對(duì)物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的思考.doc

對(duì)物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的思考作者：謝華 文章來源：網(wǎng)絡(luò)搜集 點(diǎn)擊數(shù)： 657 更新時(shí)間：2008-12-29 9:21:32 摘要：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)的主要目的，是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，最終使業(yè)主的物業(yè)得到保值和增值。物業(yè)管理企業(yè)在做好本職工作的同時(shí)，還可以開展一些業(yè)主所需而物業(yè)服務(wù)合同中又沒有包含的相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)，既給業(yè)主提供了方便，又給物業(yè)管理企業(yè)帶去了收益，互惠雙贏。 眾所周知，物業(yè)管理是微利行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)要想贏利，除擴(kuò)大管理面積外，還應(yīng)利用自身優(yōu)勢(shì)開展多種經(jīng)營活動(dòng)，以此彌補(bǔ)物業(yè)主業(yè)的不足。本文將就此問題，談?wù)勛约旱目捶ê徒ㄗh。 多種經(jīng)營在物業(yè)管理服務(wù)中的重要性 物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)的主要目的，是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，最終使業(yè)主的物業(yè)得到保值和增值。物業(yè)管理企業(yè)在做好本職工作的同時(shí)，還可以開展一些業(yè)主所需而物業(yè)服務(wù)合同中又沒有包含的相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)，既給業(yè)主提供了方便，又給物業(yè)管理企業(yè)帶去了收益，互惠雙贏。 例如，許多小區(qū)的業(yè)主，因工作忙而無暇顧及家庭清潔，他們往往請(qǐng)家政公司的清潔工上門服務(wù)，這本是無可厚非。問題是，業(yè)主請(qǐng)家政公司的人員上門服務(wù)，無論是對(duì)業(yè)主，還是對(duì)小區(qū)管理和安全都不利：家政公司的清潔工上門，業(yè)主家里必須有人；而家政公司的人員進(jìn)入小區(qū)，物業(yè)管理公司也保證不了安全。因此，物業(yè)管理公司可根據(jù)業(yè)主的這一要求，提供有償?shù)募艺?wù)，而且能夠保證業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。 再如，一些管理高檔樓盤（主要是商住樓和門面較多的小區(qū)）的物業(yè)管理公司，可根據(jù)業(yè)主生意需要，辦報(bào)辦刊、制作廣告，從中收取一定的勞務(wù)費(fèi)用。據(jù)筆者了解，重慶就有多家物業(yè)管理企業(yè)，專門為宣傳商家而創(chuàng)辦較為精美時(shí)尚的雜志，很受商家歡迎。商家認(rèn)為：物業(yè)管理公司辦雜志為自己服務(wù)做宣傳，花點(diǎn)錢值得；而物業(yè)管理公司為商家做宣傳，既宣傳了商家，也宣傳了自己，還可以從中盈利，何樂而不為。據(jù)了解，重慶某物業(yè)管理公司辦的月刊雜志，每期 100 頁，彩頁已達(dá) 40 頁，可見勢(shì)頭之強(qiáng)勁，已是一般雜志難以抗衡。 又如，為業(yè)主開辦代售飛機(jī)、車船票、旅游聯(lián)系、訂餐訂賓館等業(yè)務(wù)，已成為廣大物業(yè)管理公司的共識(shí)?，F(xiàn)在人們的生活，講究凡事圖方便，而物業(yè)管理公司開展上述業(yè)務(wù)，就很好地迎合了業(yè)主，既滿足了他們的需要，又得到了中介服務(wù)費(fèi)，同時(shí)還融洽了業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系。 對(duì)企業(yè)進(jìn)一步做好多種經(jīng)營的建議 其實(shí)，物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營活動(dòng)，并非只有上述幾種類型，不同的物業(yè)管理企業(yè)，可根據(jù)自己的實(shí)際情況開展經(jīng)營項(xiàng)目，筆者下面提出幾點(diǎn)建議，僅供同行參考： 1. 開展各項(xiàng)娛樂活動(dòng)業(yè)務(wù)。如今，許多業(yè)主因提前退休或其他原因在家休息，經(jīng)常去茶館、棋館、牌館、麻將館與朋友聊天、奕棋、打牌搓麻將，以消磨時(shí)光。由于許多小區(qū)沒有這些娛樂場(chǎng)所，業(yè)主只好到公園等地去消閑，既不方便又耽擱了時(shí)間。假如物業(yè)管理公司能夠利用小區(qū)空地、空房開展茶館、棋館、牌館和麻將館等業(yè)務(wù)，為業(yè)主盡可能地提供娛樂方便，不但業(yè)主沒意見，物業(yè)管理公司也能增加收益。 2. 