呼和浩特寫字樓市場調研報告.doc

呼和浩特市品策房地產經紀有限責任公司呼和浩特市品策房地產經紀有限公司hohhot Pince Real Estate Brokerage Co.,LTD呼和浩特市房地產市場寫字樓專向市場調研報告2010-8目 錄一、呼和浩特經濟發(fā)展狀況- 2 -（一）呼和浩特經濟結構分析- 3 -（二）呼和浩特產業(yè)結構分析- 4 - （一） （三）呼和浩特發(fā)展狀況分析- 5 -（四）小結- 6 -二、新政出臺對我市的影響及寫字樓市場發(fā)展預測- 6 -（一）房地產相關政策一覽- 6 -（二）房地產新政影響- 10 -二、房地產開發(fā)投資情況- 11 -（一）開發(fā)投資情況分析- 11 -（二）小結- 11 -四、土地供應情況- 12 -（一）土地供應情況分析- 12 -（二）小結- 12 -五、商品房供需情況- 13 -（一）商品房施工、新開工及竣工情況- 13 -（二）商品房空置情況- 14 -六、房屋價格情況- 15 -七、呼和浩特在售寫字情況- 17 -（一）宇泰商務廣場- 17 -（二）會商廣場- 20 八、呼和浩特寫字樓市場結論- 29 -一、 呼和浩特經濟發(fā)展狀況 呼和浩特實景圖（一）呼和浩特經濟結構分析 呼和浩特市-包頭-東勝經濟區(qū)，是內蒙古自治區(qū)資源富集區(qū)和重點開發(fā)建設地區(qū)。呼和浩特利用和發(fā)揮中心地緣優(yōu)勢，堅持內涵與外延并舉的發(fā)展方針;九五以來，實現(xiàn)了第一產業(yè)、第二產業(yè)、第三產業(yè)的協(xié)調發(fā)展。2009年，全市國內生產總值達到1520元，比上年增長15。其中第一產業(yè)增加值395億元，增長 16；二產完成投資249.2億元，增長34.4%；三產完成投資503.9億元，增長17.1%。全市人均國內生產總值22600元，比上年增長12；財政收入201億元，比上年增長26.9。城市居民人均可支配收入22600元，比上年增長12，農民人均純收入7900元，比上年增長12?，F(xiàn)在，各種潛在的資源優(yōu)勢正在變成現(xiàn)實的經濟優(yōu)勢，經濟呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢頭，呼和浩特已成為國內外投資者理想的投資熱點地區(qū)之一。（二）呼和浩特產業(yè)結構分析 工業(yè)結構調整初見成效。呼和浩特作為內蒙古自治區(qū)重要的工業(yè)城市，已形成了以毛紡、服裝、電子、機械、電力、食品、化工、建材為支柱，門類比較齊全的輕型加工工業(yè)體系。現(xiàn)已初步實現(xiàn)了工業(yè)結構和產品結構的戰(zhàn)略調整。2010年，全市共完成工業(yè)增加值47.7億元，增長93.6%億元。個體工商戶66144萬戶，私營企業(yè)發(fā)展到126家。伊利股份有限公司、內蒙古民族實業(yè)集團公司、金宇集團、仕奇實業(yè)集團已成為國內上市公司。組建了鐵騎集團、大眾集團、眾環(huán)集團、正北集團等具有較強競爭力的大型企業(yè)集團。全市對外貿易已初步形成外貿企業(yè)、自營出口企業(yè);三資企業(yè)等多元化的出口新格局。主要名優(yōu)工業(yè)產品有仕奇服裝、TCL王牌彩電、伊利冷凍食品、蒙牛乳制品、環(huán)球卡盤、沙漠王牌輪胎、伊詩蘭雅羊絨衫、牧星牌飼料添加劑等。 城市整體水平不斷提高。呼和浩特是國家45個公路主樞紐城市 之一。溝通北京至大西北的110國道和京蘭鐵路橫貫全市，公路聯(lián)網，鐵路通達。商業(yè)、飲食、服務網點遍布全市，飯店、金融及娛樂場所功能齊全。 金融保險發(fā)展迅速。呼和浩特是內蒙古自治區(qū)金融貿易中心，除人民銀行和各專業(yè)銀行外，還新建立了各種金融性公司、投資公司、城市信用社、科技信用社、證券公司等多樣化的金融機構，為呼和浩特的建設引進和籌集了大量資金。全市保險服務已成網絡，險種增加，保險業(yè)務不斷發(fā)展。（三）呼和浩特發(fā)展狀況分析對內對外開放方興未艾。為促進呼和浩特經濟和社會的全面發(fā)展，全市開展了全方位、大跨度、高起點的外引內聯(lián)。