中惠山水名城一期工程總結(jié).doc

中惠山水名城一期工程總結(jié)總結(jié)提綱：一、中惠山水名城項目概況 1工程概況 2總體形象進度 3項目部分工和構架及相關合作單位 4施工現(xiàn)場概況二、項目部職責檢討 1對主包單位的管理 2.對分包單位的管理 3.對監(jiān)理單位的管理 4.進度，質(zhì)量，安全文明施工管理 5.設計管理 6.合約造價管理 7.對外關系 8.營銷配合 9.項目內(nèi)部管理（團隊建設，學習氛圍，工作分工計劃性，內(nèi)部協(xié)作，內(nèi)部培訓） 三、山水一期存在的主要問題 1前期準備工作不充分 2項目部對監(jiān)理管理制度沒有得到落實 3.施工（主包）單位的管理存在的問題 4主要存在的質(zhì)量問題 5.設計管理 四、山水名城二期施工建議 1主包單位的選擇 2場地狹小，協(xié)調(diào)難度和場地矛盾突出 3穿插施工，道路問題和總體進度影響 4設計駐場，圖紙疑問和問題及時處理 5.工程管理，項目部補充管理人員 6.監(jiān)理工作，加強監(jiān)理管理和責任意識 7基礎處理，土方回填質(zhì)量控制8.合約分判，增進協(xié)作競爭減少交接扯皮中惠山水名城項目概況1、工程概況 中惠山水名城項目位于東莞市長安鎮(zhèn)霄邊村二環(huán)路臺商會館北側(cè)，項目北鄰蓮花別墅、南臨臺商會館和長安鎮(zhèn)國土分局大樓，東北接壤蓮花山水庫，西面為咸西變電所和鎮(zhèn)消防分局，北邊為蓮花別墅和蓮花水庫。項目依山傍水，整個地塊是高低起伏的山坡地，地勢北高南低，高差約40米，按照一期規(guī)劃設計了34棟連排疊拼別墅和2棟高層建筑，項目總用地面積約：73801M2.，總建筑面積約：82210M2，定位為長安鎮(zhèn)絕版的山水別墅。一期工程為1-10棟、18、19棟及會所，用地面積約1.5萬M2.，建筑面積約2萬M2。 中惠山水名城是我司開發(fā)的第七個地產(chǎn)項目，同時也是我司開發(fā)的第一個山地別墅項目，從項目立項開始公司就明確了山水項目定位為精品別墅項目，整個公司對山水項目的工程質(zhì)量、進度和管理寄予厚望。2總體形象進度 中惠山水名城項目從2005年6月22日第一家施工單位進場施工至今，經(jīng)歷了場地限制、因報建手續(xù)問題而停工、天氣不利、監(jiān)理單位不作為、施工單位不得力等一系列問題。經(jīng)過大家的努力，現(xiàn)一期已全部銷售完畢，基本達到公司的目標。在這期間項目部完成了以下工作： 1)、市政道路邊坡支護工程完成，0+000 - 0+193殷瀝青路面，0+193 -完O+420段路基完成： 2)、室外電纜、管網(wǎng)完施工成； 3)、小區(qū)道路施工完成； 4)、會所、樣板房的裝修工程完成； 5)、示范區(qū)及一組團的土建、水電、園林工程基本完成，具備竣工初驗的條件。3項目部分工和構架及相關合作單位 中惠山水名城項目部2005年3月份成立，項目部成立時有成員6人。項目部組織構架和項目部人員分工如下：項目管理組織架構圖公司各職能部門公司主管領導項目部業(yè)主分包單位監(jiān)理單位施工總包單位分包單位分包單位項目人員組織架構圖監(jiān)理工程師項目經(jīng)理助理經(jīng)理（技術負責人）土 兼 兼建 項 項主 目 目管 安 培工 全 訓程 員 管師 理一 員人土 兼 兼排 園 造水 林 價主 工 工管 程 程工 師 師程師一人電氣主管工程師一人文員一人一期勘查、設計、監(jiān)理、施工單位列舉如下：工程內(nèi)容單位名稱進場時間完工時間合同工期金額勘察設計建筑設計環(huán)境設計邊坡支護設計擋土墻設計會所裝修設計樣板房裝修設計工程監(jiān)理土建水電主包單位市政道路邊坡工程室外管網(wǎng)道路工程工程內(nèi)容單位名稱進場時間完工時間合同工期金額4、施工現(xiàn)場概況 中惠山水名城項目部2005年3月份成立。根據(jù)公司山水項目總體策劃要求：山水名城項目部應該在2005年12月7日完成示范區(qū)的施工工作，并達到銷售要求。 2005年6月22日深圳巖土工程公司設計并承建的東面市政道路邊坡支護工程0+000-0+193段工程開工。2005年6月23日湖南北山建筑股份有限公司承建的山水名城示范區(qū)土建及水電安裝工程開工。2005年7月14日湖南北山承建的一組團土建和水電安裝工程開工。2005年10月4日深圳中天裝飾工程有限公司施工的示范區(qū)園建工程開工。此三家單位為山水名城示范區(qū)施工制約總體進度的核心單位。其后，工地各家施工單位根據(jù)現(xiàn)場情況配合進場施工。 深圳巖土工程公司施工的市政道路0+000-0+193邊坡支護和土方回填工程合同工期為50天，在其施工過程中，也長時間施工人力不足，加上施工時間內(nèi)（6月22-10月10日）內(nèi)有24個降雨天氣，本應該在2005年8月12日完成的施工工作，10月10日前后才基本完成，給湖南北山山水主體施工造成了嚴重影響。 