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定影響。持續(xù)加息不光提高還款壓力也會(huì)提升中長(zhǎng)期存款利息收入，有助于削弱老百姓對(duì)房產(chǎn)投資的熱衷程度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)利空。另外，加息不僅影響購(gòu)房者，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也形成了融資壓力，而且預(yù)計(jì)未來壓力會(huì)越來越明顯，房企資金鏈緊張程度將增加。二、其他政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響除金融政策外，國(guó)家還出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控政策，其中最見效果的應(yīng)該說是行政“限購(gòu)令”了。目前已經(jīng)有20多個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則，對(duì)于沒有按期出臺(tái)細(xì)則或者調(diào)控措施不到位的城市，住建部將通過約談方式予以警示，并且住建部正在醞釀擬定“第三批”限購(gòu)城市，主要針對(duì)交易量活躍的二、三線城市。在限購(gòu)令出臺(tái)之前，盡管國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控措施不斷，銀行對(duì)開發(fā)商融資也在逐步縮緊，但是開發(fā)商依然可以通過銷售回款支撐現(xiàn)金流，而今限購(gòu)令出臺(tái)開發(fā)商即使想通過降價(jià)吸引客戶也難了，那么相當(dāng)于兩個(gè)資金來源都不再順暢，預(yù)計(jì)未來的一到兩年將會(huì)是開發(fā)商的艱難時(shí)期。三、房地產(chǎn)公司采取的應(yīng)對(duì)措施1、在目前形勢(shì)下，我們應(yīng)積極探索多元化融資渠道，銀行緊縮房貸，我們可通過合作開發(fā)進(jìn)行融資；或用公司擁有的投資性房地產(chǎn)作為抵押，申請(qǐng)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款；或通過其他金融渠道申請(qǐng)借貸資金。目前公司已售的房屋還有600多萬(wàn)房款沒有回收，在資金緊張的情況下，可分析原因，催收房款。如短期內(nèi)回籠資金，可對(duì)存量房進(jìn)行促銷，回收資金用于其他項(xiàng)目。2、在銷售方面，根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)及購(gòu)房者的態(tài)度來決定是否回調(diào)價(jià)格以促進(jìn)銷售，確?，F(xiàn)金回流及資金鏈的安全。根據(jù)我們當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力度，來適時(shí)調(diào)整年度計(jì)劃及銷售目標(biāo)，踏準(zhǔn)推出樓盤的節(jié)奏。3、適應(yīng)國(guó)家政策，加大保障性安居工程的建設(shè)，增加公共租賃