將地產行業(yè)納入反洗錢監(jiān)管體系的幾點建議.doc

將地產行業(yè)納入反洗錢監(jiān)控體系的幾點建議從近年來破獲的一系列貪污受賄、走私販毒、非法融資等犯罪活動看，相當部分犯罪分子通過房地產行業(yè)將非法所得進行清洗，房地產行業(yè)存在較高的洗錢風險。我國反洗錢法雖然將特定非金融機構納入反洗錢監(jiān)管范圍，但并未針對房地產等主要的特定非金融機構建立反洗錢監(jiān)控體系，給不法分子利用房地產行業(yè)從事洗錢活動可趁之機。因此，將房地產行業(yè)納入反洗錢監(jiān)控體系，成為當務之急，本文對此提幾點建議，以供參考。一、房地產行業(yè)洗錢風險愈發(fā)明顯亞洲開發(fā)銀行評估報告曾認定，我國洗錢量每年不少于2000億元，約占 GDP的2%，中國人民銀行反洗錢監(jiān)測分析中心主任歐陽衛(wèi)民認為每年發(fā)生在我國洗錢規(guī)模約3000-4000億元之間。由此可見，每年發(fā)生在我國的洗錢規(guī)模相當龐大。囿于資料限制，我們無法準確知道房地產業(yè)多大程度上成為洗錢的渠道之一，但一系列破獲的房地產業(yè)洗錢案及發(fā)生在房地產領域的一些經濟現象使我們有理由相信房地產業(yè)存在較高的洗錢風險。一是相當部分貪腐官員擁有多處房產，據有關統(tǒng)計，過去幾年，在揭露出來的官員貪污受賄案件中，涉及房地產洗錢的約占三分之一，比如，重慶市原公安局副局長文強用部分賄款購置13處房產，重慶市原公安局副局長彭長健及其妻用部分賄款購置3處房產，重慶市北碚區(qū)原副區(qū)長趙文銳用200萬贓款投資成立一家房地產公司洗錢，浙江省建設廳原副廳長楊秀珠用贓款在紐約黃金地帶購置5處高檔房產，四川樂山市原副市長李玉書用1400萬元贓款購置3處高檔房產等，貪官利用房地產洗錢的例子不勝枚舉；二是有些走私販毒分子和地下錢莊以投資房地產開發(fā)公司為掩飾清洗黑錢，如1993年犯罪分子李某（臺灣嘉義人）在三亞市設立三亞嘉鴻房地產開發(fā)公司為地下錢莊清洗黑錢；2006年告破的福州陳凱販毒洗錢案就是通過設立凱旋房地產集團從事房地產開發(fā)將數百億毒資洗白；廈門遠華走私集團案中，部分走私款就是通過集團設立的遠華房地產有限公司洗白；三是有些非法集資分子利用房地產業(yè)清洗集資款，如2007年浙江東陽本色控股集團有限公司的老板吳英用非法吸收的公眾存款購置大量房產；四是使用大額現金一次性購房已是普遍現象，據媒體報道，在北京、深圳、廣州等大城市使用現金一次性支付300萬元及以上的購房現象相當普遍，有的甚至一次性支付1000萬元以上的現金購買豪華別墅，今年隨著海南國際旅游島規(guī)劃出臺，更是出現外地炒房客用行李箱和麻袋裝著現金赴海南島買房的奇觀，在支付手段高度發(fā)達的今天，這些購房者為何棄用安全、快捷的支付工具不用？反而既不嫌麻煩、又不怕危險拉著一大堆現金去購房，一個合理的解釋就是這些現金來路不明；五是高房價與高空置房現象并存，近年來，我國房價一直高燒不退，與此同時，相當多已出售的商品房卻無人居住，據有關媒體報道，國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示，有高達6640萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住，用大額資金購買的房產既不自住，也不出租，而讓它長期空置，存在較大藏匿黑錢的嫌疑。