《房地產(chǎn)評(píng)估》試卷A及參考答案.doc

裝訂線華中師范大學(xué)成人本科 學(xué)年第二學(xué)期房地產(chǎn)評(píng)估試卷（A卷）考試時(shí)間：90分鐘 閉卷 任課老師：班級(jí)： 學(xué)號(hào)： 姓名： 成績(jī)： 一、單項(xiàng)選擇題（每小題1分，共20分）1、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好的反映地價(jià)水平高低的是（ ）A、土地總價(jià)B、土地單價(jià)C、樓面地價(jià)D、商品房?jī)r(jià)格2、對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正時(shí)，最適宜采用的是（ ）A、一般物價(jià)指數(shù)B、建筑材料價(jià)格指數(shù)C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D、定額調(diào)整系數(shù)3、基本完好房的成新度一般為（ ）A、七成新B、六到七成新C、七到八成新D、八到十成新4、其他條件相同，期房?jī)r(jià)格一般（ ）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。A、高于B、低于C、等于D、不可比5、土地價(jià)格=（房地凈收益- ）/土地資本化率。（ ）A、土地凈收益B、建筑物價(jià)格建筑物資本化率C、房地費(fèi)用D、建筑物凈收益6、從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價(jià)格（ ）A、越高B、越低C、不變D、越可靠7、用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值等于（ ）A、房屋重置價(jià)格-年折舊額尚可使用年限B、房屋重置價(jià)格-年折舊額耐用年限C、房屋重置價(jià)格成新度D、房屋重置價(jià)格-年折舊額8、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目部包括（ ）A、毛地的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B、已投入的費(fèi)用C、投資利息D、銷(xiāo)售稅費(fèi)9、一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是（ ）A、買(mǎi)房愿意付出的最低價(jià)格小于賣(mài)方愿意接受的最高價(jià)格B、買(mǎi)房愿意付出的最高價(jià)格小于賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格C、買(mǎi)房愿意付出的最低價(jià)格小于賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格D、買(mǎi)房愿意付出的最高價(jià)格大于賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。某宗房地長(zhǎng)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）A、2300元/B、2495元/C、2500元/D、3000元/11、若估價(jià)目的為買(mǎi)賣(mài)，則選取的可比實(shí)例交易類(lèi)型也應(yīng)該是（ ）A、抵押B、買(mǎi)賣(mài)C、租賃D、拆遷補(bǔ)償12、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（ ）A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)13、在貸款合同中約定，某項(xiàng)貸款年利率為6%，以季度為計(jì)息周期，則實(shí)際利率是（ ）A、1.5%B、1.51%C、6.14%D、6%14、經(jīng)濟(jì)折舊也叫（ ）A、功能折舊B物質(zhì)折舊C、外部折舊D、精神折舊15、某宗土地50年使用權(quán)的價(jià)格為1000萬(wàn)元，其地上建筑物目前的市價(jià)為500萬(wàn)元，現(xiàn)探測(cè)其地下有鐵礦資源，價(jià)值高達(dá)500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）A、1000萬(wàn)元B、1500萬(wàn)元C、2000萬(wàn)元D、1500萬(wàn)元至2000萬(wàn)元之間16、對(duì)建筑物與土地的組合來(lái)講，假設(shè)有兩塊位置相當(dāng)，面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用會(huì)大于殘值，因此，有可能空地的價(jià)格會(huì)大于有建筑的土地的價(jià)格，這種情況是基于 原理造成。（ ）A、收益遞減原理B、適合原理C、均衡原理D、預(yù)期原理17、甲土地的當(dāng)家2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價(jià)1500元/平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價(jià)相比有（ ）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、難以判斷18、某寫(xiě)字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬(wàn)元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬(wàn)元，附近類(lèi)似寫(xiě)字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元/平方米，則該寫(xiě)字樓中建筑物的合理市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為 萬(wàn)元。（ ）A、800B、900C、1000D、大于100019、設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（ ）A、供役地的價(jià)值下降B、需役地的價(jià)值下降C、供役地與需役地的價(jià)值都下降D、供役地與需役地的價(jià)值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是（ ）A、土地使用期限B、土地使用管制C、土地面積大小D、土地權(quán)利性質(zhì)二、多項(xiàng)選擇題（每小題1分，共10分）1、房屋完損等級(jí)劃分的依據(jù)包括（ ）A、功能B、成新C、裝修D(zhuǎn)、結(jié)構(gòu)E、設(shè)備2、下面關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的說(shuō)法正確的是（ ）A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分又包含風(fēng)險(xiǎn)部分B、傳統(tǒng)方法要計(jì)算利息，確定計(jì)息期時(shí)應(yīng)考慮預(yù)售及延遲銷(xiāo)售C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從理論上講估算結(jié)果較精確D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不單獨(dú)計(jì)算利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)E、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法好3、下列敘述正確的是（ ）A、估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合B、理論、方法和經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)同等重要C、估價(jià)是一種主觀活動(dòng)D、估價(jià)不同于定價(jià)，而是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格表達(dá)出來(lái)E、買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按估價(jià)結(jié)果交易4、下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（ ）A、居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E、居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大5、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（ ）A、你買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值B、買(mǎi)房愿意支付的最低價(jià)格C、買(mǎi)方可承受的最高價(jià)D、賣(mài)方可接受的最低價(jià)E、賣(mài)方愿意接受的最高價(jià)6、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（ ）A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地B、學(xué)校C、在建工程D、別墅E、特殊廠房7、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的不同之處包括（ ） A、受區(qū)位因素影響大B、是物品本身的價(jià)格C、不太容易受交易者個(gè)別情況影響和左右D、價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)E、同時(shí)存在租賃價(jià)格和買(mǎi)賣(mài)價(jià)格8、下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是（ ）A、相鄰房地產(chǎn)合并交易B、交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關(guān)系D、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情9、某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（ ）A、電費(fèi)B、物業(yè)管理費(fèi)C、水費(fèi)D、供暖費(fèi)E、房地產(chǎn)稅10、適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況包括（ ）A、在建工程B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)D、可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地E、市場(chǎng)交易活躍的房地產(chǎn)三、判斷題（每小題1分，共15分）1、距離有空間直線距離和交通路線距離，現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越重視交通路線距離。（ ）2、在收集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察他們是否收到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。（ ）3、國(guó)有土地使用權(quán)即為出讓土地使用權(quán)。（ ）4、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例。（ ）5、報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率。（ ）6、周?chē)h(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（ ）7、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則股價(jià)責(zé)任隨之終止。（ ）8、每種估價(jià)方都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。（ ）9、一種房地產(chǎn)商品價(jià)格上升導(dǎo)致另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種房地產(chǎn)商品是互補(bǔ)品（ ）10、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用。（ ）11、成本法中的折舊不同于會(huì)計(jì)中的折舊。（ ）12、路線價(jià)法，實(shí)際上是一種市場(chǎng)法。（ ）13、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。（ ）14、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應(yīng)增高。（ ）15、在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”。（ ）四、簡(jiǎn)答題（每小題6分，共30分）1、按照房地產(chǎn)估價(jià)上的定義，房地產(chǎn)是那三個(gè)方面的結(jié)合體？2、按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度，房地產(chǎn)可以分為哪些種類(lèi)？3、房地產(chǎn)需求量的決定因素有哪些？4、房地產(chǎn)估價(jià)的原則有哪些？5、房地產(chǎn)的特性有哪些？五、計(jì)算題（共25分）1、某房地產(chǎn)建成于2007年底，伺候收益年限為48年，2008年底至2011年底分別獲得凈收益83萬(wàn)、85萬(wàn)、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2012年底至2013年底可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從2015年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率有9%。試用上述資料估算該房地產(chǎn)2011年底的收益價(jià)格。（10分）2、需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地于2012年9月的價(jià)格。獲知該宗土地的面積為5000平方米，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類(lèi)型的商品住宅；預(yù)計(jì)取該土地后建造該類(lèi)商品住宅的開(kāi)發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)及管理