開辦電梯、房頂?shù)葟V告業(yè)務(wù)。許多商家在做宣傳時(shí)，絕不僅僅只關(guān)注報(bào)刊和電視電臺(tái)等新聞媒體，也將物業(yè)小區(qū)的電梯、房頂?shù)裙矆?chǎng)所列為他們的選擇目標(biāo)。物業(yè)管理公司假如經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的同意，能夠?qū)㈦娞?、房頂和小區(qū)顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場(chǎng)所，并與業(yè)主委員會(huì)合理分配收入，每月也將會(huì)有一筆不菲的收入。 3. 開辦書畫、作文、英語、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司利用暑假和寒假期間，聘請(qǐng)社會(huì)上有一定影響和水平的老師，在小區(qū)里開辦書畫、作文、英語、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班，為業(yè)主提供一個(gè)方便優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)環(huán)境，讓兒童“足不出區(qū)”就能夠參加培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。據(jù)筆者了解，在許多高檔小區(qū)里，業(yè)主對(duì)這方面的要求是比較強(qiáng)烈的。假如物業(yè)管理公司能夠開辦書畫、作文、英語、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班業(yè)務(wù)，也是好處多多。 4. 開辦房屋中介業(yè)務(wù)。房屋出租，可以說是各小區(qū)都有的事，往往是業(yè)主想出租房屋而找不到租賃戶，而租房者也因找不到房主而發(fā)愁。假如物業(yè)管理企業(yè)能夠?yàn)闃I(yè)主房屋出租提供中介服務(wù)，就能夠解決這一矛盾。這樣既方便了業(yè)主，又方便了租賃方，假如收費(fèi)合理、服務(wù)方便，各方都能得到滿足的結(jié)果。 5. 開辦代理接送小區(qū)兒童上學(xué)和放學(xué)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在許多業(yè)主工作都很忙，往往為小孩上學(xué)放學(xué)回家沒人接送而苦惱，請(qǐng)專職保姆費(fèi)用太高，一般家庭難以承受；不請(qǐng)保姆，孩子無人接送又不安全。假如物業(yè)管理公司能夠利用優(yōu)勢(shì)，開辦代理接送孩子的業(yè)務(wù)，想必會(huì)有很好的效果。 對(duì)經(jīng)營收益與業(yè)委會(huì)如何分成的思考 物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營，其中有許多項(xiàng)目涉及到利用業(yè)主的物業(yè)空間，這就產(chǎn)生了物業(yè)管理公司與業(yè)主或者業(yè)委會(huì)怎樣分成的問題，筆者就此談?wù)勛约旱乃伎迹?其一，物業(yè)管理公司假如開展各項(xiàng)娛樂活動(dòng)，電梯、房頂?shù)葟V告，書畫、作文、英語、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班等業(yè)務(wù)，自然就牽連到業(yè)主的利益，因?yàn)殚_展業(yè)務(wù)的場(chǎng)地是業(yè)主的，物業(yè)管理公司只提供了服務(wù)和管理，所以開展這些業(yè)務(wù)的收入，應(yīng)該與之分成，至于FS:PAGE比例是多少，理應(yīng)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)商量而定。假如物業(yè)管理公司想吃“獨(dú)食”，或者業(yè)主（業(yè)委會(huì)）過分強(qiáng)調(diào)自己的利益而不考慮物業(yè)管理公司的利益，最終“受傷”的將是雙方。 其二，物業(yè)管理公司假如開辦房屋中介、委托代理接送小區(qū)兒童上學(xué)和放學(xué)等業(yè)務(wù)，不涉及業(yè)主的利益，不占用業(yè)主的場(chǎng)地，開展起來效益應(yīng)該更好。盡管如此，物業(yè)管理公司還是應(yīng)該從該收入中，適當(dāng)撥款給業(yè)委會(huì)開展自身活動(dòng)，這樣才有利于物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)的和諧相處，有利于小區(qū)大家庭的和諧。 參考資料： 中小物業(yè)管理公司的經(jīng)營策略中小物業(yè)管理公司的經(jīng)營策略 摘要 物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實(shí)則是依賴性，而依賴性，其實(shí)就是物業(yè)管理行業(yè)未進(jìn)入真正的市場(chǎng)化。