重慶市羅漢寺商務(wù)賓館項(xiàng)目建議書(shū) 精品.doc

重慶市羅漢寺商務(wù)賓館項(xiàng)目建議書(shū) 一、項(xiàng)目建設(shè)概論（一）項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)1、本項(xiàng)目是根據(jù)重慶市佛教協(xié)會(huì)同意，重慶盛凌實(shí)業(yè)有限公司在其新建辦公樓自籌資金建設(shè)重慶市羅漢寺商務(wù)賓館項(xiàng)目。2、根據(jù)重慶市賓館酒店業(yè)的相關(guān)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。（二）項(xiàng)目建設(shè)的目的和原則1、擬建重慶市羅漢寺商務(wù)賓館，為公司的結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展創(chuàng)造條件，積極探索多元化發(fā)展方向。充分利用重慶佛教文化交流的平臺(tái)，創(chuàng)獲更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)使盛凌實(shí)業(yè)更加融合重慶大市場(chǎng)，提升經(jīng)營(yíng)管理理念，提高總體經(jīng)營(yíng)水平。2、項(xiàng)目建設(shè)原則重慶市羅漢寺商務(wù)賓館建設(shè)按中檔標(biāo)準(zhǔn)、兼顧經(jīng)濟(jì)實(shí)用與城市潮流相結(jié)合的原則，裝修設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)佛教文化元素，充分體現(xiàn)盛凌實(shí)業(yè)的個(gè)性和超時(shí)代感，以清新優(yōu)雅、精巧豐富的裝飾處理，成為解放碑核心區(qū)的一個(gè)特色商務(wù)賓館。（三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1、建設(shè)性質(zhì)：租賃2、建設(shè)規(guī)模： 、裝修面積：2000、建筑結(jié)構(gòu)：框架，一部電梯，一個(gè)上下樓步行通道。樓層為內(nèi)走廊條形結(jié)構(gòu)。、總樓層數(shù)：6層，每層333，含共攤面積。、裝修標(biāo)間：34個(gè)，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)。3、項(xiàng)目功能與定位：功能區(qū)分：一樓由接待大廳、茶樓、小賣(mài)部、小餐廳（外包）組成；二至六樓由豪華單間，普通單間及商務(wù)標(biāo)間、會(huì)議室、娛樂(lè)室、設(shè)備房、值班室等組成。服務(wù)特色定位：按照三星級(jí)酒店的客服標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)房間配全新電腦且免費(fèi)上網(wǎng)，二十四小時(shí)供應(yīng)熱水，配備商務(wù)談判簽約等會(huì)議服務(wù)，免費(fèi)為客人訂票及發(fā)售景點(diǎn)門(mén)票。賓館憑著獨(dú)特的地理位置和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引廣大旅游愛(ài)好者及商務(wù)客人的腳步。（四）項(xiàng)目建設(shè)的地理位置及環(huán)境渝中區(qū)是重慶市的金融中心、商貿(mào)中心、信息中心、文化中心。本項(xiàng)目位于渝中區(qū)解放碑核心區(qū)域，東面是民族路，南面是萬(wàn)吉廣場(chǎng)，西面是五一路，北面是滄白路。擬建重慶市羅漢寺商務(wù)賓館正門(mén)面，有在建工程一個(gè)。入口處有拆遷戶(hù)待遷。如圖：本案（五）投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義重慶盛凌實(shí)業(yè)是以建筑為主，以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為兩翼發(fā)展。公司具備一支開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目的隊(duì)伍，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和部分資金，具有開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的人才和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。隨著重慶市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，盛凌實(shí)業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大，開(kāi)拓主業(yè)市場(chǎng)，立于不敗之地，只有不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，而且正好趕上“全國(guó)五大中心城市”這一熱潮。因而開(kāi)發(fā)建設(shè)重慶市羅漢寺商務(wù)賓館具有必要性和重要的現(xiàn)實(shí)意義。