高房價下的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢研究.doc

資料收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站 刪除 謝謝 高房價下的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢研究1 緒論41.1 研究背景41.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀41.3 研究意義52 我國房地產(chǎn)市場走向62.1 近期房地產(chǎn)市場形勢62.1.1 房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇時期62.1.2 房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時期62.1.3 房地產(chǎn)業(yè)“平穩(wěn)”運行到“過熱”發(fā)展時期62.1.4 房地產(chǎn)業(yè)“低谷”時期72.1.5 房價快速上漲時期72.2 房價過快上漲原因72.2.1 房地產(chǎn)投資增長快，利潤豐厚72.2.2 人民幣升值對房地產(chǎn)影響82.2.3 房價波動的影響和消費者投資偏好92.3 房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題93 發(fā)達國家經(jīng)驗與啟示113.1 美國住房抵押貸款措施113.2 日本控制房地產(chǎn)泡沫的措施114 促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展對策134.1 土地管理審批制度134.2 宏觀調(diào)控政策中確保政府權(quán)威性134.3 加大經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)力度135 結(jié)論14摘 要 自從我國經(jīng)濟進行對外開放，房地產(chǎn)業(yè)隨著改革的春風(fēng)進入飛速發(fā)展時期。和房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)、從業(yè)人員、金融機構(gòu)均處于快速增長，房地產(chǎn)業(yè)是國名經(jīng)濟的重要組成。但當(dāng)一個行業(yè)增長過快時，就會暴露其中的一些問題，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。本文的整體寫作思想是:在查閱大量文獻的基礎(chǔ)上，以地產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展情況為出發(fā)點，研究其整體發(fā)展歷程，再與國外發(fā)達國家的成功經(jīng)驗作比較，論述我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在不足，并且針對具體不足提出可行的方案。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、發(fā)展、金融ABSTRACT Since the reform and opening up, Chinas real estate industry is in rapid development stage. Related to real estate enterprises, practitioners, financial institutions are in rapid growth, the real estate industry is the important part in the national economy. But as a result of development too fast, the real estate industry, there is a lot of problems. This article main research train of thought is: according to the actual circumstance of our countrys real estate industry, the study situation of its development, and through the compare to the successful experience of foreign developed countries, discusses the real estate industry development of our country existence insufficiency, and put forward feasible solutions for specific deficiencies. Key words：real estate, Development, finance一、緒論1.1 研究背景 從90年代開始，我國的房地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)過整合發(fā)展，現(xiàn)已比較規(guī)范化，房地產(chǎn)事業(yè)為國家的經(jīng)濟建設(shè)添磚加瓦，貢獻了很大一份力量。房地產(chǎn)行業(yè)是一個萬花筒似行業(yè)，在其中你可以看到多種行業(yè)的身影，一個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有以點帶面的效果。 房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展有很大的支撐作用，它與國民經(jīng)濟的發(fā)展相輔相成，且房地產(chǎn)是政府財政收入的重要來源1。 