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文化綜合體解析 羅斌研究發(fā)展部2012 6月 華僑城金茂大廈新天地世博會中國館江城壹號彭城壹號上海展覽中心上海體育場萬達廣場含社區(qū)活動中心及健身館的小區(qū)西安大唐不夜城上海世博禮品專賣店央視中心東方明珠同樂坊西湖風(fēng)景區(qū)田子坊 哪些是文化綜合體 PART1背景研究 PART2定義研究 PART3分類研究 PART4轉(zhuǎn)化研究 PART6文化設(shè)施策劃參考 PART5咨詢建議 目錄 PART1背景研究 PART1背景研究 政策 產(chǎn)業(yè) 消費三大層面因素是文化綜合體開發(fā)的宏觀背景 政策推動 文化綜合體是順應(yīng)國家新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 符合政策扶持范圍的重要內(nèi)容 近年來 隨著國家文化產(chǎn)業(yè)振興計劃提出 國民經(jīng)濟的迅猛發(fā)展 文化產(chǎn)業(yè)爆發(fā)出強勁的生命力 已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的新的增長極 國家 十二五 規(guī)劃明確提出 將文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) 在這一宏觀背景下 各地各級政府對于文化產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)的支持熱情空前高漲 文化綜合體的提出可以適時抓住這樣的一個機會 充分調(diào)動政府的積極性 為項目在政策優(yōu)惠上 在土地轉(zhuǎn)性條件上 在招商推廣協(xié)助上 在周邊環(huán)境整治上以及與先關(guān)部門協(xié)調(diào)的良好局面 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 文化綜合體是構(gòu)建城市文化核心和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展載體的重要抓手 未來城市發(fā)展的階段 其核心應(yīng)該是從工業(yè)區(qū)遞進到商業(yè)區(qū)再遞進到文化區(qū) 即現(xiàn)代化的城市 應(yīng)該以文化區(qū)為核心 文化產(chǎn)業(yè)作為新興 新型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 有文化這個靈魂 更容易 也更應(yīng)該形成一個中心 以形成城市文化資源共享共榮的載體 從而提高 增強城市的影響力 集聚力 輻射力及競爭力 消費升級 文化綜合體是滿足政府 市民 企業(yè)和投資者訴求的重要載體 文化綜合體與多種對象存在交集 其中包括了政府對城市形象 城市精神 土地經(jīng)營 產(chǎn)業(yè)平臺 稅收就業(yè)的訴求 包括了市民追求文化服務(wù)與文化消費的訴求 包括了文化企業(yè)追求創(chuàng)意環(huán)境 資源要素 發(fā)展機會 配套扶持的訴求 以及包括了投資者在對投資效益 投資模式的訴求 這些訴求都可以在文化綜合體項目中獲得同時實現(xiàn)的機會 政策推動 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 消費升級 文化綜合體開發(fā)升溫的其他原因 開發(fā)與投資主體群體增加各類文化企業(yè)都參與到文化綜合體的開發(fā)與研究中 而不是以往僅由開發(fā)商主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā) 由于文化經(jīng)營能力突出 加上資金積累與扶持跟進 很多企業(yè)都參與到該類項目中 未來以文化為主題的項目開發(fā)會越來越多 隨著金融資本逐步開始對接文化產(chǎn)業(yè) 進一步對文化類地產(chǎn)項目形成利好 開發(fā)商資源整合能力加強現(xiàn)在越來越多開發(fā)商資源已經(jīng)不限于在一次性開發(fā)物業(yè) 更多開發(fā)商具備了商業(yè)資源整合能力 運營能力與資金能力 追求擁有更多長期經(jīng)營價值的物業(yè) 而文化的概念吸引力 文化內(nèi)容的長期經(jīng)營力讓開發(fā)商加大這方面資源整合能力 項目本身功能多元性需求區(qū)別于單一功能項目 綜合體的多功能組合可以擴大消費者群體 提供多樣化產(chǎn)品及服務(wù) 使消費鏈 服務(wù)鏈拉長 對各種功能物業(yè)帶來價值提升機會 同時 文化類項目更符合了未來人們不斷增加文化類消費的潮流 政府鼓勵文化消費性項目純粹文化經(jīng)營項目對資本與能力要求很長 相應(yīng)項目回報周期長 因此為了鼓勵這類項目發(fā)展 政府鼓勵開發(fā)商以綜合體方式平衡資本 參與開發(fā)文化內(nèi)容 使開發(fā)商獲得發(fā)展信心 此外政府開始關(guān)注到文化項目對城市形象 的提升作用 也紛紛主動參與到公共文化設(shè)施的項目開發(fā)中 土地集約開發(fā)與綜合商務(wù)成本考慮因為城市本身就是一個聚集體 當(dāng)人口聚集 用地緊張到一定程度的時候 在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè) 在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之 比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公 餐飲 商業(yè)等服務(wù)場所的獨棟式綜合建筑體 這種綜合建筑體也屬于城市綜合體 PART1背景研究 與文化綜合體緊密相關(guān)的三個陣營 但他們都還在摸索階段 并沒引領(lǐng)文化綜合體發(fā)展 第一陣營商業(yè)主流開發(fā)商包辦85 的綜合體開發(fā) 主要有萬達 寶龍 華潤 中糧和新進的龍湖 萬科 綠城 其中大部分開發(fā)商開始有意向或動作將文化作為核心亮點進行綜合體開發(fā) 第二陣營旅游項目開發(fā)商主要有華僑城 港中旅 恒大等大型開發(fā)商以及地方開發(fā)商 其中華僑城 港中旅 恒大的項目開發(fā)進程較慢 反而是各地依托旅游資源開發(fā)成立的中小開發(fā)商是這個陣營的先鋒 但是這個陣營的很多項目也稱為旅游綜合體 與文化綜合體似乎有些交叉 第三陣營政府相關(guān)部門政府的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)近些年開始提速 尤其是這幾年圍繞CCD建設(shè)帶動了大量多類型的公共服務(wù)設(shè)施集中建設(shè) 使文化綜合體與公共文化設(shè)施緊密相連 PART1背景研究 當(dāng)前對文化綜合體的定義很多 但其中大部分比較模糊 與其他綜合體概念的區(qū)分還比較難 關(guān)于文化綜合體的某些定義 1 文化綜合體是以文化為主導(dǎo) 融合旅游 創(chuàng)意 地產(chǎn) 會展 博覽 文化 商貿(mào) 娛樂等三個以上產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)與支持產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體 2 文化綜合體是一個包含多種文化的和諧的人類群體或社會實體 3 文化綜合體是以文化消費為核心衍生出來的建筑群體 城市綜合體 就是將城市中的商業(yè) 辦公 居住 