




已閱讀5頁(yè),還剩4頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀
版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
第五章 物業(yè)管理市場(chǎng)第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的形成和發(fā)展 一、物業(yè)管理市場(chǎng)的概念與特點(diǎn) (一)物業(yè)管理市場(chǎng)的概念 市場(chǎng),是指商品買賣的地方,它“至天下之民,聚天下之貨”,使人們得以“交換而還,各得其所”。市場(chǎng)即在一定的時(shí)間、一定的地點(diǎn)進(jìn)行商品交換的場(chǎng)所。這是對(duì)市場(chǎng)的狹義 理解,是對(duì)市場(chǎng)局部特點(diǎn)和某種外在表現(xiàn)的概括,它僅僅把市場(chǎng)看作流通行為的載體。 按照馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于市場(chǎng)的廣義理解,市場(chǎng)是指商品交換和商品買賣關(guān)系的 總和。它不僅包括作為實(shí)體的商品交換的場(chǎng)所,更重要的是,它包括一定經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)商品交換的活動(dòng)。生產(chǎn)者與消費(fèi)者就是通過(guò)市場(chǎng)形成相互聯(lián)結(jié)的紐帶。 列寧指出:哪里有分工和商品生產(chǎn),哪里就有市場(chǎng)。隨著分工的擴(kuò)大和商品生產(chǎn)的發(fā)展 ,市場(chǎng)也在發(fā)展。它不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)主體的增加、市場(chǎng)客體數(shù)量和種類的增加、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和市場(chǎng)場(chǎng)所的增多,而且表現(xiàn)在不同職能市場(chǎng)的出現(xiàn)。從市場(chǎng)發(fā)展的歷史軌跡來(lái)看,先 有消費(fèi)商品市場(chǎng),再有生產(chǎn)資料市場(chǎng);隨著簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到擴(kuò)大商品經(jīng)濟(jì),便出現(xiàn)了勞動(dòng)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)。由于生產(chǎn)要素全面商品化,在商品市場(chǎng)中又派生出各種特殊的市場(chǎng),如 技術(shù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、文化市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)等等。在各種各類市場(chǎng)中,又可以根據(jù)交換客體的形態(tài),將市場(chǎng)分為有形的商品市場(chǎng)和無(wú)形的商品市場(chǎng)兩大類 。 物業(yè)管理是有償出售智力和勞力的服務(wù)性行業(yè),所出售的是無(wú)形的商品,其核心是服務(wù) 。這種以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)如同其他商品一樣,具有價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入商品交換領(lǐng)域,便構(gòu)成了物業(yè)管理市場(chǎng)。所謂物業(yè)管理市場(chǎng),是指出售和購(gòu)買以物業(yè)為對(duì) 象的管理服務(wù)這種無(wú)形勞動(dòng)的場(chǎng)所和由此而引起的交換關(guān)系的總和。具體地說(shuō),就是把物業(yè)管理服務(wù)納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,使其進(jìn)入流通、交換,使物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)得以傳遞、 應(yīng)用,并滲透到生產(chǎn)、生活領(lǐng)域,改善生產(chǎn)與生活環(huán)境,提高生產(chǎn)與生活質(zhì)量,從而實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn) 由于物業(yè)管理市場(chǎng)交換的是無(wú)形的管理服務(wù),是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果,因此它有著與其他商 品市場(chǎng)不同的特點(diǎn): 1.非所有權(quán)性 物業(yè)管理服務(wù)必須通過(guò)服務(wù)者的勞動(dòng)向需求者提供服務(wù),這種服務(wù)勞動(dòng)是存在于人體之 中的一種能力,在任何情況下,沒(méi)有哪種力量能使這種能力與人體分離。因此,物業(yè)管理市場(chǎng)交換的并不是物業(yè)管理服務(wù)的所有權(quán),而只是這種服務(wù)的使用權(quán)。 2.“生產(chǎn)”與消費(fèi)同步性 物業(yè)管理服務(wù)是向客戶提供直接服務(wù),服務(wù)過(guò)程本身既是“生產(chǎn)”過(guò)程,也是消費(fèi)過(guò)程,勞動(dòng)和成果是同時(shí)完成的。例如保安服務(wù),保安員為業(yè)主提供值崗、巡查等安全保衛(wèi)服務(wù) ,當(dāng)保安員完成安全保衛(wèi)服務(wù)離開崗位時(shí),業(yè)主的安全服務(wù)消費(fèi)亦就同時(shí)完成。 3.