與海內外聯(lián)系交往、經濟往來、技術協(xié)作、文化交流日益增多，形成了外向帶動發(fā)展、全面開發(fā)開放的新格局。到2009年底，呼和浩特同世界上40個國家和地區(qū)建立了經濟技術合作關系，與國內各省市開展了大規(guī)模的區(qū)域經濟聯(lián)合，與45個城市結為友好城市，與50多個城市和地區(qū)建立了經濟協(xié)作關系。對外貿易發(fā)展迅速，全市外貿進出口不斷增加。（四）小結目前呼和浩特經濟正處于快速發(fā)展上升階段，發(fā)展?jié)摿薮?，發(fā)展空間廣闊，涌現(xiàn)了一批全國知名企業(yè)。各產業(yè)輻射面廣，彼此間融合，升級速度快，拉動了一大批中小企業(yè)的快速成長。從而最終推動并刺激了寫字樓市場的發(fā)展，為房地產革命帶來了新一輪的春天。二、新政出臺對我市的影響在今年政府工作報告當中明確提出了要遏制部分城市房價過快上漲的要求，提出要采取更為嚴格、更為有力、更有針對性的措施，堅決遏制不合理的住房需求，增加住房的有效供應，加快保障性住房的建設，同時要進一步強化房地產市場的監(jiān)管。因此今年初，國務院辦公廳下發(fā)了關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國辦發(fā)20104號)，4月又出臺了國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知(國發(fā)201010號)。國務院這一系列政策措施，目的就是堅決遏制部分城市房價過快上漲，促進民生改善和經濟發(fā)展。國家調控政策目前主要是針對一線房價上漲過快的省市，呼市這樣的二、三線城市雖沒有受到太大的影響，但也明顯使市場銷量低于往年同期水平。部分房地產商開始理性考慮是否轉入寫字樓市場的開發(fā)，政策的出臺和實施對呼市的寫字樓市場走向會有積極的作用。二、 房地產開發(fā)投資情況（一）開發(fā)投資情況分析2010年14月呼和浩特市房地產完成投資56292萬元，與上年同期相比增長了48.11%；占本年計劃總投資額的1.8。從投資構成看，商品住宅投資43574萬元，與上年同比增長50.91。商業(yè)營業(yè)用房投資3877萬元，同比下降33.01；其他投資980萬元，同比下降了53.69%；寫字樓投資7861萬元，同比增長了540.15。（見表1）表1 2010年14月份呼和浩特市房地產投資情況項 目單位完成投資額 同比增長(%)本年完成投資萬元5629248.11 商品住宅萬元4357450.91 寫字樓萬元7861540.15 商業(yè)營業(yè)用房萬元3877-33.01其他萬元980-53.69（二）小結寫字樓在整個房地產投資構成中是投資增長率最快的,可見大多數(shù)開發(fā)商比較看重寫字樓市場。四、土地供應情況（一）土地供應情況分析2010年1-4月，完成開發(fā)土地面積62481平方米，同比下降了47.29%；待開發(fā)土地面積724664平方米，同比下降了38.87%。（見圖3）圖1 土地開發(fā)對比圖（二）小結隨著城市發(fā)展進程的逐步推進，呼和浩特市，尤其以市區(qū)為主的可用于房地產開發(fā)土地約來越少，逐漸稀缺，其價值也將日益凸顯。市區(qū)內寫字樓、住宅、公寓等具有投資性產品，將會成為日后投資者關注的焦點。五、商品房供需情況（一）商品房施工、新開工及竣工情況2010年1-4月，房屋施工面積6067151平方米，同比下降37.21。其中，住宅施工面積4189080平米，同比下降46.77。商業(yè)營業(yè)用房施工面積為1002704平方米，同比增長25.89。其它用房施工面積460852平方米，同比下降8.2。寫字樓施工面積414515平方米，同比下降了16.15；可見，目前寫字樓開發(fā)量比較小，有可能造成后期供不應求的局面。從房屋施工面積構成看，與2009年相比均發(fā)生變化，住宅占比重減少，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房占比重有所增加，結果如圖2所示。 圖2 2010年與2009年房屋施工構成比較2010年1-4月房屋新開工面積341407平方米，同比下降74.58。