目前的物業(yè)管理行業(yè)格局還沒有清晰的定局，市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)的劇變之中，在一段時(shí)間內(nèi)，新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)不斷出現(xiàn)，如果中小物業(yè)公司采用合適的經(jīng)營策略，就很有可能從小變大，由弱變強(qiáng)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。一、物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀分析深圳的物業(yè)管理在全國處于領(lǐng)先地位，其行業(yè)特征和市場(chǎng)現(xiàn)狀在物業(yè)管理行業(yè)中具有極強(qiáng)的代表性，可以折射出全國其它地區(qū)的物業(yè)管理的行業(yè)特征和市場(chǎng)現(xiàn)狀。縱觀深圳的物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現(xiàn)狀，大致可以這樣概括：少數(shù)幾個(gè)依靠大房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)起來的大物業(yè)公司，牢牢地控制著作為其母公司的開發(fā)公司開發(fā)的大部分樓盤，同時(shí)在國內(nèi)東一個(gè)西一個(gè)地占領(lǐng)著一些類似的樓盤；數(shù)百個(gè)中小物業(yè)公司溫順地守著其依靠的中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，對(duì)非屬本開發(fā)公司開發(fā)的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步（主要是越不了）。本來，任何一個(gè)行業(yè)的情形都會(huì)與此相似，處于風(fēng)口浪尖，能呼風(fēng)喚雨的公司只有少數(shù)的幾個(gè)，大多數(shù)中小公司都是默默無聞?wù)?，其狀如眾星捧月，或綠葉扶花。但物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)不同的是，物業(yè)管理行業(yè)一開始并不是作為一個(gè)原生行業(yè)誕生，而是作為房地產(chǎn)行業(yè)的緣生行業(yè)或延展行業(yè)誕生，甚至可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的寄生行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實(shí)則是依賴性，而依賴性，其實(shí)就是物業(yè)管理行業(yè)未進(jìn)入真正的市場(chǎng)化。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.物業(yè)管理公司的大與小，強(qiáng)與弱的區(qū)別，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司的大與小，強(qiáng)與弱所決定的。物業(yè)管理公司的真大與真小，真強(qiáng)與真弱，沒有完全的物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)背景。2.物業(yè)管理公司的品牌，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)公司的品牌在支撐。如果認(rèn)為不是的話，我們可以想象一些著名的物業(yè)管理公司如果其背后的開發(fā)公司倒閉了，它的情形會(huì)是怎么樣。當(dāng)然不排除已有極少數(shù)的物業(yè)公司正逐漸走出開發(fā)公司的影子。3.物業(yè)公司所服務(wù)的客戶（業(yè)主），開始選擇時(shí)主要是選擇開發(fā)公司，而非物業(yè)公司，也即物業(yè)公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業(yè)公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場(chǎng)化的顯著特征。4.再有，從一些在全國范圍內(nèi)攻城掠地、大力拓展市場(chǎng)的大公司來看，其樂于表現(xiàn)的是，言必稱又接了幾個(gè)幾個(gè)樓盤，鮮有說它的管理服務(wù)特色及其品牌的內(nèi)涵。如果不是出于商業(yè)機(jī)密的話，大致是因?yàn)椤拔飿I(yè)管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競(jìng)爭(zhēng)力并非完全來自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，而主要來自其“大”和“強(qiáng)”的優(yōu)勢(shì)。從以上的這些情形可以看出，物業(yè)管理行業(yè)還沒有制訂真正屬于自己的游戲規(guī)則，現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)奉行的是房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則，而非作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)的游戲規(guī)則，其原因是物業(yè)管理行業(yè)未能做到真正完全的市場(chǎng)化。