湖南北山現(xiàn)場施工到2005年8月2日，山水名城項目接政府部門通知：區(qū)I山水項目施工手續(xù)不完備，要求停工。比時現(xiàn)場主包施工人數(shù)360人左右。8月12日，在相關部門和領導的努力之下，山水名城項目正式復工。此后又遇上連續(xù)10天左右的雨天。因停工和天氣的影響，山水名城項目現(xiàn)場主體施工人數(shù)不足100人。自此，山水工地長期出現(xiàn)施工人員不足，施工班組頻繁更換的問題。山水名城示范區(qū)（包含：會所、T18棟、T19棟）主體封頂時間分別為：會所：205年10月13日，T18棟：2005年1 1月18日，T19棟：2005年1 1月6日。一組團1-10棟也陸續(xù)在2005年10月17日到2005年12月22日封頂。考慮到停工影響的因素，湖南北山示范區(qū)工程應該在2005年10月23日竣工，一組團也應該在11月24日竣工，但至今湖南北山的相關后續(xù)土建水電整改工作仍然沒有完成。2006年春節(jié)過后，湖南北山在山水項目的勞動力從120左右持續(xù)叫減少到50余人，其管理人員在4月份后也大部分撤離。 與營銷密切相關的示范區(qū)環(huán)境工程和會所裝修工程由深圳中天裝飾工程有限公司施工，示范區(qū)室外園建工程在2005年10月4日開工，會所裝修工程2005年10月15日開工。中天公司發(fā)揚了其優(yōu)秀的搶工作風，室內(nèi)外施工人數(shù)一度達到200余人，克服了土逢施工工作面滯后、圖紙問題層出不窮等困難。班組持續(xù)一個月進行日夜趕工，終于在2005年12月22日完成了展示區(qū)售樓通道周遍的硬景施工工作，但因為搶工過急，出現(xiàn)較多質(zhì)量問題，深圳中天持續(xù)性整改至2006年4月初基本完成合同范圍內(nèi)的工作。 因為山水項目的開發(fā)各個環(huán)節(jié)原因產(chǎn)生的工期滯后，公司研究決定推遲山水名城對外展示時間至2006年4月8日。由于山水項目的策劃和宣傳工作得當，山水名城的銷售工作基本上在從4月28日到5月2日4天之內(nèi)完成，項目部存此期間積極配合銷售工作，充分利用夜間施工，維修了一批因銷售期間降雨產(chǎn)生的質(zhì)量問題。在此之后山水項目基本上處于園建綠化工程和土建收尾維修階段。 山水名城項目各施工各單位各工程基本上環(huán)環(huán)相扣，自從開工第一家單位深圳巖土工程公司進場施工到湖南北山，再到后續(xù)的道路、環(huán)境、安裝工程，都深受工期拖延之苦。總工期延長近一倍時間，但項目仍然未能完成竣工驗收。二項目部職責檢討 山水名城項目沒有能夠按照公司的總體開發(fā)進度計劃按時完成項目工作，使得山水名城對外展示的時間從2005年12月7日一再推遲到2006年4月8日，工程的質(zhì)量問題和質(zhì)量通病也沒有得到嚴格的控制，管理方面出現(xiàn)很多缺憾，項目部認真分析內(nèi)容如下：1對主包單位的管理一一湖南北山建筑公司（原為中建五局）： 該單位6月23日進場施工，當時主要施工范圍為示范區(qū)的18、19棟及會所。后又將1-10棟交由該司施工，開工日期為7月14日。合同工期分別為110天 和120天。而實際工期是到目前2006年5月份還未完成收尾及竣工初驗工作。分析原因： 1)、開工時準備工作不足。施工單位管理人員自身的管理_協(xié)調(diào)、組織能力差。人、財、物的前期組織不夠充分，當然這也跟項目工期緊迫，未能給施工單位足夠時間有關。場地“三通一平”條件差，特別是施工道路不暢對對現(xiàn)場的水平運輸影響非常大。雖然施工單位在投入了較大的力量，收效也不大，特別是雨天，及時鋪上大量的石頭也無法保證混凝土車和鋼筋運輸車等重車順利通過。再有因各方面原因施工手續(xù)不全，造成施工期間被政府勒令停工10余天。停工期間一度組織好的勞動力幾乎快解散掉，這對施工單位本已很薄弱的勞動力組織環(huán)節(jié)影響很大。以至于后來勞動力成為造成工期滯后很重要的一個因素。 2)、山地別墅的自然條件對工程進度造成制約。施工單位技術人員無別墅開發(fā)經(jīng)驗，技術能力也有限。因開發(fā)場地為山地，標高落差很大，加上地堪報告不夠準確詳細，增加了基礎工程很大的施工難度。19棟的基礎需要開挖成4個標高成面才能達到設計的地質(zhì)要求。為加快進度項目部就基礎處理問題多次召開專題會議，根據(jù)地質(zhì)條件的不同分別采取了獨立基礎、條形基礎、筏板基礎以及樁基礎等多種基礎形式。雖然有效的解決了該難題，但還是對進度造成不小的損失。施工場地狹小，給現(xiàn)場的平面布置帶來很大難度。路不能直接通到施工工作面，施工周邊又無地理位置提供材料堆場和鋼筋加工場地，因此根據(jù)工程進展的需要不得不多次搬移材料的堆場，和鋼筋加工場。 3)、施工單位審圖能力非常有限，往往是施工到那里問題就出現(xiàn)在那里。當然這也跟設計不完善有關。變更頻繁且無住場設計代表，造成變更滯后的問題較多，給施工造成諸多不便。