為此，在解放碑這個(gè)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高地占有一席之地，是取得較好經(jīng)濟(jì)效益，發(fā)展壯大盛凌實(shí)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。 （六）評(píng)價(jià)結(jié)果1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：本項(xiàng)目是由重慶盛凌實(shí)業(yè)公司為業(yè)主，自籌資金承建經(jīng)營(yíng)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。2、計(jì)劃投資：175.1萬(wàn)元。3、論證結(jié)論：、該項(xiàng)目屬于常規(guī)服務(wù)業(yè)，工藝流程成熟，起點(diǎn)高，投資小，見(jiàn)效快，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合。項(xiàng)目建成后，年銷(xiāo)售收入可達(dá)到 185 萬(wàn)元，投資回收期3.95年。、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家和重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，也符合國(guó)家、重慶市、渝中區(qū)有關(guān)賓館酒店業(yè)的行業(yè)政策。經(jīng)充分的市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證，建設(shè)該項(xiàng)目可行。二、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)該項(xiàng)目位于渝中區(qū)解放碑，區(qū)內(nèi)的交通十分便捷，出租四通八達(dá)，20余條公路線(xiàn)路可直抵近郊和遠(yuǎn)郊，渝中區(qū)是重慶市的水陸客運(yùn)交通樞紐。還具有社會(huì)服務(wù)功能強(qiáng)的巨大優(yōu)勢(shì)。金融證卷、保險(xiǎn)、信息中介、餐飲賓館、休閑娛樂(lè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)。品牌餐飲網(wǎng)點(diǎn)633家，萬(wàn)豪、海逸、重賓、中天等星級(jí)酒店10余家；有工、農(nóng)、建、中、交、光大、華夏、興業(yè)、中信、招商、商業(yè)和浦發(fā)銀行等110余個(gè)金融機(jī)構(gòu)；還有郵電通訊、信息咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)300多個(gè)，還有25家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)落戶(hù)商貿(mào)區(qū)。解放碑中心購(gòu)物廣場(chǎng)不僅是長(zhǎng)江上游的黃金商貿(mào)去，也是中國(guó)西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。以解放碑商業(yè)步行街為核心的解放碑商貿(mào)中心區(qū)面積約為一平方公里，東起小什子，西至較場(chǎng)口，東起新華路，北至民生路，區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)單位7600個(gè)，其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)53個(gè)，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000平方米的大型商場(chǎng)有20多家。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度大，大型商場(chǎng)多為全國(guó)同類(lèi)地區(qū)少有，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，現(xiàn)代商業(yè)氣息濃郁也為全國(guó)之少見(jiàn)。全市十大零售企業(yè)，解放碑占據(jù)五席，五個(gè)企業(yè)列西部之最：即最大的零售商-重慶百大樓股份有限公司；最大的批發(fā)商-重慶商社；最大的零售超市家樂(lè)福；設(shè)施檔次最高的商務(wù)機(jī)構(gòu)-大都會(huì)，還有全國(guó)醫(yī)藥行業(yè)最大的零售連鎖企業(yè)-和平藥房總部。.區(qū)域內(nèi)商貿(mào)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)齊，國(guó)內(nèi)外知名品牌集中又是解放碑商貿(mào)中心的另一大特色。各種類(lèi)型的商業(yè)主題街，各具特色的專(zhuān)賣(mài)店，各種品牌的連鎖相映生輝，促進(jìn)了商貿(mào)區(qū)的繁榮興旺。有西部第一街之稱(chēng)。因此，該區(qū)域流動(dòng)人口多，住宿市場(chǎng)需求量大，商機(jī)無(wú)限。