基準地價(2007膠南).doc

基準地價含義為加強土地市場建設(shè)，充分發(fā)揮基準地價的作用，本次基準地價調(diào)整，按照國土資源部“關(guān)于城市土地價格調(diào)查有關(guān)技術(shù)和成果的要求的通知”，將基準地價的內(nèi)涵定義如下： 1評估基準日基準地價的評估基準日為：2007年1月1日。2土地開發(fā)程度一級、二級、三級：商業(yè)用地：五通一平；住宅用地：五通一平；工業(yè)用地：五通一平。3使用年期商業(yè)用地：40年；住宅用地：70年；工業(yè)用地：50年。4容積率商業(yè)用地：1.2；住宅用地：1.2；工業(yè)用地：0.7。5土地權(quán)利狀況無他項權(quán)利限制下的土地使用權(quán)價格。 2007.1.1青島膠南市基準地價表（元/平方米）（萬/畝）土地級別土地用途商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地一1230（82）1200（80）390（26）二930（62）900（60）260（17.3）三675（45）630（42）196（13.07）四560（37.3）525（35）172（11.5）五345（23）270（18）158（10.5）六1、商業(yè)用地范圍 三級區(qū)：王臺鎮(zhèn)：北到水沙路，南到臺中路，東到臺東路，西到前村、東村、北村、蓮村路。泊里鎮(zhèn)：以海泊河二路、二中西、河岸起至貢口路止，兩側(cè)進深50米；藏馬路兩側(cè)各進深50米。 四級區(qū)：黃山經(jīng)濟區(qū)、張家樓鎮(zhèn)、瑯玡鎮(zhèn)駐地所有土地；王臺鎮(zhèn)、泊里鎮(zhèn)駐地除去三級區(qū)范圍。五級區(qū)：寶山鎮(zhèn)、膠河經(jīng)濟區(qū)、六旺鎮(zhèn)、大村鎮(zhèn)、理務(wù)關(guān)鎮(zhèn)、藏南鎮(zhèn)、海青鎮(zhèn)、大場鎮(zhèn)駐地所有土地。2、住宅用地范圍四級區(qū)：王臺鎮(zhèn)、泊里鎮(zhèn)、黃山經(jīng)濟區(qū)、張家樓鎮(zhèn)、瑯玡鎮(zhèn)駐地所有土地。五級區(qū)：寶山鎮(zhèn)、膠河經(jīng)濟區(qū)、六旺鎮(zhèn)、大村鎮(zhèn)、理務(wù)關(guān)鎮(zhèn)、藏南鎮(zhèn)、海青鎮(zhèn)、大場鎮(zhèn)駐地所有土地。3、工業(yè)用地范圍 三級區(qū)：王臺鎮(zhèn)、泊里鎮(zhèn)、張家樓鎮(zhèn)駐地所有土地。四級區(qū)：黃山經(jīng)濟區(qū)、瑯玡鎮(zhèn)駐地所有土地。五級區(qū)：寶山鎮(zhèn)、膠河經(jīng)濟區(qū)、六旺鎮(zhèn)、大村鎮(zhèn)、理務(wù)關(guān)鎮(zhèn)、藏南鎮(zhèn)、海青鎮(zhèn)、大場鎮(zhèn)駐地所有土地。（一）商業(yè)用地定級土地級別分布規(guī)律一級地：西起永安路，沿著鐵山路向東，沿著黃山路向南至人民路，轉(zhuǎn)而向東，再沿上海路向南，再沿風河向西，接至永安路。一級地分布在市中部（即老城區(qū)），這一區(qū)域位于膠南市最繁華的商業(yè)用地周圍。一級地占地面積為6.56平方公里，占整個評估區(qū)總面積的2.61%。二級地：以一級地為中心向外擴展，北至泰山路，向西至永安路轉(zhuǎn)而向南至長城路轉(zhuǎn)而向西至長安路轉(zhuǎn)而向南至鐵山路轉(zhuǎn)而向西至西康路再轉(zhuǎn)而向南至風河，向東至青島路轉(zhuǎn)而向南至人民路再向東至海南路，沿濱海大道向南至海王路，轉(zhuǎn)而向西至天津路，再沿天津路向南至海口路，加上隱珠街道辦事處駐地北面的一塊區(qū)域，再加上東部靈山衛(wèi)街道辦事處駐一塊區(qū)域。二級地占地面積36.54平方公里，占總面積的14.5%。三級地：以二級地為中心向外擴展，北至長春北路，向西至辛河路轉(zhuǎn)而向南至長春路，沿長春路向西至長安路，轉(zhuǎn)而向南至泰山路，西至西外環(huán)路，沿西外環(huán)路向南至風河南路，再向東至珠山西二路，轉(zhuǎn)而向南至海濱一路，再沿海濱一路向東至珠山西二路，轉(zhuǎn)而向南至海濱四路，再向東至珠山路轉(zhuǎn)至世紀大道，沿世紀大道向東至海濱大道，再沿海濱大道向南至明富大道；東至東部定級界，沿前灣港北路向西至海港路，轉(zhuǎn)而向南至靈海路，沿靈海路向西至廣州路，轉(zhuǎn)而向北至長春路，沿北海路向西至上海路轉(zhuǎn)西再向北與長春北路對接。加上鐵山街道辦事處和大珠山街道辦事處駐地和相鄰區(qū)域，三級地占地面積37.15平方公里，占總面積的14.74%四級地：定級區(qū)域內(nèi)其余地區(qū)，主要包括北部、西部和南部的部分山地，還有一些未開發(fā)的土地?？