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主報告1稿范文 中國信達資產(chǎn)管理公司海口辦事處部分不良資產(chǎn)組合處置項目資產(chǎn)價值咨詢報告書中華咨字 （xx）第*號中國信達資產(chǎn)管理公司貴公司下屬之?？谵k事處擬將部分不良資產(chǎn)組合處置。 中華財務會計咨詢有限公司（以下簡稱“中華財務”或我們）接受貴公司的委托，對該等擬處置之資產(chǎn)進行調(diào)查，對該等資產(chǎn)在本報告設定之咨詢基準日xx年36月30日的可回收價值發(fā)表咨詢意見。 （一）委托方及資產(chǎn)占有方概況 1、委托方概況中國信達資產(chǎn)管理公司經(jīng)國務院以及中國人民銀行批準，并經(jīng)國家工商行政管理局注冊登記，于1999年4月20日在北京正式成立。 公司性質(zhì)具有獨立法人資格，獨立承擔民事責任的國有獨資非銀行金融機構(gòu)。 公司資本金注冊資本金100億元人民幣，由財政部全額劃撥。 公司主要任務利用國家給予的特殊法律地位和專業(yè)優(yōu)勢，管理、處置因收購中國建設銀行、國家開發(fā)銀行不良貸款形成的資產(chǎn)，最大限度保全資產(chǎn)，減少損失。 2、資產(chǎn)占有方概況中國信達資產(chǎn)管理公司?？谵k事處（二）項目背景簡介貴公司擬將下屬?？谵k事處的部分不良資產(chǎn)組合處置，將該等不良資產(chǎn)組合出售給合資格的境外投資者，加快不良資產(chǎn)的處置速度。 （三）咨詢目的本次咨詢項目旨在調(diào)查貴公司下屬之海口辦事處納入本次組合處置范圍內(nèi)的相關資產(chǎn)。 我們對該等資產(chǎn)在xx年36月30日這一咨詢基準日的可回收價值進行判斷和測算，向貴公司提交針對該等資產(chǎn)于約定基準日可回收價值的咨詢報告書，為貴公司本次經(jīng)濟行為提供價值參考。 （四）咨詢范圍貴公司下屬之?？谵k事處所擁有之擬應用于本次經(jīng)濟行為之資產(chǎn)為納入本次咨詢范圍之特定資產(chǎn)，包括實物抵債資產(chǎn)和債權(quán)資產(chǎn)，其中實物抵債資產(chǎn)共78項，抵債金額為107,097.48萬元，債權(quán)資產(chǎn)共141項，債權(quán)金額為429,173.45萬元。 （五）咨詢基準日本項目咨詢基準日為xx年36月30日，我們對咨詢范圍內(nèi)的資產(chǎn)可回收價值的測算及咨詢意見的提供均基于該基準日的資產(chǎn)狀況、市場條件、企業(yè)經(jīng)營情況、法律規(guī)定，對于其他可能對本次咨詢產(chǎn)生影響的因素我們亦是以該基準日的歷史狀況作為我們工作的基礎。 由于貴公司提供的關于本金及利息的統(tǒng)計截止于xx年12月20日，故本報告中反映的本金、利息及本利合計的金額，除非另有說明，均是以xx年12月20日數(shù)據(jù)為基礎。 對于該基準日后所發(fā)生的重大后續(xù)事項，我們在本報告的“重大期后事項”中進行了摘錄。 （六）本報告所述及之價值定義本報告之目的旨在向貴公司提供基準日委托資產(chǎn)可回收價值的咨詢意見。 本報告所稱之可回收價值指假設貴公司在基準日執(zhí)行該等資產(chǎn)的清收程序，可獲取之貨幣金額。 我們未考慮在回收過程中為使該等資產(chǎn)達到可用于市場變現(xiàn)之目的而必須繳納予國家或地方政府之稅費、快速變現(xiàn)需要考慮之相關折扣等。 但除非另有說明，在本報告未考慮交易達成后（無論是否收到貨幣資金或其等價物）所需繳納之相關稅費，以及清收過程中所需要支付的清收費用。 （七）咨詢方法我們主要采用市場比較法、假設開發(fā)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法、收益還原法等方法測算該等實物資產(chǎn)的可回收價值。 1.市場比較法市場比較法是指利用市場同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的方法。 對于目前為非持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，或僅為維持經(jīng)營狀態(tài)的整體資產(chǎn)，且公開市場上有可比的資產(chǎn)及其交易活動的資產(chǎn)我們采用市場比較法測算其可收回價值。 采用市場比較法的具體操作過程為a)進行市場調(diào)查，收集與評估對象類似的交易資料。 b)驗證交易資料的準確性；c)把選定的參照物與評估對象進行比較；d)分析與調(diào)整差異；e)綜合分析確定評估對象的價值。 2.