還出現(xiàn)變更前后不一致、變更錯誤等問題。原本一次可施工完成的部分不得不分幾次完成，增加了大量的零星工程，使得施工成本增加，周期延長。而旖工單位技術負責人也沒有起到管技術的作用，遇到問題就等，并且不到現(xiàn)場對施工員進行指導，使得這個問題更加嚴重。項目部不得不用很大的精力來跟蹤設計問題，但因問題太多、量太大，致使設計問題未得到徹底有效的解決。 4)、自身管理混亂、技術力量薄弱、施工員專業(yè)水平差，責任心不強、人員配備不合理。該施工單位為私人掛靠性質(zhì)，掛靠單位派駐現(xiàn)場的項目經(jīng)理和技術負責人責任心非常差。連制定整個工程計劃這么最基本的工作，也不能完成。施工員中，更有5、6人為剛畢業(yè)或畢業(yè)不久的新手，根本不能有效的組織施工。在施工期間無質(zhì)檢員，施工員又更換頻繁，僅2、3人是從開工干到結(jié)束的，導致工作安排不連貫。加上勞動力不足，施工班組不穩(wěn)定等制約工作的開展的問題長期得不到解決。以此看出施工單位自身組織的項目管理體系非常薄弱和混亂。項目部為了解決施工單位自身不足而造成工程不能順利進行的問題，做出了很大的努力。多次找施工單位老板、項目經(jīng)理、施工員甚至施工班組對整個工程的整體思路、工程節(jié)點、關鍵施工路線以及工序安排等進行交底和溝通，每天在施工現(xiàn)場進行工作安排、技術交底。并做好項目部的協(xié)調(diào)服務工作，保證施工單位不因我部問題選成工期的延誤。在迫不得己的情況下，請領導出面對施工單位施以更高強的壓力，以期解決工程中的難題。到后期整個工地狀況稍有改善，但情況仍不理想。對后續(xù)施工單位的工程進度造成嚴重影響。 5)、施工單位重視程度不夠。主包單位為私人掛靠性質(zhì)，原掛靠中建五局，中標后中建五局僅派項目經(jīng)理和技術負責人兩個人到現(xiàn)場指導工作。但這兩人完全不能勝任其本職工作，徒有其名不能起到應有的作用。后因中建五局未在東莞建設局注冊備案，導致施工手續(xù)無法辦理。因此，改為掛靠湖南北山建筑股份有限公司。而湖南北山建筑股份有限公司根本未對該項目派駐任何代表，旄工現(xiàn)場更是混亂不堪。隨著工程逐漸進入收尾階段，現(xiàn)場的施工單位管理人員也都撤離，勞動力也不足。 6)、施工人員長期不足。山水名城自2005年6月開工以來，湖南北山建筑股份有限公司施工開始表現(xiàn)出比較良好的配合愿望，山水項目在人力材料機械方面均得到了比較充足的保障，但自從2005年8月中旬山水現(xiàn)場停工十余天之后，多數(shù)班組人員因停工顯示出不穩(wěn)定的傾向，施工班組認為：別墅項目施工困難，工期較短，施工現(xiàn)場不能較大程度的流水作業(yè)，繼續(xù)干下去無利可圖。因此山水項目在2005年10月左右主包施工入數(shù)僅有200余人，施工班組頻繁更換，僅木工班組在主體施工階段就更換了5個，主體施工階段模板、鋼筋工人不足；裝修階段砌體、抹灰工人不足，我司多次發(fā)文要求增加管理人員及工人均未得到落實，導致進度遲遲得不到保證。（詳見ZHH/LX/023、024、030、034、036號文）。到春節(jié)過后，施工人員已經(jīng)減少到只有100余人。2006年4月至今，主體完工之后，土建收尾和水電安裝工作人員總共不足50人。項目部在施工單位勞動力上多次發(fā)文、多次找施工單位老板談話，但效果均不明顯。到最后不得已我司分拆出部分工作內(nèi)容轉(zhuǎn)交給：吳亞龍旋工隊、胡冷非施工隊、黃啟挺施工隊、張?zhí)臆娛┕り牭冗M行施工，但是都沒有能夠挽回山水工期嚴重拖延的頹勢。 7)、忽視主包實力，擴標過多。湖南北山建筑股份有限公司在施工山水名城示范區(qū)的工程中，在開工初期，對山水名城的人力物力管理投入比較充分，得到了我部的信任，為了減少現(xiàn)場的協(xié)調(diào)難度，同時考慮到湖南北山對現(xiàn)場投入較大，有能力做好后續(xù)工作，公司將一組團、垃圾房、小區(qū)一期地下管網(wǎng)和道路工程、市政道路0+000-0+193段路面工程等工作交給期繼續(xù)施工。擴標的直接問題就是施工單位管理人員不能滿足現(xiàn)場旌工要求，施工人員嚴重不足，技術和管理支持不到位。2對分包單位的管理(1)、深圳巖土公司： 該公司是晟早進入山水現(xiàn)場的施工單位。主要施工范圍為東面市政路0+000-0+193段道路基及邊坡支護。工期為50個日歷天，實際工期為100天，工期滯后較嚴重。分析原因： 1)、原道路地下管道電纜復雜且不清楚走向及數(shù)量。錨桿施工不敢貿(mào)然進行。為確保不破壞原管道、電纜造成損失。項目部又安排單位進行現(xiàn)場探明，采用雷達探測、超聲波探測等多種探測方式都未能成功，最終使用人工配合機械開挖的方式開挖了6處管道斷面，了解到確切的水電通信管道位置，并對邊坡支護方案進行調(diào)整之后才得以順利旅工。耗時19天左右。 2)、施工單位投入不足，特別勞動嚴重不足。因在該工程施工的同時巖土公司還有另外工地也正在施工，造成人員不足。