偯娣e171.29平方公里，占定級區(qū)域67.97%。綜上所述，隨著商服中心的大小與多少，距離商服中心的遠近，土地級別呈反向變動。（二）住宅用地定級土地級別分布規(guī)律住宅是人們生產(chǎn)和生活居住的主要場所，因此其生活工作的方便程度對住宅地價的影響巨大。根據(jù)膠南市的實際情況，住宅用地被分為四級。一級地：西起永安路，沿著永安路向北至鐵山路再向東，沿上海路向南至人民路，一直沿人民路、泰山東路向東，經(jīng)過隱珠河、兩河至閱武路，轉(zhuǎn)而再向東北方向延伸，直至東部定級界，南至風河，沿風河向東直至海岸線。一級地分布在市中部（即老城區(qū)）和靠近海邊的區(qū)域這一區(qū)域位于膠南市最繁華的商業(yè)用地以及政府駐地的周圍。一級地占地面積為37.44平方公里，占整個評估區(qū)總面積的14.89%。這里人口密度大，購物方便，交通便捷，臨近大海，空氣新鮮，隨時可以領(lǐng)略心曠神怡的海景，各種生活、娛樂、體育設(shè)施齊全，為全市的黃金地段，同時也是市委、市政府的駐地，其土地級別最高也就不言而喻。二級地：以一級地為中心向外擴展，西起西昌路，沿泰山路向東，沿隱珠河向北至北海路，轉(zhuǎn)而向東至兩河路，沿兩河至靈海路，由靈海路向東至海西四十四路，再轉(zhuǎn)而沿前灣港東路向東至演武路東；由西昌路起，沿風河向東至珠山路，轉(zhuǎn)而向南至世紀大道，沿世紀大道向東至阡上路，再轉(zhuǎn)南至明富大道，沿明富大道向東直至東部海岸線。二級地占地面積為34.15平方公里，占整個評估區(qū)總面積的13.58%。三級地：以二級地為中心向外擴展，北至臨港七路，臨港七路與天津路交界處向南轉(zhuǎn)至前灣港路，再轉(zhuǎn)而向東至海西十四路，向北轉(zhuǎn)至前灣港北路，沿前灣港北路一直向東至定級邊界；南至大學七路，沿大學園路向北至海濱十路，轉(zhuǎn)而向東至珠山西路，沿珠山西路向北至海濱五路，由此向西至西外環(huán)路，沿西外環(huán)路、雙風山路一直向北與臨港七路相接。包括西部鐵山街道辦事處駐地的一小塊跳級區(qū)域。三級地占地面積62.04平方公里，占總面積的24.67%。四級地：外圍南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)分別至定級邊界。內(nèi)側(cè)接至三級地南、西、北各邊界。四級地共占面積117.88平方公里，占整個評估區(qū)總面積的46.86%。四級地是所有土地級別中所占比重最高的一級土地。該區(qū)域而且由于遠離市中心，基礎(chǔ)設(shè)施不完備，級別較低，這是因為該地區(qū)屬于剛規(guī)劃的城市土地，土地的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施的建設(shè)都處于初級階段，因此，農(nóng)地和荒地居多，各業(yè)百廢待興。由于需求不足，住宅的成片開發(fā)和建設(shè)相當緩慢。綜上所述，住宅用地的基準地價受到商業(yè)的繁華度、生活和基礎(chǔ)設(shè)施的完善和完備度、離海邊的遠近以及城市規(guī)劃和市政建設(shè)的影響，由中心向北、西、南三面逐漸下降。（三）工業(yè)用地定級土地級別分布規(guī)律根據(jù)膠南市工業(yè)的發(fā)展情況，工業(yè)用地的基準地價被分為四級。一級地：西起長安路，沿鐵山路、隱珠河、濱海大道，再沿風河向西北方向延伸，直至與長安路相接。一級地在中心老城區(qū)，占地面積為18.20平方公里，占整個評估區(qū)總面積的7.22%。這里交通四通八達，人口流量大，住宅密集，工人上下班方便，因此，土地級別較高。二級地：以一級地為中心向外輻射，北至臨港八路，臨港八路與珠山路相交處轉(zhuǎn)南至前灣港路，轉(zhuǎn)而向西至西寧路，沿西寧路向北至臨港八路轉(zhuǎn)西至泰山路，沿泰山路、西外環(huán)路一直向南至濱海大道，再沿濱海大道向東直至東部定級邊界線；由東北部定級邊界線起向西，沿前灣港北路、閱武路、前灣港東路向西至海西十四路，轉(zhuǎn)而沿靈海路繼續(xù)向西至兩河，再沿兩河向北直至與臨港八路相接。該區(qū)域主要包括了海濱工業(yè)園區(qū)和臨港工業(yè)園區(qū)。二級地總面積101.27平方公里，占定級區(qū)域的40.19%。三級地：從二級地邊界向外延展，北至定級邊界，向東至定級邊界，向西至風河，再沿風河至海西四路，轉(zhuǎn)而向南至西南山腳，沿大學園路向東南方向延伸至東南部定級邊界線。三級地總面積為98.59平方公里，占總定級面積的39.12%。四級地：外部南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)分別至定級