旅店 展覽 餐飲 會議 文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合 并在各部分間建立一種相互依存 相互助益的能動關(guān)系 從而形成一個多功能 高效率的綜合體 萬達廣場 旅游綜合體 是指基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ) 以旅游休閑為導(dǎo)向進行土地綜合開發(fā)而形成的 以互動發(fā)展的度假酒店集群 綜合休閑項目 休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架 整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū) 深圳華僑城就是一個典型案例 比較城市綜合體 旅游綜合體的定義 現(xiàn)在很多文化綜合體定義似乎和他們并沒有太大區(qū)別 PART1背景研究 以 文化 為內(nèi)容角度 無法定義文化綜合體 心態(tài)文化 行為文化 制度文化 物態(tài)文化 文化是一個非常廣泛的概念 有關(guān) 文化 的各種不同的定義至少有二百多種 從簡單字面上是無法來定義文化綜合體的目前比較認(rèn)可的文化基本解釋 廣義的文化指的是人類創(chuàng)造出來的所有物質(zhì)和精神財富的總和狹義的文化指的是其中的精神財富 而我們通常指的是狹義的精神財富類型就廣義而言 文化具體包括了什么 文化包括下列幾個層次 物態(tài)文化 制度文化 行為文化 心態(tài)文化 物態(tài)文化層是人類的物質(zhì)生產(chǎn)活動方式和產(chǎn)品的總和 是可觸知的具有物質(zhì)實體的文化事物 制度文化層是人類在社會實踐中組建的各種社會行為規(guī)范 行為文化層是人際交往中約定俗成的以禮俗 民俗 風(fēng)俗等形態(tài)表現(xiàn)出來的行為模式 心態(tài)文化層是人類在社會意識活動中孕育出來的價值觀念 審美情趣 思維方式等主觀因素 相當(dāng)于通常所說的精神文化 社會意識等概念 心態(tài)文化為核心的文化內(nèi)容結(jié)構(gòu) PART1背景研究 PART2定義研究 PART2定義研究 從外部宏觀要求看 文化 作為綜合體獨特標(biāo)簽 意味著文化產(chǎn)業(yè)與文化競爭力 文化綜合體與城市文化競爭力構(gòu)建緊密關(guān)聯(lián)1 文化綜合體是城市空間與功能的一部分 那么其文化價值與競爭力也應(yīng)與城市文化價值和文化競爭力趨同 2 對于城市來說 文化競爭力是一個四個競爭力因素構(gòu)成即 文化資源 文化效率 文化產(chǎn)品 文化市場 3 對文化綜合體來說 要體現(xiàn)出自己文化價值與文化競爭力就必須在這四個因素或其中部分因素上做文章 資本資源技術(shù)資源信息資源自然資源專利資源人力資源 資源整合研發(fā)設(shè)計藝術(shù)創(chuàng)作創(chuàng)意策劃創(chuàng)業(yè)孵化咨詢服務(wù)創(chuàng)意教育 產(chǎn)品加工產(chǎn)品包裝產(chǎn)品宣傳延伸產(chǎn)品 廣告?zhèn)髅襟w驗消費進口出口會展展覽文化交流旅游消費 PART2定義研究 文化產(chǎn)業(yè) 社會公共提供文化 娛樂產(chǎn)品和服務(wù)的活動 文化綜合體與文化產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)四個文化競爭力因素相互關(guān)聯(lián) 形成一個循環(huán) 這樣一個循環(huán)就是文化產(chǎn)業(yè)價值鏈我們將文化產(chǎn)業(yè)價值鏈中的所有活動統(tǒng)稱為文化產(chǎn)業(yè) 文化產(chǎn)業(yè)價值鏈 中國現(xiàn)在的文化產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是國家統(tǒng)計局發(fā)的 文化及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)分類 見右圖共9大類 PART2定義研究 1 博覽文化類 博物館 科技館 展覽館 美術(shù)館 陳列館 紀(jì)念館 民俗館等2 社會文化類 圖書館 群藝館 文化館 文化宮 科技館 群眾文化廣場 科學(xué)文化廣場等3 藝術(shù)文化類 藝術(shù)中心 藝術(shù)文化展示中心 民間文化藝術(shù)中心 藝術(shù)教育培訓(xùn)中心 音樂廳4 文化消費類 書店 游樂場 網(wǎng)吧 歌舞廳 茶室 影劇院 汽車電影廣場 會所 體育場 健身館等5 文化市場類 圖書城 音像城 工藝品市場 花鳥市場等6 文化產(chǎn)業(yè)類 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 創(chuàng)意園區(qū) 會展中心7 文化教育類 專業(yè)藝術(shù)學(xué)校 培訓(xùn)學(xué)院等8 歷史文化類 歷史文化保護區(qū) 歷史建筑 名人故居等9 文化傳媒類 出版社 報社 廣播電視中心等 從內(nèi)部中觀需求看 文化綜合體需依托文化設(shè)施為社會公共提供文化 娛樂產(chǎn)品和服務(wù) PART2定義研究 文化設(shè)施一個平臺載體 承載著各種文化的沉淀 創(chuàng)新 發(fā)展 傳播 目前文化設(shè)施主要有九種主要類型 公共文化設(shè)施一般包括圖書館 博物館 藝術(shù)館 劇院 電影院 廣場等 它們是人們進行收藏 研究 展示 組織藝術(shù)活動等文化活動的重要載體 休閑娛樂的主要場所 公共文化設(shè)施具有三個鮮明特點 1 公益性特點 部分公共文化設(shè)施為公益性或半公益性 當(dāng)然也有商業(yè)性2 集中性特點 影響力較大 滿足市民活動的集中場所3 開放性特點 便民服務(wù) 通常面向非特定的社會群體 頗為開放公共文化設(shè)施的三個價值 1 沉淀城市文化 增添該區(qū)域的文化內(nèi)涵 逐步積淀成厚重的文化底蘊 如人民公園2 表達城市文化 生動表達城市文化內(nèi)涵 浪漫 活力 3 認(rèn)同城市文化 作為人們集聚的場所 可以營造一種場所感和社區(qū)感 增強人們對城市文化的認(rèn)同感與歸宿感 公共文化設(shè)施 文化設(shè)施中較具公益性 集中性 開放性的類型 公共文化設(shè)施要與人們的文化生活需求相適應(yīng) 不能過分追求奢華和高端降低了開放性特點 犧牲了納稅人利益 引發(fā)詬病 尤其是政府投資項目而言更為重要 PART2定義研究 單一文化設(shè)施都有其內(nèi)容 質(zhì)量的局限性 由于每個人的文化生活需求和消費水平都是不同的 綜合化發(fā)展不僅可以提供更多文化生活選擇 滿足多層次人群需求 而且也可以一站式滿足人們更多文化生活需求 降低文化生活成本 延長服務(wù)鏈條 例 上海新天地北里僅從最早開放的新天地北里看 除了餐飲酒吧作為主打的文化消費內(nèi)容 項目還配置了工藝品 會所 培訓(xùn) 展覽 兒童娛樂 家具用品等內(nèi)容 在這些業(yè)態(tài)的配合下 新天地消費群范圍得到擴大 使家庭 商務(wù)文化生活人群及旅游人群納入進來 也延長了消費鏈條 此后開發(fā)的南里 寫字樓 酒店等功能也非常好得延續(xù)了一期的綜合化發(fā)展特點 并保持了不同業(yè)態(tài)之間的互補結(jié)合 北里業(yè)態(tài) PART2定義研究 1 任何單一文化設(shè)施都無法滿足人們的全部文化需求 綜合化發(fā)展?jié)M足更多層次人群需求并延長文化生活鏈 