項目部在旌工過程中5次發(fā)文并通過公司領導出面要求深圳巖土工程公司增加管理人員和勞動力，現(xiàn)場才增加了管理人員和部分緩解了勞動力不足的問題，但是浪費的寶貴時間已經(jīng)對主體工程按時完成產(chǎn)生的很大影響。 3)、工作面出現(xiàn)交叉作業(yè)，相互影響較為嚴重。當時現(xiàn)場僅一條路可以進入現(xiàn)場。在道路施工的同時必須保證北山在示范區(qū)的道路通暢。同時市政單位還有大量的管網(wǎng)及化糞池施工，相互之間協(xié)調(diào)配合量非常大。項目部為此專門制定方案召開協(xié)調(diào)會投入大量精力解決該問題。也只能是減小交叉作業(yè)對工期影響。 4)、天氣對道路施工造成無法挽回的工期損失。按合同該項工程在8月份中旬就應該完工。就除去上述影響在8月底也是應該完成的。但在8月8日開始就陸續(xù)下暴雨直到8月22日左右天氣才開始好轉(zhuǎn)。這段時間道路回填工作無法施工，在后來的幾天時間里因為土方含水率過大使得該項工程基本處于停工狀態(tài)。最后該項工作9月底才基本完成。對北山的工程進度造成嚴重的影響。(2)其他甲分包單位 隨著主體完成，精裝單位、鋁窗、欄桿、裝飾構件、外墻涂料等單位相繼進場。為彌補主包單位滯后所造成的影響，項目部提前組織后續(xù)施工單位進場，對主包不能及時提供的工作面都交由后續(xù)單位旄工，該辦法還是較有效的保證了會所、樣板房裝修按時完成。但無能力完成土建收尾工作的單位，進度都不同程度受到影響。加上各單位相互交叉作業(yè)較多，相互影響較大，各單位自身存在不少問題，情況也不十分理想。 1)、分包單位與主包單位溝通不及時，配合意識差。各分包單位進場后很少主動與主包單位進行溝通協(xié)調(diào)。導致相互信息不暢，安排不合理。特別是鋁合金單位，在窗棟尺寸問題上因溝通不及時出現(xiàn)了窗框與預留洞口不符的問遂。 2)、施工過程中積極性不足。一旦主包或其他分包未能及時提供工作面，基本上都放任不管，不主動的去溝通協(xié)調(diào)解決，也不及時的向項目部反映，浪費了寶貴的時間。項目部發(fā)現(xiàn)該問題后，加強了跟蹤，并組織各施工單位每天開碰頭協(xié)調(diào)會，以期解決這個問題。事實證明效果還是較為明顯的。 3)、重視程度不夠，自身管理不善。甲分包單位工程量都相對較小，因此各單位都不夠重視。委派現(xiàn)場的管理人員能力非常有限，對自身內(nèi)部的管理和對外的協(xié)調(diào)均存在不足。 4)、分包實力有限，產(chǎn)能不足。部分分包單位實力不夠，但同時又有多個項目在進行，人力、財力均無法得到保證。特別是象鋁窗、欄桿等單位，在我司其他項目口碑還不錯，但同時多個工地施工時，明顯后勁不足。3對監(jiān)理單位的管理 山水名城項目由中海監(jiān)理公司進行全程監(jiān)理。因此我司項目部在人員配備上就相對較少，項目經(jīng)理、技術負責人、一土、一水、一電外加文員共六人。這樣就需要監(jiān)理公司必須認真負責的履行自身的職責，才能對項目有效的進行控制。然而實際工作中，監(jiān)理單位作用的缺失，監(jiān)理單位的質(zhì)量安全管理體系至今沒能在山水名城項目徹底執(zhí)行，工程報驗等過程我部再三要求控制的項目也都不能確保實旖。使項目工作開展非常被動。主要有以下原因： 1)、人員配備不能滿足施工現(xiàn)場需要，早期監(jiān)理配備了8人，其中就有5人畢業(yè)不足一年，在工程監(jiān)理過程中起不到實質(zhì)作用。 2)、專業(yè)水平不夠，責任心較差。監(jiān)理人員普遍存在不了解圖紙，不熟悉變更等情況?，F(xiàn)場監(jiān)理過程無針對性，不能意識到可能存在的隱患。事前控制、事中控制不得力，事后解決問題的能力也非常有限。而且沒有服務意識，對于現(xiàn)場出現(xiàn)的問題就同施工單位一起找甲方，甚至就根本不理會施工單位，施工單位不得不直接找甲方，非常的不負責。 3)、人員更換頻繁，6個月時間前后就更換了5名監(jiān)理人員。仍沒有能從根本上解決監(jiān)理公司內(nèi)部工作能力的問題。且前后人員無交接，監(jiān)理過程連續(xù)性很差。并且陸續(xù)有監(jiān)理人員離職或調(diào)動，到后期人員不斷減少，最后現(xiàn)場僅有3名監(jiān)理。 4)、監(jiān)理人員不足，該項目監(jiān)理公司一直未能配備園林工程師和裝飾工程師，使得大量工作由項目部承擔。 5)項目部對監(jiān)理工作支持不足。山水項目從主體從開工到完成施工合同工期僅有4個月時間，監(jiān)理公司在工作初期存在一定程度的工作拖沓情況，部分嚴格按照規(guī)范和監(jiān)理制度執(zhí)行的報驗、檢查、移交工作執(zhí)行比較緩慢，部分施工單位越過監(jiān)埋公司直接向項目部匯報并進行下步施工工序，另外一方面，現(xiàn)場的口頭設計變更、公司領導意見等直接傳達到項目部，項目部的管理意識不到位，部分工作也直接越過監(jiān)理公司。