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購物中心管理事項與重點 購物中心的營建規(guī)模與復雜程度比傳統(tǒng)商場及百貨公司要高 許多，且招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)差異極大，因此其管理模式與管理要 點也不盡相同，開發(fā)商勢必在此領域投入更多的精力、降低未來 的營運成本，才能在這場購物中心的大戰(zhàn)中爭取主動。一、管理工作的分類 管理工作牽涉的事項及專業(yè)領域范圍很廣，大至建物及設 備，小至花草樹木的維護，均為各領域的專業(yè)工作，非一般開發(fā) 商所能獨立承擔，其中部份工作甚至需要委托專業(yè)公司來協(xié)助， 以下僅就一般常見的管理項目分類列舉如下：（一）建物硬件與設備管理1、建物管理：?裝修工程管理(公共空間改裝) ?建材定期維護、保養(yǎng)和更新?建物防水設施定期檢驗?外墻、主要隔間墻的使用管理?緊急逃生通道與逃生梯維持暢通2、設備管理：定期保養(yǎng)、測試、一般故障排除、例行使用操作演練?空調設備(冷卻水塔、管線系統(tǒng)等項目) ?運輸設備(電梯、貨梯、扶梯、電動步道等) ?消防設備(緊急照明、灑水、消防箱、滅火器、逃生器具) ?機械停車設備與管理監(jiān)控設備?照明設備(一般照明與特殊照明) ?安全監(jiān)控?廣播系統(tǒng)(含緊急播音系統(tǒng)) ?電訊系統(tǒng)?電氣設備?緊急發(fā)電機、緊急排煙機等?給排水管線系統(tǒng)?污廢水處理設備?電子顯示版、電視墻、招牌?其它特殊用途的設備（二）廠商管理：1、合約管理(分類保存、到期更換、合約內容變動或糾紛處理等) 2、商品管理(進出貨管制、限銷商品查核、退換貨處理等) 3、營業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時間等) 4、營運配合管理(促銷活動的配合) 5、進撤柜管理(進撤柜商品與設施裝備清點、場地移交等) 6、裝璜設計與施工管理（三）營運管理：1、收支管理(營業(yè)費、租金、管理費的分擔計算等) 2、POS系統(tǒng)管理(含人員操作培訓) 3、進出貨管理4、倉庫使用管理5、營業(yè)范圍管理6、營業(yè)人員檢查7、營業(yè)時間管理（四）行銷活動配合管理：?開幕活動管理(僅一次) ?經(jīng)常性與季節(jié)性活動管理?臨時性或特別活動管理?單店促銷活動管理（五）服務性作業(yè)管理：1、清潔管理2、保全管理3、服務管理4、停車管理5、年度安檢準備與改進6、緊急事故應變與平時演練二、管理費計算需考慮的計價項目管理費的項目相當繁多，雖然向租賃廠商收取時可能僅以概括的金額列舉，但實際發(fā)生的費用卻需要羅列清 楚，以免運營后入不敷出，屆時若要再向廠商補收，可能造成糾紛甚至訴訟，負責者不得不慎！（一）公共用電：1、基本用電(契約容量) 2、空調用電：空調主機、風車、冷卻水塔3、運輸設備用電：扶梯、電動步道、客用電梯、貨用電梯4、公共照明用電? 樓梯間、電梯間照明? 公共廁所、走道、服務區(qū)? 美食區(qū)公共座位區(qū)? 公共停車場照明? 室外廣場照明? 外墻照明? 公共招牌照明? 室外景觀照明5、其它雜項電費? 停車管理監(jiān)控系統(tǒng)及通風用電? 保全監(jiān)控系統(tǒng)用電? 公共廣播系統(tǒng)用電? 電氣系統(tǒng)用電? 美食區(qū)共用廚房排煙用電? 給水、抽水馬達? 污水處理設備用電? 水池噴泉用電? 每日清潔器具用電? 舉辦活動的臨時用電(可能有大量的照明、音響用電) （二）公共水費：1、清潔維護用水(日常清潔、外墻清洗、水塔儲水池清洗等用水) 2、廁所用水3、景觀維護用水(植物澆灌) 4、水池噴泉用水5、冷卻水塔用水（三）清潔費：1、清潔設備及用品購置費2、公共區(qū)域清潔費3、美食區(qū)清潔費4、停車場清潔費5、廢棄物處理清運費6、污廢水處理費7、特殊清潔費? 水塔、蓄水池清洗(每年2次) ? 外墻清洗(每年1-2次) ? 消毒費(每年3-4次) ? 高空燈具、金屬建材清潔(每年 1-2次) ? 采光罩、帷幕墻、薄膜構造清潔 (每年1-2次) （四）設備器材維修費及更新：1、空調主機、風車、冷卻水塔2、電梯、扶梯、電動步道3、消防設備(藥更新) 4、機械停車及管理監(jiān)控設備5、公共照明器具6、安全監(jiān)視設施7、廣播系統(tǒng)(喇叭及電路維護) 8、電訊系統(tǒng)9、電氣設施10、緊急發(fā)電機、緊急排煙系統(tǒng)11、污廢水處理設備12、公共招牌、電子看板13、中央監(jiān)控室設施維護14、清潔機具（五）建物維修費：? 