市場管理系統(tǒng)操作手冊.doc

株洲市房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)市場監(jiān)管子系統(tǒng)操作手冊株洲市房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng) -市場監(jiān)管子系統(tǒng)簡明用戶操作手冊株洲市房地產(chǎn)權(quán)屬與市場管理處長沙兆吉信息科技有限公司2008年10月目錄1.業(yè)務(wù)辦理基本流程- 2 -2.系統(tǒng)基本配置要求- 2 -11、客戶端安裝與配置- 2 -3.系統(tǒng)登陸- 4 -4.功能描述- 7 -1)項目信息申報- 7 -描述- 7 -辦理流程- 8 -操作說明- 8 -2)施工許可申報- 15 -描述- 15 -辦理流程- 15 -操作說明- 15 -3)工程進(jìn)度申報- 17 -描述- 17 -辦理流程- 17 -操作描述- 18 -4)預(yù)售許可申請- 18 -描述- 18 -辦理流程- 19 -操作描述- 19 -5)定金合同簽訂- 22 -描述- 22 -辦理流程- 22 -操作說明- 22 -6)銷售合同簽訂- 28 -描述- 28 -辦理流程- 28 -操作說明- 29 -1. 業(yè)務(wù)辦理基本流程2. 系統(tǒng)基本配置要求11、客戶端安裝與配置一、必要的客戶端機(jī)器環(huán)境要求： 1、機(jī)器配置要求u 操作系統(tǒng)：Windows 2000/XPu 網(wǎng)絡(luò)設(shè)置：各公司網(wǎng)絡(luò)確保能連入互聯(lián)網(wǎng)。u 安裝有：IE6 、office2000/officeXP/office2003二、系統(tǒng)配置1、 打開IE瀏覽器，設(shè)置信任站點。如圖：第四步：點擊“添加”按鈕第三步：加入： 2、打開WORD,設(shè)置OFFICE宏安全級別3. 系統(tǒng)登陸打開瀏覽器，輸入服務(wù)器地址，然后回車即可進(jìn)入如下登陸頁面：特別提示：1對應(yīng)從業(yè)企業(yè)用戶必須使用房地產(chǎn)管理局發(fā)放的密鑰進(jìn)行輔助登陸，并且每個密鑰對應(yīng)一個唯一的帳號，就是說如果房產(chǎn)局發(fā)給某企業(yè)2個密鑰，編號即1020001和1020002。對應(yīng)的帳號也是1020001和1020002，那么當(dāng)你用1020001用戶登陸系統(tǒng)的時候必須插入該用戶帳號對應(yīng)的密鑰，否則將不能登陸本系統(tǒng)。2當(dāng)您第一次登陸系統(tǒng)，系統(tǒng)會提示注冊密鑰如下圖， 點擊“”后系統(tǒng)會彈出如下提示對話框， 點擊“確定”后輸入用戶名和密碼，點擊登陸或敲回車符即可進(jìn)入系統(tǒng)，如下圖：如果USBKEY與用戶不匹配系統(tǒng)則會彈出如下提示對話框，禁止進(jìn)入工作臺。注：圖中紅色、藍(lán)色矩形和橢圓形為本說明書特意勾畫的注釋部分。紅色文字為對應(yīng)的說明。注意點專機(jī)專用、推薦選擇電信網(wǎng)絡(luò)請使用微軟的IE瀏覽器不要安裝諸如雅虎助手等IE插件4. 功能描述1) 項目信息申報描述項目信息申報是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中（自取得房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地批準(zhǔn)文件起，至開發(fā)項目交付使用止）項目整體的信息及其變更情況，按照規(guī)定的時間節(jié)點報房地產(chǎn)綜合管理系統(tǒng)的市場監(jiān)管子系統(tǒng)。項目信息申報以一次規(guī)劃報建為單位進(jìn)行報送，同一規(guī)劃項目報送一次即可。