品質(zhì)差異性 物業(yè)管理服務(wù)是通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)員工的操作,為業(yè)主直接服務(wù),服務(wù)效果必然受到員 工服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平、情緒和服務(wù)態(tài)度等因素的影響。同一服務(wù),不同的操作,品質(zhì)的差異性都很大。如不同的裝修工程隊(duì),裝修的款式及工藝就有很大的差異,即使是同一工程隊(duì) ,每一次服務(wù)的成果質(zhì)量也難以完全相同。 4.服務(wù)綜合性與連鎖性 物業(yè)管理服務(wù)是集物業(yè)維護(hù)維修、治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭園綠化、家居生活服務(wù)等多 種服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)。這種綜合性服務(wù)的內(nèi)容通常又是相互關(guān)聯(lián)、相互補(bǔ)充的。業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求在時(shí)間和空間及形式上經(jīng)常出現(xiàn)相互銜接,不斷地由某一種 服務(wù)消費(fèi)引發(fā)出另一種消費(fèi)。例如,業(yè)主在接受汽車保管的同時(shí),會(huì)要求提供洗車及維修服務(wù)。 5.需求的伸縮性 業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)有較大的伸縮性,客戶感到方便、滿意時(shí),就會(huì)及 時(shí)或經(jīng)常惠顧;感到不便或不理想時(shí),就會(huì)延緩,甚至不再購(gòu)買服務(wù)。特別是在物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)和特色服務(wù)上,如代購(gòu)車、船、機(jī)票,代訂代送報(bào)刊等,客戶可以長(zhǎng)期惠顧,也可 以自行解決或委托其他服務(wù)商。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)的形成與結(jié)構(gòu) 隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變,傳統(tǒng)的政府行為模式的房屋管理方式 逐漸被打破,出現(xiàn)了一種新的專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理的健康發(fā)展和規(guī)范運(yùn)作離不開市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)作為一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)形態(tài),并納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)體系之 中,是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。 (一)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成1.物業(yè)的特殊性使物業(yè)管理服務(wù)成為獨(dú)立交換對(duì)象具備了 可能性物業(yè)本身是一種特殊的商品,它在空間上固定不變,時(shí)間上長(zhǎng)期使用,供給有限,價(jià)格高昂。但在其消費(fèi)階段,隨著物業(yè)的使用,必然出現(xiàn)陳舊、破損和功能的退化。為了保 證物業(yè)的正常使用和消費(fèi)期的延長(zhǎng),就需要進(jìn)行科學(xué)的管理、維修和養(yǎng)護(hù)。同時(shí),隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,高層建筑及相當(dāng)規(guī)模的小區(qū)不斷增多,功能復(fù)雜的設(shè)備大量使用,使物業(yè)設(shè)施 與功能復(fù)雜化和多樣化。要管理好這些設(shè)備,就必須有專門知識(shí)和技能的管理人員進(jìn)行管理和維護(hù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)便成為獨(dú)立的交換對(duì)象而存在,使物業(yè)管理市場(chǎng)的形成具備了 可能性。 2.社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加促使了物業(yè)管理市場(chǎng)的形成 社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是多方面的: 首先,是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求。業(yè)主為了使自己所擁有的物業(yè)得到正常的使用和保值 增值,需要有專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)料理自己名下的物業(yè),對(duì)物業(yè)及各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修,對(duì)環(huán)境進(jìn)行美化,對(duì)治安進(jìn)行維護(hù)等。通過(guò)對(duì)物業(yè)的專門化管理,業(yè)主獲得了一個(gè) 舒適的生活或工作環(huán)境,從而提高了生活質(zhì)量。 其次,是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的需求。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的樓宇加上良好的物業(yè)管理,現(xiàn)在 已成為開發(fā)商推出新樓盤的新賣點(diǎn)。