百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十一--北京銀泰中心.doc

百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十一北京銀泰中心北京銀泰中心位于建國(guó)門外大街2號(hào)，即東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋的西南角。 該中心位于北京中心商務(wù)區(qū)的核心地帶，北臨長(zhǎng)安街，與國(guó)貿(mào)遙相呼應(yīng)，東臨東三環(huán)路，南為建外SOHO，是長(zhǎng)安街的地標(biāo)性建筑。 基地面積： 31,305平方米 建筑總面積： 350,000平方米 地上建筑總面積： 265,300平方米 地下建筑總面積： 84,700平方米 酒店公寓樓： 120,500平方米 酒店： 31,700平方米 公寓： 58,400平方米 商業(yè)配套： 30,300平方米 辦公樓A： 72,300平方米 辦公樓B： 72,500平方米 大樓覆蓋率： 46% 綠化覆蓋率： 21% 容積率： 8 世界著名團(tuán)隊(duì)打造北京至高點(diǎn)與地標(biāo)性建筑 建筑設(shè)計(jì)： 北京銀泰中心由世界著名建筑師John C. Portman擔(dān)綱設(shè)計(jì)，其優(yōu)雅與和簡(jiǎn)捷的設(shè)計(jì) 風(fēng)格所體現(xiàn)的高貴、威嚴(yán)、大氣，與新時(shí)代的北京非常吻合，是新世紀(jì)長(zhǎng)安街的至高 點(diǎn)和地標(biāo)性建筑。 景觀設(shè)計(jì)： (1)立體化的設(shè)計(jì)，使建筑物四周的街道植物、裙房屋頂?shù)幕▓@以及室內(nèi)景觀相結(jié)合。 (2)細(xì)膩的處理手法，是國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師水平的直接體現(xiàn)之一。 (3)水景的運(yùn)用，北京銀泰中心的水景設(shè)計(jì)是點(diǎn)綴性的、立體的，在整體環(huán)境設(shè)計(jì)中起著重要的作用。設(shè)計(jì)師將中國(guó)傳統(tǒng)上對(duì)水的認(rèn)識(shí)加以藝術(shù)化的表現(xiàn)，給人精神慰藉。 最顯貴的黃金旺地：位于北京CBD核心區(qū)； 長(zhǎng)安街第一高： 中央主樓高249.9米，兩側(cè)配樓高186米；國(guó)際最著名的建筑設(shè)計(jì)：國(guó)際著名建筑設(shè)計(jì)大師John Portman &Associates約翰?波特曼建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)； 中國(guó)最高的酒店： 凱悅酒店在大中華地區(qū)首家柏悅酒店,酒店大堂位于中央主樓的頂部60層，佇立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中國(guó)最高的酒店大堂。 CBD最豪華的公寓： 28套極品酒店服務(wù)式豪華公寓柏悅府，216套酒店服務(wù)式公寓柏悅居，其中柏悅府為國(guó) 際級(jí)商業(yè)首腦度身定制。與一般的公寓建筑有所不同，北京銀泰中心把公寓設(shè)置在了整個(gè)建筑群的中央主樓； 頂尖時(shí)尚的歐洲生活藝術(shù)中心： 柏悅生活Park Life，薈萃歐洲頂尖時(shí)尚的生活方式，是全新概念的高品位商業(yè)、休閑、健康、美食及娛樂生活目的地。 最頂級(jí)的國(guó)際化團(tuán)隊(duì)： 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師是以設(shè)計(jì)地標(biāo)性建筑聞名的著名建筑設(shè)計(jì)師John C. Portman約翰? 波特曼；柏悅酒店和柏悅居的室內(nèi)設(shè)計(jì)師是多家超五星酒店集團(tuán)指定的世界著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師Peter Remedios；寶維士Bovis Lend Lease提供項(xiàng)目管理；餐飲和健身中心的室內(nèi)設(shè)計(jì)師是亞洲著名的日本Super Potato Company Ltd.