假設開發(fā)法假設開發(fā)法是指將被估地產(chǎn)的預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余價值測算被估地產(chǎn)價格的方法。 對于目前尚未達到可營運狀態(tài)的房地產(chǎn)類型資產(chǎn)，我們結(jié)合其周邊的資源環(huán)境情況，在判斷其最佳可能用途的基礎上，采用假設開發(fā)法，測算其在新的可能用途情況下的可收回價值。 采用假設開發(fā)法的具體操作過程為a)該等房地產(chǎn)資產(chǎn)目前的實際現(xiàn)狀，以及土地在目前周邊條件下最佳的潛在經(jīng)濟用途；b)重新定義其用途后，開發(fā)投入的成本費用和未來可實現(xiàn)收益；c)實現(xiàn)收益扣減利潤及成本之后得到該等土地在定義的最佳經(jīng)濟用途下的價值；d)其他可能影響該等資產(chǎn)的重大影響因素，對土地價值進行調(diào)整，得到該等資產(chǎn)的可收回價值。 3.現(xiàn)金流折現(xiàn)法現(xiàn)金折現(xiàn)法是指通過估測評估對象未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的方法。 對于的整體經(jīng)營性實物抵債資產(chǎn)（包括土地、房產(chǎn)及配套設施在內(nèi)），且目前持續(xù)經(jīng)營，資產(chǎn)的個體及周邊綜合因素較好，有利于其繼續(xù)營運，我們采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法測算其可收回價值。 采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的具體操作過程為a)考察該等整體經(jīng)營性資產(chǎn)目前的營運現(xiàn)狀和財務狀況；b)考慮未來持續(xù)經(jīng)營該等資產(chǎn)的投入、產(chǎn)出及現(xiàn)金流狀況；c)將該等資產(chǎn)未來經(jīng)營凈現(xiàn)金流乘以折現(xiàn)系數(shù)，得到其凈現(xiàn)值d)考慮其他可能影響該等資產(chǎn)的重大影響因素，對凈現(xiàn)值進行調(diào)整，得到該等資產(chǎn)的可收回價值。 4.收益還原法收益還原法是指通過估測評估對象未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的方法。 對于非整體的經(jīng)營性實物抵債資產(chǎn)，且目前持續(xù)或曾經(jīng)經(jīng)營，獲得租金收入的經(jīng)營性資產(chǎn)，我們采用租金還原法測算其可收回價值。 采用租金還原法的具體操作過程為a)該等經(jīng)營性資產(chǎn)目前的營運現(xiàn)狀；b)該等資產(chǎn)未來營運的租金收入、其他收入和費用成本支出；c)資產(chǎn)未來凈營運收入乘以折現(xiàn)系數(shù)，得到其凈現(xiàn)值。 d)其他可能影響該等資產(chǎn)的重大影響因素，對凈現(xiàn)值進行調(diào)整，得到該等資產(chǎn)的可收回價值。 5.部分抵債資產(chǎn)與債權(quán)我們結(jié)合項目或資產(chǎn)的特殊情況，按照快速變現(xiàn)折扣系數(shù)進行綜合調(diào)整，得到其可收回價值。 具體操作過程為a)該等整體資產(chǎn)的實物現(xiàn)狀；b)本項目及資產(chǎn)的特殊情況，給予快速變現(xiàn)折扣系數(shù)進行綜合調(diào)整；c)評估價值或抵債金額價值乘以快速變現(xiàn)折扣系數(shù)，得到該等資產(chǎn)的市場可變現(xiàn)價值；d)其他可能影響該等資產(chǎn)的重大影響因素，對凈現(xiàn)值進行調(diào)整，得到該等資產(chǎn)的可收回價值。 6.對于部分資產(chǎn)項目，由于涉及訴訟或處于與債務人談判協(xié)商階段，我們分析認為其回收結(jié)果存在幾種可能性。 我們分別分析了可能出現(xiàn)的結(jié)果及該結(jié)果下的資產(chǎn)可回收程度，將上述可能性及其結(jié)果均列示于本報告，供貴公司在實施本經(jīng)濟行為時參考。 （八）調(diào)查與咨詢程序我們的咨詢工作共分四個階段 1、接受委托及準備階段。 我們于xx年7月*日接受貴公司委托從事本項目，我們隨即確定了有關的工作人員并就本項目有關問題進行認真討論。 確定了工作方案和工作計劃。 依據(jù)本項目特點，我們編制了有關工作所需的空白底稿模板，并對參與項目員工進行培訓。 本階段工作時間為xx年7月日至xx年7月23日。 