隨著人民生活水平的提高,消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候,除了質(zhì)量、價(jià)格、地理位置等基本因素外,對(duì)環(huán)境及售后服務(wù)亦提出了更高的要求。開發(fā)商 將引入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為提供良好售后服務(wù)的一項(xiàng)重要的措施,并接納物業(yè)管理的提前介入,既順應(yīng)消費(fèi)者的需求,又對(duì)售后的房產(chǎn)進(jìn)行妥善的保養(yǎng),減少返修量,這樣,亦使開發(fā) 商在房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)中取得更多的優(yōu)勢(shì)。 再次,是城市管理的要求。城市規(guī)劃與城市管理是社會(huì)文明進(jìn)步中的一項(xiàng)主要內(nèi)容。城 市管理需要對(duì)各類住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇和工業(yè)區(qū)進(jìn)行全面有序的管理。要達(dá)到這一目的,非常重要的一條,就是通過(guò)各個(gè)小區(qū)自身的物業(yè)管理來(lái)配合實(shí)現(xiàn),將物業(yè)管理與社會(huì)文明建設(shè) 結(jié)合起來(lái),創(chuàng)建出文明小區(qū)與文明城市。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)的結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理市場(chǎng)與其他專業(yè)市場(chǎng)一樣,由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)方面構(gòu)成。 1.市場(chǎng)主體 市場(chǎng)主體是指在市場(chǎng)中進(jìn)行交換的個(gè)人或組織。一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對(duì)象 ,是因?yàn)橛袑?duì)這種商品或勞務(wù)的需求,以及相應(yīng)于這種需求的供給,因而市場(chǎng)主體包括需求主體和供給主體。物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是物業(yè)的所有權(quán)者和使用者;供給主體是物業(yè)管 理的經(jīng)營(yíng)者,即通過(guò)合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)資格的人或組織。 2.市場(chǎng)客體 市場(chǎng)客體是指在市場(chǎng)中被進(jìn)行交換的對(duì)象。一個(gè)市場(chǎng)區(qū)別于另一個(gè)市場(chǎng)的主要標(biāo)志在于 它們所交換的對(duì)象不同。市場(chǎng)客體可以分為有形的商品和無(wú)形的商品(即勞務(wù))兩大類。物業(yè)管理市場(chǎng)上的交換對(duì)象是物業(yè)管理服務(wù),是一種無(wú)形的勞務(wù)。這種勞務(wù)具體體現(xiàn)在:房屋及 其附屬設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理,安全保衛(wèi),清掃保潔,環(huán)境綠化,代理租賃,以及應(yīng)業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務(wù),等等。 3.市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境是指進(jìn)行交換的環(huán)境。需要明確的是,這里所指的“環(huán)境”并不是進(jìn)行交換的具體場(chǎng)所,而是
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- DB1303-T 323-2022 海綿城市 城市道路設(shè)計(jì)導(dǎo)則
- 賓館監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案樣本
- 2025屆山西省長(zhǎng)治市二中高二下化學(xué)期末檢測(cè)模擬試題含解析
- 2025屆江蘇省蔣王中學(xué)高一化學(xué)第二學(xué)期期末預(yù)測(cè)試題含解析
- 2024-2030年中國(guó)蛋及蛋制品行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景展望戰(zhàn)略分析報(bào)告
- 居民認(rèn)領(lǐng)樹苗活動(dòng)方案
- 岳陽(yáng)電玩城活動(dòng)方案
- 工會(huì)立冬活動(dòng)方案
- 小學(xué)遺體捐獻(xiàn)活動(dòng)方案
- 小學(xué)環(huán)境教育活動(dòng)方案
- 無(wú)犯罪證明委托書模板
- 城市軌道交通列車運(yùn)行圖編制課件
- 吊車施工專項(xiàng)施工方案
- (新版)國(guó)際法配套練習(xí)題庫(kù)500題(含各題型)
- IOF骨質(zhì)疏松風(fēng)險(xiǎn)一分鐘測(cè)試題
- 假肢使用課件
- 房地產(chǎn)殘余價(jià)值估價(jià)報(bào)告
- 2016河南省通用安裝工程預(yù)算定額-章節(jié)說(shuō)明
- 建筑工程防水(防滲漏)處理PPT
- 高速鐵路橋梁墩頂?shù)趸@專項(xiàng)施工方案
- 民辦學(xué)校辦學(xué)章程(營(yíng)利性)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論