青島房地產(chǎn)調(diào)查報告 wo.doc

2010年青島房地產(chǎn)調(diào)查報告作者姓名：薛曉偉調(diào)研分隊：青島市房地產(chǎn)調(diào)研分隊學(xué)院：商學(xué)院專業(yè)班級：會計0801摘要：2011年上半年青島房地產(chǎn)市場發(fā)展比較快速，而下半年則比較平穩(wěn)一些。總體來看2011青島房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平可以概括為“在平穩(wěn)中不斷上升”。自進(jìn)入2010年以來，由于國家購房政策的相繼出臺，比如，限購令，青島市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些波動，成交量時漲時跌，到2011年五月份進(jìn)入了銷售淡季。但相對于其他城市來看，青島的房地產(chǎn)發(fā)展還是相對比較穩(wěn)定的。購房者需對自己的財務(wù)狀況進(jìn)行一個詳細(xì)的分析，再根據(jù)個人的承受能力選擇租房還是買房。長遠(yuǎn)期來看，由于土地的稀缺性，和外來人口每年的增加，青島的房市仍有投資的價值。但考慮到目前樓市還有一定的泡沫空間，政策形勢目前還不明朗，所以不建議在近期買房。 關(guān)鍵詞：青島；房地產(chǎn)；市南區(qū)；購房建議2011年的暑假，我們與山東大學(xué)數(shù)學(xué)院的王文騫、石小涵等同學(xué)組成青島房地產(chǎn)調(diào)研分隊，對青島是房地產(chǎn)尤其是市南區(qū)的房地產(chǎn)情況進(jìn)行了大量調(diào)研。現(xiàn)對本次事件總結(jié)如下：一、市場環(huán)境和市場研究1、青島市概況青島位于山東半島南端，建置于1891年，城市總面積10654多平方公里，轄七區(qū)五市，有800多萬人常年在這里工作、生活。青島是中國重要的經(jīng)濟中心城市和沿海開放城市，是中國歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。城市的三大特色經(jīng)濟港口經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟均依托于海洋。海洋也直接影響到房地產(chǎn)市場，例如對住宅來講，海景作為難以替代的資源成為決定住宅檔次的關(guān)鍵因素。2007年以來，新政府逐漸將城市建設(shè)重點由前海向后海（膠州灣）轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場面臨新的重大變化和發(fā)展機遇。2、宏觀經(jīng)濟狀況及宏觀經(jīng)濟分析近年來青島市GDP、人均GDP增長迅猛，2009年生產(chǎn)總值以4890億元居全國第9名，在山東居于首位。2011年經(jīng)初步核算，上半年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)3016.75億元，按可比價格計算，增長10.9%。全市地方財政一般預(yù)算收入累計實現(xiàn)297.8億元，增長29.8%；城市居民人均可支配收入13963元，增長13.4%；人均消費性支出9120元，增長8.4%。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6533元，增長17.2%；人均生活消費支出3322元，增長15.2%。居民消費價格上漲4.7%。2011年，盡管稍受通貨膨脹的影響，但青島仍然將保增長、保民生、保穩(wěn)定作為頭等大事來抓，有效遏制了經(jīng)濟下滑勢頭，主要經(jīng)濟指標(biāo)穩(wěn)步提升。青島人均GDP早已超過了中等發(fā)達(dá)國家的水平(即人均GDP5000美元)，率先進(jìn)入現(xiàn)代化，這為今年促增長、保民生項目的發(fā)展奠定了雄厚基礎(chǔ)，隨著人均GDP的增長，青島市在科、教、文、衛(wèi)等方面的投入勢必增加，百姓將從中享受到更多實惠。3、宏觀政策分析自 2010年1月10日，國務(wù)院辦公室發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條” “新國八條”等多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我們通過走訪幾家地產(chǎn)營銷機構(gòu)及對市民的問卷調(diào)查，得知,投資性需求和改善性需求將受重創(chuàng),今年的房地產(chǎn)市場整體走勢不容樂觀。新房二手房一起受傷，青島市內(nèi)四區(qū)的二手房交易量本來就較去年有所降低,這次把二手房納入限購范圍,對于戶型面積在90平方米以上改善性房源來說,無疑是沉重打擊。 