從內(nèi)部微觀特點看 文化設(shè)施的綜合化發(fā)展需求 是文化綜合體獲得持續(xù)內(nèi)生驅(qū)動力的源泉 絕大多數(shù)人無法脫離文化生活 經(jīng)濟生活 社會生活其中任何一個 隨著大城市生活節(jié)奏的加快 人們對這三者活動的時間需要更好調(diào)配和無縫對接 而文化設(shè)施綜合化發(fā)展給予了非常好的條件 使文化生活與購物活動 商務(wù)活動 社會活動 日常生活聯(lián)系的更為緊密 例 上海科技館 與上海特產(chǎn)品紀(jì)念商店的結(jié)合 商店的增加不僅為科技館帶來了更多海內(nèi)外賓客 而且也使人們獲得了就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的機會 雖然商店規(guī)劃和運營有很大問題 但生命力不減 例 很多專業(yè)市場和辦公場所增加了展覽展示和休閑娛樂設(shè)施 無需前往他地 可以快速滿足經(jīng)營者 消費者 辦公人群的文化消費需求 提高人們文化生活質(zhì)量 反過來也推動了市場的發(fā)展和辦公場所品質(zhì) 如運動loft 海寧皮革城 例 餐飲健身 活動場所與社區(qū)的結(jié)合目前很多居住區(qū)已經(jīng)將健身會所 社區(qū)活動中心搬入了居住區(qū)內(nèi) 這些文化設(shè)施與人們?nèi)粘Ｉ钔昝澜Y(jié)合 顯示出文化生活與社會生活的易結(jié)合特點 PART2定義研究 2 文化生活與經(jīng)濟生活 社會生活緊密連接 難以分割 文化設(shè)施綜合化發(fā)展可以使人們獲得更及時高效的文化服務(wù)以及更多經(jīng)濟 社會附加價值 表現(xiàn)為各種商業(yè) 商務(wù) 生活元素與文化設(shè)施經(jīng)常共同出現(xiàn) 文化設(shè)施的價值更多體現(xiàn)在社會 文化 產(chǎn)業(yè)價值上 直接反應(yīng)在賬面的收益較少 很多項目投資大收益少 有部分更是純公益設(shè)施 在這樣的情況下 投資者需要解決投融資 維護成本 更新?lián)Q代再投資等要求 為了更容易獲得較好的現(xiàn)金流保證設(shè)施的運營 需要借助其他租售物業(yè)來平衡投入 例 很多國內(nèi)外城市廣場 綠地公園結(jié)合了商業(yè)功能 這樣填補了廣場建設(shè)和維護資金的缺口 例 上海體育場除了體育場 其他可用空間均出租給餐飲 超市 運動品零售 運動俱樂部 酒吧 銀行等商業(yè)來用 體育場也來承擔(dān)演唱會等活動增加項目收益點 使項目獲得長期穩(wěn)定發(fā)展 例 上海東方藝術(shù)中心作為政府投資的城市文化設(shè)施 不但沒辦法收回投資 而且項目每年需要政府拿出幾千萬資金維護 自己本身沒有其他租售收入來源 PART2定義研究 3 文化設(shè)施開發(fā)維護成本較高 相對商業(yè)設(shè)施收益較低 需要多功能解決開發(fā)融資及持續(xù)投入問題 從內(nèi)部微觀特點看 文化設(shè)施的綜合化發(fā)展需求 是文化綜合體獲得持續(xù)內(nèi)生驅(qū)動力的源泉 從內(nèi)部中觀需求看 文化綜合體需依托文化設(shè)施為社會公共提供文化 娛樂產(chǎn)品和服務(wù) 從外部宏觀要求看 文化作為綜合體獨特標(biāo)簽 意味著文化產(chǎn)業(yè)與文化競爭力 PART2定義研究 文化綜合體定義 定義 從以上三個層面結(jié)論提煉出文化綜合體定義 PART2定義研究 文化綜合體是以文化產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向 依托文化設(shè)施的功能綜合化延伸形成三種或更多關(guān)聯(lián)性功能 在一定空間與地理范圍內(nèi)有機組合 為社會公眾集中提供文化 娛樂產(chǎn)品和服務(wù)的城市空間 區(qū)別于其他定義 圣博華康對文化綜合體的定義歸納為 四個特征 發(fā)展導(dǎo)向 文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式 依托文化設(shè)施的功能延伸 形成三種或更多關(guān)聯(lián)性功能發(fā)展功能 為社會公眾提供文化 娛樂產(chǎn)品和服務(wù)發(fā)展集聚 在一定空間與地理范圍內(nèi)有機組合 新定義下 思考四個問題 判斷是否是文化綜合體 符合文化綜合體定義的項目列舉1 華僑城2 新天地3 江城壹號4 上海體育場5 西安大唐不夜城6 央視中心7 東方明珠8 同樂坊9 西湖風(fēng)景區(qū)10 田子坊 不合文化綜合體定義的項目列舉1 金茂大廈2 天山茶城3 上海展覽中心4 萬達廣場5 長城6 含社區(qū)活動中心及健身館的小區(qū)7 上海世博禮品專賣店8 世博會中國館 PART2定義研究 問自己四個問題1 發(fā)展導(dǎo)向是文化產(chǎn)業(yè)么 2 發(fā)展是依托文化設(shè)施的功能延伸 形成三種或更多關(guān)聯(lián)性功能么 3 發(fā)展是為社會公眾提供文化 娛樂產(chǎn)品和服務(wù)么 4 發(fā)展是集聚在一定空間與地理范圍內(nèi)有機組合么 PART3分類研究 文化綜合體分類 主要為5種性質(zhì)綜合體 6種功能綜合體 PART3分類研究 按開發(fā)性質(zhì)分有5種 文化綜合體 文化綜合設(shè)施 文化綜合建筑 綜合文化中心 城市綜合文化中心 城市綜合文化新區(qū) CIFCulturalIntegratedFacilities CIBCulturalIntegratedBuildings CCCCulturalComplexCenter CCACentralCulturalArea CCDCentralCulturalDistrict 文化商務(wù)綜合體 文化藝術(shù)綜合體 文化商業(yè)綜合體 文化旅游綜合體 按功能內(nèi)容分有6種 文化藝術(shù)服務(wù) 文化休閑娛樂服務(wù) 文化文化用品 設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品的銷售 其他文化服務(wù) 強調(diào)辦公 會展等 強調(diào)藝術(shù)創(chuàng)作 表演等 強調(diào)休閑娛樂 文化產(chǎn)品銷售等 強調(diào)旅游消費及配套服務(wù)等 文化復(fù)合綜合體 強調(diào)多種文化相關(guān)功能集合 文化科教綜合體 強調(diào)文化教育 專業(yè)培訓(xùn) 知識傳播等 根據(jù)不同 功能 設(shè)施及業(yè)態(tài) 特點 文化綜合體主要可分為六種功能類型 PART3分類研究 根據(jù)不同 開發(fā)形式 文化綜合體從簡單到復(fù)雜可分為五種性質(zhì)類型 PART3分類研究 項目整體為單個核心文化設(shè)施 單幢或多幢建筑 其中包含一個核心文化設(shè)施 單幢或多幢建筑 其中包含多個核心文化設(shè)施 諸多種類文化設(shè)施空間集聚 包含多個文化綜合建筑或綜合開發(fā)項目 以文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 擁有各種文化設(shè)施的城市新區(qū) 新區(qū)同時應(yīng)擁有一個綜合城市文化中心為基礎(chǔ) 文化綜合體的復(fù)雜化主要體現(xiàn)為5個變化 PART3分類研究 設(shè)施開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 城市開發(fā) 文化機構(gòu)主導(dǎo) 開發(fā)商主導(dǎo) 