因為項目部大部分成員從山畔直接調(diào)任過來，缺乏對全程監(jiān)理制度和實行方法的經(jīng)驗，使得中海監(jiān)理和項目部的工作步調(diào)性和一致性漸行漸遠。 6)項目部在對監(jiān)理工作的監(jiān)督上力度不夠。在如何管理監(jiān)理提高監(jiān)理工作積極性方面有所欠缺。對監(jiān)理人員的數(shù)量和素質(zhì)把控不到位。監(jiān)理公司在該項目的監(jiān)理工作中較為懶散j在工期要求非常緊的情況下，為提高效率，加快進度，直接對施工單位進行安排工作，做了大量的監(jiān)理公司應做的工作。而未能有效的督促監(jiān)理公司去做這項工作。沒有定期對監(jiān)理工程師的監(jiān)理日志、周報、月報進行檢查審核，使得監(jiān)理有空可鉆。4進度，質(zhì)量和安全文明施工管理 中惠山水名城項目的進度、質(zhì)量和安全文明施工工作長期以來在公司各個工地的綜合檢查過程中處于比較差的位置。項目部在工程的安全文明施工管理力面對公司安全管理體系執(zhí)行不夠，負有責任。 山水名城在施工進度方面嚴重不足，使得展示銷售時間從0 5年12月7日推遲到0 5年1 2月2 3日，再推遲到0 6年春節(jié)前，直到最后推遲到0 6年4月8日，嚴重滯后。 質(zhì)量方面因為項目部監(jiān)督不力，管理不到位，監(jiān)理作用的不足和缺失在質(zhì)量方面主要存在回填土，外墻滲水，和基線標高復核等方面的問題。 山水名城一期無重大安全文明事故，但是問題也出現(xiàn)較多。主要問題有：場地衛(wèi)生差，車輛進出工地市政道路的安全文明施工工作不到位，外架未按照規(guī)范搭設問題嚴重，室內(nèi)外臨邊防護不到位，安全用電工作不到位。場地共發(fā)生6起安全問題：湖南北山生活區(qū)工人焚燒生活垃圾造成電氣火災，湖南北山塔吊操作不當造成工人傷害，深圳巖土工程公司邊坡暴雨沖刷跨塌，湖南北山發(fā)電機維修工人電弧灼傷，深圳中天裝飾工程公司施工工人施工預留洞口跌落。 山水項目的安全文明施工工作主要責任單位為湖南北山建筑股份有限公司在施工現(xiàn)場有安全文明施工管理員一人。由于項目部的執(zhí)行力度不足，施工單位對安全文明施工的認識不到位，認為別墅項目的外架工程持續(xù)時間短，甚至不以為然，在臨邊防護等方面的工作也不是很到位，用電安全也馬虎了事，雖然【lI水項目未發(fā)生重大安全事故，但是存在的妄全問題涵蓋了安全文明施工工作的整個內(nèi)容。值得項目部在今后的工作中更加注意。5設計管理 山水名城一期在勘察、建筑、環(huán)境、巖土、裝修方面主要有7家設計單位，項目部在設計管理方面主要和中建（深圳）國際設計顧問有限公司與廣州英柏環(huán)境景觀設計有限公司做出了大量的努力，在環(huán)境施工和建筑外立面施工過程中，一段時間內(nèi)項目部工程師大半數(shù)精力都不得不放在解決圖紙疑問和問題方面。 山水名城的建筑和總圖設計為中建深圳設計有限公司，中建圖紙存在較多問題，項目總共產(chǎn)生變更近300份。前期無駐場設計代表，設計存在問題處理拖拉，變更滯后，因此設計問題給工程進度的開展帶來很多不利。經(jīng)設計部和公司領導的支持，中建設計院12月份左右安排設計代表駐現(xiàn)場近3個月，情況有所好轉(zhuǎn)，在項目上解決了部分問題，對外立面圖紙、排水圖紙中存在較多問題的地方給予了部分的設計支持，給后期工作開展創(chuàng)造了好的條件。 山水名城一期環(huán)境設計單位為廣州英柏景觀設計公司，環(huán)境景觀設計內(nèi)容因為是在中建建筑設計后的深化工作，對山地別墅中經(jīng)常性存在標高變化缺漏較多，在回填土上面進行園建硬景施工基礎處理不到位，綠化圖紙中對山水名城綠化檔次理解不夠深刻，共產(chǎn)生設計變更40余項，給現(xiàn)場造成很大的旖工困難和返工問題。雖然項目部竭力要求英柏派駐設計代表進駐現(xiàn)場，最后妥協(xié)到同意該公司在示范區(qū)開放前駐場一周，但是英柏公司在配合方面仍有很多不盡人意的地方。 除此以外，設計方面因為環(huán)境設計完成后環(huán)境圖紙要轉(zhuǎn)交中建設計院配套水電和結(jié)構圖紙，在兩家設計院相互配合方面存在問題，施工現(xiàn)場往往是催環(huán)境變更，待環(huán)境變更到位之后立刻著手施工，對其配套的水電結(jié)構圖紙往往都是項目部自行出圖解決，項目部處理、解決相關問題在技術層面上面不夠嚴謹也出現(xiàn)了不少問題。 山水名城項目因為采取了公司相關制度：圖紙會審之后設計管理由項目部負責。項目在負責圖紙問題之后，由于不負責對設計院設計費用支付的審核確定權力，對前期設計工作沒有能夠全面的了解，只能是就事論事，出現(xiàn)問題解決問題，效率比較低下。另外一方面，項目部和環(huán)境設計公司的溝通過程中，由于項目部沒有配備專職的環(huán)境工程師，溝通以后再反饋到公司設計部，很多事情拖延許久都不能得到解決。