廣州市房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為分析開題報(bào)告.doc

畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)開題報(bào)告題目： 廣州市房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為分析 一、問(wèn)題的提出當(dāng)今很多房地產(chǎn)開發(fā)商常常因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買行為分析得不夠充分，不夠全面，缺少對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為的認(rèn)識(shí)，盲目地開發(fā)新樓盤，從而導(dǎo)致開發(fā)的樓盤銷售慘淡，以至無(wú)力經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)虧損，甚至破產(chǎn)，這樣的例子屢見不鮮。因此，作出一個(gè)系統(tǒng)的，全面的房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為分析，對(duì)于很多房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常必要的，房地產(chǎn)開發(fā)商只有了解消費(fèi)者的購(gòu)買行為，才能充分地做好樓盤規(guī)劃以及銷售策劃，使自己在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。本課題的分析結(jié)合消費(fèi)者購(gòu)買行為理論的知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為展開分析探討，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供一個(gè)參考平臺(tái)。二、設(shè)計(jì)（研究）現(xiàn)狀概述（文獻(xiàn)綜述）目前，國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為的研究理論很多，但多數(shù)的理論和觀點(diǎn)還都集中在分析房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買心理，購(gòu)買需求和影響購(gòu)買決策的因素上。例如，在購(gòu)買心理方面，劉少雄（2004）認(rèn)為，當(dāng)今的房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買心理主要分成7種，包括追求質(zhì)量、追求實(shí)用、追求方便、追求價(jià)廉、追求信譽(yù)、追求新奇和追求名牌。李傳裕（2006）認(rèn)為，通過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)房行為而表現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)房心理主要有6種，包括環(huán)境格局設(shè)計(jì)心理、地區(qū)位置便利心理、設(shè)施配套管理心理、價(jià)格選擇消費(fèi)心理、社會(huì)文化習(xí)俗心理和優(yōu)越品牌消費(fèi)心理。賈士軍（2003）認(rèn)為，房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買心理直接影響著他們的購(gòu)買行為，房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)消費(fèi)者心理過(guò)程中呈現(xiàn)出的一般心理活動(dòng)規(guī)律，才能在營(yíng)銷推廣過(guò)程中制定出可實(shí)施的銷售策略。在購(gòu)買需求方面，吳先敏（2005）等根據(jù)馬斯洛的5個(gè)需求層次，大體劃分出房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的5個(gè)層次：一是生理需求；二是安全需求；三是社會(huì)需求；四是尊重需求；五是自我實(shí)現(xiàn)需求。田琦(2005)認(rèn)為三大因素在長(zhǎng)期和短期上，對(duì)個(gè)人購(gòu)買需求具有影響，這三類因素包括個(gè)人購(gòu)買面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎氐?。而在影響?gòu)買決策的因素上，付軻（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)品牌會(huì)給購(gòu)房者的購(gòu)買決策作出很大的刺激。于丹（2006）等將影響購(gòu)房者購(gòu)買決策的因素歸結(jié)為9方面：建筑質(zhì)量、戶型、開發(fā)商信譽(yù)、價(jià)格、物業(yè)管理及服務(wù)、交通、小區(qū)規(guī)劃、周邊自然景觀、未來(lái)的升值潛力。滿江虹（2004）認(rèn)為，購(gòu)房動(dòng)機(jī)不同導(dǎo)致他們所追求的利益也不會(huì)相同，進(jìn)而在購(gòu)房時(shí)所看重的因素也不相同。Ridker（1967）提出住宅是一種多屬性集合的商品。他們認(rèn)為各種住宅屬性的組合與住宅的品質(zhì)才是消費(fèi)者住宅選擇購(gòu)買的重要因素，尤其是鄰里屬性(如環(huán)境問(wèn)題等)和住宅內(nèi)部屬性(如面積等)。王巖（2008）認(rèn)為購(gòu)房者的購(gòu)買決策受年齡、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)狀況等個(gè)人因素以及交通、房子價(jià)格、質(zhì)量等社會(huì)因素的影響。綜上所述，盡管研究者們對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為中的購(gòu)買心理，購(gòu)買需求和購(gòu)買決策影響因素等方面研究得非常透徹，但都是經(jīng)驗(yàn)性總結(jié)比較多，解決問(wèn)題的途徑不夠。同時(shí)需要指出的是，房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為實(shí)質(zhì)上分為5個(gè)部分，分別是需求產(chǎn)生、動(dòng)機(jī)形成、評(píng)估選擇、購(gòu)買決定、購(gòu)后反饋，各個(gè)部分都是不可或缺的。因此，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為進(jìn)行分析，就應(yīng)該對(duì)組成購(gòu)買行為的5個(gè)部分進(jìn)行分析。三、設(shè)計(jì)（研究）擬采用的技術(shù)路線和方法（論文框架、研究方法）（一） 技術(shù)路線：本課題研究首先對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。其次運(yùn)用消費(fèi)者購(gòu)買行為的理論知識(shí)，對(duì)組成房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為的5個(gè)部分進(jìn)行分析。最后，根據(jù)分析研究得出的房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為中存在的問(wèn)題，提出具有普遍性、實(shí)用性的對(duì)策。 文獻(xiàn)法訪問(wèn)調(diào)查法搜集資料，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查分析課題研究背景和目的，研究現(xiàn)狀與研究意義案例分析法訪問(wèn)調(diào)查法通過(guò)案例，以及對(duì)消費(fèi)者的訪問(wèn)調(diào)查，分析組成房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為的5個(gè)部分問(wèn)題的分析針對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為中存在的問(wèn)題，提出具有普遍性和實(shí)用性的對(duì)策問(wèn)題的解決（二）研究方法：（1）文獻(xiàn)研究法。