政府主導(dǎo) 文化設(shè)施價值 文化產(chǎn)業(yè)價值 城市綜合價值 小規(guī)模 中規(guī)模 大規(guī)模 開發(fā)屬性升級 主導(dǎo)者增加 價值體現(xiàn)豐富 開發(fā)規(guī)模擴大 單一 幾種 多樣 文化設(shè)施多樣 文化設(shè)施經(jīng)營相關(guān) 文化設(shè)施互補功能 非文化功能 多元功能組合 文化 案例1 文化綜合設(shè)施 橙色立方體 orangecube 家居展示館 家居文化為主題 展示 交易 辦公綜合功能在獨特設(shè)計包裝的外表下形成為法國里昂文化標(biāo)志 2011年designboom世界十大商業(yè)建筑 每層樓的外圈都有一條開放式的走廊 樓頂還有一個春光無限的露臺 有趣的是 展館內(nèi)的設(shè)計與大樓外墻一脈相承 所有展品均被陳列在一面如蜂巢般有許多洞口的墻上 橙色是當(dāng)?shù)馗蹌?wù)區(qū)常見的工業(yè)用色 負(fù)責(zé)設(shè)計的Jakob Macfarlane建筑公司意在將建筑與當(dāng)?shù)靥厣嘟Y(jié)合 因此選用橙色金屬網(wǎng)罩作為建筑的外部材料 讓人聯(lián)想到起重機 倉庫等碼頭常見的工業(yè)設(shè)備 PART3分類研究 會議中心 新聞中心 賓館客房 餐飲休閑 商業(yè)設(shè)施 圍繞會議場館進行強關(guān)聯(lián)綜合功能開發(fā)上海國際會議中心位于浦東濱江大道 與著名的外灘建筑群隔江相望 她與東方明珠 金貿(mào)大廈一起組成陸家嘴地區(qū)的一道著名的景觀 上海國際會議中心總建筑面積達11萬平方米 擁有現(xiàn)代化的會議場館 有4300平方米的多功能廳和3600平方米的新聞中心各1個 可容納50 800人的會議廳三十余個 豪華賓館客房 有總統(tǒng)套房 商務(wù)套房 標(biāo)準(zhǔn)間近270套 還有高級餐飲設(shè)施 舒適的休閑場所和600余個車位 1999年9月 20世紀(jì)最后一次 財富 世界論壇就是在這里舉行的 案例2 文化綜合設(shè)施 上海國際會議中心 PART3分類研究 案例3 文化綜合建筑 紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館 包括住宅 畫廊 廣場 教育中心 研究中心 圖書館 禮堂 管理實驗室 飯店 博物館商店 庫房 商店 辦公室 機械室等博物館功能內(nèi)容 博物館34460 38000 住宅塔樓在1968年左右 博物館規(guī)模只有一半 功能包括雕塑園 畫廊和研究中心 圖書館 藝術(shù)品庫房等 當(dāng)時只有15 的繪畫和雕塑收藏能夠得到展示 不能滿足數(shù)量快速增長的觀眾需求 豐富收藏?zé)o法展現(xiàn) 但是受制于無法進行常規(guī)資金籌集 每年赤字100萬美元 沒有更多空間 博物館一度沒有發(fā)展 為了改變這個現(xiàn)狀 博物館提出了空中開發(fā)權(quán)策略1 沿53街臨近地產(chǎn)商新建一座博物館西側(cè)翼樓2 在翼樓頂上建造一座完全用于居住的大樓3 將博物館空中開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給私人開發(fā)商4 創(chuàng)建一個特別州機構(gòu) 文化資源信托局發(fā)行債券并將這個計劃獲取的直接資金 未來稅收以免稅方式融資用于博物館擴建籌集資金 項目最終獲得通過 項目獲得了空中權(quán)收入1700萬美元以及4000萬美元債券 使項目紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館獲得了開發(fā)資金并成就了綜合建筑的成功 博物館為獲取擴建及運營資金出售空中權(quán)開發(fā)住宅 采用信托融資 實現(xiàn)功能綜合化開發(fā) PART3分類研究 案例4 文化綜合建筑 光大會展中心 上海光大會展中心總建筑面積近26萬平方米 由東 西兩翼組成 并以空中走廊相連接 東館為三組六幢高30層連體式大型綜合建筑 包括3萬平方米展覽會議場館 4萬平方米四星級賓館以及辦公樓 公寓樓及酒店式公寓 西館是一幢三層大空間的標(biāo)準(zhǔn)展館 不僅是展覽 商務(wù) 交流的極佳活動中心 也是社會各界團體進行休閑 娛樂的理想場所 光大會展中心已成為上海西南地區(qū)各類展覽展示 國際會議 新品演示 研討交流 餐飲宴會 休閑娛樂的重要場所 展覽會議場館作為單核心文化設(shè)施 酒店 辦公 公寓非文化功能設(shè)施提供支持與貢獻 PART3分類研究 案例5 綜合文化中心 東方藝術(shù)中心 東方藝術(shù)中心由市政府和浦東新區(qū)政府投資10億元建造的上海東方藝術(shù)中心坐落于浦東行政文化中心 總建筑面積近40 000平方米 由法國著名建筑師保羅 安德魯設(shè)計 從高處俯瞰 五個半球體依次為 正廳入口 東方演奏廳 東方音樂廳 展覽廳 東方歌劇院 它們猶如五片綻放的花瓣 組成了一朵碩大美麗的 蝴蝶蘭 不過項目也有兩個問題 一是除了三個核心設(shè)施 其他功能綜合化不足 造成運營成本較大 二是作為政府投資項目 顯得有些過于奢華 限制了很多人消費 不能嚴(yán)格意義上成為公共文化設(shè)施 三個核心文化設(shè)施 音樂廳 演奏廳 歌劇院 相互協(xié)調(diào)共同發(fā)揮引領(lǐng)作用 三者活力共同提升 PART3分類研究 多核心文化功能 復(fù)合其他功能平衡收益 以獨特實用性設(shè)計為特色 下沉式的小廣場 供藝術(shù)表演 1層 公共圖書館 少兒圖書館 兒童工作室 紀(jì)念品店 2層 工業(yè)設(shè)計中心 展覽藝術(shù) 3 5層 藝術(shù)博物館 電影資料館 6層 書店 餐廳 休息室等 地下層 音樂和聲學(xué)研究所 案例6 綜合文化中心 法國蓬皮杜藝術(shù)中心 位置 巴黎拉丁區(qū)北側(cè) 塞納河右岸的博堡大街公共圖書館 現(xiàn)代藝術(shù)博物館 工業(yè)美術(shù)設(shè)計中心 音樂和聲響研究中心四個文化設(shè)施為核心 包括研究所 圖書館 工作室 紀(jì)念品店 設(shè)計中心 博物館 資料館 書店 餐廳 廣場等功能 建筑面積103305平方米 除音樂和聲響研究中心單獨設(shè)置外 其他部分集中在一幢長166米 寬60米的六層大樓內(nèi) 蓬皮杜中心建筑物最大的特色 就是外露的鋼骨結(jié)構(gòu)以及復(fù)雜的管線 建筑興建后 引起極端的爭議這種建筑風(fēng)格被稱為 高技派 High tech 風(fēng)格 藝術(shù)中心由圓筒鋼柱為簡答骨架 通過筒柱的重新連接 每層層高和空間的甚至都可以進行調(diào)整分割 外露復(fù)雜的管線 其顏色是有規(guī)則的 空調(diào)管路是藍色 水管是綠色 電力管路是黃色 而自動扶梯是紅色 盡管有這些極端的爭議 但是將所有柱子 樓梯及以前從不為人所見的管道等一律請出室外 以便騰出空間 設(shè)計者把這些布置在建筑外面 目的之一是使樓層內(nèi)部空間不受阻隔 為了突出每層8000平方米的內(nèi)部空間使用和舒適性 這個設(shè)計顯得相當(dāng)實用 PART3分類研究 案例7 城市綜合文化中心 悉尼達令港 悉尼展覽 會議 娛樂 休閑 旅游中心 多種 多層次文化設(shè)施及項目 典型的城市綜合文化空間 借用濱海區(qū)的水資源景觀 將原先閑置碼頭二次開發(fā)成集旅游 購物 休閑 娛樂 外展為一體的城市綜合體推動區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動悉尼的旅游業(yè) 