三、定位與經(jīng)營(yíng)方案（一）定位方案根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)模，本項(xiàng)目選擇以差異化、細(xì)分市場(chǎng)為原則。建設(shè)以羅漢寺佛教文化特色為主，依托羅漢寺的佛教文化，背靠藏經(jīng)樓，打造以禪養(yǎng)、高貴、典雅為設(shè)計(jì)理念。主要目標(biāo)客戶(hù)：前期以吸納全國(guó)各地駐渝商會(huì)團(tuán)體客戶(hù)為主。成為各商會(huì)人士的主要聚集地，不斷提高賓館的市場(chǎng)認(rèn)知度。（二）經(jīng)營(yíng)方案對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案主要有以下思路；1、第一步，以立足站穩(wěn)市場(chǎng)為主，不考慮利潤(rùn)。由于賓館正門(mén)面有在建工程，對(duì)賓館的經(jīng)營(yíng)有較大的影響。重點(diǎn)開(kāi)拓常住客戶(hù)和團(tuán)體客戶(hù)。必要時(shí)，可以考慮以寫(xiě)字間出租兩層樓，每月可收入3萬(wàn)元。時(shí)間為2年。2、第二步，全面提升服務(wù)檔次，雖然賓館配套設(shè)施硬件達(dá)不到三星級(jí)，但必須在房間的配置上達(dá)到三星級(jí)以上。各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按三星級(jí)執(zhí)行。3、第三步，全面推向市場(chǎng)，充分發(fā)揮一樓商業(yè)門(mén)面的價(jià)值，充分發(fā)揮地理位置的優(yōu)勢(shì)，確保入住率100%。創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益。四、公共工程及主要內(nèi)容（一）公共工程及配套設(shè)施 1、電：大樓的用電由佛教協(xié)會(huì)落實(shí)，大樓配電房應(yīng)由佛教協(xié)會(huì)統(tǒng)一管理，賓館實(shí)行單獨(dú)計(jì)量管理。每層樓設(shè)獨(dú)立空開(kāi)。 2、氣：主要是鍋爐房及餐飲的用氣，直接與天然氣公司聯(lián)系開(kāi)戶(hù)。 3、水：建設(shè)鍋爐房一個(gè)，實(shí)行統(tǒng)一供應(yīng)熱水。 4、排污：每個(gè)客房房間均有衛(wèi)生間，集中統(tǒng)一外排，至市政排污下水道。 5、電梯：保修期內(nèi)的維修應(yīng)由佛教協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)。 6、消防：建自動(dòng)噴淋設(shè)備一套。7、其他公共設(shè)施：通訊、電視、寬帶、空調(diào)、監(jiān)控等。（二）環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 賓館裝修時(shí)，對(duì)環(huán)境的危害主要是噪聲和微量粉塵。防止措施： 1、在施工中，采用國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范，并加強(qiáng)對(duì)噪聲和粉塵的管理。完全能夠達(dá)到國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。 2、本項(xiàng)目的勞動(dòng)安全問(wèn)題，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，無(wú)特殊要求可加強(qiáng)安全措施，同時(shí)強(qiáng)化職工的勞動(dòng)安全教育與培訓(xùn)。 五、總投資概算及效益測(cè)算（一）項(xiàng)目成本構(gòu)成預(yù)測(cè) 科 目計(jì) 算金 額一、工程成本1、裝修成本2000500元/100萬(wàn)元（含門(mén)廳設(shè)備）2、室內(nèi)設(shè)備34套1萬(wàn)元/套34萬(wàn)元（含空調(diào)）3、消防設(shè)備噴淋裝置1套10萬(wàn)元4、監(jiān)控設(shè)備監(jiān)控錄像1套2萬(wàn)元5、通訊閉路寬帶2萬(wàn)元6、會(huì)議娛樂(lè)設(shè)備4萬(wàn)元7、鍋爐房及供熱水系統(tǒng)立式常壓1.5噸8萬(wàn)元（含管道安裝） 小計(jì)160萬(wàn)元二、工程間接成本1、管理費(fèi)170萬(wàn)元3%5.1萬(wàn)元2、稅費(fèi)03、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)10萬(wàn)元 小計(jì)15.1萬(wàn)元三、 合 計(jì)175.1萬(wàn)元（二）效益框算1、銷(xiāo)售收入：客房收入168元34間90%350天=179.9萬(wàn)元 其他服務(wù)及門(mén)面收入：5.1萬(wàn)元2、經(jīng)營(yíng)成本：科 目計(jì) 算金 額固定成本房屋租金7萬(wàn)元12月84萬(wàn)元投資折舊費(fèi)平均折舊法5年36萬(wàn)元人工工資10人25萬(wàn)元 小 