（具體節(jié)點信息參考株洲市房地產(chǎn)項目信息申報、商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法）序號階段節(jié)點名稱提 交 資 料1籌備中關(guān)于項目批復(fù)1. 計委立項批復(fù)2籌備中規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件1. 建設(shè)工程規(guī)劃用地許可文件2. 用地平面圖3籌備中土地使用權(quán)證1 土地使用證（復(fù)印件）2 土地使用權(quán)出讓合同3 出讓金發(fā)票4正式規(guī)劃許可證1. 項目規(guī)劃總圖2. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證(審批單,定點通知單)3. 取得預(yù)售許可前的銷售計劃4. 項目相關(guān)推廣信息（項目圖例、銷售信息）辦理流程操作說明登陸后進(jìn)入系統(tǒng)工作臺頁面，點擊左邊菜單業(yè)務(wù)管理模塊中的“開發(fā)項目申報”將進(jìn)入如下界面，見列出公司所申報過的項目、以及項目中以預(yù)測的棟列表，和按鈕操作區(qū)域。點擊“”，即可進(jìn)入項目初始申報界面如下圖；其中“”是在項目申報過程中所需準(zhǔn)備的資料?！啊笔且顖蟮幕拘畔⒓案郊有畔?，基本信息中內(nèi)容填寫請按計委立項批復(fù)如實填寫，附加信息為在網(wǎng)站上公示的信息，同樣要求準(zhǔn)確填寫，帶“*”數(shù)據(jù)項是必須填寫。交付標(biāo)準(zhǔn)填寫要求：按下列項目分項填寫：電梯、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)、供電、供水、外墻、內(nèi)墻、地面、樓梯間、門、陽臺、廚房、衛(wèi)生間、其它如：周邊環(huán)境要求：按下列周邊生活設(shè)施和環(huán)境分項填寫：學(xué)校、幼兒園、商場、醫(yī)院、銀行、公交、其他如：“”是提供上傳關(guān)于項目的基本信息，項目效果圖、交通圖、戶型圖、視頻等。此處圖片視頻資料如文件較大可通過QQ群64529007向“信息中心項目申報”提交另外還需填寫完整“推薦信息”的相關(guān)信息。確認(rèn)所有信息填寫完畢，點擊操作區(qū)域的“”按鈕將彈出如下界面；選擇下一步驟的處理人員。點擊“”提交給該處理人，提交成功后會彈出如下界面，點擊“確定”。即回到工作臺。至此項目申報的第一個節(jié)點申報信息基本完成，如果您企業(yè)希望報申報的項目在網(wǎng)上進(jìn)行展示，則可攜帶項目申報的完整紙質(zhì)資料去信息中心進(jìn)行籌備項目網(wǎng)上發(fā)布的審核和補(bǔ)充。當(dāng)信息中心管理人員審核和補(bǔ)充完成后，在個人工作臺的待辦事宜會有待辦，進(jìn)行下一節(jié)點用地信息申報。點擊紅線圈中的鏈接，進(jìn)入如下界面：其登記信息按土地權(quán)證和用地許可證信息如實填寫，確認(rèn)所有信息填寫完畢，點擊操作區(qū)域的“”按鈕選擇信息中心的處理人員，以后步聚如同基本信息申報。當(dāng)用地申報完成，待辦事宜中將有新的待辦，來進(jìn)行規(guī)劃許可申報，如圖：填寫完規(guī)劃許可證信息后，還得添加棟明細(xì)和公建設(shè)施明細(xì)；如下圖：棟明細(xì)的填寫要求按項目整體規(guī)劃將本期小區(qū)所有的樓棟進(jìn)行填寫。公建設(shè)施明細(xì)的填寫要求為整個小區(qū)業(yè)主共管的公建設(shè)施，如公共綠地、公共車位等由整個小區(qū)業(yè)主共管的部位。要求按2008年7月1日后實施的新的房屋登記辦法要求進(jìn)行填寫，必須是規(guī)劃許可證中批準(zhǔn)的信息，2008年7月1日之前報建的或是規(guī)劃許可中沒明確的，不要填寫。