項目部在設計管理方面沒有取得較好的成績。6合約造價管理 山水名城在合約造價管理方面控制力度不足，核心問題在于項目部對事情的預見性不夠，財于工程后續(xù)施工的問題不能提前預見，沒有全面計劃性的給予合約招標提供條件和要求。在造價控制方面管理意識不足，認為現(xiàn)場的工作先做好，成本的工作可以事后補辦，山水名城共產(chǎn)生150多萬的成本節(jié)超工作上報時效性嚴重不足。 合約招標方面因為山水一期招標范圍已經(jīng)確定，但是根據(jù)策劃銷售要求：部分二期開發(fā)地塊的水電路等設施和附屬工程也要提前施工，部分涉及較大金額的功能性增加項目、從主包單位分拆項目等工作均沒有事先預見并及時得到合約部工作的支持。因此，合約部在山水一期工作后期，委派專職的合約工程師到現(xiàn)場處理此部分工作，取得了良好的成效。 動態(tài)成本控制是山水項目最為薄弱的一個環(huán)節(jié)。經(jīng)濟函件、成本節(jié)超等相關成本控制手續(xù)辦理出現(xiàn)漏報、不及時等疏漏。給公司對該項目的成本控制和分析帶來諸多不便。從所產(chǎn)生的涉及成本問題的工程內(nèi)容來看，主要有四個方面的內(nèi)容：第一、圖紙的變更，包括設計漏項、設計不明確、設計效果不理想。第二、為配后售樓以及維護公司形象將后期工程提前旅工。第三、合約分判的漏項、工程范圍的劃分不完整。第四、處理現(xiàn)場問題所采取的措施、現(xiàn)場的一些變更。從項目部角度來說，主觀上項目部成員成本動態(tài)控制意識不夠，對成本動態(tài)控制對房地產(chǎn)開發(fā)的重要性認識不足，因此造成了對這方面工作的懈怠?？陀^上，項目部人員配備的不足，對動態(tài)成本工作的開展帶來被動。山水項目一直以來無專職項目造價師，無專職園林工程師，這兩個崗位均由項目其他工程師兼職。因此在做該項工作時，一方面不夠?qū)I(yè)、經(jīng)驗不足、意識不強；另一方面，個人精力有限。造成本控制工作上很多缺失。7對外關系 協(xié)調(diào)外部關系、樹立中惠形象。中惠山水開發(fā)過程中，經(jīng)過多方努力，順利解決和周邊各相臨單位的問題和沖突。溝通解決了和長安國土分局夜間施工、相臨圍墻、擋墻施工問題；解決了和長安消防大隊相臨部位土方開挖工作；解決了和蓮花別墅區(qū)水泵房施工沖突問題；有效和福安印染廠協(xié)商，對地下給水干管進行保護并順利完成東側(cè)市政道路邊坡支護工程；和長安水利所達成了友好的合作關系，解決了嘉禾化工廠垂葉榕賠償問題、給水管道拆除問題；和長安城監(jiān)大隊積極配合，對施工過程中市政道路的衛(wèi)生問題進行了協(xié)管：和長安鎮(zhèn)自來水公司以及宵邊自來水公司積極協(xié)商，完成了小區(qū)施工用水和生活用水的申請和開通工作；和長安供電公司以及宵邊供電所積極協(xié)商，順利申請和開通了小區(qū)施工供電和準備正式供電的工作；和宵邊建設辦、長安城建辦的政府關系也做了很大的溝通。 但是山水名城在施工的全過程對外關系方面仍然存在很多不足，在與嘉禾化工廠的工作中，沒有十分融洽的處理兩單位之間的關系，使得前期旖工用水用電的合作最后遇到障礙，不得已我司提前安裝了小區(qū)的施工用電工程，給各配合部門造成了很大的困難。在與長安水利所的工作中沒有得到水利所的諒解，最后封閉了蓮花大壩的施工通道。與蓮花別墅區(qū)管理處的溝通方面也存在較大問題，在對其小區(qū)給水干管的保護方面沒有達成一致意見，施工中受到其管理處的很大刁難，后來因為蓮花別墅給水干管有重新安裝的意想，事情才得到解決。沒有能夠協(xié)商取得咸西變電站道路的施工通行問題，給小區(qū)的開發(fā)造成很大影響。另外因為小區(qū)開發(fā)過程中施工車輛的出入，對長安二環(huán)路路面的污染多次被長安城管辦指正，小區(qū)的文明旌工還應該更加注意。項目部在山水二期施工過程中應該繼續(xù)加強和政府部門的關系，加強和周邊相鄰單位的溝通。8營銷配合 山水名城項目的營銷配合工作從項目的開工持續(xù)進行。先后協(xié)助策劃部完成了市政路口“中惠山水名城”標識施工，市政道路銷售、施工通道分隔圍墻及裝飾施工，展示區(qū)圍板工程，配合銷售在市政路設置停車場，并積極按照策劃部和銷售部的要求按時完成了會所和樣板房裝修工程，基本上根據(jù)銷售需要完成了示范區(qū)環(huán)境景觀工程，同時配合應對銷售工作對項目出現(xiàn)的問題進行了積極維修處理。在營銷配合方面山水項目部基本上作的比較到位。但是由于項目進度一拖再拖，導致營銷計劃多次推遲。9項目內(nèi)部管理（團隊建設、學習氛圍、工作分工計劃性、內(nèi)部協(xié)作、內(nèi)部培訓）中惠山水項目成立以來積累了些寶貴的經(jīng)驗同時也存在很多不足： 1)、團隊建設、廉政建設方面：項目部在團隊建設上尊重個性，明確目標，充分發(fā)揮個人主觀能動性，積極主動的開展各項工作。