房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟成熟國家的財政收入中占據(jù)很高的比例。美國經(jīng)濟的重要組成部分為房地產(chǎn)、鋼鐵業(yè)和汽車。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在其財政收入中充當(dāng)支柱角色，房地產(chǎn)的增加值約占經(jīng)濟生產(chǎn)量的10%左右2。 另外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要比國民經(jīng)濟的發(fā)展速度超前，具有導(dǎo)向作用。有研究表明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展速度的關(guān)系如表1-1所示。表1-1 經(jīng)濟增長速度和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系國民經(jīng)濟發(fā)展速度小于4%4%5%5%8%8%10%10%15%房地產(chǎn)業(yè)萎縮停滯或倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展 我國經(jīng)濟增速一直為8%附近，根據(jù)表1-1可知，我國的房地產(chǎn)發(fā)展速度為穩(wěn)定發(fā)展或高速發(fā)展。1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1）國外的研究現(xiàn)狀 日本作為亞洲經(jīng)濟比較成熟國家。隨著二戰(zhàn)的結(jié)束，日本快速發(fā)展其國民經(jīng)濟，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之快速崛起，并飛速發(fā)展。日本的公寓樓盤現(xiàn)已采用統(tǒng)一標準建設(shè)和裝修。但是日本的房地產(chǎn)現(xiàn)狀也是歷經(jīng)曲折和調(diào)整才發(fā)展成現(xiàn)在的規(guī)范。在80年代日本引爆了日本歷史中最大的房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)時房價由高位快速折斷，房地產(chǎn)商損失慘重。而房地產(chǎn)行業(yè)對資金具有強烈的吸收作用，過度的資金吸入提升了房價。迫使日本央行不斷加大利率，致使樓市破滅。房地產(chǎn)泡沫結(jié)束后，政府吸取教訓(xùn)，提出了一些改革方針:利用發(fā)行國債募集的資金來進行公共設(shè)施建設(shè)，利用早期的投入帶動周邊地價的上漲；其次把信用貸款的限制降低，設(shè)立專門用于地產(chǎn)投資的資金；最后，政府對行政處理事務(wù)的程序進行刪減，節(jié)約辦事時間，提升做事的效率值3。 新加坡是一個地少人多的國家，城市的發(fā)展空間很小，但隨著人口的增多，對住宅的需求量日漸上升。新加坡在不斷地總結(jié)和實踐中，根據(jù)自身情況提出下列政策:一是“居者有其屋”計劃（即每個家庭都有自己居住的房子）；二是中央公積金制度；三是對有關(guān)于房地產(chǎn)金融政策進行修整和完善4。 2）國內(nèi)的研究現(xiàn)狀 市場的自由性對于房地產(chǎn)市場是非常重要的，外界不應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的運行進行過多干涉，必須保證市場對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)動性，這樣投資者才能安心的投資房地產(chǎn)，保證房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范性發(fā)展。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問題提出政府調(diào)控要有目的性、可操作性、有持續(xù)性、有協(xié)調(diào)性、預(yù)見性等相關(guān)建議；陳錦華在通向軟著陸的宏觀調(diào)控中指出，必須保證中央進行整體調(diào)控，下級部門進行加強和改善：第一，宏觀調(diào)控是搞好經(jīng)濟重要手段。第二，要在正確的時間采用正確的方式進行宏觀調(diào)控。第三，調(diào)控要與實際相結(jié)合5。1.3 研究意義 房地產(chǎn)行業(yè)是一個萬花筒似行業(yè)，在其中你可以看到多種行業(yè)的身影，一個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有以點帶面的效果。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢和狀況，對能夠很快的反饋到經(jīng)濟建設(shè)上去，對經(jīng)濟建設(shè)有重要作用。以地產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展情況為出發(fā)點，研究其整體發(fā)展歷程，再與國成功經(jīng)驗作比較，論述我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在不足，根據(jù)具體情況，提出合理可行的政策，從而保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展，從而保證經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。