公建設(shè)施附件為說明該公建設(shè)施的圖片或文件，添加方法如同項目附件的添加。最后點擊操作區(qū)域的“”按鈕選擇市場科的受理人員。至此項目的填報過程結(jié)束，等待成果科將項目信息入庫。入庫完成，在工作臺的“業(yè)務(wù)動態(tài)”欄里將有信息提示XX項目已備案。如圖：2) 施工許可申報描述施工許可是企業(yè)在取得某棟或多棟房屋的工程施工許可證后，針對具體樓棟的施工信息進(jìn)行填報。該信息申報必須在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送完項目信息，建立開發(fā)項目（小區(qū)），并且委托房屋預(yù)測量后，方可進(jìn)行工程施工許可申報。辦理流程操作說明點擊左側(cè)菜單的“開發(fā)項目申報”，將看到如下界面；如果是多棟一個許可證必須選擇多棟一起申報。點擊“”來對棟進(jìn)行施工許可申報，彈出如下頁面； 市場科管理人員審核過程完成，將為該施工許可建立工程進(jìn)度申報計劃，同時任務(wù)列表到您的待辦，點擊待辦將看到如下界面，可以查看該工程進(jìn)度申報的列表，一般為每月一次。請按要求的填報日期，來申報施工進(jìn)度。3) 工程進(jìn)度申報描述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對施工的工程進(jìn)度，按照市場科規(guī)定的時間節(jié)點，完成申報施工的進(jìn)度定期申報。辦理流程操作描述在項目申報主界面，選取相應(yīng)棟列表，點擊右方“”，進(jìn)入相應(yīng)樓棟的工程進(jìn)度申報：按下圖要求填寫相應(yīng)的工程進(jìn)度信息。點擊“”按鈕，提交給市場科管理人員，審批完成后，任務(wù)會回到待辦，進(jìn)行下個進(jìn)度的申報，直到所有節(jié)點申報完成，整個流程才會結(jié)束。4) 預(yù)售許可申請描述當(dāng)房屋達(dá)到預(yù)售條件后，開發(fā)商可進(jìn)行商品房預(yù)銷售的申請，該申請必須在項目申報和申請預(yù)售房屋完成預(yù)測量之后。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可時，可以申請部分房屋作為自留房源。凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒售。未取得商品房預(yù)售許可證的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預(yù)訂、預(yù)約等方式進(jìn)行銷售活動注意點：對于多個房屋最小單元簽訂一份合同的情形，必須在申請預(yù)測量的時候提出房屋綁定的要求，如對于別墅，同一套房屋在樓盤表中存在多個最小單元，則在預(yù)售許可之前的預(yù)測量時就要將相關(guān)的最小單元綁定，如此才可能只生成一個合同號，簽定一份合同。辦理流程本流程分為兩大部分，即預(yù)售許可審批部分和網(wǎng)上公告兩部分，開發(fā)企業(yè)在完成預(yù)售許可審批，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證后，必須完善相應(yīng)的網(wǎng)上公告所需的資料提交、審核后方可在網(wǎng)上進(jìn)行合同簽定。網(wǎng)上公告要求開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)確填寫項目推薦信息，提供項目的LOGO圖、效果圖、交通圖以及戶型圖和相關(guān)銷售價格信息。操作描述點擊左則菜單欄的“”，系統(tǒng)將列出進(jìn)行了房屋預(yù)測量的樓棟及其相關(guān)的開發(fā)項目，顯示如下界面：選擇要申報的棟，點擊“”按鈕，彈出如下界面：提交資料清單是要準(zhǔn)備的資料，點擊“”彈出如下界面：當(dāng)前頁面的主要工作是選擇戶的銷售控制，按照規(guī)劃來選擇房屋的銷售控制狀態(tài)（可售，公攤，搭售，自用）。