同時，新“十二條”把新建商品房的交易環(huán)節(jié)作為重點整治對象,重點查處捂盤、哄抬價格、違規(guī)預(yù)售等違規(guī)行為,去年普遍存在的損害購房者利益的預(yù)售技巧不好使了。 但是，“限購令調(diào)控的目的是讓房產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展,通過對投資類需求的抑制,避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱行情?！濒斏讨脴I(yè)(青島)公司總經(jīng)理崔豐廣說,政府壓的是量,壓的是漲幅,預(yù)計樓市不會出現(xiàn)價格大幅下跌。 也有分析人士認(rèn)為,頻頻出臺的樓市調(diào)控政策極大改變了購房者的市場預(yù)期,不排除有部分資金壓力大或采取快速銷售戰(zhàn)略的房企在調(diào)控壓力下率先降價,以實現(xiàn)資金快速回籠。 但更有購房者擔(dān)心房價的報復(fù)性上漲 。4.房地產(chǎn)市場分析據(jù)了解，青島房地產(chǎn)從2002年以來發(fā)展迅速，各項數(shù)據(jù)均呈逐年上升趨勢根據(jù)銀海世邦市場研究中心的監(jiān)測統(tǒng)計，2010年青島市無論從土地成交量、房屋新增供應(yīng)量、銷售量還是成交價格均創(chuàng)造歷史最高值。其中，全年共成交各類土地987宗，較去年增加了266宗；成交土地面積共計約3554.18萬平方米，較上一年度同比增長31%，其中非工業(yè)類用地423宗，比去年增加192宗，成交土地面積1851.13萬平方米，同比增長32.1%。全年累計新增各類物業(yè)129099套，1357萬平方米，同比增長50.4%，其中住宅新增117140套，1158萬平方米，同比增長48.5%；全年累計銷售各類物業(yè)109256套，銷售面積1098.15萬平方米，同比增長12.7%，其中住宅銷售100295套，987萬平方米，同比增長13.8%。價格方面，商品住宅價格全市年度累計均價7666元/平方米，同比上漲27.7%；商業(yè)類物業(yè)簽約均價為12346元/平方米，同比上漲26%；五大商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)簽約均價11262元/平方米，同比上漲8%。二、青島市市南區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀1.地理位置 市南區(qū)位于青島市區(qū)南部，西起團島與青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)隔膠州灣相望，東至麥島與嶗山區(qū)（青島高科技工業(yè)園）毗鄰，北與市北區(qū)相接，南面瀕臨黃海，海岸是逶迤曲回的礁石或沙灘。轄區(qū)東西長12.7 公里，南北最寬處4.8 公里，呈不規(guī)則的東西狹長形。市南區(qū)為海濱丘陵地區(qū)，依山傍海，東西狹長，南低北高，坐落在中生代燕山晚期的艾山式花崗閃長巖和嶗山式花崗巖之上，建筑地基條件優(yōu)良。市南區(qū)地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候；由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，具有顯著的海洋性氣候特點。空氣溫潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。2004年，全區(qū)戶籍總?cè)丝?8.94萬，人口密度1.63萬人/平方公里。 2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展市南區(qū)的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)包括服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融、商貿(mào)以及軟件。其發(fā)展的龍頭企業(yè)是市南區(qū)各大銀行及軟件園。由于市南區(qū)位置沿海，故經(jīng)濟發(fā)展較早，其各產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平位于青島市內(nèi)四區(qū)之首。市南區(qū)的房地產(chǎn)市場自2000年以來呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，青島市七區(qū)五市幾乎是全面發(fā)展。而地處青島最南端、擁有豐富海資源的市南區(qū)一直是青島的“龍頭”。