因此，對我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行分析研究，并提出相關(guān)對策，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有理論和現(xiàn)實意義。二、我國房地產(chǎn)市場走向2.1 近期房地產(chǎn)市場形勢 從鄧小平同志南巡結(jié)束后，在改革開放的這幾十年里，中國的經(jīng)濟進入了迅猛的發(fā)展時期，國民經(jīng)濟總量已在上升，同時，房地產(chǎn)行業(yè)也進入快速發(fā)展通道。近期我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展大體分為五個時期。2.1.1 房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇時期 國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準和代碼在1984年5月由中國政府進行頒布，我國政府把房地產(chǎn)業(yè)單獨分類，1987年在深圳拍出了第一塊公有土地，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇由此開始，并成為國民經(jīng)濟的重要部分。在起始期，房地產(chǎn)企業(yè)多扎堆于發(fā)達的東部沿海，而在相對落后的中西部則鮮有問津。且當(dāng)時的項目內(nèi)容也比較單一，主要集中在公寓和工廠用房6。2.1.2 房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時期 在90年代初房地產(chǎn)行業(yè)進入快車道，20世紀90年代初，中共十四大做出構(gòu)建社會主義經(jīng)濟體制的重大決策，房地產(chǎn)業(yè)開始進入快速的發(fā)展時期。在體制的變動和需求的推動下，房地產(chǎn)也開始快速增長，房地產(chǎn)公司的數(shù)量如雨后春筍，房地產(chǎn)的資金注入也迅速增多。在這一時期，房地產(chǎn)行業(yè)開始活躍，房地產(chǎn)的形式除傳統(tǒng)的買賣、租賃等以外，新型式的入股、證券交易、代理、咨詢等市場業(yè)務(wù)也開始走進人們的視野。另外，各地區(qū)加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，由此促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入高速狀態(tài)。但這一時期，投資規(guī)劃及資金規(guī)模開始出現(xiàn)失調(diào)現(xiàn)象，房地產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)出不規(guī)范化。2.1.3 房地產(chǎn)業(yè)“平穩(wěn)”運行到“過熱”發(fā)展時期 19982007年是房地產(chǎn)業(yè)“平穩(wěn)”到“過熱”發(fā)展階段，1993年底，中國政府實施宏觀調(diào)控并執(zhí)行“經(jīng)濟的軟著陸”，房地產(chǎn)業(yè)投資開始出現(xiàn)下滑。1997年金融危機席卷而來，中國的對外出口開始大幅減少，國內(nèi)經(jīng)濟狀況開始下滑，人們的經(jīng)濟收入下降，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資開始下滑。政府為了增大內(nèi)需，助力中國經(jīng)濟的增長，1997政府對房地產(chǎn)業(yè)實施擴張性的調(diào)控政策。1998年以后，在國家根據(jù)實情不斷調(diào)整策略的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)從泥潭中走出，重新煥發(fā)生機。從1999年至2007年，房地產(chǎn)投資只有1999年增長較慢為13.5%，其余各年均超過20%, 2003年和2007年增長更是達到30.3%和30.2%，成長為國民經(jīng)濟的重要組成。2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)的獲得了投資人的親睞，開始吸入大量的資金，過多的資金投入致使房價快速上揚；各地開始出現(xiàn)投機炒房現(xiàn)象7。2.1.4 房地產(chǎn)業(yè)“低谷”時期 房地產(chǎn)業(yè)“低谷”期來自2008年的一場世界性金融危機，經(jīng)融危機的爆發(fā)使各個產(chǎn)業(yè)受到不同程度的影響，房地產(chǎn)業(yè)也在這次危機中受到波及。與2007年相比2008年的國民經(jīng)濟增長速度出現(xiàn)頹勢，開始下降了近4個百分點，而民眾消費的的降低也致使GDP增速下降2個百分點。 在2008年，中國的房地產(chǎn)業(yè)變動不斷。當(dāng)年3月，恒大地產(chǎn)集團及其承銷商暫停了其原有的全球發(fā)售時間表，并推遲IPO計劃。SOHO中國董事局主席潘石屹公開發(fā)表言論，言論表示房地產(chǎn)將出行重大變化。且對旗下的8個樓盤開展營銷活動房地產(chǎn)業(yè)“金九銀十”出現(xiàn)降價的一幕。上海樓市出現(xiàn)“史上最冷金九”，期房的成交總量跌到44.69萬平方米，為旺季樓市新低。2.1.5 房價快速上漲時期由于09年的金融危機，國家拋出4萬億投資刺激計劃，致使房地產(chǎn)行業(yè)煥發(fā)新春。但為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的能夠穩(wěn)定的成長，2010年國務(wù)院又制定出“國十條”，在隨后時間里政策一再出臺，只為加強對房地產(chǎn)業(yè)的管控8。