此外為達(dá)到網(wǎng)上公示的要求，還必須按戶填寫房屋的戶型、戶型編號、擬銷售報價等信息。操作技巧：導(dǎo)航樹是用于對房屋的排序，你可以點擊按層號/單元來排序，另外我們提供批量修改功能，選擇你想修改的所又戶，點擊上圖中紅圈中標(biāo)示的“批量修改按鈕”，彈出如下界面：選擇好銷售控制項，后點擊“” 按鈕，戶的狀態(tài)將會批量修改。確認(rèn)房屋狀態(tài)修改完成后，點擊“”，彈出如下界面：填寫完申報信息點擊“”按鈕選擇市場科的受理人員。審批完成后在工作臺的業(yè)務(wù)動態(tài)欄會公布該棟的預(yù)售許可證號。如圖：注意點：當(dāng)前，由于有許多項目未按正常流程錄入系統(tǒng)的補(bǔ)填項目，相關(guān)項目的圖例和信息不全，如果在此項目的基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)售許可申請，則會由于未按要求報送項目所需的網(wǎng)上公示的圖片資料和信息，流程停留在“網(wǎng)上公示”環(huán)節(jié)，請開發(fā)商及時與信息中心聯(lián)系，補(bǔ)充完善網(wǎng)上公示的信息。5) 定金合同簽訂描述訂金合同管理系統(tǒng)是提供房地產(chǎn)銷售商與買受人對符合預(yù)售條件的房屋進(jìn)行事先預(yù)定管理的一個操作平臺。系統(tǒng)由賣方代理人發(fā)起，合同文本經(jīng)過買賣雙方確認(rèn)即可生效，合同生效以后，系統(tǒng)將修改房屋的狀態(tài)并在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行公布。辦理流程該流程只包括兩個節(jié)點，即用戶只要簽訂好訂金合同以后提交，即可完成訂金合同簽訂的辦理流程。操作說明首先登陸系統(tǒng)，進(jìn)入如下界面：上圖界面中左邊紅色橢圓形區(qū)域為系統(tǒng)菜單部分，中間藍(lán)色區(qū)域即為系統(tǒng)待辦區(qū)域部分。你只要點擊銷售合同簽訂菜單，即可進(jìn)入如下界面：上圖中，系統(tǒng)缺省選擇了項目，如：百江花園第一期。項目底下的紅色方塊部分即為該項目包含的所有樓棟信息。詳細(xì)信息可參考圖中的紅色文字說明。你可以選擇對應(yīng)的樓棟信息，系統(tǒng)即更新為如下界面：在上圖樓盤所屬區(qū)域中，展示了你選中的樓棟的所有房屋信息。即該樓棟的樓盤表信息，圖中每個小框為對應(yīng)的房屋，不同的顏色區(qū)分房屋所處的不同狀態(tài)，對應(yīng)的狀態(tài)說明在右方的圖例中。系統(tǒng)缺省樓盤按照層進(jìn)行分類，你可以點擊樓盤表中的左邊的下拉選擇框，對樓盤查詢方式進(jìn)行切換，包括按單元和按層號。通過單擊選擇一套房子(此處為單選，即一個訂金合同就只能包含一套房子)，如下圖：圖中選擇了第6層的602房屋，然后你可以點擊“簽訂訂金合同”按鈕，系統(tǒng)即可轉(zhuǎn)入訂金合同的簽訂。如下圖：注意點：對于多個房屋最小單元簽訂一份合同的情形，必須在申請預(yù)測量的時候提出房屋綁定的要求，如對于別墅，同一套房屋在樓盤表中存在多個最小單元，則在預(yù)售許可之前的預(yù)測量時就要將相關(guān)的最小單元綁定，如此才可能只生成一個合同號，簽定一份合同。上圖中為簽訂訂金合同的缺省頁面，頁面包括圖中所示4個區(qū)域。即按鈕區(qū)域、狀態(tài)和標(biāo)題區(qū)域、內(nèi)容（視角）切換區(qū)域、內(nèi)容展示區(qū)域等。你可以在按鈕區(qū)域點擊對應(yīng)按鈕進(jìn)行相關(guān)操作，狀態(tài)和標(biāo)題區(qū)域表明了當(dāng)前文檔所處的流程狀態(tài)和流程的名稱，點擊內(nèi)容（視角）切換部分可以切換其對應(yīng)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行查看或者處理。