面對各種不利因素，項目那部全體成員團結(jié)一心，互相幫助、鼓勵。通過大家的相互配合、總結(jié)、交流互相都建立了較深厚的感情，各自的溝通能力、技術水平和現(xiàn)場管理能力、經(jīng)驗都不同程度的得到了提升。在廉政建設上加強員工思想教育和公司廉政制度學習，培養(yǎng)員工良好的馭業(yè)道德。在山水項目從未出現(xiàn)吃喝、索要、收授賄賂等現(xiàn)象。為自身和公司樹立良好的社會形象。 2)、內(nèi)部培訓、學習氛圍方面：項目部在員工培訓、營造良好學習氛圍方面還有待加強。項目部成立以后，在開工前項目部每周組織以員工經(jīng)驗、安全用電、專項技術等為主題的內(nèi)部培訓，但在正式開工后主要精力都在施工現(xiàn)場，這方面的工作就減少了。在自身學習提高上項目部未能提供條件和營造較好的氛圍。對合同的學習、規(guī)范的學習、新工藝新技術的學習以及公司的流程、制度的學習還有待加強。 3)、工作分工、內(nèi)部協(xié)作方面：項目部在人員配備上相對較少，項目經(jīng)理、技術負責人、一土、一水、一電外加文員共六人。根據(jù)現(xiàn)場的情況，項目部人員在分工上堅持“分工不分家的原則，但因人員較少，項目部人員不得不身兼數(shù)職。因此在人員的分工上，事后看來存在很多不足，同時也很無賴。比如，土建工程師除了本職工作外還兼安全員、培訓管理員、協(xié)調(diào)所有旌工單位進場的臨水、臨電接撥、場地倉庫的安排劃分等工作。給排水工程師除了本職工作外還兼暖通工程師、園林工程師、造價工程師等工作。導致工作量較大、各項工作精力分配不夠，工作落實不到位。在各個工作的協(xié)作上，因每個人自身工作內(nèi)容較多，相互的配合、提醒就相對較少，特別是園林方面，每個人的審美能力、觀念不盡相同，沒有專職、專業(yè)的工程師就給工作帶來較大的難度。 4)、工作安排、工作計劃方面：應該說項目部在前期的準備、策劃方面還是有較多的考慮和計劃，但隨著工程的進度，計劃的調(diào)整還是不夠。特別是項目工期緊，整個工程都是一環(huán)扣一環(huán)的進行，一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，對整個工程都會帶來很大的影響。因此需要不斷的調(diào)整工作安排和計劃，保證計劃的切實可行性。而實際工作中，為了達到原計劃的節(jié)點，不得不壓縮合理的工期，導致后期一系列的安全隱患、質(zhì)量問題的出現(xiàn)。三、山水一期存在的主要問題 中惠山水名城一期工程到目前為止己基本告一段落，縱觀山水名城從開工到目前已基本具備竣驗收條件整個過程，可謂經(jīng)歷了不少風雨，十分不易。整個項目雖然歷經(jīng)周折。但在公司的支持和全體項目成員的努力下基本完成了公司的目標并取得了開發(fā)山地別墅的寶貴經(jīng)驗。現(xiàn)就出現(xiàn)的管理和質(zhì)量問題總結(jié)以下幾點：1公司對山水名城項目難度估計不足 公司及項目部在對山水名城的難度估計過于樂觀，計劃調(diào)整不夠及時準確。主要考慮是山水多層別墅層數(shù)不多，難度不大。但忽略了山地條件的諸多不可預見因素如基礎難度、場地的先天不足、別墅造型復雜、雨季的影響、施工手續(xù)問題以及大量的變更等因素。當時確定的工期為120天事實證明是過緊的。施工過程中項目部不可避免的卷入到拼搶工期的混戰(zhàn)當中，對于經(jīng)常性出現(xiàn)的質(zhì)量問題和通病克服不力。另外山地別墅土方基礎工程和道路工程受制天氣影響很大，2005年夏秋之間累計遭遇30余次降雨，大大超出往年，在客觀上確實很大程度上制約了部分工作的順利開展。結(jié)果工期不得不一再拖延，而每次延長的時間又不充足，使得整個項目始終處于趕工狀態(tài)。如果，仔細分析項目的特點和制約因素，及時準確的調(diào)整計劃，效果將舍更理想。 施工單位確定時間太遲。在開工前才確定施工單位。原施工單位為石龍二建，但在開工前，該施工單位毀約。在中建五局與公司談定進場施工時已到6月份。而當中建五局派人到現(xiàn)場時熟悉情況的第三天也就是房屋拆遷完成的第二天，就開始動土開工。未能給旋工單位足夠的準備時間，對后期的進度帶來諸多不得因素。 項目開工過于倉促，三通一平條件不具備，施工手續(xù)不健全。項目部進駐現(xiàn)場時現(xiàn)場情況十分不理想。場地房屋未拆遷，道路不通暢，水電也無法接駁到現(xiàn)場。在這樣的情況下項目部只能與相鄰的嘉和化工廠接臨時電。暫時解決了臨時施工用電的問題。但同時也受制于他人對后期工作不利埋下伏筆。2.項目部對監(jiān)理管理制度沒有得到落實 山水項目按照公司的要求是由中海監(jiān)理公司全程進行監(jiān)理的工程。山水項目部客觀存在的原因是工期緊，施工難度大。項目部從開工起一直嘗試用各種方法調(diào)動監(jiān)理公司的積極性，但是在對監(jiān)理的管理上一直沒有形成完善且可行的制度。