外展業(yè) 18 PART3分類研究 案例8 城市綜合文化中心 武漢萬達中央文化區(qū) 武漢萬達中央文化區(qū)位于武昌區(qū)東湖和沙湖之間 項目規(guī)劃面積1 8平方公里 總建筑面積340萬平方米 是中國單個項目文化產(chǎn)業(yè)投資額最大 總投資約500億元 純文化投資達到80億元 定位打造成世界文化新品牌 一期楚河漢街基本開業(yè) 2010年武漢市政府與萬達集團簽訂協(xié)議2010年4月2 2公里長的東沙湖連通渠楚河開挖2011年1月1 5公里長的漢街開工2011年9月30日楚河漢街亮相計劃2012年內(nèi) 漢街商家全部開業(yè) 萬達旗艦店開業(yè)計劃2013年內(nèi) 漢秀劇場 電影公園開業(yè) 武漢中央文化區(qū)的八大文化設(shè)施 1 漢秀劇場 世界頂級演藝劇場2 世界唯一室內(nèi)電影文化公園3 中國最大電影城4 五座名人廣場5 漢街大戲臺6 杜莎夫人蠟像館7 漢街文華書城8 正剛藝術(shù)畫廊 楚河漢街為核心 八大文化設(shè)施為引領(lǐng) 開發(fā)商打造文化綜合體的典范項目 PART3分類研究 案例9 城市綜合文化新區(qū) 西安曲江新區(qū) 全文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈模式打造城市新區(qū) 一期文化景區(qū)為其中重要的綜合城市文化核心 二期為九大文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 曲江新區(qū)概況 位于西安城區(qū)東南部 以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心 占地面積40 97平方公里 西安 五區(qū)兩基地 規(guī)劃中重要的板塊 將重點發(fā)展成為國內(nèi)具有核心競爭力的文化產(chǎn)業(yè)基地和 中國文化復(fù)興之地 定位 以盛唐文化為特色 以發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 集旅游 居住 休閑 會展 商貿(mào) 科教等功能為一體的城市發(fā)展新區(qū) 成為國內(nèi)最大的文化產(chǎn)品生產(chǎn) 消費 經(jīng)營基地 國際知名文化品牌的展示臺 中國最有特色的歷史劇拍攝基地 中國西部重要的游客集散地和旅游中心 進展 一期開發(fā)完畢 正在二期開發(fā)中 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè) 數(shù)字文化產(chǎn)業(yè) 文化娛樂產(chǎn)業(yè) 影視產(chǎn)業(yè) 體育休閑產(chǎn)業(yè)和會展產(chǎn)業(yè)成為曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點 打造9大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 當(dāng)代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園 藝術(shù)家村落 數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)區(qū) 出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)區(qū) 國際文化創(chuàng)意區(qū) 文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū) 國際會展產(chǎn)業(yè)區(qū) 影視產(chǎn)業(yè)區(qū) 康體休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)及曲江文化旅游區(qū) PART3分類研究 在建中國家級的第三個新區(qū) 立足一國兩制經(jīng)濟 文化的結(jié)合點 新區(qū)發(fā)展目標(biāo) 連通港澳 區(qū)域共建的 開放島 經(jīng)濟繁榮 宜居宜業(yè)的 活力島 知識密集 信息發(fā)達的 智能島 資源節(jié)約 環(huán)境友好的 生態(tài)島 三大功能片區(qū)1 商務(wù)服務(wù)片位于小橫琴山以東 以北沿河地區(qū) 大力發(fā)展有利于促進產(chǎn)業(yè)和人口集聚的商務(wù)服務(wù)業(yè) 形成輻射國內(nèi)外的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈 包括口岸服務(wù)區(qū) 中心商務(wù)區(qū) 國際居住社區(qū) 2 休閑旅游片位于大橫琴山以南 橫琴島南側(cè)的沿海地帶 著力打造與港澳聯(lián)動發(fā)展的旅游精品項目和精品線路 建設(shè)山水融合 自然與人文共生共榮的休閑度假勝地 包括休閑度假區(qū) 生態(tài)景觀區(qū) 3 科教研發(fā)片位于大 小橫琴山之間 中心溝兩側(cè) 重點發(fā)展具有創(chuàng)新引領(lǐng)功能的科教研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等 打造開放型區(qū)域科技創(chuàng)新體系 提升橫琴的科技創(chuàng)新能力和水平 包括教學(xué)區(qū) 綜合服務(wù)區(qū) 文化創(chuàng)意區(qū) 科技研發(fā)區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 推進重點項目1 粵澳中醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園2 澳門大學(xué)橫琴校區(qū)3 麗新星藝文創(chuàng)天地4 長隆國際海洋度假區(qū)5 華南珍稀動物物種保護中心6 橫琴灣酒店及海洋王國7 十字門中央商務(wù)區(qū) 案例10 城市綜合文化新區(qū) 珠海橫琴新區(qū) PART3分類研究 PART4轉(zhuǎn)化研究 城市綜合體 商業(yè)綜合體 旅游綜合體或包含文化設(shè)施和文化旅游功能 可稱為文化綜合體 一般情況下 城市綜合體并不能稱為文化綜合體城市綜合體或包含文化設(shè)施和文化旅游功能 但本質(zhì)上多數(shù)城市綜合體并非以文化產(chǎn)業(yè)為核心 文化設(shè)施在其功能中也處于次要地位 文化設(shè)施對項目價值的提升貢獻也并非最關(guān)鍵因素 同時 城市綜合體更多表現(xiàn)為一個城市的商業(yè) 商務(wù)核心而非文化中心 一般情況下 商業(yè)綜合體并不能稱為文化綜合體一般商業(yè)綜合體中 文化消費 休閑娛樂體量不足20 更多體現(xiàn)為根據(jù)市場與戰(zhàn)略需求 對購物 零售 娛樂三者功能進行合理搭配 并不能體現(xiàn)文化設(shè)施在其中的引領(lǐng)作用 無法定義成文化綜合體 多數(shù)情況下 旅游綜合體都是文化綜合體大多數(shù)旅游綜合體都可以作為文化綜合體 因為旅游吸引物通常包含了濃重的文化特質(zhì) 而且旅游的過程和旅游服務(wù)的多數(shù)內(nèi)容通常都給予人們以精神享受 但是當(dāng)下仍有不少旅游綜合體自身并沒有文化設(shè)施或文化元素 而強調(diào)了旅游配套的一般酒店 居住 購物功能的集合 因此無法成為文化綜合體 PART4轉(zhuǎn)化研究 文化綜合體 城市綜合體 商業(yè)綜合體 旅游綜合體 當(dāng)前城市 商業(yè)綜合體的文化屬性提升四種方式 