在上圖中，我們首先進(jìn)入合同內(nèi)容選項卡，填寫相關(guān)內(nèi)容，如買售人信息（如果是法人，你需要選擇左上角的法人/自然人切換開關(guān)。如果同一合同有多個買受人，請點擊開關(guān)右邊的添加按鈕進(jìn)行添加）、合同內(nèi)容等，界面中，系統(tǒng)的房屋信息和項目信息是不允許修改的，僅供買受人了解該房屋和對應(yīng)的項目情況。填寫完買受人和合同內(nèi)容信息以后，我們可以點擊代理人選項卡，添加代理人（如果需要的話），如下圖：首先需要選擇被代理人，點擊被代理人右邊的下拉框，即可彈出如圖中的對話框，選擇項包括權(quán)利申請人，原權(quán)利人和第三方。然后輸入代理人的相關(guān)信息即可。條件允許的話可以讀卡。如果多人時，可以點擊代理人下面的添加按鈕，添加多人！。代理人填寫完成以后我們即可對合同文本進(jìn)行擬定了。點擊合同文本選項卡，系統(tǒng)即可根據(jù)進(jìn)入如下界面：系統(tǒng)首先會提取前面填寫的買受人、代理人，合同內(nèi)容文本，因此操作者首先必須填寫這些相關(guān)信息！你可以在上圖中的藍(lán)色部分雙擊，系統(tǒng)將最大化該窗口修改訂金合同正文，點擊圖中紅色正方形所示的保存按鈕，進(jìn)行保存，注意任何對合同外部信息或正文的修改都必須打開合同點擊“保存”圖標(biāo)進(jìn)行保存，否則所修改的數(shù)據(jù)將無效！合同成功保存以后，我們即可對合同進(jìn)行合同確認(rèn)，確認(rèn)需要買受人輸入密碼進(jìn)行確認(rèn)，密碼由買受人保管！密碼丟失以后將不能進(jìn)行訂金合同的打??！如下圖：上圖中由買受人輸入新密碼（兩次），然后點擊確認(rèn)即可設(shè)置合同保護(hù)的密碼！之后方可以打印該合同，通過點擊上圖中的打印合同按鈕，進(jìn)行打印，打印時要求必須輸入買受人輸入的密碼，如下圖：點擊左邊的“打印合同”按鈕，并在右邊密碼輸入框中輸入密碼，點擊“確認(rèn)”按鈕，即可打開如下界面：注意如果忘記密碼，系統(tǒng)禁止打印合同！以上工作全部做完以后，我們就可以點擊“提交”按鈕，確認(rèn)訂金合同生效。至此訂金合同的簽訂業(yè)務(wù)即完成。6) 銷售合同簽訂描述銷售合同簽訂實際包含兩個業(yè)務(wù)，即：銷售合同簽訂和銷售合同備案。合同簽訂在銷售商和買受人之間直接進(jìn)行簽訂，提交以后即轉(zhuǎn)為銷售合同的備案流程。辦理流程上圖中，簽訂合同為發(fā)起節(jié)點，這個節(jié)點只需要銷售商代表和買受人進(jìn)行簽訂，此時實際為合同簽訂階段，然后合同簽訂完畢以后通過提交，即到達(dá)房地產(chǎn)管理局相關(guān)部門進(jìn)行審批，審批好以后即返回銷售商，進(jìn)行歸檔打印即可。操作說明銷售合同簽訂首先參考第一章以銷售商申報員的身份登陸系統(tǒng)，進(jìn)入如下界面：點擊銷售合同簽訂菜單，進(jìn)入如下界面：在上圖的樓盤表中查詢需要簽訂的房屋對象，注意如果房屋不屬于可售或者已定狀態(tài)，房屋將不能進(jìn)行合同簽訂。選擇本次要簽訂合同的房屋以后，點擊樓盤上面的“簽訂銷售合同”按鈕，即可進(jìn)入如下界面：如果簽訂銷售合同時，選擇的房屋對象是已經(jīng)簽訂了訂金合同的，系統(tǒng)就會自動提取訂金合同的相關(guān)數(shù)據(jù)，如果沒有簽訂的需要補(bǔ)充相關(guān)數(shù)據(jù)。可以點擊“代理人”選項卡，增加代理人。首先需要選擇被代理人，點擊被代理人右邊的下拉框，即可彈出如圖中的對話框，選擇項包括權(quán)利申請人，原權(quán)利人和第三方。然后輸入代理人的相關(guān)信息即可。條件允許的話可以讀卡。如果多人時，可以點擊代理人下面的添加按鈕，添加多人！。完成以上操作以后，即可點擊“合同文