住宅新開工面積為248281平方米，同比下降77.96；寫字樓新開工面積為13946平方米，同比下降68.05；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積10447平方米，同比下降91.03；其它房屋新開工面積68733平方米,同比增長21.59%。從新開工構成看，寫字樓和其他用房比重有所增加，可見大多數(shù)房地產開發(fā)商比較看好寫字樓市場。（二）商品房空置情況截至2010年4月底，空置1-3年商品房1003884平方米，同比下降53.95%。其中商品住宅630470平方米，同比下降63.93%；商業(yè)營業(yè)用房212981平方米，同比下降22.57%；其他用房97197平方米，同比增長64.4%；寫字樓63236平方米，同比下降35.29%；可見，呼和浩特的寫字樓需求量加大。（見表2）表2 2010年1-4月房屋空置情況指 標 名 稱單位合計住宅寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他空置面積平方米10267716346607634821696598798.24 其中:空置1-3年(含1年)平方米10038846304706323621298197197 空置3年以上(含3年)平方米2288741901311239841601與上年同比增長% 空置面積%-53.57-63.75-34-23.6562.7 其中:空置1-3年(含1年)%-53.95-63.93-35.29-22.5764.4 空置3年以上(含3年)%-27.6340.7-26.95-56.21-0.1六、房屋價格情況2010年1-4月，商品房平均成交價格4489元/平方米，與去年同比增長14.7%，與上月環(huán)比增長0.7%。其中商品住宅平均成交價格3418元/平方米，同比增長16.5%，與上月環(huán)比增長0.8%。（見圖3、表3）圖3 商品房價格情況表3 2010年1-4月商品房價格增長情況1月2月3月4月與上年同比增長（%）與上月環(huán)比增長（%）與上年同比增長（%）與上月環(huán)比增長（%）與上年同比增長（%）與上月環(huán)比增長（%）與上年同比增長（%）與上月環(huán)比增長（%）商品房12.480.811.71.0911.60.514.70.7商品住房14.240.7911.471.0711.20.5116.50.8辦公樓3.540.683.461.082.770.987.080.79商業(yè)營業(yè)用房14.680.6912.351.116.60.996.230.8以上可見，寫字樓受各種原因影響，價格穩(wěn)步增長，且增長幅度較大 七、呼和浩特在售寫字情況（一）宇泰商務廣場內蒙古榮升房地產開發(fā)有限責任公司適時把握商機，在交通暢通的金橋新市區(qū)主干道旁開發(fā)建設的宇泰商務廣場項目，打造的就是首府純寫字樓項目，按甲級寫字樓標準設計，5A智能化配套，預留地下、地上充足的停車位并實施酒店式的物業(yè)管理。宇泰商務廣場的面市，必將提升首府寫字樓的品質，入駐宇泰商務廣場，提升企業(yè)品牌形象。 宇泰商務廣場項目總占地面積11721.40，總建筑面積47533.10，分A座、B座、C座三棟樓建設，A座地上十九層，B座、C座地上十一層，地下一層連通有6000，地下室層高4.5米，一層、二層層高4.5米。三層、四層、五層層高3.9米，六層、七層、八層、九層、十層層高3.6米，十一層層高3.9米。現(xiàn)宇泰商務廣場項目B座、C座已主體封頂，2008年8月即已交付使用。 外部環(huán)境：內蒙古國稅局、呼市地稅局、內蒙古日報社辦公大樓、呼市煙廠、傳媒大廈、內蒙古鹽業(yè)公司、中糧集團、內蒙古工商局、內蒙古華電、呼市中院、呼市檢察院、武警醫(yī)院、小南國酒店等多家項目毗鄰。