但不管怎樣，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，其真正的市場(chǎng)化一定會(huì)到來。在完全的市場(chǎng)化下，行業(yè)將制訂屬于自己的游戲規(guī)則，物業(yè)管理公司將奉行這種游戲規(guī)則。而目前，在游戲規(guī)則未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個(gè)物業(yè)管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線上的，機(jī)會(huì)亦等同。在機(jī)會(huì)等同的情況下，優(yōu)勢(shì)是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優(yōu)勢(shì)都是相對(duì)的，大公司有大公司的優(yōu)勢(shì)，小公司有小公司的優(yōu)勢(shì)，很難說誰的優(yōu)勢(shì)更具有競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，優(yōu)勢(shì)也只是一個(gè)理論上勝出的“假設(shè)”，是一支握在手中的上上簽，而非實(shí)際上的真正把握，在結(jié)果產(chǎn)生之前，沒有真正的勝利者。在新規(guī)則下的大公司與小公司處于均勢(shì)，中小物業(yè)管理公司的希望正在于此。如果中小物業(yè)公司采取恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營策略，則完全可以經(jīng)過幾輪行業(yè)洗牌后由小到大，由弱而強(qiáng)，由強(qiáng)而勝。二、中小物業(yè)公司的經(jīng)營策略根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的以十所述的市場(chǎng)現(xiàn)狀，中小物業(yè)管理公司并不是完全沒有希望，并不是要完全聽命于其所依賴的開發(fā)公司求得生存，相反，中小物業(yè)管理公司在行業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程中，是一個(gè)獨(dú)立的主體，有自己的意志，只要采取合適的經(jīng)營策略，完全有可能從小到大。中小物業(yè)管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運(yùn)用，逐漸形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（一）夯實(shí)基本功在完全市場(chǎng)化的環(huán)境下，物業(yè)管理公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終取決于其經(jīng)營管理的基本功?；竟梢詮南旅鎺讉€(gè)方面來加強(qiáng)、夯實(shí)。理清物業(yè)公司與開發(fā)公司的關(guān)系，建立合理的體制。物業(yè)公司與開發(fā)公司的關(guān)系不清，從根本上制約了物業(yè)公司的發(fā)展，有不少人認(rèn)為，理清二者關(guān)系的主體是開發(fā)公司，其實(shí)從物業(yè)管理公司經(jīng)營的角度來看，理清二者關(guān)系的主體應(yīng)在物業(yè)管理公司。中小物業(yè)管理公司往往與開發(fā)公司的關(guān)系很密切，更易于與開發(fā)公司溝通協(xié)商，應(yīng)主動(dòng)推動(dòng)二者脫離的進(jìn)程，確立物業(yè)管理公司相對(duì)獨(dú)立的地位，建立適宜物業(yè)公司發(fā)展的體制。加強(qiáng)專業(yè)化建設(shè)。中小物業(yè)管理公司應(yīng)在安全管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、社區(qū)文化等各方面切切實(shí)實(shí)地加強(qiáng)專業(yè)化建設(shè)，在自己的領(lǐng)域內(nèi)成為各方面的專家。抓好管理處的經(jīng)營。中小物業(yè)管理公司轄下一般只有幾個(gè)管理處，數(shù)目不多，應(yīng)立足于管理處的經(jīng)營，將每個(gè)管理處經(jīng)營成精品。要將管理處經(jīng)營鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和服務(wù)。一個(gè)管理處從其職能來看，完全可以作為物業(yè)管理公司屬下的一個(gè)獨(dú)立經(jīng)營的“分公司”來經(jīng)營，這個(gè)“分公司”要自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，在總公司的指導(dǎo)原則下，建立完備的管理機(jī)制和向業(yè)主提供靈活的、富有特色的服務(wù)。同時(shí)，管理處要大力培養(yǎng)人才，為公司的進(jìn)一步發(fā)展壯大提供必要的人才儲(chǔ)備。在目前大的物業(yè)公司抬頭大力開拓市場(chǎng)的急進(jìn)情況下，他們往往忽視了基礎(chǔ)建設(shè)，而這正是中小物業(yè)公司的機(jī)會(huì)所在，中小物業(yè)公司因?yàn)樾?