火車站市場調(diào)研方案

市場調(diào)研方案一、調(diào)研目的和意義1二、調(diào)研思路3三、調(diào)研框架內(nèi)容4四、費用預算及報價9五、時間安排9六、成果提交10一、調(diào)研目的和意義通過系統(tǒng)的調(diào)研，為本項目及雙遠集團戰(zhàn)略的各類型物業(yè)的定位提供依據(jù)，充分挖掘本項目所具有的價值，從而保證本項目市場定位準確，資金回籠、利潤模式符合雙遠集團的戰(zhàn)略目標及發(fā)展。項目說明影響商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的具體因素和內(nèi)容較多，本次研究將重點針對本地塊相關物業(yè)調(diào)研，相關物業(yè)主要是指與火車站經(jīng)濟相關的酒店、酒店式公寓、專業(yè)市場、特色商業(yè)（如：浴室）等,住宅物業(yè)不在本次調(diào)查范圍之內(nèi)。調(diào)研目的本次市場調(diào)查是以雙遠集團重慶龍頭寺項目的開發(fā)意圖為起點和基礎，通過對全國范圍內(nèi)和重慶市火車站聯(lián)系密切的可比物業(yè)、重慶主要專業(yè)市場分析、物流經(jīng)濟供應市場等項目基礎條件及綜合環(huán)境因素的詳細調(diào)查，對可能的目標消費群進行抽樣調(diào)查測試把握可能的目標消費者對于本項目的認知度、傾向度，從而論證本項目定位于物業(yè)和業(yè)態(tài)的可行性、市場風險及可能的利潤模式，客觀的、詳實的、準確的市場信息和決策依據(jù)，幫助雙遠集團增強核心競爭力，降低投資風險?！菊{(diào)研主題】以本案的地理位置、區(qū)域特征為出發(fā)點，圍繞調(diào)研目的，將完成以下主題研究：第一部分：龍頭寺火車站人流、物流、商圈、規(guī)劃等綜合研究1. 重慶市國民經(jīng)濟發(fā)展狀況及變化趨勢2. 龍頭寺火車站在重慶及西南片區(qū)的人流及貨流地位3. 龍頭寺火車站現(xiàn)在及未來鐵路運輸線路規(guī)劃4. 龍頭寺火車站綜合配套設施研究5. 龍頭寺火車站商圈可預計人流量及線路組織6. 重慶南站物業(yè)的歷史變遷及龍頭寺火車站發(fā)展歷史變遷預測7. 本項目SWOT分析8. 本項目外圍人流、貨流線路第二部分：專業(yè)市場及酒店研究1. 全國同類火車站商圈研究2. 重慶火車南站與北站商圈詳細研究3. 重慶主要專業(yè)市場研究（汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)）第三部分：競爭態(tài)勢研究1. 競爭項目與競爭態(tài)勢研究（汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)調(diào)查）2. 競爭項目與競爭態(tài)勢研究（三星級、二星級酒店調(diào)研）3. 典型物業(yè)研究4. 潛在競爭對手研究第四部分：目標客戶研究1. 目標消費群態(tài)度測評和傾向研究（如經(jīng)營各專業(yè)市場的業(yè)主）2. 深度訪談研究3. 座談會3場二、調(diào)研思路經(jīng)過項目小組研究討論：決定采用“定性研究體系”為主，分階段分步驟對項目進行調(diào)查研究。思路說明一：針對全國范圍內(nèi)類似火車站研究，把握火車站經(jīng)濟帶來的機遇、優(yōu)勢、威脅、弊端，分析各火車站各類型物業(yè)的主要特征； 思路說明二：分析龍頭寺火車站商圈未來發(fā)展方向，商圈輻射半徑、周圍未來配套設施、人流量及走向，車流量及走向、貨運處于城市中的地位及走向從而綜合判斷火車站經(jīng)濟賦予本項目的附加值。 思路說明三：調(diào)查重慶鐵路客流物流運輸?shù)臉嫵?、發(fā)送或進入方向及吞吐量，并分析以上數(shù)據(jù)與本項目發(fā)生關聯(lián)的可行性，為本項目商業(yè)定位提供依據(jù)。 思路說明四：詳細調(diào)研重慶汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)等專業(yè)市場各指標，分析各類型專業(yè)市場的走勢，深度分析本項目定位于各種專業(yè)市場的可行性。 思路說明五：通過面訪目標消費群體及FGD座談會（各種專業(yè)市場的經(jīng)營戶，商場經(jīng)營管理商家、商業(yè)地產(chǎn)專家、投資客戶、管委會、規(guī)劃局），了解：1、客戶群體對現(xiàn)有火車站各物業(yè)的市場認可程度；2、客戶對于本項目定位于各物業(yè)的認可程度；3、客戶對各種專業(yè)市場的要求；4、專家對本項目的建議；5、投資客戶對本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的接受度，等等。