（2）訪問(wèn)調(diào)查法。（3）案例分析法。四、設(shè)計(jì)（研究）內(nèi)容（論文框架）與進(jìn)度計(jì)劃（一）論文提綱 1.緒論1.1課題探討分析的背景及目的 1.2國(guó)內(nèi)外研究狀況 1.3課題分析探討的主要內(nèi)容 1.4課題探討分析的意義2.房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買需求分析2.1購(gòu)買需求的定義2.2影響購(gòu)買需求的因素2.3購(gòu)買需求分析對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示 3.房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析3.1購(gòu)買動(dòng)機(jī)的定義3.2影響購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素3.3購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示 4.房地產(chǎn)消費(fèi)者評(píng)估選擇分析4.1評(píng)估選擇的定義4.2影響評(píng)估選擇的因素4.3評(píng)估選擇分析對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示 5.房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決定分析5.1購(gòu)買決定的定義5.2影響購(gòu)買決定的因素5.3購(gòu)買決定分析對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示 6.房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)后反饋分析 6.1購(gòu)后反饋的定義 6.2購(gòu)后反饋的作用 6.3購(gòu)后反饋分析對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示7.結(jié)束語(yǔ)（二）進(jìn)度計(jì)劃1、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）前期準(zhǔn)備工作階段：2008年11月3日至12月5日；2、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）調(diào)研、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）寫提綱計(jì)劃、撰寫和完成開題報(bào)告：2008年12月6日至2009年1月9日；3、完成畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）初稿、第二稿和定稿的審閱、修改：2009年1月10日至5月20日；4、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯：2009年5月21日至5月25日；五、設(shè)計(jì)（研究）結(jié)論與成果形式研究結(jié)論：房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為是由5個(gè)部分組成的，分別是需求產(chǎn)生、動(dòng)機(jī)形成、評(píng)估選擇、購(gòu)買決定、購(gòu)后反饋，并且這5個(gè)部分是缺一不可的。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，既要了解消費(fèi)者的購(gòu)房需求及影響他們?cè)u(píng)估、購(gòu)買決策的因素，又要了解他們對(duì)購(gòu)后反饋的看法以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)后服務(wù)的期望，這樣開發(fā)商才能根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買行為，為自己的規(guī)劃作好充分的準(zhǔn)備。成果形式：本論題的探討分析成果主要以論文形式展示。六、參考文獻(xiàn)1 陳慧卿. 消費(fèi)者購(gòu)買行為分析J. 商業(yè)經(jīng)濟(jì), 2006(1).2 智庫(kù)百科. 消費(fèi)者購(gòu)買行為分析J. , 2009.3 劉少雄. 房地產(chǎn)營(yíng)銷須揣摩消費(fèi)者心理N. 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào), 2004-12-09.4 李傳裕. 淺談我國(guó)消費(fèi)者購(gòu)房心理與房地產(chǎn)營(yíng)銷策略J. 商訊商業(yè)經(jīng)濟(jì)文薈, 2005(5).5 賈士軍. 由消費(fèi)者心理過(guò)程談房地產(chǎn)銷售策略J. 商業(yè)研究, 2003(10).6 吳先敏，宋永發(fā). 商品房消費(fèi)者行為模式淺析J. 建筑管理現(xiàn)代化, 2005(4).7 王巖. 住宅產(chǎn)品消費(fèi)者行為分析J. 學(xué)術(shù)交流, 2008(6).8 于丹,董大海,劉瑞明,原永丹. 消費(fèi)者購(gòu)房需求及個(gè)人因素的影響研究D. 大連：大連理工大學(xué), 2006.9 吳勇. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的探討兼論重慶S房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析D. 重慶：重慶大學(xué), 2003.10 付軻. 房地產(chǎn)品牌與理性決策消費(fèi)者購(gòu)買行為作用機(jī)理分析D. 東莞：東莞理工學(xué)院, 2008.11 高炳華. 當(dāng)前住宅消費(fèi)者購(gòu)買行為分析N. 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào), 2001-03-06.12 田琦,張力. 商品住宅需求影響因素的協(xié)整與通徑分析J. 統(tǒng)計(jì)與決策, 2005:3637.13 滿江虹,達(dá)慶利. 基于知識(shí)發(fā)現(xiàn)的商品住宅有效需求J. 系統(tǒng)T程理論與實(shí)踐, 2004(10):4954.14 王金明. 購(gòu)后評(píng)價(jià)不可小視的環(huán)節(jié)J. 經(jīng)濟(jì)師, 2001(4).15 胡奕斐. 購(gòu)房消費(fèi)行為模式分析J. 中國(guó)房地產(chǎn)金融, 2001(4).16 李悅. 注重住宅購(gòu)買后行為評(píng)價(jià)塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌J. 中國(guó)房地產(chǎn), 2004(9).17 A.Henry. 消費(fèi)者行為和營(yíng)銷策略(第六版)J. 北京機(jī)械工業(yè)出版社, 2001.18 (美)J保羅彼德， 查理C奧爾森. 市場(chǎng)消費(fèi)者行為與營(yíng)銷戰(zhàn)略M. 大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.19 江林. 消費(fèi)者行為學(xué)M. 北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社, 2002.20 左洪亮. 對(duì)影響消費(fèi)者