2013的新年剛開始，國務(wù)院制定“國五條”，主要強調(diào)要保證房價的合理平穩(wěn)，不支持投機買房獲利的行為。但一系列的政策并沒有起到應(yīng)有的作用，房價依舊一路飄紅。原因很多，既有調(diào)控的方向不準、力度不夠強硬，也有其他難以掌控的原因。因此，對房地產(chǎn)價格走勢的分析和討論很有必要，提出相關(guān)政策，從而為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)，讓房價合理的水平，從而改善人們的生活質(zhì)量。2.2 房價過快上漲原因2.2.1 房地產(chǎn)投資增長快，利潤豐厚現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)對我國我國的GDP增長占據(jù)了很大份額，為了保持經(jīng)濟增長，對房地產(chǎn)業(yè)投資存在過度。 最近幾年房地產(chǎn)直接和間接拉動GDP增長在2個百分點左右，如果房地產(chǎn)業(yè)不能夠穩(wěn)定發(fā)展，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)的進行倒退，也會使相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)波動。對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生嚴重的影響。 從統(tǒng)計結(jié)果看，我國民眾在2004年有關(guān)于房地產(chǎn)方面的建筑面積達到驚人的3. 5億平方米，而與之相關(guān)的資金投入高達1. 5萬億元。房地產(chǎn)業(yè)從多年前的一般行業(yè)華麗轉(zhuǎn)身成為我國經(jīng)濟的重要部分。數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2007年，房地產(chǎn)的資金保持每年20%的增長?？⒐っ娣e每年均有大幅度的增長，從1998年到2007年，銷售面積除2004年增長13.4%外，始終超過20%的增長。 據(jù)統(tǒng)計顯示，在1997年，我國民眾對房地產(chǎn)行業(yè)的投資比例占GDP的比重不足4.46%，而到2004年時投資的比重占到9.84%，體現(xiàn)了較快的增長速度，其對GDP的影響在2001年之后穩(wěn)定在增加2個百分點左右。因此，2003年8月底印發(fā)的國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知提出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動性強，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)9。房地產(chǎn)業(yè)是一個利潤率高的行業(yè)，2005年，全國共有5.63萬戶房地產(chǎn)建筑企業(yè)，整體利潤為1109.2億元；2007年，全國有6.25萬戶企業(yè)，共實現(xiàn)利潤總額2436.6億元，所以，房地產(chǎn)業(yè)是高回報的產(chǎn)業(yè)。2.2.2 人民幣升值對房地產(chǎn)影響 房價的快速上漲是相對于國民經(jīng)濟和國民收入的增長，人民幣升值以及寬松貨幣政策下的資金過剩推動房價走高是其外部原因。高房價的內(nèi)因為市場供需的扭曲。 從整個國際經(jīng)濟形勢來看，在長期內(nèi)人民幣會處于升值狀態(tài)，境外資金將會注入房地產(chǎn)等物業(yè)資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)最近幾年的強勢表現(xiàn)，消費者心中已經(jīng)深信房價會繼續(xù)上揚。最近幾年，政府對地產(chǎn)業(yè)實行寬松貨幣政策。國內(nèi)信貸資金的獲得渠道和門檻變得容易，吸引較多資金進入房地產(chǎn)。實際上，銀行貸款促成了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，二者的相互關(guān)系越來越緊密，從而使一定的金融危機轉(zhuǎn)嫁到銀行的頭上，這是為什么政府加緊對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控。 人民幣升值即國內(nèi)原本價值的物質(zhì)升值，房地產(chǎn)具有流通性好、資金密集的優(yōu)勢，是投資理想場所，而外資流入使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險加大，同時也加劇了銀行業(yè)的風(fēng)險，從而對政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生影響。當(dāng)人們手中的資金充足時，便會產(chǎn)生投資的欲望。而地產(chǎn)是一個利潤率很高且近在眼前的行業(yè)，成為人們的投資熱點。最后，人們追逐利益的心理將隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展充分表現(xiàn)，這對房價的上升起到助力的作用10。2.2.3 房價波動的影響和消費者投資偏好 房價的波動與房地產(chǎn)商投機行為導(dǎo)致的需求拉動有直接關(guān)系。地方政府的某些行為也刺激了房價的上揚。 從持有房產(chǎn)的人來看，房價的下跌，會導(dǎo)致起財富縮水，不利于其投資。從金融機構(gòu)來看，房價的下跌會使開發(fā)商回籠資金變慢，不利于銀行貸款的回收。從政府角度出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)下行，會使政府的稅收和土地收入均較少，是地方的經(jīng)濟總量減小。