作為青島的“門面”，市南區(qū)各類市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，擁有眾多高檔寫字樓、濱海樓盤，各類公司總部云集于此，較多的社會精英在此區(qū)域工作。市民的生活水平、收入水平一直處于青島市較高水平。該區(qū)域房地產(chǎn)市場具有這樣幾個特點：1）交通條件便利。作為青島的龍頭區(qū)域，它的交通條件自然是極為優(yōu)越的。擁有東西向的主干道寧夏路、香港路和東海路，南北向的主干道延安三路、山東路、南京路和福州路，到各區(qū)域均較為便利，吸引了大量的客戶群。2）景觀、綠化建設(shè)優(yōu)秀。作為青島市的門面，它的市政建設(shè)和城市環(huán)衛(wèi)工作比較到位。由團島灣一直延伸至石老人的濱海旅游觀光帶集景觀、觀賞、步行等于一體，擁有著名的大關(guān)、太平角等景點，還擁有象匯泉廣場、中山公園等休閑地。3）房地產(chǎn)開發(fā)整體檔次較高。近年來，隨著青島市區(qū)土地資源日趨緊張，而且市南區(qū)本來就屬寸土寸金的區(qū)域，吸引了眾多知名開發(fā)企業(yè)。在開發(fā)檔次上，由于西鎮(zhèn)屬于老城區(qū)，自市政府搬遷以后失去了持續(xù)發(fā)展的動力，該區(qū)域商業(yè)配套較為成熟，但檔次較低，物業(yè)也為中檔，但我們相信隨著海灣大橋的建成，西鎮(zhèn)會再次面臨區(qū)域升值；東側(cè)區(qū)域則呈現(xiàn)出高檔次的物業(yè)類型，新材料、新工藝的應(yīng)用也極大的提升了物業(yè)的檔次。4）物業(yè)類型寫字樓、商業(yè)比例較高，物業(yè)管理水平較高。市南區(qū)優(yōu)越的地理位置以及人們的消費習(xí)慣等決定了該區(qū)域的物業(yè)類型，寫字樓云集，檔次較高。總之，市南區(qū)的房地產(chǎn)以沿海一線、山東路、南京路、福州路這幾個交通干道為最。3.新房成交量走勢從2009年起，市南區(qū)住房成交量較高，有降有升，但總體變化比較平穩(wěn)。2010年春節(jié)期間成交量大幅下降，這是由于政策房、限價房的集中簽約，人們大都處于觀望狀態(tài)。春節(jié)過后銷量逐步回暖，但到五月份由于國家購房新政的推出，購房者再次進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交面積急劇下降，6月之后，市場一路緩慢爬升，9月后，成交放量大增?！?.29”新政之后市場小幅回調(diào)，至年底12月份再次沖高，完美收官。4.新房平均房價走勢市南區(qū)的房價從09年六月至2010年三月整體呈現(xiàn)出增長趨勢。三月后開始緩慢降低。其中房價在增長期中又分別在2009年七月和2010年一月表現(xiàn)出短期的下降。5.典型樓盤分析萬麗海景萬麗海景項目位于太平角六路與香港西路交匯處，因其優(yōu)越的地理位置、良好的山河景觀、歷史人文氣息以及國際最高水平的配置，成為了山東省的標(biāo)志性建筑。除此之外，萬麗海景以一流的技術(shù)支撐和高品位的服務(wù)質(zhì)量成為青島最貴的樓盤。直到現(xiàn)在為止，交易量已達(dá)到了50%左右，平均房價由開盤時三萬八一平米漲到現(xiàn)金五萬八一平米，特別在2009年底漲勢最猛。自新政策出臺以來，成交量有所下降，本樓盤價格仍然處于穩(wěn)步上升階段。在購房者中，中年人占多數(shù)，外來購買者和本地購買者比例基本持平，買房者多以自居和保值為目的。由于買房者們具有較高的購買能力，一次性付款的居多，所以新政的出臺對此樓盤的影響不像其他樓盤那樣深刻。三、青島房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié) 2011年是“十二五”開局之年，2011年的房地產(chǎn)市場走勢或?qū)Q定整個十二五期間房地產(chǎn)的發(fā)展方向，須密切關(guān)注。通過我們的實地走訪和查閱相關(guān)資料，我們對青島的房地產(chǎn)走勢進(jìn)行了如下總結(jié)。首先，從當(dāng)前的形勢看，貨幣緊縮政策和商品房成交量下降導(dǎo)致的銷售回款萎縮，將使更多的開發(fā)企業(yè)不得不面對資金壓力。如何拓寬融資渠道，解決資金問題將成為2011年的頭等問題，行業(yè)的整合已不可回避，當(dāng)然風(fēng)險也是機遇。其次，居民消費性支出占GDP的比重從1982年的54%，一路下滑至當(dāng)前的35%，因此擴大內(nèi)需成為“十二五”規(guī)劃的重中之重，而住宅市場的調(diào)控政策未涉及商業(yè)地產(chǎn)，這為商業(yè)市場帶來機遇，數(shù)據(jù)顯示2010年住宅銷售面積同比增長9.1%，而辦公樓銷售面積同比增長24.4%，商業(yè)營業(yè)用房同比增長32.5%。再次，“十二五”規(guī)劃把城鎮(zhèn)化比例定為每年增長1%，配合一二線城市限購令的全面升級，這為三四線城市的發(fā)展帶來機會，大量資金或許被引導(dǎo)進(jìn)入三四線城市，從而為它們的城鎮(zhèn)化加速增添力量。