結(jié)合市場狀況為本項目提供更為細致的決策及規(guī)劃設計指導，針對性的營銷決策依據(jù)。 思路說明六：對火車站商業(yè)區(qū)域（華宇項目）進行深入調(diào)查，了解市場供應特征，獲得同質(zhì)項目詳細資料，認真研究同質(zhì)項目產(chǎn)品共同性與差異點，以及市場反映的強弱程度。從整體角度考慮本項目商業(yè)定位。三、調(diào)研框架內(nèi)容第一部分：龍頭寺火車站人流、物流、商圈、規(guī)劃等綜合研究1. 重慶市國民經(jīng)濟發(fā)展狀況及變化趨勢將各個經(jīng)濟指標細化，了解重慶宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀，結(jié)合各個指標的相關分析，預測重慶宏觀經(jīng)濟走勢以及對房地產(chǎn)市場的影響。補充指標：財政，稅收收入；三北片區(qū)尤其是龍頭寺片區(qū)基礎設施投資，電力改造投資；人均收入水平，可支配收入金額，消費性支出結(jié)構；恩格爾系數(shù)達到什么程度意味著小康水平；重慶的主要產(chǎn)業(yè)基礎及與火車站之間的關系房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展總體形式：商業(yè)房地產(chǎn)方面的宏觀走2. 龍頭寺火車站在重慶及西南片區(qū)的人流及貨流地位本項目必須結(jié)合龍頭寺火車站研究，研究龍頭寺火車站在重慶火車站及西南片區(qū)所處地位（人流地位、貨運地位），綜合研究片區(qū)的配套設施。2.1龍頭寺火車站人流、物流研究：A) 重慶火車站在西南片區(qū)扮演的人流、貨流角色；B) 龍頭寺火車站在重慶片區(qū)扮演的人流、貨流角色；C) 龍頭寺火車站在西南片區(qū)扮演的人流、貨流角色；3. 龍頭寺火車站現(xiàn)在及未來鐵路運輸線路規(guī)劃 重慶鐵路客流物流運輸?shù)臉嫵?、發(fā)送或進入方向及吞吐量調(diào)查； 龍頭寺火車站運力及線路組織規(guī)劃；分析以上數(shù)據(jù)與本項目發(fā)生關聯(lián)的可行性，為本項目商業(yè)定位提供依據(jù)。4. 龍頭寺火車站綜合配套設施研究 購物場所 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務 郵政服務 娛樂、餐飲、運動 生活服務 娛樂休息設施 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素5. 龍頭寺火車站商圈可預計人流量及線路組織 總體規(guī)劃； 交通布局及流線設計；（包含與主城連接線路、輕軌線路、停車場、公交線路、出租車、長途汽車站、人行天橋等 ）項目地塊四至的人流走向、車流組織；6. 重慶南站物業(yè)的歷史變遷及龍頭寺火車站發(fā)展歷史變遷預測 調(diào)查重慶各個火車站商圈物業(yè)形態(tài)發(fā)展變化與火車運輸發(fā)展的關系 調(diào)查重慶鐵路客流物流的變化，與火車運輸發(fā)展的關系 研究城市快速交通、城際鐵路快車發(fā)展，與火車站客流變化的關系 根據(jù)對歷史發(fā)展的分析，預測龍頭寺火車站商圈的功能發(fā)展及角色變化7. 本項目SWOT分析該部分在建立項目SWOT矩陣的基礎上，對本項目地塊的條件作詳細分析，了解其優(yōu)、劣點，以便為其制訂能突出本項目優(yōu)、特點的規(guī)劃方案、項目定位建議作準備。第二部分：專業(yè)市場及酒店研究1. 全國同類火車站商圈研究 商圈規(guī)劃； 主要物業(yè)形態(tài)特征； 物業(yè)形態(tài)存在的原因分析； 人流特征； 物流特征； 交通組織與商業(yè)形態(tài)的關系2. 周邊居民數(shù)量、層次與火車站商圈功能定位的關系3. 重慶火車南站與北站商圈詳細研究2. 重慶火車站商圈研究2.1重慶火車南站和北站商業(yè)圈物業(yè)市場研究；2.1.1商業(yè)、酒店等規(guī)模、面積、價格或租金、規(guī)劃布局、經(jīng)營狀況；2.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)研究：專業(yè)市場研究業(yè)態(tài)分布、租金、規(guī)劃布局、引入主力商業(yè)面積、銷售方式等。