因此，房價的穩(wěn)定對很多人來說，至關(guān)重要。 我國具有全世界最高的儲存意識，在對其他理財渠道無認識的情況下，房地產(chǎn)投資是最直接和方便的，從而導(dǎo)致大量的個人投資進入房地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)在我國的私房率遠高于其他發(fā)達國家，比如遠高于美國，也高于香港地區(qū)11。2.3 房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題房子關(guān)系到人民的日常生活，屬于人們的生活必需品，但其供需及價格常出現(xiàn)波動時，國家應(yīng)出臺相關(guān)政策進行調(diào)控。最近幾年，房地產(chǎn)的價格是不斷刷新新高，面對過快上漲的房價，政府開始實行對拿地的標準進行提升、把以前的房貸優(yōu)惠進行取消、對房地產(chǎn)的稅務(wù)收取進行變革的一些列措施。但實際并沒有受到太大的效果。如圖2-1所示，隨著調(diào)控的出臺，房價不降反生，現(xiàn)象令人驚奇。以2013年4月1日起施行的“新國五條”為例，“新國五條”中對二套房的首付比例進行上調(diào)，按20%個人所得稅征收出售自己住房的買賣行為。這種措施的出臺，促使很多人從買賣二手房的市場逃離，轉(zhuǎn)而投向新房市場的買賣，導(dǎo)致期房銷量猛增，價格隨之上升。2014年月30日起，央行出臺“貸清小認房”“最低7折利率”等房貸新政2014年10月9日住建部、則政部、央行聯(lián)合卜發(fā)關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知降低貸款申請條件、提高貸款額度。2014午11月22日，央行、自2012年7月份以來首次降息2014年、2015年連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售而積和銷售額同比下滑。2015年底至2016年中期，宏觀經(jīng)濟下行壓力明顯，寬松的貨幣政策和股市低迷共同帶來了一線城市的樓市的井噴，并逐漸向三線城市過度。如南京、合肥、鄭州等地方性限購措施也相繼出臺，體現(xiàn)了樓市未來宏觀調(diào)控區(qū)域性、有效性、針對性。圖2-1 價格與調(diào)控的關(guān)系 當(dāng)人們能夠幸福的生活時，確保房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上；能夠帶動許多產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；從而帶動經(jīng)濟增速。但當(dāng)一個行業(yè)增長過快時，就會暴露其中的一些問題，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。存在著一些問題： 1.在公共土地獲取的過程中時，存在非法侵占農(nóng)業(yè)用地、風(fēng)景名勝區(qū)土地等濫用土地的現(xiàn)象，從而使過量的土地流入房地產(chǎn)建設(shè)中；還有的房產(chǎn)商通過違法手段來行賄公務(wù)人員，從而取得土地使用權(quán)，從而盜取國有資產(chǎn)；這種違法亂紀行為不僅竊取了國有資產(chǎn)，還影響了房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展，對國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。 2.在拆遷征地時，屢見報端的強拆行為，導(dǎo)致本地居民怨聲遍野，但開發(fā)商在追逐利益最大化的心理驅(qū)使下，往往不顧訴求，采用違法暴力手段，強行對民宅進行拆除，造成居民財產(chǎn)和人身安全的損害。因此，常出現(xiàn)暴力對抗，更有可能產(chǎn)生流血沖突，這與法制下的市場經(jīng)濟相背離。 3.在房地產(chǎn)行業(yè)的金融信貸方面，金融信貸風(fēng)險日漸增加。一些開發(fā)商在征地建設(shè)過程中，自己的資金不充分，無法承擔(dān)整體風(fēng)險，通過一些違法手段騙取商業(yè)銀行的貸款，使銀行承擔(dān)了更多的金融風(fēng)險。還有一些個人利用手中的有限資金，在銀行套取大量貸款，進行房產(chǎn)投資，這不僅加劇了銀行的金融風(fēng)險，也加劇了房地產(chǎn)的泡沫產(chǎn)生。 4.隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，城市中的高檔住房和別墅加速增長，而普通商品住房卻少有問津，特別是經(jīng)濟型住房嚴重缺失。這不僅導(dǎo)致供給不平衡，也致使房價快速上揚，不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展；更使低收入家庭陷入買不起房，無房可住的境地。三、發(fā)達國家經(jīng)驗與啟示3.1 美國住房抵押貸款措施 美國房地產(chǎn)抵押貸款市場的構(gòu)成主要為一級市場、二級市場和房地產(chǎn)抵押貸款保險市場。銀行是一級市場的主體。在美國，很多民眾通過貸款解決家庭住房，獲得貸款的方式就是以所要購置的房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，而金融機構(gòu)給購房者進行放款，購房者只需每月向金融機構(gòu)還取一定數(shù)額的資金。當(dāng)消費者無力還款時，金融機構(gòu)將把房產(chǎn)進行再次交易，防止了貸款無法回收。美國通過房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)將消費者的小額儲蓄集中，然后以房地產(chǎn)抵押貸款的方式，發(fā)放給各類住房投資者，作為一級市場主體的商業(yè)銀行等金融機構(gòu)解決了購房者資金不足的問題，二級市場使作為一級市場的不足問題的補充。