泰商務廣場基本信息現(xiàn)在有路、路、路、路、路到頤和小區(qū)下車 商業(yè)：室內：地面毛地面，墻面刮膩子室外：干掛大理石門窗；平開玻璃門，斷橋鋁合金窗石膏板吊頂墻面刮膩子分隔墻為實墻和玻璃隔斷斷橋鋁合金窗戶 寫字樓裝修：室外：一至三層西立面干掛花崗巖，其他部分為巖片真石漆和彈性拉毛涂料室內：地面鋪貼800800地磚公用部分：門廳：墻面干掛花崗巖或高級墻磚地面800800高級地磚安裝高級燈具入戶門為1.7米旋轉門電梯間：大理石門套，墻面干掛高級墻磚走道：異形吊頂，地面鋪貼高級地磚衛(wèi)生間：鋪貼高級墻磚、地磚，安裝高級潔具電梯：安裝1.75m/s日立電梯，轎箱豪華裝修 三幢獨棟寫字樓，座層，、座層 停車位:地下車位物業(yè)現(xiàn)狀:竣工占地面積:11721平方米 建筑面積:47533平方米 物業(yè)管理附加信息:以上為目前已入住房源物業(yè)費價格開發(fā)商:內蒙古榮升房地產開發(fā)有限責任公司物業(yè)管理公司:內蒙古榮升房地產開發(fā)有限責任公司物業(yè)類別 寫字樓、底樓商鋪項目特色 配套商品房建筑類別 高層裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 二環(huán)以外 所屬商圈 暫無資料 物業(yè)地址 賽罕昭烏達路與世紀六路交匯 交通狀況 現(xiàn)在有路、路、路、路、路到頤和小區(qū)下車開盤時間2008-08-01入住時間2010-06-30容 積 率 3.80綠 化 率 38%物 業(yè) 費 2.60元/平方米月物業(yè)公司 內蒙古榮升房地產開發(fā)有限責任公司開 發(fā) 商 內蒙古榮升房地產開發(fā)有限責任公司預售許可證 20070067 售樓地址 呼和浩特市金橋新區(qū)昭烏達路與世紀六路交匯處銷售情況：本樓盤分兩期開發(fā)，共分A座、B座、C座。一期開盤時間2007-11-01 ，二期開盤時間2010-06-30，五證齊全?，F(xiàn)處于二期尾房銷售階段，平層寫字樓戶型面積500平方米，均價6600元/平方米，loft已售罄。（二）會商廣場匯商廣場位于南二環(huán)邊賽罕區(qū)政府附近,項目從南向北連貫而成,項目規(guī)劃為四部分,由純寫字樓、星級酒店、SOHO、酒店式公寓組成。21層 地下二層停車場 層高3.4米 戶型35-217平米之間物業(yè)現(xiàn)狀:竣工占地面積:8800平方米 建筑面積:120000平方米 開工時間:2007-06-01竣工時間:2008-12-01物業(yè)管理附加信息:暫時未定物業(yè)管理費開發(fā)商:內蒙古華麟房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司:暫時未定物業(yè)公司匯商廣場基本信息物業(yè)類別 寫字樓、公寓、酒店項目特色 復合地產建筑類別 高層裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 二環(huán) 所屬商圈 物業(yè)地址 賽罕昭烏達路與南二環(huán)交叉西北角(賽汗區(qū)政府旁)交通狀況 可乘坐5路、66路、34路到賽罕區(qū)政府下車即可 開盤時間 2007-09-10入住時間 2009-04-01 容 積 率 6.20綠 化 率 30%物 業(yè) 費 暫無資料物業(yè)公司 暫時未定物業(yè)公司開 發(fā) 商 內蒙古華麟房地產開發(fā)有限公司預售許可證 暫無資料 售樓地址 昭烏達路與南二環(huán)交叉西北角(賽汗區(qū)政府旁) 銷售情況：匯商廣場準現(xiàn)房寫字樓、公寓在售，預計10月中旬交房；寫字樓均價5600元/平方米，戶型面積30-100，剩余房源不足20%，公寓均價6100元/平方米，戶型面積38-75平方米，目前購公寓送精裝； （三利佰佳國際公寓本項目由內蒙古利佰佳房地產開發(fā)有限責任公司 開發(fā)建設，位于金橋開發(fā)區(qū)昭烏達路東側，共一期，戶型面積59-147平米,精裝修。主體結構：現(xiàn)澆混凝土框架結構，外立面：1-3層石材貼面，4-25層仿石材涂料供電系統(tǒng)：雙路供電，供水系統(tǒng)：市政，供暖：高檔中央空調 ，物業(yè)現(xiàn)狀:地上 層，占地面積:23201平方米 ，建筑面積:100000平方米， 竣工時間:2011-06-30，開發(fā)商:內蒙古利佰佳房地產開發(fā)有限責任公司。 