1 公共文化設(shè)施投入 新建或改造公共文化設(shè)施 使其成為項目文化標(biāo)志 快速提升文化品牌形象缺點 投入大 回報較慢優(yōu)點 快速塑造文化品牌 形成長期文化內(nèi)生動力2 旅游功能內(nèi)容強化 挖掘文化旅游價值如歷史沉淀 文化風(fēng)格等 強化文化旅游方向發(fā)展缺點 旅游價值挖掘較難 旅游推廣成本大優(yōu)點 形成個性優(yōu)勢 凝聚人氣 文化品牌影響力大 形成長期內(nèi)生動力 許多地產(chǎn)項目可以通過文化主題化開發(fā)或升級而打造為文化綜合體 有四種常用的方式 PART4轉(zhuǎn)化研究 3 文化業(yè)態(tài)提升豐富 關(guān)注文化業(yè)態(tài)特色 并將文化相關(guān)業(yè)態(tài)規(guī)模比例提升至較高比例 30 以上 使項目以滿足消費者文化生活需求為主缺點 收益降低優(yōu)點 快速集聚人氣4 文化商務(wù)主題打造 將辦公類功能向文化主題商務(wù)服務(wù)轉(zhuǎn)型 打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 樓宇 產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺 體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)類文化設(shè)施價值缺點 招商運營能力要求高 需要城市有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)點 容易獲得政策支持 培養(yǎng)就近文化高消費人群 PART4轉(zhuǎn)化研究 案例 PART4轉(zhuǎn)化研究 塔爾薩為老工業(yè)城市 為了抑制市中心衰落 威廉姆斯中心是塔爾薩的重要項目之一 威廉姆斯中心占地21 5公頃 位于塔爾薩的俄克拉何馬中心商業(yè)區(qū) 他包含俄克拉何馬銀行塔樓 52層辦公樓 威斯丁酒店 450間客房豪華酒店 中心會場 3層零售中心及溜冰場 塔爾薩表演藝術(shù)中心 4座劇院1個藝術(shù)畫廊 以及其他配套內(nèi)容 1973 1976 酒店 商業(yè) 辦公等設(shè)施已經(jīng)建設(shè)完畢 形成了威廉姆斯中心城市綜合體的雛形 塔爾薩表演藝術(shù)中心為后期開發(fā)的標(biāo)志建筑 中心在原破敗的塔爾薩劇院基礎(chǔ)上進行改造擴建 項目經(jīng)歷了公眾質(zhì)疑 規(guī)劃難產(chǎn) 建筑成本上升等一系列問題 但最后獲得政府大力支持后進行開發(fā)并于1977年完工并逐步擴建至目前的4個獨立表演區(qū)域 完工之后 塔爾薩表演藝術(shù)中心為整個威廉姆斯中心帶來了巨大影響力 每年組織超過50場活動 參加活動人數(shù)超過10萬人 75 80 的表演節(jié)目為表演藝術(shù)中心內(nèi)自創(chuàng) 目前塔爾薩表演藝術(shù)中心已經(jīng)成為塔爾薩交響樂團 塔爾薩劇院 芭蕾舞劇院 青年學(xué)院 北方劇院 美國印第安劇院公司 弦樂及圣歌合唱團 音樂會時間公司及其他專業(yè)和業(yè)務(wù)團體表演場所 同時承擔(dān)了多用途社區(qū)設(shè)施的作用 各種社會和公司活動不時在這里舉辦 文化設(shè)施的成功運作還直接帶動了附近會展中心與運動中心的開發(fā) 使市中心城市功能大為優(yōu)化 案例1 公共文化設(shè)施投入 威廉姆斯中心 美國塔爾薩的塔爾薩表演藝術(shù)中心 PART4轉(zhuǎn)化研究 案例2 旅游功能內(nèi)容強化 田子坊 創(chuàng)意產(chǎn)品 文化娛樂 風(fēng)格建筑 田子坊前身為泰康路藝術(shù)節(jié) 擁有工藝品商店已有40余家 入駐的工作室 設(shè)計室有20余家 形成了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能集聚 成為2005年 上海最具影響力的十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 以及2006年 中國最佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 從最初的創(chuàng)意辦公和展示向文化旅游方向發(fā)展是從2006年開始 項目先后獲得上海工業(yè)旅游年票 國家AAA級旅游景點 田子坊是里弄民居味道 它依然有很多居民在這里生活 還在使用的80年代標(biāo)志裝修的綠色信箱 在這種環(huán)境下 營造出一種出人意料的藝術(shù)美感 田子坊范圍已經(jīng)擴大為最初的3倍 弄堂里容納了上百家創(chuàng)意店鋪和畫廊 攝影 咖啡館 酒吧 已經(jīng)成為了上海旅游線路的重要節(jié)點 PART4轉(zhuǎn)化研究 案例3 文化業(yè)態(tài)提升豐富 江城壹號 非遺基地 文化娛樂 創(chuàng)意辦公 江城壹號定位時尚體驗 文化休閑 美食風(fēng)情 創(chuàng)意辦公多個功能 內(nèi)設(shè)的文化休閑休閑與創(chuàng)意辦公業(yè)態(tài)占到項目體量約50 KTV 小馬影院 非遺展廳 桌游電玩成為主力文化設(shè)施 賦予了項目文化內(nèi)涵 其中小馬影院將引入發(fā)布功能 非遺展廳為國內(nèi)領(lǐng)先 體現(xiàn)出文化業(yè)態(tài)本身的特色性 PART4轉(zhuǎn)化研究 案例4 文化商務(wù)主題打造 南上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 藝術(shù)創(chuàng)作 創(chuàng)意服務(wù) 展示交流 產(chǎn)品交易 南上海藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園打造以陶瓷藝術(shù)為核心的文化創(chuàng)意全產(chǎn)業(yè)鏈體系 實現(xiàn)創(chuàng)意設(shè)計的市場化和產(chǎn)業(yè)化運作 將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè) 通過橫向和縱向整合 打造完整的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈 形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚 PART4轉(zhuǎn)化研究 PART5咨詢建議 1 文化綜合體的價值定位要先做 站城市功能下考慮其應(yīng)當(dāng)具備的城市功能 文化產(chǎn)業(yè)屬性 文化競爭力屬性區(qū)別于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目 文化綜合體要有一個獨特文化基因 任何文化綜合體都有不同的文化環(huán)境背景 需要獨特而鮮明的價值觀 力爭實現(xiàn)文化綜合體與城市 區(qū)域之間的文化和諧共生與不斷成長 2 文化綜合體策劃有首先設(shè)定好收益目標(biāo) 公益性 半公益性 商業(yè)性 其中的差異會相當(dāng)大文化設(shè)施基本都需要長期運營 很多設(shè)施需要長期投入 因此必須考慮投資及維護成本的控制 了解文化綜合體今后運營者的該方面的考慮 然后提出相應(yīng)的內(nèi)容配置建議 以求達到運營者期望 文化綜合體的策劃的5個要點 PART5咨詢建議 3 文化綜合體開發(fā)的多種功能產(chǎn)品可行性需要進行梳理 