2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與2009年展望.doc

套，完成投資860億元，比2007年大幅提高。同時(shí)，各地規(guī)劃建設(shè)的限價(jià)房和90平方米以下中小戶型普通商品房的供應(yīng)比例繼續(xù)提高。例如，北京市10月份經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的成交套數(shù)和成交面積分別占總成交量的581和488。逐步解決了中低收入家庭住房困難的問題，改變了住房市場(chǎng)的供求關(guān)系和供求結(jié)構(gòu)，拉低了住房價(jià)格水平。 (二)調(diào)整過程中出現(xiàn)的一些新情況和新問題 在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的新情況和新問題。 1市場(chǎng)供過于求現(xiàn)象突出，空置房繼續(xù)增加。由于住房供給繼續(xù)增長，需求大幅下降，住房市場(chǎng)供過于求的形勢(shì)逐步加劇，存量商品房大幅增加，11月份空置商品住宅7089萬平方米，增長229。目前在建住房有20多億平米，隨著陸續(xù)竣工，未來的存量房將繼續(xù)增加，使許多城市消化這些存量房的時(shí)間需要1年以上，加重了市場(chǎng)的調(diào)整程度。 2開發(fā)商降價(jià)決心難下，房價(jià)難以合理回歸。在市場(chǎng)調(diào)整中，開發(fā)商走出困境的最佳選擇應(yīng)是順勢(shì)而為，降價(jià)促銷。但在降價(jià)過程中開發(fā)商也存在自身的矛盾和社會(huì)的壓力。從主觀上講，降價(jià)意味著開發(fā)商讓利，而經(jīng)歷了多年高利潤回報(bào)的部分開發(fā)商主觀上很難接受降價(jià)讓利的現(xiàn)實(shí)，抱有抗住房價(jià)的僥幸心理而不愿降價(jià)；近兩年高價(jià)拿地的項(xiàng)目降價(jià)等于大幅割肉，導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)決心難下；一些老樓盤由于前期售價(jià)較高，擔(dān)心降價(jià)會(huì)引起老業(yè)戶不滿而出現(xiàn)群體鬧事事件而不敢降價(jià)。這些主、客觀原因?qū)е履壳翱傮w市場(chǎng)住房價(jià)格水平?jīng)]有得到充分調(diào)整，離普通消費(fèi)者的支付能力仍然有較大距離。 3經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房加快建設(shè)中面臨諸多問題。加大保障性住房的建設(shè)是國家擴(kuò)大內(nèi)需、保經(jīng)濟(jì)增長的主要措施之一。但同時(shí)出現(xiàn)了許多新問題：一是一些城市建好分配的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房出現(xiàn)了棄購現(xiàn)象，其原因是周邊相近的商品住房價(jià)格逐步下降，與限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格水平接近。保障性住房在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、地理位置和選擇空間上受到限制，如果價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì)，也就失去了吸引力。二是一些城市經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房由于建設(shè)周期和分配時(shí)間長，承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)商建造成本變動(dòng)很大，房價(jià)在招投標(biāo)時(shí)已經(jīng)既定不能變動(dòng)，一些城市出現(xiàn)了二、2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策及其效果 (一)已出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策 2008年下半年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況和問題，為擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，國家連續(xù)多次出臺(tái)了房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策，希望通過這些政策解決低收入群體住房問題，鼓勵(lì)普通居民購房消費(fèi)，在推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生的同時(shí)，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保持固定資產(chǎn)投資的一定規(guī)模和速度，拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長，減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)保增長的目的。這些調(diào)控措施包括： 第一，加大保障性住房建設(shè)力度。今后3年，全國將投資9000億元人民幣用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，平均每年達(dá)3000億元。約占全年住房投資的15左右，并可以帶動(dòng)相當(dāng)規(guī)模的社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 第二，刺激住房消費(fèi)。中央政府連續(xù)出臺(tái)了一系列信貸、財(cái)稅政策，包括：連續(xù)5次大幅度降低人民幣存貸款利率；降低首套住房的首付比例、擴(kuò)大房貸利率優(yōu)惠范圍；統(tǒng)一下調(diào)居民購買首套住房契稅稅率、暫免征收個(gè)人住房交易印花稅和售房土地增值稅等稅收優(yōu)惠政策。各地方政府也紛紛出臺(tái)了調(diào)整公積金貸款政策、給予購房財(cái)政補(bǔ)貼、上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放寬購房入戶政策等。通過降低購房成本，拓寬需求群體，鼓勵(lì)普通居民購買住房，促進(jìn)有效需求的增加。 第三，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。包括鼓勵(lì)開發(fā)商合理定價(jià)、促進(jìn)銷售；信貸支持在建的普通商品房項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)兼并重組。 (二)調(diào)控政策的實(shí)際效果 調(diào)控政策出臺(tái)以來，保障性住房政策已取得較好的效果。2008年大量保障性住房建設(shè)和入市，在解決低收入群體住房困難的同時(shí)，以國家之力保持了一定量的房地產(chǎn)投資規(guī)模和市場(chǎng)成交量。在商品房市場(chǎng)方面，由于政策出臺(tái)的時(shí)間較短，政策效果還需要時(shí)間檢驗(yàn)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)一系列的政策還是有所反映，電話咨詢的人數(shù)開始增加，看樓盤的人數(shù)有所增長，一些城市價(jià)格下調(diào)幅度稍大的樓盤銷售較好。從中可以看到，價(jià)格是主要因素，只有開發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律合理降價(jià)，政策陸續(xù)釋放的剛性需求才能持續(xù)。三、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，是社會(huì)各界共同關(guān)心的問題，把握未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的階段，認(rèn)真分析引起此輪調(diào)整的原因和影響2009年市場(chǎng)走勢(shì)的因素。 (一)我國仍處在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段 與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場(chǎng)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場(chǎng)： 一類是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會(huì)的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財(cái)富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出售獲利，是通過購房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。 (二)此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律的作用 從2007年年末開始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟(jì)較快增長，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房價(jià)以獲利；開發(fā)商大量高價(jià)拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來。 第一，大量投資者進(jìn)入，市場(chǎng)需求過旺，使房價(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場(chǎng)供應(yīng)的中小戶型、中低價(jià)位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場(chǎng)。 第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展、房價(jià)過高引起了國家連續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì)第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房市場(chǎng)。 第三，2008年以來國際金融危機(jī)愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對(duì)房價(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場(chǎng)調(diào)整的程度。 雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價(jià)虛高的修正。將使過高的房價(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年市場(chǎng)化改革以來，經(jīng)歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競爭力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 (三)影響2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析 1影響住房消費(fèi)者17期變化的因素分析。2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭2009年經(jīng)濟(jì)增長保持在8以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段，從較長時(shí)間看，住房價(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房價(jià)下行是對(duì)前期房價(jià)過高的修正，而且國家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，一旦房價(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。 2國家一系列調(diào)控政策影響分析。2008年下半年，國家連續(xù)5次降低貸款利息，5年以上的貸款利息降低1.89個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0.85倍下調(diào)到0.70倍，使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款比僅為133，分別比上季和同期下降18和28個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來的最低點(diǎn)，反映出房價(jià)調(diào)整還沒有到位。 綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房價(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi)者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房價(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房價(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。 四、政策建議 在國家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。 第一，在市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開發(fā)商針對(duì)市場(chǎng)需求開展多種方式營銷、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主矛盾，打消開發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房價(jià)合理回歸，才能釋放需求。 第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。 第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府收購作為廉租房，或擴(kuò)大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參與保障性住房的建設(shè)。 第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府可以收購資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓勵(lì)社會(huì)資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購部分存量房，