地坪維護更新? 廁所設施? 墻面(內、外墻) ? 樓梯及扶手? 屋頂防水? 各類門窗保養(yǎng)維修（六）景觀設施維護：? 水池、水景? 樹木、植栽、草坪? 指引標示設施? 公共座椅? 藝術陳列品? 公用圾垃桶（七）人事費用：? 行政管理人事費? 保全人事費? 設備設施保養(yǎng)人事費? 會計服務人事費? 樓管人事費? 清潔人事費（八）停車場管理費三、管理費的項目 一般開發(fā)商在計算管理費時，可能只注意經(jīng)常性的支出費用分擔，但卻容易忽略設備的保養(yǎng)維護與更新費及廠 商特殊需求所增加的額外費用，茲列舉下列項目以供參考：（一）需定期專人維護保養(yǎng)的設備項目如下：? 空調設備(主機、風車、風管需定期清潔，壓縮機需添加冶煤) ? 電梯、扶梯、電動步道除保養(yǎng)維護外需定期接受主管單位檢查? 消防設備與緊急應變相關設備需定期測試，滅火器需定期更換，并接受主管單位檢查? POS系統(tǒng)的維修頻率非常高(主要因人為操作不當) ? 照明設備的燈泡更新? 高空燈具的清潔維修費用較高? 機械停車設備? 停車監(jiān)控管理設備? 美食區(qū)的排煙設備油污清除? 廣播系統(tǒng)與電訊系統(tǒng)? 景觀設施、維護（二）需大型修繕或更新的項目與年限(見表) 項 目 年 限空調設備 15-20年升降機設備 約15年 電器設備 10-15年 消防、給排水等管道 10-15年 電動卷門類 約10年 停車設備 8-10年 屋頂防水更新 5-10年外墻重新油漆修飾 510年 消防系統(tǒng)更 3年店鋪隔閥 3年鐵件油漆 2-3年（三）因各店特殊需求可另行收費的項目1、停車場使用費的分擔(部份主力廠商停車需求較高，需另外收取費用) 2、廣告招牌使用費(需獨立招牌、懸掛布旗、空飄氣球等) 3、電視墻、電子看板使用費4、需特殊用電的廠商：? 高科技電子游樂設施(電壓穩(wěn)定性、震動、噪音) ? 大量冷凍食品業(yè)(便利商店、餐廳等) ? 大量使用電器烹調的餐飲業(yè)(麥當勞等速食業(yè)) ? 電腦電器販賣業(yè)? 糕點、面包烘焙店5、需特殊照明、音響的表演活動6、專用電梯、電扶梯使用費7、獨立倉庫租8、單店獨立保全費(設備另計) 9、公共空間臨時租借費四、招商條件與規(guī)劃設計、施工及管理相關事項 招商人員對預定招募的廠商所提出的任何非常態(tài)性需求需特別注意，因該條件可能影響未來施工成本，必須適 度反應至租金或管理費上。1、是否需要特殊用電？獨立電表？2、是否需要專用空調？(空調主機、冷卻水塔設置位置?樓板荷重、通風散熱、設備吊裝空間、回風機排水等 問題均需考慮) 3、是否需要專用廁所？(設置位置與化糞池的距離，管線的泄水坡度是否足夠?) 4、是否需要專用停車位？(停車位數(shù)量與管制問題) 5、是否需要專用播音系統(tǒng)？6、是否需要專用貨梯、電梯、電扶梯、電動步道？(設置費用高、空間及動線均需檢討) 7、是否需要專用獨立廣告招牌？(若為落地式，需預埋安裝基座螺栓、建管法令問題及整體景觀問題) 8、是否需要特殊防震、隔音設施？(如影城，防震、隔音設施成本非常高) 9、是否會制造噪音與振動？(游樂場、CD店) 10、是否需專用倉庫進卸貨空間？ (如IKEA、家樂福等量販系統(tǒng)) 11、是否會制造大量廢棄物？12、是否需要特殊保全系統(tǒng)與金庫？(銀行、珠寶金飾店) 13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量販店、生活親子館) 14、如為餐飲業(yè)是否需要排、濾抽煙？污廢排水是否需要截油?是否需要專用廚房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？15、是否需要游泳池或戲水設施？(俱樂部，須濾水設備、加溫鍋爐、特殊結構與荷重考慮、特殊防水處理等 配合作業(yè)) 16、營業(yè)時間能否與賣場配合？(影城、PUB、DISCO等業(yè)種營業(yè)時間特殊，需要考慮保全、廁所使用、停車、 進出動線等) 五、結語以上所述管理相關工作看似復雜，但實際執(zhí)行時的復雜性與難度尚不止于此，尤其未來的購物中心將大量引進 國外新型或特殊店，勢必造成更新的管理問題與需求，因此如何建立有效、經(jīng)濟的管理系統(tǒng)，確實是未來購物中心 發(fā)展的一大課題。 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