監(jiān)理公司相關管理人員職責始終不能執(zhí)行到位，項目部采取各種方式都沒有能夠讓監(jiān)理的全程控制起到應有的作用。后來，項目部被迫直接管理到施工單位，在對施工單位的管理過程中，監(jiān)理的角色停留在質(zhì)量控制和資料控制方面，但是由于監(jiān)理自身管理問題加上我部支持不夠，質(zhì)量、資料方面都控制不到位。對山水名城監(jiān)理管理思路： 監(jiān)理單位應該是在項目管理中處于管理的核心地位，但是在山水項目部監(jiān)理公司旋工沒有能夠走上正軌，雖然項目部采取調(diào)換監(jiān)理人員，發(fā)文，領導干涉等方式，但是因為管理能力不足，始終沒有實現(xiàn)監(jiān)理的應有作用，扭轉(zhuǎn)監(jiān)理的工作情況。 項目部在對監(jiān)理管理作用不大的情況下，不得不轉(zhuǎn)而直接插手到施工單位甚至施工單位班組的管理方面。這樣的操作方法雖然在搶工過程中起到一定作用，但并未徹底解決問題，是不得已而為之。 這個現(xiàn)象表現(xiàn)出在公司的發(fā)展過程中，執(zhí)行層不能較快的轉(zhuǎn)換思路和管理方法，對從掛靠監(jiān)理到全程監(jiān)理的模式轉(zhuǎn)變不適應，管理缺乏更多有效方法和措施。山水項目應該在二期開工之前制定詳盡的監(jiān)理工作執(zhí)行制度和措施，確保監(jiān)理能夠充分發(fā)揮作用。3施工（主包）單位酌管理存在的問題 1)、山水項目的工期較短，對工程進度的要求很高。為能滿足進度的要求，項目部在進度的管理上有些操之過急。所謂欲速則不達，在前期條件差、準備不夠充分的情況下，過于強調(diào)進度，而對質(zhì)量、安全文明施工等方面的管理重視程度不夠，造成現(xiàn)場亂，形象差。 2)、在施工過程中對施工單位管理介入過深，施工單位養(yǎng)成了非常強的依賴項目部的心理。項目部在對施工單位技術力量和組織協(xié)調(diào)能力等薄弱環(huán)節(jié)都提供了大量的支持。甚至對旌工班組直接進行技術交底，參與施工班組之間的協(xié)調(diào)工作。耗費了大量的精力。然而“授人以魚，不如授人以漁”，旌工單位過分的依賴項目部，造成一旦項目部介入缺失，工程的質(zhì)量、進度均無法得到保證。 3)、面對施工單位管理人員能力不足，無責任心的狀態(tài)，未能找到更好的解決辦法。開工初期，項目部對施工單位能力不足的管理人員要求施工單位撤換過兩次，但最后也沒有起到很好的效果。后來的管理人員面對現(xiàn)場的難題，往往呆上不足10天就自動離職。管理人員不斷的更換，對工程的管理十分不利，同一個問題不得不多次給施工單位交底。整個施工過程中，施工管理人員存在的問題一直未能得到解決。 4)、對于現(xiàn)場場地不足的問題，項目部根據(jù)現(xiàn)場實際情況將室外管網(wǎng)、小區(qū)道路、小區(qū)內(nèi)邊坡支護、土方工程等多項工程建議公司擴標給主包單位。解決了場地先天不足的問題。避免了多家單位施工相互影響扯皮等事件的發(fā)生。但沒有客觀調(diào)查，無視主包單位真正實力的盲目擴標，給山水開發(fā)遣成了更嚴重的損失。 5)、未能把握好機會果斷更換施工單位。施工單位總體上還是較配合，但由于自身實力有限，始終不能達到公司的要求。項目部曾將主包單位合同范圍內(nèi)工程單獨拿出來分包給第三方施工，主包單位也沒有觸動。到春節(jié)前，主包單位人員已是嚴重不足，項目部考慮利用春節(jié)這個契機，將主包撤場換第三方進行后期收尾，但未能實現(xiàn)。4主要存在的質(zhì)量問題 山水名城質(zhì)量管理方面存在的突出問題在回填土，環(huán)境施工和現(xiàn)場放線審核上面。中惠山水名城的山地別墅項目，在市政道路，小區(qū)道路，建筑物周邊等各個部位都需要回填土，19棟北邊的小區(qū)道路回填深度超過7米，市政道路一半的工作面回填深度超過3米部分位置達到5米。山水名城在項目管理的過程中，意識到回填土工作的重要性，在施工過程中工程例會上不下十次提出回填土問題，監(jiān)理公司累計下發(fā)的回填土控制問題發(fā)文和罰款單也十分多。項目部在施工初期建立了完善的土方回填管理和質(zhì)量要求，并責令主包單位成立土方回填施工小組。但是主體進度的緩慢，現(xiàn)場對施工工序的安排不合理使得項目在控制的力度方面不足?；靥钔羻栴}出造成了多處返工，例如：市政道路人行道進行了3次返工，T19棟綠地回填土也3次進行返工。山水二期一定要嚴格執(zhí)行回填土的質(zhì)量管理控制，力爭回填土質(zhì)量問題得到比較徹底的解決。 山水名城在環(huán)境施工控制方面也有很多不足，施工前期對圖紙的審核問題從項目部，到監(jiān)理到旄工單位普遍不重視，施工過程中才發(fā)現(xiàn)：總圖和現(xiàn)場誤差，水電和環(huán)境沖突，環(huán)境配套的水電不到位，基礎處理的方式不明確，苗木的搭配不合理，節(jié)點詳圖的標高不明確等。在施工后期搶工過程中持