二、房地產洗錢原因分析犯罪分子之所以選擇進入房地產領域洗錢原因有四：一是房地產行業(yè)是我國國民經濟的支柱產業(yè)，近十年來得到又一輪快速發(fā)展，每年拉動GDP增長2個百分點，其增加值占GDP的比重一直保持在4%左右， 2009年，全國商品房銷售額接近6萬元億元，占同期全社會消費總額近50%，市場容量不斷擴大，為洗錢犯罪提供了充分的容納空間；二是投資房地產具有一定私密性，對于購房者一次性用現金購房，開發(fā)商一般不會過問資金的來歷，也沒有相關部門來核查，另一方面，我國沒有建立全國聯網的房地產登記查詢系統(tǒng)，無法統(tǒng)計個人和家庭在異地購置多套房產的情況，無形中為洗錢分子提供了一條安全、便捷的洗錢渠道；三是我國房地產稅收體系只有流轉環(huán)節(jié)的稅種，沒有持有環(huán)節(jié)的稅種，持有不動產不用交稅，把黑錢轉化為房地產既可以保值、升值，還可以出租獲得收益，洗錢的成本低，收益大；四是房地產領域目前仍是反洗錢工作的真空地帶，在金融領域的洗錢行為受到嚴密監(jiān)控的情況下，不法分子把洗錢的目標轉移到房地產等非特定金融領域，非法資金進入房地產市場沒有得到有效的監(jiān)控。三、房地產業(yè)洗錢行為分析（一）房地產洗錢過程分析通常，洗錢過程可分為放置、離析和融合三個階段，房地產業(yè)洗錢過程也一樣。在放置階段，洗錢分子通過購置土地、建筑安裝材料或商品房等方式，將非法所得注入房地產開發(fā)成本或購房款項中；在離析階段，通過房地產開發(fā)利潤，商品房買賣價差或直接持有房地產實物等形式，掩蓋交易線索，隱藏非法身份及資金性質；在融合階段，把披上合法外衣的犯罪所得與其他正常來源的所得混在一起，并轉移至與不法分子無明顯聯系的他人、法人或其他組織名下從事正當、合法經營或消費。（二）房地產洗錢方式分析通過上述房地產洗錢案例，可將房地產洗錢方式歸納為三種：一是以自身或他人名義通過房地產交易洗錢，如貪腐官員以自身或他人名義購買房產隱藏非法所得；二是通過直接投資組建房地產開發(fā)公司將巨額贓款轉化為開發(fā)資金，這是走私販毒、地下錢莊及非法集資分子較為青睞的洗錢方式，因為這些非法所得數額龐大，組建房地產開展公司有利于將龐大的非法收入轉化為正當收入；三是以直接或間接以參股方式將非法資金注入房地產開發(fā)公司，并以股東分紅的形式獲得對非法所得的合法占有進行洗錢，如貪腐官員以秘密參股或以關系人參股方式成立房地產開發(fā)公司，自己從幕后操縱，利用手中權力為房地產開發(fā)公司打通關節(jié)、開綠燈，自己便能坐收合法分紅收入。四、房地產反洗錢工作的幾點建議房地產業(yè)洗錢一方面為不法分子提供了轉移非法財產的渠道，加大了犯罪打擊的難度；另一方面加劇了房地產市場波動，擾亂房地產市場秩序，加大了國家調控房價的難度，影響國民經濟的穩(wěn)健運行，因此，將房地產業(yè)納入反洗錢監(jiān)控體系勢在必行。（一）盡快出臺房地產業(yè)反洗錢規(guī)定英國、加拿大及歐盟等國家和地區(qū)都以法律的形式明確將房地產業(yè)納入反洗錢監(jiān)控體系，我國反洗錢法雖然將特定非金融機構納入反洗錢監(jiān)管體系，但沒有明確規(guī)定特定非金融機構的范圍，導致作為反洗錢主管部門的人民銀行對房地產等特定非金融機構開展反洗錢監(jiān)管無法可依，房地產等特定非金融領域反洗錢工作存在制度真空，使其淪為犯罪分子洗錢的樂土。