2、預調(diào)查及工作計劃階段中華財務預調(diào)查工作小組赴?？趯ξ蟹秶鷥?nèi)的有關資產(chǎn)及債權(quán)項目進行前期調(diào)查，查閱有關文檔資料，向?？谵k事處歸口經(jīng)理進行訪談，實施對貴公司委托資產(chǎn)的預調(diào)查。 根據(jù)預調(diào)查結(jié)果編制咨詢工作計劃及現(xiàn)場工作日程。 預調(diào)查及工作計劃階段的工作時間為xx年7月24日至8月4日。 3、現(xiàn)場調(diào)查基于預調(diào)查所了解的情況，各小組赴?？诩按_定的資產(chǎn)所在地對其展開現(xiàn)場調(diào)查。 我們的現(xiàn)場調(diào)查工作主要包括（但不限于）?資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況、實際存在狀況，資產(chǎn)所處的市場環(huán)境；?債務人（擔保人）的合法存在情況、經(jīng)營情況、舉債情況；?該等資產(chǎn)產(chǎn)生的背景；?不良資產(chǎn)形成的原因；?貴公司的相關人員為維護貴公司的資產(chǎn)及權(quán)益所實施的行為及有關結(jié)果（或未來可能性）；?其他與資產(chǎn)的形成及回收有關的情況。 現(xiàn)場調(diào)查階段的工作時間為xx年8月5日至8月13日。 4、分析測算并出具報告階段根據(jù)預調(diào)查及現(xiàn)場調(diào)查的結(jié)果，依據(jù)資產(chǎn)的特點，選擇適當方法對具體資產(chǎn)在基準日的可回收價值進行測算并出具分報告。 匯總各資產(chǎn)的可回收價值數(shù)據(jù)，得到本次經(jīng)濟行為委托資產(chǎn)于基準日的參考可回收價值。 分析測算并出具報告階段的工作時間為xx年8月14日至*月*日。 （九）咨詢結(jié)果在實施了上述咨詢程序與方法后，本次委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)在xx年6月30日這一特定基準日的可回收價值參考區(qū)間為萬元至萬元，具體結(jié)果見各分類匯總表。 本報告含有四份分報告，分報告針對不同類別的資產(chǎn)分別編制。 （十）重大期后事項說明 1、紅樹林酒店（R7）抵債資產(chǎn)之一的紅樹林酒店房產(chǎn)，其用地未經(jīng)縣級以上人民政府批準，未辦理國有土地使用證，屬于非法用地，其房產(chǎn)也缺乏正常規(guī)劃報建手續(xù)，經(jīng)咨詢律師的意見，由鎮(zhèn)土地所辦理的房產(chǎn)證在法律上視為無效，債權(quán)人在處置房產(chǎn)時，有違章建筑和非法用地的風險，政府可以推倒現(xiàn)有建筑，并無償收回土地，該房產(chǎn)的價值咨詢下限為0；其他兩處房產(chǎn)據(jù)?？谵k事處項目經(jīng)理介紹由于未申請執(zhí)行，權(quán)利已經(jīng)滅失，須重新上訴，因此也存在無法事實追償?shù)目赡苄?，因此該兩處房產(chǎn)的價值咨詢下限為0。 因此該項抵債資產(chǎn)的價值咨詢結(jié)果下限為0。 （十一）重大及特殊事項說明 1、月度假村（R3）xx年2月29日，海南省高級人民法院以 （2000）瓊高法執(zhí)字第14號民事裁定書裁定，將海月度假村16棟別墅折價780萬元抵償債務人所欠海口辦事出的債務。 但 （1995）海新法執(zhí)字第3292號裁定書已經(jīng)于2000年8月28日裁定將海月度假村7棟B型別墅抵償給關閉海南發(fā)展銀行清算組，于xx年8月3日， （1995）海新法執(zhí)字第329號協(xié)助執(zhí)行通知書要求三亞市土地房產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行。 列入本次咨詢范圍的為海月度假村16棟別墅，但由于存在重復查封，且海發(fā)行清算組查封在前，并且法院已經(jīng)下達執(zhí)行通知書，時效并未滅失，因此我們在咨詢律師的基礎上，判斷?？谵k事處對于該等抵債資產(chǎn)的權(quán)利只限于16棟別墅未出現(xiàn)其他權(quán)利人主張的9棟別墅，我們的價值咨詢范圍也僅限于該9棟別墅。 根據(jù)現(xiàn)場?？谵k事處有關工作人員提供的情況，海口辦事處也是海發(fā)行的債權(quán)人之一，因此雖然在海發(fā)行清算狀態(tài)下，?？谵k事處相對其他債權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)，無法優(yōu)于其他債權(quán)人對上述清算組查封的7棟別墅主張權(quán)利，但?？?