計(jì)145萬(wàn)元變動(dòng)成本外購(gòu)材料費(fèi)清潔用品、免費(fèi)用品5萬(wàn)元外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)水、電、氣、訊5萬(wàn)元修理費(fèi)1萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)3%5.4萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加稅185萬(wàn)元5.75%10.6萬(wàn)元所得稅33%4萬(wàn)元 小 計(jì)31萬(wàn)元3、年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)：185-145-31=9萬(wàn)元六、靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及盈虧平衡分析（一）盈利能力分析 1、投資利稅率=（銷(xiāo)售利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅金）/總投資100% =（9+14.6）/185100% = 12.76% 2、投資利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/總投資100% =9/185=4.86% 3、投資回收期 現(xiàn)金流量表 年份項(xiàng)目01234現(xiàn)金流入185185208208現(xiàn)金流出175.1140140154154凈現(xiàn)金流量-175.145455454累計(jì)凈現(xiàn)金流量-175.1-130.1-85,1-31.122.9投資回收期=（4-1+175.1/185）=3.95年（二）盈虧平衡分析總固定成本 總銷(xiāo)售收入-總可變成本-總銷(xiāo)售稅金B(yǎng)ET= 100% =(145/185-26.4-14.6) 100% = 94.15%銷(xiāo)售量=設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力BET =185萬(wàn)元94.15% =174.2萬(wàn)元 本項(xiàng)目在入住率 90%,定價(jià)為168元/間的基礎(chǔ)上，年銷(xiāo)售收入達(dá)到174.2萬(wàn)元。即可達(dá)到盈虧平衡。具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但入住率是該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。年銷(xiāo)售收入 總銷(xiāo)售收入 185185 可變成本174,2145 固定成本 入住率84.7% 90% 七、 結(jié) 論該項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率為4.86%，投資利稅率為12.76%，投資回收期3.95年。由于項(xiàng)目前期周邊環(huán)境的影響，在銷(xiāo)售價(jià)格定位上是保守測(cè)算，從財(cái)務(wù)分析和盈虧平衡分析來(lái)看，該項(xiàng)目短期效益不明顯，但長(zhǎng)期效益穩(wěn)定，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位： 重慶盛凌實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 周 泰 楊 華 項(xiàng)目建議書(shū)： 雷 銘（經(jīng)濟(jì)師） 編寫(xiě)時(shí)間: 20XX-2-20附 件：申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)旅館業(yè)的備案手續(xù) 凡經(jīng)營(yíng)接待旅客住宿的旅館、飯店、賓館、招待所、客貨棧、車(chē)馬店、浴池等（下列統(tǒng)稱(chēng)旅館），不論是國(guó)營(yíng)、集體經(jīng)營(yíng)，還是合伙經(jīng)營(yíng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)、中外合資、中外合作經(jīng)營(yíng)，不論是專(zhuān)營(yíng)還是兼營(yíng)，不論是常年經(jīng)營(yíng)還是季節(jié)性經(jīng)營(yíng)，都一定依法履行開(kāi)業(yè)審批備案手續(xù)。 1開(kāi)辦旅館，其房屋建筑、消防設(shè)備、出入口和通道等，一定符合中華人民共和國(guó)消防條例等相關(guān)規(guī)定，并要具備必要的防盜安全設(shè)施。 2申請(qǐng)開(kāi)辦旅館，應(yīng)經(jīng)主管部門(mén)審查批準(zhǔn)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)簽署意見(jiàn)，向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方準(zhǔn)開(kāi)業(yè)。 經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)業(yè)的旅館，如有歇業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)、合