利佰佳國際公寓基本信息物業(yè)類別 住宅、公寓項目特色 投資地產建筑類別 高層裝修狀況 精裝修環(huán)線位置 二環(huán)以外 所屬商圈 金橋開發(fā)區(qū) 物業(yè)地址 金橋開發(fā)區(qū)昭烏達路東側 交通狀況 乘5、21、66、78路到內蒙古工商局下車開盤時間 2010-05-20入住時間 2011-06-30 容 積 率 4.31綠 化 率 35%物 業(yè) 費 暫無資料物業(yè)公司 開 發(fā) 商 內蒙古利佰佳房地產開發(fā)有限責任公司 銷售情況：利佰佳國際公寓、寫字樓戶型范圍60600不等期房房源，公寓6380-14000元/平方米，寫字樓起價6000元/平方米，預計8月底正式開盤銷售，一次性全款3個點，按揭無優(yōu)惠。（四）金花園 該項目地處呼和浩特市金橋市區(qū)，按照“拉開城市框架、拓展城市空間”的思路，為適應西部大開發(fā)和加快城市化進程的需要，金橋開發(fā)區(qū)從1998年開始規(guī)劃建設，總規(guī)劃面積43.6平方公里，到目前金橋新市區(qū)已建成，道路、供水、供電、供暖、排污、通訊、天然氣等基礎配套設施，目前60多家單位已進駐新市區(qū)。金花園項目正是在新市區(qū)城市建設的不斷加快和功能更好的完善下由內蒙古建發(fā)房地產開發(fā)有限公司投資建設。小區(qū)由兩棟十七層的現(xiàn)代化高層住宅樓組成。其中1號樓（北樓）臨二環(huán)路，一側為地上四層、地下一層，共計五層的商業(yè)辦公樓，是集商業(yè)、休閑、娛樂、寫字樓為一體的商業(yè)樓。占地面積:14249平方米 建筑面積:54950平方米 開工時間:2006-10-01竣工時間:2008-09-30總戶數(shù):300開發(fā)商:內蒙古建發(fā)房地產開發(fā)公司物業(yè)管理公司:建發(fā)物業(yè)管理公司 金花園基本信息物業(yè)類別 住宅、商業(yè)項目特色 投資地產,成品地產建筑類別 高層裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 二環(huán)以外 所屬商圈 暫無資料 物業(yè)地址 賽罕南二環(huán)路與昭烏達路交匯處東南角（賓悅大酒店往南第二個十字路口 交通狀況 可乘66、21、34、78路到中級人民法院站下車即可開盤時間 2007-11-30入住時間 2008-09-30 容 積 率 3.75綠 化 率 33%物 業(yè) 費 1.20元/平方米月物業(yè)公司 建發(fā)物業(yè)管理公司開 發(fā) 商 內蒙古建發(fā)房地產開發(fā)公司 銷售情況：金花園現(xiàn)房在售，為20-30平米SOLO公寓和100平米左右戶型的寫字樓，剩余房源30%左右；價格為5900元/平米。（五）呼和浩特在售寫字樓市場小結地理位置 目前，呼和浩特在售寫字樓集中于南二環(huán)附近一帶，周邊各種配套設施：各大銀行、郵局、電信、網通、火車站、汽車站、飛機場、醫(yī)院、娛樂場所等，相對市區(qū)來說，不是很健全，且遠離市區(qū)金融核心區(qū)，給從事商業(yè)辦公的中小企業(yè)帶來了一定的不便。戶型面積 涵蓋了30-500平米的各種戶型，以100平米戶型為主。房 源 目前，呼和浩特在售寫字樓房源較為匱乏，已不足13萬平米。價 格 呼和浩特南二環(huán)附近一帶寫字樓市場平均價格為6000元/平米。銷售情況 各開發(fā)商均以打折優(yōu)惠的形式向外推售房源，優(yōu)惠幅度以一次性付款優(yōu)惠2%-3%不等，按揭為1%或沒有優(yōu)惠，總體上該區(qū)域內寫字樓市場銷售情況較好，平均每月成交1萬平米。八、 呼和浩特寫字樓租賃市場情況 （一）、呼和浩特部分二手寫字樓市場情況詳細地址待租總面積基本戶型面積價格 元/平米裝修情況信息類型海亮廣場3000200400簡單裝修出租長安金座A座200092200中檔裝修出租盈嘉國際30051400中檔裝修出租嘉林小區(qū)7#樓1000805000高檔裝修出售熙華大廈 3000300200簡單裝修出租泰花園蘭泰廣場200099200簡單裝修出租加利大廈 5000100400簡單裝修出租天和大廈 B座 500100200高檔裝修出租大天酒店九樓200066.85400中檔裝修出租巴黎廣場 2000110260高檔裝修出租名都楓景3000400200中檔裝修出租世貿晶鉆500051,1006