A) 商業(yè)按零售業(yè)、餐飲、服務業(yè)統(tǒng)計分析；B) 零售商業(yè)按日用百貨零售業(yè)、紡織品、服裝和鞋帽零售業(yè)、五金建材零售業(yè)、藥品及醫(yī)療器械零售業(yè)、汽、摩及零配件零售業(yè)、文化用品零售業(yè)（含音像店）、化妝品、飾品零售業(yè)、通訊、其他零售業(yè)統(tǒng)計分析；C) 零售商業(yè)網(wǎng)點按業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計：食雜店、超市、百貨店、專賣店、專業(yè)店、家居建材店。4. 重慶主要專業(yè)市場研究（汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)）基本技術研究指標：規(guī)模、面積、價格或租金、規(guī)劃布局、經(jīng)營情況、目標客戶、運輸途徑、攤位面積、出入口位置、停車位等。第三部分：競爭態(tài)勢研究1. 競爭項目與競爭態(tài)勢研究（汽車、摩托車整車及配件市場、汽車美容產(chǎn)品市場、小商品批發(fā)、服裝批發(fā)、圖書批發(fā)、裝飾建材、藥材、化妝品批發(fā)調(diào)查）（1）競爭主要物業(yè)（2）基本研究指標競爭項目開發(fā)商背景、競爭項目開發(fā)經(jīng)濟技術指標：用地面積、建筑面積、容積率、綠化率、建筑密度、人流量、車流量（3）競爭項目產(chǎn)品力分析：物業(yè)類型、建筑類型、物業(yè)規(guī)劃、綠化景觀、建筑外觀、配套設施、物業(yè)管理/配套/收費、銷售價位等（4）競爭項目銷售力（營銷推廣）分析：a宣傳推廣主題、營銷口號b戶型、面積比，朝向c價格水平d付款方式e促銷優(yōu)惠政策f工程進度g開盤時間h銷售狀況及基本客群i交房時間j后續(xù)開發(fā)情況（5）結(jié)合競爭項目的分析，對目前所屬目標地塊區(qū)域的競爭態(tài)勢進行深入剖析，預測區(qū)域商圈物業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，從而便于判斷未來本項目商圈的發(fā)展態(tài)勢。2. 競爭項目與競爭態(tài)勢研究（三星級、二星級酒店調(diào)研）3. 典型物業(yè)研究第四部分：目標客戶研究一）、研究要點根據(jù)市場狀況確定潛在目標消費群體，并對客戶群體的認知態(tài)度、置業(yè)觀念進行研究分析；我們將通過設計不同形式的消費者調(diào)研問卷，較深入的挖掘需求市場特性，對本屬性產(chǎn)品目標消費群體的背景身份、需求狀況、生活形態(tài)等因素進行細致描述和分析，并深入研究消費群體對別墅類住宅的置業(yè)需求狀況。本次問卷采用深度訪談形式和一般問卷調(diào)研。一般問卷主要是對潛在購買商鋪的客戶隨機訪問。1. 目標消費群態(tài)度測評和傾向研究共200份問卷（重點專業(yè)市場問卷投放量30份，一般專業(yè)市場15份）2. 深度訪談研究深度訪談主要是針對潛在的中高端客戶，如：l 重慶商會成員單位，包含汽車協(xié)會、摩托車協(xié)會等類似專業(yè)機構訪談；l 針對專業(yè)市場業(yè)主訪談。l 龍頭寺目前的管理機構深度訪問。3. 座談會3場 已購買商鋪、酒店及投資性物業(yè)的座談會，共2場； 專業(yè)人士座談會（邀請規(guī)劃人士、咨詢機構、商家等中高層管理人士），共一場。每場安排5-6人附件：一般問卷研究內(nèi)容：（具體內(nèi)容將見進一步修定的“潛在目標消費者調(diào)查問卷”）1、 對已購買或擬購買商鋪的目標客戶問卷調(diào)研l(wèi) 經(jīng)營范圍l 經(jīng)營業(yè)態(tài)的盈利水平l 重視因素l 位置要求l 物業(yè)管理l 面積l 配套要求l 現(xiàn)經(jīng)營滿意程度l 購買商鋪的價格承受度2、 重慶投資者抽樣調(diào)查分析 收入 投資意向 總價 付款方式 面積要求3、 目標消費結(jié)構組成及變化。4、 置業(yè)消費者購買商業(yè)消費行為分析（定量、定性相結(jié)合）1）購買計劃 置業(yè)目的 置業(yè)者選區(qū)域 計劃購買類型 置業(yè)時間計劃2）對本項目所在片區(qū)的認知、評價和偏好3）對本項目地塊的區(qū)位、環(huán)境、交通及生活配套設施的認知與評價5）生活習慣及社會經(jīng)濟背景資料 個人資料：性別、年齡、學歷、職業(yè)、收入、現(xiàn)居住地、現(xiàn)工作地6）對當前居住環(huán)境（區(qū)內(nèi)區(qū)外）及配套設施等方面的態(tài)度和意見7）本項目商業(yè)適合需要程度及認購可能性、推薦可能性四、費用預算及報價本項目市場調(diào)研工作除所有稅費外,調(diào)研費用總額為人民幣 12.5萬元。以上報價不含招商、銷售銷售代理等費用。以上報價包含我方所