因此，國家應盡快出臺房地產業(yè)反洗錢規(guī)定，明確將房地產納入反洗錢監(jiān)控體系，房地產相關管理部門應作為反洗錢協管部門配合人民銀行依法開展反洗錢監(jiān)控工作，鑒于房地產洗錢涉及開發(fā)、建筑安裝、交易等環(huán)節(jié)，同時應將房地產開發(fā)商、建筑商、房地產中介、房地產交易所和注冊會計師（審計師）事務所等確定為反洗錢義務人，為人民銀行在房地產領域開展反洗錢工作掃除制度障礙，確保房地產反洗錢工作順利進行。（二）建立房地產反洗錢基本管理制度1、強制推行房地產交易非現金結算房地產現金交易便于犯罪分子利用房產藏匿非法收入，逃避金融體系的反洗錢監(jiān)控，國際上，凡以大額現金（100萬美元以上）支付的房款就被視同為黑錢或有黑錢嫌疑。鑒于我國用現金一次性購買高檔房產和多套房產是普遍現象，因此應規(guī)定，房地產領域的交易禁止使用現金支付結算方式，在房地產開發(fā)、銷售、二手房交易等環(huán)節(jié)必須采用非現金支付結算方式，使房地產交易資金結算在銀行體系進行，有利于從源頭上遏制非法所得進入房地產領域。2、建立房地產業(yè)客戶身份識別制度和交易記錄保存制度鑒于房地產反洗錢義務主體較多，應按不同的義務主體建立相應的客戶識別制度。一是在注冊驗資環(huán)節(jié)，注冊會計師（審計師）事務所應重點審核開發(fā)商、建筑商、房地產中介等單位的資金來源與性質，了解實際出資人的情況，同時核對這些單位的審批文件和營業(yè)執(zhí)照，登記法人代表、大股東等基本信息，并做好信息保存和報送工作；二是房地產銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商重點應核對和登記購房者身份信息，了解購房者職業(yè)情況，并做好信息和交易記錄保存工作，以便反洗錢主管部門掌握一人擁有多房產、異地購房情況及擁有的房產是否與實際收入是否相符等，至于交易資金來源重點由銀行機構監(jiān)控；三是在房地產交易登記環(huán)節(jié)，房地產交易所重點應核實登記購房者及二手房交易雙方身份信息及交易房產基本信息，并做好信息和交易記錄保存工作。3、建立房地產反洗錢可疑交易報告制度針對房地產業(yè)洗錢特點，應建立房地產反洗錢可疑交易報告制度。對于房地產開發(fā)商和建筑商大部分注冊資金以現金形式繳存和投入資金超過營業(yè)執(zhí)照批準金額且不能提供增資證明文件的，注冊會計師（審計師）事務所及商業(yè)銀行應及時報告可疑交易；對于個人和同一家庭單位一次性購買3套房產及以上或單筆金額在300萬元及以上的，房地產開發(fā)商應及時報告可疑交易；對于房地產按揭貸款提前還貸且數額較大（如50萬元及以上）的，商業(yè)銀行應及時報告可疑交易；對于境外購房產和用境外資金購房的，商業(yè)銀行和開發(fā)商應及時報告可疑交易；在二手房交易中，交易價格與市場價值明顯不符的，交易中介和房交所應及時報告可疑交易。(三)建立房地產業(yè)反洗錢獎罰機制為促進房地產業(yè)履行反洗錢義務的積極性，可參照金融機構反洗錢考核機制，要求房地產相關義務人建立反洗錢內控制度，履行房地產交易客戶身份識別制度和交易記錄保存制度，認真執(zhí)行可疑交易報告制度，對于沒有按要求履行反洗錢義務的房地產相關部門，規(guī)定相應處罰措施，對破獲房地