，所以更容易把基礎(chǔ)打得更扎實(shí)，更容易鑄就精品。（二）概念領(lǐng)先中小物業(yè)公司因?yàn)樾?，力量集中，可以?duì)客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎(chǔ)上，提出一些新的經(jīng)營概念，以新的經(jīng)營概念在行業(yè)中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場(chǎng)化的情況下，大的物業(yè)公司所持的經(jīng)營理念和執(zhí)行的路線，未必就代表了物業(yè)公司經(jīng)營的真理。大的物業(yè)公司在一個(gè)經(jīng)營概念的形成、實(shí)施、到總結(jié)而成整個(gè)公司的經(jīng)營指導(dǎo)方針，往往是一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的過程，經(jīng)營的效果如何，經(jīng)營方針對(duì)與錯(cuò)，要經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的驗(yàn)證，如果中途要發(fā)生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業(yè)公司包袱非常小，要采用一種新的經(jīng)營概念，對(duì)其進(jìn)行試驗(yàn)，會(huì)非常容易，即便是錯(cuò)了，也容易改正過來。這樣，這種允許不斷對(duì)新的經(jīng)營方法作嘗試的機(jī)制和環(huán)境，更有利于公司的成長(zhǎng)。中小物業(yè)公司應(yīng)該發(fā)揮這種優(yōu)勢(shì)，大膽嘗試一些新的經(jīng)營思路，形成自己的經(jīng)營特色。（三）服務(wù)領(lǐng)先服務(wù)領(lǐng)先，這是中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業(yè)公司管理的小區(qū)本身就比較小，對(duì)業(yè)主的情況掌握得非常清楚，與業(yè)主接觸很近很多，完全可以提供“一對(duì)一”式的個(gè)性化服務(wù)。有了“一對(duì)一”的條件，就可以根據(jù)業(yè)主的情況提供量身定做的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司不但擔(dān)當(dāng)了小區(qū)公共管理者的角色，還擔(dān)當(dāng)了業(yè)主的生活顧問和生活管家。中小物業(yè)公司通過提供這種貼身的服務(wù)，將與業(yè)主的關(guān)系拉得很近，而業(yè)主也將物業(yè)公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務(wù)如果達(dá)到了這種層次，則中小物業(yè)公司具備了強(qiáng)大的生存力，其壯大僅是一個(gè)時(shí)間的問題。當(dāng)大的物業(yè)公司手握大量資金，動(dòng)用多種高層關(guān)系在市場(chǎng)中進(jìn)行攻城掠地、搶占客戶的時(shí)候，正是中小物業(yè)公司在服務(wù)方面苦練內(nèi)功的大好時(shí)機(jī)。（四）橫向聯(lián)合，資源共享與大公司依靠實(shí)力的市場(chǎng)擴(kuò)張力相反，中小物業(yè)公司往往處境孤立，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，人際關(guān)系薄弱，要單靠自身力量沖向市場(chǎng)，實(shí)在太難。從目前行業(yè)中所舉辦的一些活動(dòng)來看，幾乎聽不到中小物業(yè)公司的聲音，他們完全被一些較大的物業(yè)公司遮住了。這種情況下，中小物業(yè)公司應(yīng)橫向聯(lián)合起來，組成關(guān)系聯(lián)盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經(jīng)驗(yàn)共享、方法共享、供應(yīng)商共享等。共享資源后的中小物業(yè)公司可以形成一個(gè)“虛擬的大物業(yè)公司”，在一定程度上可以與大的物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)。（五）創(chuàng)造模式品牌一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實(shí)力品牌和模式品牌兩種。實(shí)力品牌是完全依靠企業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)力、在市場(chǎng)中的絕對(duì)壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業(yè)采用的經(jīng)營模式的獨(dú)特性，如麥當(dāng)勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小物業(yè)公司在實(shí)力不如人的情況下，單靠其經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以樹立品牌，這種情況下，就要?jiǎng)?chuàng)造模式品牌。可以這樣創(chuàng)造模式品牌；幾個(gè)中