選擇合適內(nèi)容進行組合文化綜合體涉及面廣 功能產(chǎn)品可以包括公益性和盈利性的 類型可以包括文化消費元素和與文化產(chǎn)業(yè)元素 服務(wù)對象則包含了不同職業(yè)年齡和需求 產(chǎn)品規(guī)模與配套需求條件也各有不同 之前研究表明 項目可能涉及的內(nèi)容包括了演藝表演 文化居住 餐飲娛樂 體驗購物 時尚活動 社交網(wǎng)絡(luò) 星級酒店 產(chǎn)業(yè)辦公 企業(yè)服務(wù) 旅游等多種內(nèi)容 因此 項目必須梳理好產(chǎn)品內(nèi)容 尤其是核心文化設(shè)施以及其他重要產(chǎn)品 確定輔助產(chǎn)品的內(nèi)容設(shè)計和組合配置方式 并保證具備一定的彈性可以形成功能可選菜單 文化綜合體的策劃的5個要點 PART5咨詢建議 4 文化綜合體除了內(nèi)容上的文化特色 其規(guī)劃設(shè)計也應(yīng)慎重考慮文化設(shè)施和其使用者可能多種多樣 基本上所有文化設(shè)施對建筑空間有有獨特要求 即使是同一種文化設(shè)施 各地各項目都可能有差異 很難像零售或餐飲業(yè)態(tài)非常容易使用彈性分割 此外還需要考慮使用人對環(huán)境有何要求 力求在文化內(nèi)容以外 塑造出一個非常有文化氛圍和舒適度的場所 5 文化綜合體開發(fā)的實施運作提供指導(dǎo)建議文化綜合體項目對于品牌運營的要求較高 需要有一定的品牌營銷推廣的策略思考 其次 項目開發(fā)模式 盈利模式 團隊構(gòu)建需要提供指導(dǎo)意見 文化綜合體的策劃的5個要點 PART5咨詢建議 傳統(tǒng)文化類產(chǎn)品大多依靠政府財政支持或者企業(yè)和公益性機構(gòu)提供的贊助來運營 如何實現(xiàn)自負(fù)盈虧和自身的可吃素發(fā)展是一個困難和復(fù)雜的過程 我們可以通過將公益性功能定義為文化核心 文化核心一般是公益性 半公益性或回報較低的文化產(chǎn)品 但是它具有強大的集聚城市人氣的作用 將文化核心和商業(yè)性及半公益性的商業(yè)模塊組合起來形成收支平衡的平衡模塊 穩(wěn)定收益 半公益性 快去化收益 穩(wěn)定收益 文化綜合體的盈利平衡模塊分析 心里必須有一張圖 文化綜合體能平衡才有生命力 PART5咨詢建議 盈利平衡后的五大功能產(chǎn)品 文化核心 公益性較強的文化藝術(shù)體驗 集聚人流 啟動文化核心引領(lǐng) A 文化展示營銷 展示傳播 推廣特色文化品牌 B 文化產(chǎn)業(yè)辦公 產(chǎn)業(yè)集聚 培育孵化文化企業(yè) C 文化時尚消費 商業(yè)消費 對接國際品牌文化 D 文化配套服務(wù) 生態(tài)宜居 提供便利舒適環(huán)境 某項目的盈利平衡模塊 文化綜合體投資模式 開發(fā)的運用模式包括政府投資 政府指導(dǎo) 商業(yè)開發(fā)模式1 文化機構(gòu)投資由于自身以投資 運營或顧問性質(zhì)直接參與文化設(shè)施開發(fā)和運營 文化機構(gòu)是最能掌握相關(guān)資源 市場信息的主體 但是對于文化設(shè)施內(nèi)容的精于挖掘利用 文化機構(gòu)擁有絕對優(yōu)勢 但是通常受限于自身權(quán)責(zé) 資金來源 自身規(guī)模小等原因很難大型綜合文化設(shè)施開發(fā)和維護 以及積極性也不足 2 政府投資政府應(yīng)是最能提現(xiàn)公眾訴求和文化導(dǎo)向的 公共 公益的文化設(shè)施仍需政府投資進行建設(shè) 政府經(jīng)費有限和文化設(shè)施缺失嚴(yán)重之間的矛盾將長期存在 各地紛紛出臺相應(yīng)財政保障政策 如各級財政對文化設(shè)施的投入增幅不低于同級財政經(jīng)常性收入的增長服務(wù) 新建 擴建 改建城市居民住宅區(qū) 從其城市住房開發(fā)投資中提取1 用于社區(qū)公共文化設(shè)施建設(shè) 這些政策對于保證政府對于文化設(shè)施的建設(shè)投入具有一定的作用 但不足以改變現(xiàn)狀文化設(shè)施欠賬較多的狀況 3 政府指導(dǎo)政府指導(dǎo)的文化綜合體開發(fā)模式是政府經(jīng)營城市的手段 政府出臺相關(guān)的管理 金融政策 以土地入股的形式吸引公司 企業(yè)和民間資本投入文化公共設(shè)施的建設(shè) 比如通過文化設(shè)施建設(shè)促使周邊地塊升值 反過來補償文化設(shè)施的開發(fā)成本 或者通過土地轉(zhuǎn)讓差價補償開發(fā)商進行老城區(qū)內(nèi)文化設(shè)施改造的投入 這種模式可以一定程度上彌補政府資金的不足 在具體操作上有更高的要求 時間上也會被拉長 4 商業(yè)開發(fā)由房地產(chǎn)市場決定的文化綜合體建設(shè) 如各種文化娛樂設(shè)施 文化市場 文化產(chǎn)業(yè)園的建設(shè) 還有BOT模式也是文化設(shè)施建設(shè)中可以采用的方法 房地產(chǎn)開發(fā)在文化設(shè)施建設(shè)中將會占有更大的比重 一方面商業(yè)開發(fā)的參與可以迅速推動項目開發(fā) 彌補政府資金的不足 另一方面開發(fā)商逐利的本質(zhì)導(dǎo)致其利益和民眾的要求之間是有差距的 政府在這類項目中就不能使僅僅劃定邊界而已 對于土地使用功能 密度 容積率 綠化 建筑外觀 收費水平都必須要有明確的要求 各種文化綜合體投資模式說明 PART5咨詢建議 美國洛克菲洛中心 設(shè)計者在建筑群中心引入了一個充滿想象和活力的公共空間 下沉廣場 地下的購物大廳通過步行系統(tǒng)聯(lián)系了這個綜合體的各個部分和地鐵 地面 地下與傳統(tǒng)紐約街道融為一體 使文化 休閑 商業(yè)等功能實現(xiàn)整體聯(lián)動 單棟文化綜合體建筑的城市化演繹 引入下沉廣場 洛克菲洛中心包括文化觀演 圖書館 辦公 零售 停車和娛樂設(shè)施 每天超過25萬人流經(jīng)過 對于文化綜合體規(guī)劃而言 公共空間是必須的 PART5咨詢建議 喬治 蓬皮杜國家藝術(shù)文化中心 佩里公園PaleyPark 格里納克花園GreenacrePark 袖珍公園 越是人口稠密的地方越是要增加小公共空間 紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館MOMA 大廳活用 大廳變成花園 作為廣場和集會交流場所 PART5咨詢建議 考慮公共藝術(shù)與公共教育在文化綜合體內(nèi)的滲透 教育與藝術(shù)元素不只是裝飾 它有能力滿足驚奇 放松 消遣 沉思或喜悅的需要 學(xué)生和藝術(shù)家不是生活在真空中的 扎根于生活中才有生命力 紐約熨斗大廈第一個鋼結(jié)構(gòu)建筑裝飾著文藝復(fù)興風(fēng)格的圖案 紐約時代廣場建筑消失 剩下的只有平面藝術(shù)營造的空間 中央公園邊的非盈利學(xué)校 PART5咨詢建議 快速拉動投資 文化綜合體項目 提升文化產(chǎn)出 聯(lián)動區(qū)域城市開發(fā) 拉動經(jīng)濟發(fā)展 引入文化企業(yè) 改善城市形象 解決社會就業(yè) 提升生活品質(zhì) 推動文化產(chǎn)業(yè) 文化綜合體項目 提高生活品質(zhì) 聯(lián)動區(qū)域城市開發(fā) 拉動經(jīng)濟發(fā)展 減少政府投資 改善城市形象 解決社會就業(yè) 文化保護沉淀 盡量體現(xiàn)文化綜合體更多價值 PART5咨詢建議 PART6文化設(shè)施策劃參考 1 城市具有濃厚歌劇藝術(shù)積淀 3 擁有著名的制作人和劇目 5 市場運作 引進國際知名的劇目 2 