； 規(guī)劃布局 國(guó)貿(mào)是深棕色、建外SOHO是白色，為了取得這個(gè)和諧，銀泰中心在定外立面顏色的時(shí)候，選擇了中間顏色米黃色，作了一個(gè)過渡，因?yàn)槿咧虚g它是最高的建筑，能夠把另外兩個(gè)建筑協(xié)調(diào)起來，這其實(shí)也是由內(nèi)而外與由外而內(nèi)的相互協(xié)調(diào)。 另外，銀泰中心把大堂設(shè)在頂層，讓人們可以利用銀泰中心這個(gè)長(zhǎng)安街的制高點(diǎn)，欣賞到整個(gè)北京和現(xiàn)代化的CBD,這不僅為建筑增加了亮點(diǎn)，也真正體現(xiàn)了地標(biāo)性建筑的作用。 酒店品牌：柏悅酒店； 運(yùn)作關(guān)鍵：引入中國(guó)第一家柏悅酒店，借助柏悅品牌提升項(xiàng)目檔次； 公寓 定位： 柏悅居現(xiàn)代豪華公寓 柏悅府專屬府邸式公寓 經(jīng)營(yíng)模式：直接銷售； 運(yùn)作關(guān)鍵：以境外銷售為前導(dǎo)，待境外銷售較成熟，再憑借良好的銷售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑，提升柏悅居的本土形象及產(chǎn)品價(jià)值，為后續(xù)銷售創(chuàng)造升值空間；境外以香港地區(qū)為主要銷售市場(chǎng)，以專業(yè)投資、理財(cái)人士為主力客群； 銷售方式：境內(nèi)自主銷售，境外委托代理行銷售；渠道營(yíng)銷和公關(guān)營(yíng)銷相結(jié)合。 銷售渠道：凱悅集團(tuán)、美林集團(tuán)、華平基金、海外路演、聯(lián)合公關(guān)活動(dòng)、產(chǎn)品推介會(huì)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 商業(yè)定位：奢侈品零售中心 經(jīng)營(yíng)模式：發(fā)展商租賃式經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理； 業(yè)態(tài)組合：服裝、鐘表、珠寶、手機(jī)、餐飲 運(yùn)作關(guān)鍵：引入全球頂級(jí)奢侈品提升商業(yè)整體檔次與品質(zhì)，一二級(jí)品牌以擴(kuò)大客戶群體； 評(píng)論：北京至高點(diǎn)與地標(biāo)性建筑 全新概念的高品位商業(yè)、休閑、健康、美食及娛樂生活目的地。高端綜合體的開發(fā)典范，兩棟寫字樓，其中一棟整體出售了。像這樣高端的業(yè)態(tài)，在其他城市要復(fù)制不容易，主要是要學(xué)些它的理念或者細(xì)節(jié)北京銀泰中心位于建國(guó)門外大街2號(hào)，即東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋的西南角。該中心位于北京中心商務(wù)區(qū)的核心地帶，北臨長(zhǎng)安街，與國(guó)貿(mào)遙相呼應(yīng)，東臨東三環(huán)路，這是一個(gè)我也參與過的項(xiàng)目。非常奇缺的地段，這么早就把這項(xiàng)目以分散產(chǎn)權(quán)買掉有點(diǎn)可惜！要是在海外如美國(guó)，也許這一定保留下來。能統(tǒng)一業(yè)權(quán)，就有統(tǒng)一的營(yíng)運(yùn)和管理，你說多好。未來產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)的看法是不一樣，投資的戰(zhàn)略也不一樣！因此，未來真是如何也真不知道！有到過香港，到過尖沙咀。要去看最繁華的地段有一座重慶大廈，就是分散產(chǎn)權(quán)的結(jié)果。成為最糟糕的一座樓。可能北京的CBD的三十年后就有人問為什么會(huì)散買這項(xiàng)目。真可惜！好可惜是一個(gè)分散產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目。辦公樓分開賣給兩家企業(yè)，未來是否再會(huì)拆分也難說。公寓已分散一個(gè)一個(gè)單元買。未來商業(yè)，酒店，公寓和停車場(chǎng)如何統(tǒng)一管理真是個(gè)問題。那份公約如何說清楚這些關(guān)系，真不容易！企業(yè)的生存源自創(chuàng)新，房地產(chǎn)