在利率不斷波動的條件下，貸款期限較長往往難以獲得的資金，需要能及時轉(zhuǎn)讓貸款的二級市場，以利于解決一級市場資金結(jié)構(gòu)不合理等問題。二級機構(gòu)則以發(fā)行債券的方式向社會籌集資金，而二級抵押機構(gòu)發(fā)行債券的擔(dān)保原則仍然是最初由投資者抵押的房地產(chǎn)，形成了該房產(chǎn)的第三次抵押。在房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展中，政府主要是通過立法手段，憑借住宅金融管理系統(tǒng)，著重對一級市場進行調(diào)控，以維護房地產(chǎn)抵押貸款市場的正常運行，美國房地產(chǎn)抵押貸款市場立法管理始于30年代的經(jīng)濟大蕭條時期12。treat vt. & vi. 治療；對待；款待 通過一系列法律及大量補充條款的規(guī)定，美國政府對房地產(chǎn)抵押貸款市場的干預(yù)已從臨時性的干預(yù)發(fā)展為制度化的調(diào)控，形成了一個對美國房地產(chǎn)抵押貸款市場進行宏觀調(diào)控的嚴密的法律體系，為購房者打開了資金的方便之門，美國通過一些列的調(diào)整和調(diào)控，使其房地產(chǎn)行業(yè)得到穩(wěn)步的發(fā)展，并保證了其經(jīng)濟的穩(wěn)定性。3.2 日本控制房地產(chǎn)泡沫的措施 日本作為亞洲經(jīng)濟比較成熟國家。隨著二戰(zhàn)的結(jié)束，日本快速發(fā)展其國民經(jīng)濟，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之快速崛起，并飛速發(fā)展。日本的公寓樓盤現(xiàn)已采用統(tǒng)一標準建設(shè)和裝修。但是日本的房地產(chǎn)現(xiàn)狀也是歷經(jīng)曲折和調(diào)整才發(fā)展成現(xiàn)在的規(guī)范。在80年代日本引爆了日本歷史中最大的房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)時房價由高位快速折斷，房地產(chǎn)商損失慘重。而房地產(chǎn)行業(yè)對資金具有強烈的吸收作用，過度的資金吸入提升了房價。迫使日本央行不斷加大利率，致使樓市破滅。房地產(chǎn)泡沫結(jié)束后，政府吸取教訓(xùn)，提出了一些改革方針:利用發(fā)行國債募集的資金來進行公共設(shè)施建設(shè)，利用早期的投入帶動周邊地價的上漲；其次把信用貸款的限制降低，設(shè)立專門用于地產(chǎn)投資的資金；最后，政府對行政處理事務(wù)的程序進行刪減，節(jié)約辦事時間，提升做事的效率值。四、促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展對策4.1 土地管理審批制度 城市的發(fā)展，伴隨著土地的大量使用。而當(dāng)土地使用的管理政策不當(dāng)時，就會造成土地的不合理使用?，F(xiàn)有的土地出讓的行為主要為協(xié)議、招標或拍賣。招標拍賣出讓和協(xié)議出讓相比較，招標拍賣出讓是一種自由市場的體現(xiàn)，市場能夠?qū)ζ鋬r格產(chǎn)生合理的反饋。但是拍賣的土地不容易產(chǎn)生自身額外的附加價值3。如果城市空閑大量土地，則不利于經(jīng)濟的發(fā)展，也不利于政府對房地產(chǎn)行業(yè)的間接管控。因此，要把土地儲備制度進行推廣，加強土地的市場化供應(yīng)，完善土地供應(yīng)的制度，才能使土地資源有效合理的利用，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。4.2 宏觀調(diào)控政策中確保政府權(quán)威性 在房地產(chǎn)調(diào)控上政府如果沒有明確的目標，那么將會降低調(diào)控的權(quán)威。日本房地產(chǎn)泡沫時期，日本政府出現(xiàn)“權(quán)威流失”問題，東京地方政府進行房價調(diào)控，希望通過調(diào)控擺脫高房價的困擾，但是在各種阻力下，調(diào)控半途而廢。但現(xiàn)在我國的新近購房者發(fā)出“調(diào)一次漲一次，調(diào)得多漲得快”的預(yù)期。預(yù)期對政策具有強烈的反饋作用。政府應(yīng)該重視調(diào)控的機會，樹立堅定的目標，通過堅決的執(zhí)行政策來調(diào)控房價，維護政府的“權(quán)威資源”。4.3 加大經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)力度 房屋使人們生活的必需品。為了保證社會和諧發(fā)展，我國應(yīng)健全房屋管理體系；豪華商品房的熱賣，即帶動市場又加速經(jīng)濟。但中等收入的人群和低收入的人群也需要住房來保證生活5。政府對經(jīng)濟適用房和廉租房進行合理的建設(shè)，是抑制高房價，保證社會穩(wěn)定的重要舉措。 經(jīng)濟適用房建設(shè)會套用政府的大量資金，如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，就會影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。因此，要精準的把握經(jīng)濟適用房住房項目招投標，并對其進行制度化，堅決保證政府的指導(dǎo)，嚴格控制建設(shè)成本，完善多元化的住房制度，保證各階層人民均能有一個穩(wěn)定的住所，提升人民的幸福指數(shù)，保證社會的和諧穩(wěn)定。五、結(jié)論本文通對中國房地產(chǎn)業(yè)的大致分析，梳理了開放后中國房地產(chǎn)的各個發(fā)展時期，并對下在的高房價進行了一定的分析和探討，