獨立擁有世界知名的演出劇團 4 以規(guī)模大 設(shè)備精良著稱 劇院 PART6設(shè)施建議 世界歌劇院成功典范經(jīng)驗啟示 規(guī)模 國際歌劇院經(jīng)驗表明大規(guī)模劇院投入大 維修成本高 國際大型劇院規(guī)模一般在2000座以上 投資額超過上億美元 劇院的維修成本非常高 每隔20年需要一次大整修 其費用在幾千萬美元 高額的投資成本將會成為財政的巨大包袱 國際歌劇院的規(guī)模與投資情況 劇院 PART6設(shè)施建議 經(jīng)營 引進國內(nèi)外知名的劇目 提高劇院競爭力和知名度 國際最知名劇目 國內(nèi)最知名劇目 引進享有高知名度的劇目 是提升劇院的競爭力和知名度的有效手段 劇團演出費 美國 42 街每場幾十萬元 劇院 PART6設(shè)施建議 功能布局 劇院主舞臺 小劇場 露天廣場 劇院 座位1 114個舞臺靈活可變 有可移動式音響天花板和伸展性展臺功能 適合各式各樣大型節(jié)目的演出 如交響樂及室內(nèi)樂演奏會 歌劇 舞蹈 綜合性演出 各種戲劇 研討會及大型會議 澳門文化中心 劇院主舞臺 小劇場 劇場 可容納400人舞臺設(shè)計 可依自己的理念來擺設(shè)舞臺及觀眾席的相對位置功能 實驗性強的表演 戲劇 舞蹈 音樂會 講座等類型 藝術(shù)廣場 多用途的戶外表演場地 鼓勵自發(fā)性的娛樂活動及露天表演 文化廣場 劇院 PART6設(shè)施建議 世界音樂廳成功典范經(jīng)驗啟示 1 城市具有濃厚音樂底蘊 3 場團一體 獨立擁有世界知名的演出樂團 2 以規(guī)模和聲樂設(shè)備著稱 4 獨立運營 引進國際知名樂團 5 簽約引進國際知名樂團 運營特色 音樂廳 PART6設(shè)施建議 音樂廳的規(guī)模 音樂廳 PART6設(shè)施建議 傳統(tǒng)音樂廳 引進國內(nèi)外知名的樂團和表演節(jié)目 音樂廳 PART6設(shè)施建議 音樂的特色功能 特色體驗音樂館 西雅圖音樂體驗館 定位 音樂體驗 音樂教育推廣對象 年輕人 音樂發(fā)燒友規(guī)模 12000 教育與體驗并重 創(chuàng)造了音樂體驗的新模式 音樂廳 PART6設(shè)施建議 以先進的電腦科技以及互動的3D影像來表現(xiàn)各種主題的音樂 參觀者可以根據(jù)自己的興趣選擇要欣賞的音樂 500把來自不同地方和年代的二手吉他 代表美國流行音樂 其中40把吉他 可自動操作和演奏音樂 音樂欣賞區(qū) 模擬實驗室 樂器體驗區(qū) 樂器展示區(qū) 由電子琴 電子吉他及貝斯三種樂器組成 三五個好友可組成樂團 上臺即興演出 利用現(xiàn)代音樂科技效果 讓演奏者立即感受到臺下千萬聽眾歡呼的感覺 內(nèi)部擺設(shè)最先進的音樂設(shè)備 讓沒有受過音樂訓(xùn)練的觀眾 可透過電腦熒幕的光點捉弄 彈奏出美妙的音符 體驗到音樂的樂趣 先進的科技設(shè)備給參觀者提供音樂領(lǐng)域的巔峰體驗 PART6設(shè)施建議 臺灣東和音樂體驗館 以音樂體驗為手段 激發(fā)學(xué)生對學(xué)習(xí)音樂的樂趣 主要功能區(qū) 臺灣戶外教育基地 定位 音樂體驗 音樂教育推廣對象 中小學(xué)生為主規(guī)模 約4500 臺灣中小學(xué)校指定的戶外教育基地 每年吸引大量的學(xué)生參觀體驗 音樂的特色功能 特色教育音樂館 音樂廳 PART6設(shè)施建議 參觀者透過電腦音樂游戲軟件 了解樂器的節(jié)奏與音調(diào) 對音樂產(chǎn)生興趣 自己動手組裝 制作樂器及模型 體驗樂器的制作過程 操作各種發(fā)聲模型及樂器 了解樂器的發(fā)聲原理 學(xué)生可一人負(fù)責(zé)一項樂器 組成樂團 設(shè)計廣播劇 將廢棄的鍋 碗 瓢 盆等變成樂器 將音樂元素加入夜市游戲中 從游戲中學(xué)習(xí)音樂 音樂游戲區(qū) DIY實作區(qū) 聲音體驗區(qū) 環(huán)保音樂區(qū) 以互動手段和寓教于樂的音樂設(shè)施引導(dǎo)學(xué)生欣賞音樂 PART6設(shè)施建議 1 藝術(shù)氛圍濃厚 聚集大量的藝術(shù)家 3 獨特的經(jīng)營模式 4 舉辦具有世界影響力的藝術(shù)展覽會 2 歷史悠久 收藏大量珍貴的展品 5 以前沿技術(shù) 新穎題材引領(lǐng)潮流 世界藝術(shù)館成功典范經(jīng)驗啟示 藝術(shù)館 PART6設(shè)施建議 德國ZKM媒體藝術(shù)中心 藝術(shù)展示的國際經(jīng)驗 以前沿技術(shù) 新穎題材引領(lǐng)市場 世界最知名的媒體藝術(shù)中心 互動藝術(shù) 互動裝置 視覺藝術(shù) 錄象展示 造形藝術(shù) 主題展覽 新媒體藝術(shù)是目前藝術(shù)領(lǐng)域最熱門 前沿的發(fā)展方向主要通過電腦 攝影 多媒體 網(wǎng)絡(luò)等媒介 以互動型 視覺化呈現(xiàn)新的藝術(shù)形態(tài) 與傳統(tǒng)藝術(shù)不同 觀眾不再只是藝術(shù)品的欣賞者 同時使參與者甚至是創(chuàng)作者 德國ZKM媒體藝術(shù)中心題材三要素 題材 展示 藝術(shù)館 PART6設(shè)施建議 互動藝術(shù)展示 以互動裝置營造互動性和強烈的現(xiàn)場感 歷史展示可在觸屏上輸入年份 在大氣球上便呈現(xiàn)當(dāng)年歷史事件的影象和講解硬件裝置 球幕投影系統(tǒng) 音樂景象可在話筒前唱出自己的 音樂景象 還可以根據(jù)個人掌紋得到不同影視品硬件裝置 聲音互動裝置 形體景象戴上立體眼鏡 觀眾的形體動作可改變虛擬世界 內(nèi)容包含神話 繪畫 文字等元素 從史前洞穴的壁畫 到數(shù)字洞穴的影像 巧妙地呼應(yīng)人類文明的演變硬件裝置 Cave洞穴式投影系統(tǒng) 場地的要求 需要開闊靈活的空間 可進行設(shè)備的放置 一般規(guī)模在10000 設(shè)備要求 可購置相關(guān)媒體藝術(shù)裝置 另外可引進該中心的新媒體藝術(shù)展會 目前北京 上海已有相關(guān)展會 PART6設(shè)施建議 視覺藝術(shù)展示 以錄象裝置與錄像作品的展示為主 錄象作品展示 展示前沿錄像作品 先鋒電影 數(shù)字電影場地 視頻展示空間 錄象裝置行為展示 利用如電視機 錄象投影機等錄象裝置 加上各個藝術(shù)展品 營造藝術(shù)裝置空間 在作品空間里 可以很多現(xiàn)場即興的行為表演始終都貫穿在整件作品里 場地 表演藝術(shù)展臺 平時也可作行為藝術(shù)展臺 錄象裝置展示 錄象作品展示 PART6設(shè)施建議 造型藝術(shù) 以常規(guī)的展覽場地展示具有時代意義的主題 以工業(yè)時代汽車展品為主題 以世界各地攝影為主題 以科技發(fā)明為主題 以亞洲藝術(shù)作品為主題 PART6設(shè)施建議 1 悠久的歷史傳統(tǒng) 3 雄厚的工業(yè)基礎(chǔ) 4 宏大的建筑規(guī)模 2 深厚的科學(xué)技術(shù)積淀 5 濃郁的科技文化氛圍 6 獨特的體驗與活動 國際著名科技展館成功典范經(jīng)驗啟示 世界著名的科技展覽館主要分布在工業(yè)歷史悠久的歐洲 現(xiàn)代科技發(fā)達的日本和美國 因此科技展館的案例研究將集中在這三大區(qū)域 案例選擇 科技館 PART6設(shè)施建議 特色體驗型科技展館開發(fā)成功的核心關(guān)鍵點 科教娛樂商業(yè)相結(jié)合的復(fù)合開發(fā)模式 獨特鮮明的核心展示主題 必要元素 新穎易趣的體驗性功能活動 緊扣主題的建筑設(shè)計 提升性元素 科技館 PART6設(shè)施建議