再次，1000萬套的保障性住房建設(shè)計劃或許只是個開始，分流商品房市場的力量不可忽視，開發(fā)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)的趨勢不可避免。普遍認(rèn)為保障性住房開發(fā)平均利潤不到5%，但保障房的開發(fā)風(fēng)險小，資金投入少，客戶比較集中，回款比較容易。并且開發(fā)保障房可以更加容易的獲得土地和銀行貸款，如果保障房成本控制得好，開發(fā)商自有資金回報率仍然可以達(dá)到30%-50%。最后，雖然十二五規(guī)劃中提出，政績考核須“去GDP化”，但在其它考核標(biāo)準(zhǔn)還不能更有效替代GDP指標(biāo)的時期，追求GDP最大化仍將是部分地方政府熱衷的方向，對土地財政和房地產(chǎn)業(yè)的依賴短期內(nèi)難以減輕，但單純的搞房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，將難以實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，因此，探討和研究新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合才是長遠(yuǎn)發(fā)展之路。 對于青島而言，目前城市發(fā)展已從一個城市中心發(fā)展為多個中心，房地產(chǎn)市場熱點也此起彼伏，這是不可逆轉(zhuǎn)的城市化發(fā)展趨勢。對于2011年，我們預(yù)計，當(dāng)前的熱點板塊例如李村東、中央商務(wù)區(qū)、新都心、靈山灣度假區(qū)、溫泉鎮(zhèn)等會繼續(xù)保持熱度不減；限購令的出臺將會促生五市房地產(chǎn)市場走熱，尤其是膠州、膠南和即墨；當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)也將有長足發(fā)展，城陽區(qū)的商業(yè)困局或?qū)⒌玫接行Ь徑猓欢磥砦迥攴康禺a(chǎn)發(fā)展布局更應(yīng)該真正落到大青島的戰(zhàn)略格局中來，密切結(jié)合“擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略格局。四方西部、李滄交通商務(wù)區(qū)作為城市核心區(qū)，且占據(jù)擁灣優(yōu)勢或?qū)⒙氏茸邿?，而“浮山新區(qū)”也蓄勢待發(fā)，但最需要長久關(guān)注的應(yīng)該是以紅島為核心的周邊區(qū)域，包括上馬、少海、河套、棘洪灘、流亭等板塊。當(dāng)眾多開發(fā)企業(yè)紛紛涌入三四線城市或涉足商業(yè)地產(chǎn)的時候，切忌盲目跟風(fēng)，進(jìn)行足夠的市場研究和評估是必不可少的。從宏觀層面研究城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、收入、消費等，從而判斷市場容量和發(fā)展?jié)摿Γ粡闹杏^層面把握城市發(fā)展脈絡(luò)和區(qū)域規(guī)劃等，從而確定進(jìn)入板塊和區(qū)域；從微觀層面監(jiān)測個案產(chǎn)品、營銷、客戶、推售節(jié)奏和價格變化等，從而為項目做出準(zhǔn)確定位和開發(fā)策略，在2011年里，市場形勢空前嚴(yán)峻，這些前期工作顯得彌足重要。 四.對購房者的建議購房者需對自己的財務(wù)狀況進(jìn)行一個詳細(xì)的分析，再根據(jù)個人的承受能力選擇租房還是買房。長遠(yuǎn)期來看，由于土地的稀缺性，和外來人口每年的增加，青島的房市仍有投資的價值。但考慮到目前樓市還有一定的泡沫空間，政策形勢目前還不明朗，所以不建議在近期買房。 對于剛在青島工作或工作不長時間的，最好以租為主，租房的一個優(yōu)勢，就是靈活，對于剛到青島工作的青年人工作單位還可能隨時調(diào)換，到時還便于調(diào)整，而且目前的房價與人合租小戶型，仍在可承受范圍。對于最近有剛性購房需求的人，建議量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟條件決定購房的大小，地理位置，特別是貸款買房的人，切記不可讓每月還款在工資中占的比重過高，購房人在決定購房后，需要制訂一個詳細(xì)的購房預(yù)算。要充分考慮自身及家庭平均月收入（包括利息收入及各種貨幣補貼）、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關(guān)因素，從而正確估算自己的實際購買能力。買房前主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次